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　　2008年的香港投資銀行，注定將會馬不停蹄地徘徊在珠三角。

　　排隊謀求到香港上市的珠三角地產(chǎn)商至少有9家：星河、卓越、京基、綠景、佳兆業(yè)、鴻榮源、恒大、星河灣和益田等?？梢灶A期的是，這個名單還會不斷加長，因為越來越多的珠三角民營地產(chǎn)商的規(guī)模、盈利水準已完全達到上市標準。

　　房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展帶來的民營地產(chǎn)商的高速擴張，他們對資金的渴求，國內(nèi)對房地產(chǎn)公司上市審批趨嚴，借殼上市叫停，房地產(chǎn)信貸收緊，行業(yè)整合加速，以及今年在香港上市的碧桂園所帶來的財富效應……這些都成為珠三角民營地產(chǎn)商集中排隊等待香港上市的重要原因。

　　集體排隊

　　“我們正在謀求多種渠道的融資，上市是首選，而對星河集團來說，商業(yè)地產(chǎn)將首先選擇擴展融資渠道或上市。”負責深圳星河集團商業(yè)地產(chǎn)運營的星河地產(chǎn)經(jīng)營公司常務副總經(jīng)理陳鐵身對記者表示。香港是星河商業(yè)地產(chǎn)上市的首選地。

　　對于上市而言，資質、實力達到一定水準是必須的。陳鐵身表示，星河集團之所以首先選擇商業(yè)地產(chǎn)上市，除了商業(yè)地產(chǎn)投資回收期長，資金需求更大之外，星河商業(yè)地產(chǎn)亦達到了相應的經(jīng)營水準。

　　2006年7月開業(yè)的星河地產(chǎn)在深圳中心區(qū)的COCOPARK購物廣場投資8億元，至今年8月，12個月經(jīng)營銷售額已經(jīng)達到了5個億，重估后的商業(yè)價值達到16億元。今年5月，星河的在深圳的第二個商業(yè)地產(chǎn)項目以高檔家具為主題的專業(yè)市場商業(yè)項目“第三空間”投資約2億元。另外，星河正在深圳建設10萬平米的龍崗星河購物中心，而這一項目的投資亦在10億元以上。陳鐵身表示，“2008年星河的商業(yè)面積將達到33萬平方米，星河一直堅持商業(yè)物業(yè)的單一產(chǎn)權，在不出售物業(yè)或股權的情形之下，單一產(chǎn)權的商業(yè)地產(chǎn)項目不通過上市融資幾乎是不可持續(xù)的，而星河商業(yè)地產(chǎn)已有的項目進入良性運營為上市提供了保證”。

　　在謀求上市方面，深圳卓越地產(chǎn)走在更前面。卓越地產(chǎn)總裁李曉平對其公司上市事宜保持緘默。據(jù)了解，目前，卓越地產(chǎn)已經(jīng)聘請摩根士丹利(MorganStanley)和瑞銀集團(UBS)協(xié)助其IPO，預計將籌資15億美元。而其上市的資質保證是卓越地產(chǎn)已經(jīng)在深圳、北京、上海和海南開發(fā)了200萬平方米的地產(chǎn)項目，目前卓越在深圳、武漢、長沙、重慶、廣州等城市擁有約800萬平方米的建設用地儲備。

　　進入上市沖刺階段的還有廣州的恒大地產(chǎn)集團，恒大已聘請高盛、美林和瑞士信貸打理其首次公開發(fā)行(IPO)事宜，預計將籌資約15億美元。廣州的地產(chǎn)開發(fā)商星河灣已聘用瑞銀和摩根士丹利處理上市事宜，預計將籌集至多10億美元的資金。

　　上述名單中的地產(chǎn)商有四個共同特點：都是民營地產(chǎn)商；過往的房地產(chǎn)開發(fā)大多集中于深圳或廣州，住宅與商業(yè)物業(yè)開發(fā)并舉；近兩年這些地產(chǎn)商都開始向外地擴張，并儲備了數(shù)百萬平米的項目建設用地；近幾年房地市場高漲，這些地產(chǎn)商都獲利甚豐，其運營規(guī)模、盈利能力已達到上市標準。

　　群體排隊上市原因

　　由局限于單一城市，逐步向多個城市發(fā)展，是珠三角民營地產(chǎn)商近幾年最顯著的發(fā)展動態(tài)。除了擴張所帶來的資金需求之外，珠三角民營地產(chǎn)商尋求香港上市，還有多方面的原因。

　　之所以謀求前往香港上市，而不是國內(nèi)，深圳一家地產(chǎn)商表示，國內(nèi)A股對地產(chǎn)公司上市審批相當嚴格，并且有聲音說國內(nèi)停批地產(chǎn)公司上市，而且地產(chǎn)公司通過借殼上市的路也被封堵了，謀求香港上市是唯一選擇。

　　而珠三角民營地產(chǎn)商集中群體性排隊等待香港上市亦與當前房地產(chǎn)信貸緊縮、地產(chǎn)行業(yè)整合加速有關。

　　深圳綜合研究院研究員周旭分析認為，自今年下半年以來，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)信貸開始收緊，這種收緊為本來融資渠道相對單一的民營地產(chǎn)商帶來了較大的資金壓力，而且，今年9月底出臺的針對第二套住房的按揭貸款提高首付與利息，加重了購房者的觀望情緒，這種影響在房價偏高的廣州、深圳影響尤其明顯，觀望情緒引起房地產(chǎn)銷售速度降低，進而會使房地產(chǎn)項目運營周期將可能拉長，進一步加大的開發(fā)商的資金壓力。選擇上市，擴大融資渠道成為珠三角民營地產(chǎn)商應對政策調(diào)整的必然措施。

　　周旭分析的另一個原因是，今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的整合開始加速。一線地產(chǎn)商如萬科、中海、富力、保利等都加大拿地力度，在住宅市場剛性需求之下，房地產(chǎn)的規(guī)模效應開始顯現(xiàn)，如果珠三角這一批民營地產(chǎn)商不通過上市擴大融資渠道，其市場地產(chǎn)、發(fā)展空間將不斷被擠壓，甚至可能被大的開發(fā)商整合。

　　此外，珠三角民營地產(chǎn)商由于集中于深圳、廣州等珠三角城市發(fā)展，多年以來，形成了住宅與商業(yè)物業(yè)開發(fā)雙線并舉的策略，并且非常注重積累物業(yè)財富，許多地產(chǎn)商與星河地產(chǎn)類似，堅持持有大量商業(yè)物業(yè)，這進一步加大了資金需求。星河地產(chǎn)除了未來一年實現(xiàn)有33萬平米的高端商業(yè)物業(yè)之外，在住宅開發(fā)方面還擁有數(shù)百萬平米的項目儲備。

　　還有一個原因是，珠三角區(qū)域內(nèi)已上市的地產(chǎn)商上市之后帶來的財富效應。今年上半年，總部位于廣東順德的碧桂園上市之后，其創(chuàng)始人年輕的女兒一舉成為中國首富。事實上，在珠三角地產(chǎn)界，很多地產(chǎn)商表示，碧桂園上市之前似乎其財富、運營水準與自身并無多大差異，而碧桂園上市一朝功成，其企業(yè)的聲名、品牌、財富已不可同日而語。