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　　2008年的香港投資銀行，注定將會(huì)馬不停蹄地徘徊在珠三角。

　　排隊(duì)謀求到香港上市的珠三角地產(chǎn)商至少有9家：星河、卓越、京基、綠景、佳兆業(yè)、鴻榮源、恒大、星河灣和益田等?？梢灶A(yù)期的是，這個(gè)名單還會(huì)不斷加長(zhǎng)，因?yàn)樵絹?lái)越多的珠三角民營(yíng)地產(chǎn)商的規(guī)模、盈利水準(zhǔn)已完全達(dá)到上市標(biāo)準(zhǔn)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展帶來(lái)的民營(yíng)地產(chǎn)商的高速擴(kuò)張，他們對(duì)資金的渴求，國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)公司上市審批趨嚴(yán)，借殼上市叫停，房地產(chǎn)信貸收緊，行業(yè)整合加速，以及今年在香港上市的碧桂園所帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)……這些都成為珠三角民營(yíng)地產(chǎn)商集中排隊(duì)等待香港上市的重要原因。

　　集體排隊(duì)

　　“我們正在謀求多種渠道的融資，上市是首選，而對(duì)星河集團(tuán)來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)將首先選擇擴(kuò)展融資渠道或上市。”負(fù)責(zé)深圳星河集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的星河地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司常務(wù)副總經(jīng)理陳鐵身對(duì)記者表示。香港是星河商業(yè)地產(chǎn)上市的首選地。

　　對(duì)于上市而言，資質(zhì)、實(shí)力達(dá)到一定水準(zhǔn)是必須的。陳鐵身表示，星河集團(tuán)之所以首先選擇商業(yè)地產(chǎn)上市，除了商業(yè)地產(chǎn)投資回收期長(zhǎng)，資金需求更大之外，星河商業(yè)地產(chǎn)亦達(dá)到了相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)。

　　2006年7月開(kāi)業(yè)的星河地產(chǎn)在深圳中心區(qū)的COCOPARK購(gòu)物廣場(chǎng)投資8億元，至今年8月，12個(gè)月經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售額已經(jīng)達(dá)到了5個(gè)億，重估后的商業(yè)價(jià)值達(dá)到16億元。今年5月，星河的在深圳的第二個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以高檔家具為主題的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目“第三空間”投資約2億元。另外，星河正在深圳建設(shè)10萬(wàn)平米的龍崗星河購(gòu)物中心，而這一項(xiàng)目的投資亦在10億元以上。陳鐵身表示，“2008年星河的商業(yè)面積將達(dá)到33萬(wàn)平方米，星河一直堅(jiān)持商業(yè)物業(yè)的單一產(chǎn)權(quán)，在不出售物業(yè)或股權(quán)的情形之下，單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不通過(guò)上市融資幾乎是不可持續(xù)的，而星河商業(yè)地產(chǎn)已有的項(xiàng)目進(jìn)入良性運(yùn)營(yíng)為上市提供了保證”。

　　在謀求上市方面，深圳卓越地產(chǎn)走在更前面。卓越地產(chǎn)總裁李曉平對(duì)其公司上市事宜保持緘默。據(jù)了解，目前，卓越地產(chǎn)已經(jīng)聘請(qǐng)摩根士丹利(MorganStanley)和瑞銀集團(tuán)(UBS)協(xié)助其IPO，預(yù)計(jì)將籌資15億美元。而其上市的資質(zhì)保證是卓越地產(chǎn)已經(jīng)在深圳、北京、上海和海南開(kāi)發(fā)了200萬(wàn)平方米的地產(chǎn)項(xiàng)目，目前卓越在深圳、武漢、長(zhǎng)沙、重慶、廣州等城市擁有約800萬(wàn)平方米的建設(shè)用地儲(chǔ)備。

　　進(jìn)入上市沖刺階段的還有廣州的恒大地產(chǎn)集團(tuán)，恒大已聘請(qǐng)高盛、美林和瑞士信貸打理其首次公開(kāi)發(fā)行(IPO)事宜，預(yù)計(jì)將籌資約15億美元。廣州的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商星河灣已聘用瑞銀和摩根士丹利處理上市事宜，預(yù)計(jì)將籌集至多10億美元的資金。

　　上述名單中的地產(chǎn)商有四個(gè)共同特點(diǎn)：都是民營(yíng)地產(chǎn)商；過(guò)往的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大多集中于深圳或廣州，住宅與商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)并舉；近兩年這些地產(chǎn)商都開(kāi)始向外地?cái)U(kuò)張，并儲(chǔ)備了數(shù)百萬(wàn)平米的項(xiàng)目建設(shè)用地；近幾年房地市場(chǎng)高漲，這些地產(chǎn)商都獲利甚豐，其運(yùn)營(yíng)規(guī)模、盈利能力已達(dá)到上市標(biāo)準(zhǔn)。

　　群體排隊(duì)上市原因

　　由局限于單一城市，逐步向多個(gè)城市發(fā)展，是珠三角民營(yíng)地產(chǎn)商近幾年最顯著的發(fā)展動(dòng)態(tài)。除了擴(kuò)張所帶來(lái)的資金需求之外，珠三角民營(yíng)地產(chǎn)商尋求香港上市，還有多方面的原因。

　　之所以謀求前往香港上市，而不是國(guó)內(nèi)，深圳一家地產(chǎn)商表示，國(guó)內(nèi)A股對(duì)地產(chǎn)公司上市審批相當(dāng)嚴(yán)格，并且有聲音說(shuō)國(guó)內(nèi)停批地產(chǎn)公司上市，而且地產(chǎn)公司通過(guò)借殼上市的路也被封堵了，謀求香港上市是唯一選擇。

　　而珠三角民營(yíng)地產(chǎn)商集中群體性排隊(duì)等待香港上市亦與當(dāng)前房地產(chǎn)信貸緊縮、地產(chǎn)行業(yè)整合加速有關(guān)。

　　深圳綜合研究院研究員周旭分析認(rèn)為，自今年下半年以來(lái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸開(kāi)始收緊，這種收緊為本來(lái)融資渠道相對(duì)單一的民營(yíng)地產(chǎn)商帶來(lái)了較大的資金壓力，而且，今年9月底出臺(tái)的針對(duì)第二套住房的按揭貸款提高首付與利息，加重了購(gòu)房者的觀望情緒，這種影響在房?jī)r(jià)偏高的廣州、深圳影響尤其明顯，觀望情緒引起房地產(chǎn)銷(xiāo)售速度降低，進(jìn)而會(huì)使房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期將可能拉長(zhǎng)，進(jìn)一步加大的開(kāi)發(fā)商的資金壓力。選擇上市，擴(kuò)大融資渠道成為珠三角民營(yíng)地產(chǎn)商應(yīng)對(duì)政策調(diào)整的必然措施。

　　周旭分析的另一個(gè)原因是，今年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的整合開(kāi)始加速。一線(xiàn)地產(chǎn)商如萬(wàn)科、中海、富力、保利等都加大拿地力度，在住宅市場(chǎng)剛性需求之下，房地產(chǎn)的規(guī)模效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，如果珠三角這一批民營(yíng)地產(chǎn)商不通過(guò)上市擴(kuò)大融資渠道，其市場(chǎng)地產(chǎn)、發(fā)展空間將不斷被擠壓，甚至可能被大的開(kāi)發(fā)商整合。

　　此外，珠三角民營(yíng)地產(chǎn)商由于集中于深圳、廣州等珠三角城市發(fā)展，多年以來(lái)，形成了住宅與商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)雙線(xiàn)并舉的策略，并且非常注重積累物業(yè)財(cái)富，許多地產(chǎn)商與星河地產(chǎn)類(lèi)似，堅(jiān)持持有大量商業(yè)物業(yè)，這進(jìn)一步加大了資金需求。星河地產(chǎn)除了未來(lái)一年實(shí)現(xiàn)有33萬(wàn)平米的高端商業(yè)物業(yè)之外，在住宅開(kāi)發(fā)方面還擁有數(shù)百萬(wàn)平米的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

　　還有一個(gè)原因是，珠三角區(qū)域內(nèi)已上市的地產(chǎn)商上市之后帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)。今年上半年，總部位于廣東順德的碧桂園上市之后，其創(chuàng)始人年輕的女兒一舉成為中國(guó)首富。事實(shí)上，在珠三角地產(chǎn)界，很多地產(chǎn)商表示，碧桂園上市之前似乎其財(cái)富、運(yùn)營(yíng)水準(zhǔn)與自身并無(wú)多大差異，而碧桂園上市一朝功成，其企業(yè)的聲名、品牌、財(cái)富已不可同日而語(yǔ)。