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>> 觀點(diǎn)網(wǎng) >> 地產(chǎn)中國 >> 正文《物權(quán)法》細(xì)則悄悄落定上海物業(yè)仍有“懸案”
廣受百姓關(guān)注的《物權(quán)法》已經(jīng)不聲不響施行了近兩個(gè)月了。而之前飽受坊間熱議的上海《物權(quán)法》細(xì)則也已于近日公布。
廣受百姓關(guān)注的《物權(quán)法》已經(jīng)不聲不響施行了近兩個(gè)月了。而之前飽受坊間熱議的上?！段餀?quán)法》細(xì)則也已于近日公布。
混合社區(qū)表決難
雖然此次細(xì)則的考慮非常周全，但一些難點(diǎn)同樣存在。
以新出臺(tái)的業(yè)主決議投票細(xì)則來看，根據(jù)新規(guī)，業(yè)主大會(huì)表決將采取“專有部分面積”+“業(yè)主人數(shù)”的雙重計(jì)算規(guī)則。這就意味著，在業(yè)主大會(huì)舉行相關(guān)表決投票中，票數(shù)超過業(yè)主總?cè)藬?shù)一半還并未做算，必須投票業(yè)主的專有部分面積超過總建筑面積的一半。
于是，位于本市西郊的某小區(qū)就遇到了問題。該案屬于混合型社區(qū)，其中，公寓部分總面積比別墅部分總面積略小，但公寓戶數(shù)卻要占據(jù)絕大多數(shù)。問題隨之而來，由于一些正在進(jìn)行的表決決議，對(duì)于公寓住戶的利益影響較大，對(duì)于別墅住戶相對(duì)較小，于是，雖然決議獲得了以公寓為代表的大多數(shù)業(yè)主的同意，但是，很多別墅住戶選擇了棄權(quán)和否決，因此，考慮到投票業(yè)主專有面積的大小必須過半，該決議最終還是無法獲得通過。
會(huì)所車庫產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議
此外，會(huì)所及車位等這類公共場(chǎng)所的產(chǎn)權(quán)歸屬，也是廣受業(yè)主所關(guān)心的。根據(jù)此次《通知》規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，會(huì)所以及地下車庫的所有權(quán)取決于公共面積是否攤?cè)氲戒N售成本。如果攤?cè)氲戒N售成本，應(yīng)當(dāng)作為附屬物或者共有物，屬于業(yè)主委員會(huì)；如果沒有攤?cè)脘N售成本，則表明小區(qū)地下車庫和會(huì)所產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商，多數(shù)情況下開發(fā)商擁有小區(qū)會(huì)所或地下車庫的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。
但是，在此前所有樓盤的銷售之中，所有的銷售方都不會(huì)向買方告知這一攤付情況，而且，幾乎所有的買方也不會(huì)向銷售方詢問公共建筑的攤付成本。因此，有業(yè)主在知道該細(xì)則后表示，這樣的細(xì)則規(guī)定無異于將社區(qū)公共場(chǎng)所產(chǎn)權(quán)默認(rèn)到了開發(fā)商麾下。
律師語錄物權(quán)不可侵犯
上海浦瑞律師事務(wù)所王克健
物權(quán)法自今年10月1日起正式實(shí)施以來，圍繞物權(quán)法細(xì)則的討論就未曾停止。在我所受理的上海市楊浦區(qū)某私人住宅拆遷糾紛民事訴訟中就遇到相關(guān)問題。該私宅業(yè)主因?yàn)閷?duì)拆遷過程中遇到的種種問題表示不同意見，于日前向法院提起訴訟，楊浦區(qū)法院已經(jīng)受理此案。
根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第四條:國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù),任何單位和個(gè)人不得侵犯。但是目前拆遷方某開發(fā)商所秉持的城市拆遷管理?xiàng)l例無疑和物權(quán)法之間存在一定的法律限定意義上的沖突和矛盾。
今年3月16日，十屆全國人大五次會(huì)議表決通過物權(quán)法，物權(quán)法第四十二條第一款規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。
全國人大表示，城市國有土地上單位和個(gè)人房屋征收與拆遷是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的工作。為解決物權(quán)法施行后城市單位和個(gè)人房屋征收和拆遷的法律依據(jù)問題，在有關(guān)財(cái)產(chǎn)征收法律制定前，通過修改城市房地產(chǎn)管理法，授權(quán)國務(wù)院先制定行政法規(guī)是必要的。
一定程度上講，城市房地產(chǎn)管理法的完善牽涉到物權(quán)法的有效執(zhí)行以及城市舊城改造的順利開展，意義重大。
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