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　　年初，李思廉宣布富力9月回歸A股的計(jì)劃，至今未能實(shí)現(xiàn)，而“停止內(nèi)地房企IPO”傳言雖被證監(jiān)會(huì)否認(rèn)，但空穴來(lái)風(fēng)，未必?zé)o因。

　　從原定的9月改為年底，后又推遲到明年，富力回歸A股的計(jì)劃一拖再拖。雖然證監(jiān)會(huì)否認(rèn)停止內(nèi)地房企IPO，但房企上市再融資用于圈地，進(jìn)而抬高房?jī)r(jià)已引起相關(guān)部門重視。內(nèi)地房企IPO步伐或許放緩，富力如期回歸A股的夢(mèng)想極有可能滯緩。

　　IPO對(duì)于富力董事長(zhǎng)李思廉來(lái)說(shuō)不無(wú)陰影。2005年7月在香港發(fā)H股時(shí)，富力先是遭遇宏觀調(diào)控，令內(nèi)地房地產(chǎn)股受到沽售壓力；定價(jià)之日又不幸碰上倫敦受到恐怖襲擊，國(guó)際市場(chǎng)恐慌，富力要減價(jià)上市。

富力董事長(zhǎng)李思廉

　　年初，李思廉宣布富力9月回歸A股的計(jì)劃，至今未能實(shí)現(xiàn)，而“停止內(nèi)地房企IPO”傳言雖被證監(jiān)會(huì)否認(rèn)，但空穴來(lái)風(fēng)，未必?zé)o因。在輿論“限制上市房企再融資”沸沸揚(yáng)揚(yáng)之時(shí)，投資者對(duì)年底富力能否順利回歸A股充滿擔(dān)憂。

　　回歸可能滯緩

　　自從6月18日富力股東大會(huì)通過(guò)回歸A股的議案后，富力回歸A股又向前邁了一大步。9月份富力地產(chǎn)發(fā)布了上半年業(yè)績(jī)。2007年上半年，富力地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額為31.97億元人民幣，同比增長(zhǎng)152%；股東應(yīng)占溢利6.68億元，同比增長(zhǎng)158%；每股盈利0.2073元，同比增長(zhǎng)144%。李思廉在香港表示，“爭(zhēng)取在今年年底前達(dá)成上市目標(biāo)”，富力已向有關(guān)政府部門提交了在上海證券交易所上市發(fā)行A股的申請(qǐng)。

　　10月下旬“證監(jiān)會(huì)停止內(nèi)地房企IPO”的消息一定會(huì)讓李思廉虛驚一場(chǎng)。雖然隨后證監(jiān)會(huì)有關(guān)人士表示，部分地產(chǎn)公司所遇到的IPO申請(qǐng)無(wú)法受理的情況屬于個(gè)案，證監(jiān)會(huì)內(nèi)部并沒(méi)有任何規(guī)定性文件要求暫停對(duì)房地產(chǎn)公司IPO申請(qǐng)的審批。但上海易居房產(chǎn)研究院高級(jí)研究員楊紅旭指出，由于目前地產(chǎn)公司上市申請(qǐng)過(guò)于集中，不排除短期內(nèi)放緩進(jìn)度。楊紅旭表示，目前全國(guó)申請(qǐng)上市的房地產(chǎn)公司前赴后繼，太多公司申請(qǐng)可能使得證監(jiān)會(huì)不得不考慮放慢節(jié)奏。更有專家指出，由于上市房企在股市大肆融資用于圈地、抬高房?jī)r(jià)已引起相關(guān)部門重視，日前證監(jiān)會(huì)審批程序明顯放緩，許多公司IPO審批難度增大極有可能是基于此。

　　在這樣的背景下，富力能否預(yù)期回歸A股充滿了不確定性，最有可能的是，在輿論和宏觀調(diào)控政策的導(dǎo)向下，鼓勵(lì)回歸A股期限滯緩。“一切都在緊鑼密鼓地籌備中”，11月5日，記者就此問(wèn)題致電富力地產(chǎn)廣州總部，相關(guān)負(fù)責(zé)人如是回答：“具體時(shí)間和細(xì)節(jié)還不方便透露。”

　　大肆圈地

　　2005年7月登陸港股后，富力地產(chǎn)借助從股市獲取的大量資金，全面擴(kuò)張。到2006年底，富力完成了從廣州大本營(yíng)到北京、天津、西安、重慶、惠州、中山、海南及華東地區(qū)的布局戰(zhàn)略，在建及新增物業(yè)項(xiàng)目接近60個(gè)，并且連續(xù)兩年蟬聯(lián)全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力之冠。

　　2007年，富力加大了圈地的步伐。上半年，富力主要通過(guò)收購(gòu)方式，買下上海、昆山、天津、海南及沈陽(yáng)共7幅土地，總建筑面積約為274萬(wàn)平方米。截止到2007年6月30日，富力土地儲(chǔ)備量高達(dá)3113.3萬(wàn)平方米。而“十一”黃金周前后，富力兩周內(nèi)買入的地塊面積超過(guò)整個(gè)上半年，合計(jì)建筑面積超過(guò)356萬(wàn)平方米，總值超過(guò)101億元。(9月19日，富力攜手深圳鼎力創(chuàng)業(yè)投資有限公司以47.1億元買下佛山一幅建筑面積超過(guò)216萬(wàn)平方米的綜合商住地塊；10月3日，它又?jǐn)y手廣州合景泰富集團(tuán)以46億元拍下廣州CBD一幅總建筑面積超過(guò)56萬(wàn)平方米的大型商業(yè)地塊；10月4日，富力再次于成都以8.1億元拍下一幅建筑面積超過(guò)84萬(wàn)平方米的大型住宅地塊。)

　　至此，富力地產(chǎn)全國(guó)范圍內(nèi)土地儲(chǔ)備已達(dá)到3750.3萬(wàn)平方米。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前富力地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備主要集中在華西、華南和華北地區(qū)。而華西土地儲(chǔ)備量最大，其中富力在重慶的土地儲(chǔ)備便高達(dá)739萬(wàn)平方米，西安的土地儲(chǔ)備也不少于100萬(wàn)平方米。其次是華北的北京和天津，兩地土地儲(chǔ)備超過(guò)600萬(wàn)平方米。而富力在大本營(yíng)廣州的土地儲(chǔ)備則為525萬(wàn)平方米，包括富力桃園、廣州富力城、富力銀禧花園等近20個(gè)商業(yè)和住宅項(xiàng)目。

　　種種跡象表明，在成功將業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)展至珠三角以外的北京、天津、重慶、西安等地后，華東將是富力地產(chǎn)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。李思廉在2007年年初便曾放出豪言稱，富力最近兩年內(nèi)將在華東地區(qū)投資約100億元購(gòu)置土地，其中70%的資金用于上海市場(chǎng)。

　　4月初，帶隊(duì)飛赴上海拓展華東地區(qū)業(yè)務(wù)的富力執(zhí)行董事長(zhǎng)呂勁對(duì)媒體表示，富力未來(lái)兩年將耗費(fèi)100億元巨資在華東地區(qū)進(jìn)行土地儲(chǔ)備?，F(xiàn)在看來(lái)，富力很有可能寄望于A股融資以滿足這一資金需求。但富力有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前暫時(shí)不便對(duì)此發(fā)表評(píng)論。“回歸”公告中的說(shuō)法是，這次上市所籌資金“將用于集團(tuán)物業(yè)發(fā)展及相關(guān)政府部門批準(zhǔn)的其他用途”。

　　資金壓力

　　透過(guò)年中報(bào)表那些“炫目”的數(shù)字，記者發(fā)現(xiàn)其總負(fù)債也是大幅飆升，因此也不難理解為什么急欲在全國(guó)擴(kuò)張地盤的富力地產(chǎn)會(huì)對(duì)回歸A股市場(chǎng)表現(xiàn)得如此急切。

　　記者在中報(bào)里發(fā)現(xiàn)，富力地產(chǎn)的期內(nèi)總負(fù)債達(dá)到了291億元，比2006年底的180億元暴增50%，也使得期內(nèi)資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到近78%——雖然這一數(shù)據(jù)在同業(yè)中并不算高，但對(duì)志存高遠(yuǎn)的富力來(lái)說(shuō)，還是感到有些掣肘。

　　為了獲取更加穩(wěn)定的業(yè)績(jī)，2007年，除銷售物業(yè)外，富力在投資物業(yè)方面的業(yè)務(wù)發(fā)展亦較為迅速。旗下在廣州的本部大樓富力中心(論壇像冊(cè)戶型樣板間新聞)及富力麗思·卡爾頓酒店、富力君悅大酒店、以及位于北京富力城的大型商業(yè)中心，分別將于今年下半年或明年上半年完成，上述項(xiàng)目涉及樓面面積約26.1萬(wàn)平方米。另外，到2010年之前還會(huì)有五家酒店及其他商業(yè)物業(yè)落成，樓面面積約25萬(wàn)平方米。李思廉表示，公司目標(biāo)是在2010年租金收入占公司總收入的25%。

　　對(duì)此，國(guó)泰君安研究員姚分析：”雖然目前房地產(chǎn)業(yè)處于景氣高峰，但未來(lái)房?jī)r(jià)周期變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，富力加大投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可在一定程度上減少業(yè)績(jī)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。”

　　但是，富力物業(yè)的收入也差強(qiáng)人意，早在今年4月份，德意志銀行發(fā)表的一份報(bào)告中就指出，雖然富力加大投資物業(yè)比例，將為投資者帶來(lái)長(zhǎng)期且穩(wěn)定的回報(bào)，但這項(xiàng)投資資金需求較大，而從富力去年收入賬目來(lái)看，已有跡象顯示，有關(guān)數(shù)據(jù)未如原來(lái)預(yù)期的理想。

　　目前富力名下持有的商業(yè)項(xiàng)目暫時(shí)只有北京和廣州的一些中型寫字樓及商鋪。根據(jù)其報(bào)表顯示，其2006年租金收入約為7866萬(wàn)元，2005年約為4338萬(wàn)元。今年上半年的租金收入則為5000多萬(wàn)元。

　　富力加大商業(yè)物業(yè)及高檔住宅等毛利率較高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)力度的策略，因土地成本上升，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致資金需求日益增加。也許正是出于未雨綢繆的打算，在港股嘗到甜頭的富力想到了回歸A股，再打通一條“吸錢”的通道。

　　如果，富力能夠順利回歸A股，根據(jù)發(fā)行不超過(guò)4.5億A股的計(jì)劃，按照H股現(xiàn)在的定價(jià)，宏源證券股份有限公司高級(jí)分析師黃輝計(jì)算，富力回歸A股后融資規(guī)模可望達(dá)到200億元。回歸A股后的富力將會(huì)是內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)中規(guī)模最大的IPO。

　　面對(duì)資金壓力，考慮到回歸A股可能的滯緩，李思廉在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上專門表示：“預(yù)期在今年年底前達(dá)成回歸A股目標(biāo)，并為富力注入可觀的資金。屆時(shí)，富力之資本結(jié)構(gòu)將會(huì)有重大轉(zhuǎn)變，而負(fù)債比率亦將會(huì)大大減低；然而，無(wú)論富力將是否能透過(guò)發(fā)行A股為公司提供營(yíng)運(yùn)流動(dòng)資金及借貸能力，目前的借貸仍屬富力可處理的范圍。”