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　　進(jìn)入相關(guān)專題：中國(guó)地產(chǎn)全面限外　

　　2003年7月29日，世邦魏理仕完成了對(duì)顯盛金融集團(tuán)的收購(gòu)。收購(gòu)之后，世邦魏理仕的銷售和租賃物業(yè)價(jià)值超過800億美元，商業(yè)融資額超90億美元；旗下管理的地產(chǎn)面積和公司物業(yè)超過7億平方英尺，旗下管理的投資資產(chǎn)額為140億美元，并為總資產(chǎn)價(jià)值4140億美元的地產(chǎn)提供了4萬項(xiàng)評(píng)估、估價(jià)及轉(zhuǎn)讓等咨詢服務(wù)，年收入逾17億美元，在全球48個(gè)國(guó)家設(shè)有250家分支機(jī)構(gòu)，堪稱全球第一大地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)。

世邦魏理仕華南區(qū)董事總經(jīng)理劉蔚海

　　世邦魏理仕(紐約證券交易所代號(hào)：CBG)總部位于美國(guó)加利福尼亞州洛杉磯，是標(biāo)準(zhǔn)普爾500強(qiáng)企業(yè)，為全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司(按2006年的營(yíng)業(yè)額計(jì)算)。公司擁有24，000多名員工，通過全球300多家辦事處(不含聯(lián)營(yíng)公司及合作伙伴的辦事處),為全球地產(chǎn)業(yè)主、投資者及承租者提供綜合的地產(chǎn)服務(wù)，具體包括：物業(yè)租售的戰(zhàn)略顧問及實(shí)施、企業(yè)服務(wù)、物業(yè)設(shè)施及項(xiàng)目管理、按揭融資、評(píng)估與估值、開發(fā)服務(wù)、投資管理、研究與策略顧問等。2007年，世邦魏理仕被美國(guó)《商業(yè)周刊》雜志授予全球50佳企業(yè)，并躋身《財(cái)富》雜志評(píng)選的成長(zhǎng)最快的100強(qiáng)企業(yè)。

　　世邦魏理仕也是首家進(jìn)入中國(guó)的國(guó)際房地產(chǎn)服務(wù)公司，1986年開始在北京開展業(yè)務(wù)，1987年接到第一筆獨(dú)家代理國(guó)貿(mào)中心的大單，但此后多年，世邦魏理仕主要以跨國(guó)公司服務(wù)、物業(yè)管理及研究咨詢?yōu)橹?，以往在中?guó)大陸的收入與現(xiàn)時(shí)不可同日而語。

　　做為全球最大的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)企業(yè)，世邦魏理仕在全球的業(yè)務(wù)涉及租賃、銷售代理、物業(yè)管理、抵押貸款、投資基金、地產(chǎn)評(píng)估等，凡是地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)幾乎無所不包，而在中國(guó)市場(chǎng)的服務(wù)已基本函括各個(gè)領(lǐng)域的服務(wù)，如物業(yè)管理、租賃、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、項(xiàng)目管理、購(gòu)物中心管理、房地產(chǎn)投資等。

　　“最大的轉(zhuǎn)變是角色的轉(zhuǎn)變。”從新加坡公司調(diào)到北京世邦魏理仕擔(dān)任董事總經(jīng)理的鄭春光先生曾如此形容世邦魏理仕在中國(guó)的經(jīng)營(yíng)。而中介恰好是11月7日頒布的限外令明文規(guī)定的限制業(yè)務(wù)，對(duì)于該條令的出臺(tái)，觀點(diǎn)網(wǎng)獨(dú)家訪問了世邦魏理仕華南區(qū)董事總經(jīng)理劉蔚海先生。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：你怎么看待外資在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的比重呢？外資是否是中國(guó)房?jī)r(jià)攀升的重要原因之一？

　　劉蔚海：是不是一個(gè)主導(dǎo)作用？我只談廣州這邊吧，我們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)研究比較多，如果以廣州來說外資參與的投資性買賣不算多，沒有非常大的比例。外商投資其實(shí)就有幾個(gè)方面，一是開發(fā)商自行開發(fā)，這是自己持有物業(yè)的，這種基本上并沒有起到炒高價(jià)格的作用。另外一些境外的房地產(chǎn)基金都是做投資性的買賣為主，其實(shí)在華南發(fā)生得也不多。所以我認(rèn)為不能說外資起到了很大的作用，房?jī)r(jià)特別是商業(yè)地產(chǎn)上升的原因不能歸咎為外資。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：但最近有很多關(guān)于熱錢的報(bào)道，有說中國(guó)現(xiàn)在有3000億的熱錢流入，那么到房地產(chǎn)市場(chǎng)的應(yīng)該也是不小的一筆數(shù)目。

　　劉蔚海：這個(gè)要看他選擇的不同的層面。其實(shí)商業(yè)物業(yè)是一個(gè)比較長(zhǎng)久的持有，要找到穩(wěn)定的回報(bào)，比如租金的收入增長(zhǎng)以及增值等等。在短期內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)和住宅相比，還是住宅的價(jià)格升的比較高。就廣州來看，寫字樓市場(chǎng)的價(jià)格今年與比去年相比升幅較大，那么商鋪的話就不見得有那么高，因?yàn)樵瓉硪膊坏汀?/p>

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：但是外商投資的商業(yè)物業(yè)一般都是高檔寫字樓或商場(chǎng)，這是否會(huì)帶動(dòng)價(jià)格上漲呢？

　　劉蔚海：我首先我們要看見這些外資絕大部分投進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)是做為長(zhǎng)期的收租性的物業(yè)，比如新鴻基、太古物業(yè)等等。他們都是尋找一個(gè)產(chǎn)品做為長(zhǎng)線投資的，這個(gè)不會(huì)對(duì)現(xiàn)在普遍性的商場(chǎng)或零售物業(yè)帶來太大的價(jià)格沖擊，他們不是做出來后用很高的價(jià)格賣出去，而是長(zhǎng)期地出租。所以從這一點(diǎn)來看，我不覺得有非常大地拉升。房管局每個(gè)月都會(huì)公布房產(chǎn)價(jià)格的新數(shù)據(jù)，而這些港商都是自我持有的商業(yè)物業(yè)，他的投資并沒有太多的短期行為。

　　同時(shí)現(xiàn)在廣州寫字樓漲得厲害都是以本土的需求為主，投資也都是以本土的企業(yè)為主。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：限外令是否會(huì)對(duì)世邦魏理仕在國(guó)內(nèi)的業(yè)務(wù)產(chǎn)生影響？有沒有什么應(yīng)對(duì)的措施？

　　劉蔚海：我覺得不會(huì)有很大影響。因?yàn)樘拱渍f，現(xiàn)在外資直接投資的也是看得很長(zhǎng)遠(yuǎn)，然后我們服務(wù)的對(duì)象很多都是看長(zhǎng)遠(yuǎn)的收益和回報(bào)，那現(xiàn)在只不過是交易成本、行政費(fèi)用或相關(guān)門檻比以前高，但是他們不會(huì)因?yàn)殚T檻高就撤走。只可能是難度更大，難度大就找一些更好的項(xiàng)目。我們可以看到，現(xiàn)在外資越來越傾向在二線城市找更好的機(jī)會(huì)。這也是對(duì)我們業(yè)務(wù)沒有影響的主要原因。

　　至于措施，我們是服務(wù)性質(zhì)的企業(yè)，更多是看客戶的要求。比如說他們計(jì)算現(xiàn)金流或內(nèi)部收益就比以前相對(duì)有些影響，但是總體來說，還是會(huì)算一個(gè)長(zhǎng)久的回報(bào)或者收益。他們可能還是會(huì)繼續(xù)尋找投資的機(jī)會(huì)，那么我們還是繼續(xù)服務(wù)于我們的客戶。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：外資的地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)占據(jù)了中國(guó)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的半壁江山，那么此次限外令是否會(huì)使得行業(yè)產(chǎn)生較大的震動(dòng)？

　　劉蔚海：每個(gè)企業(yè)不一樣，我也不好具體評(píng)論。但對(duì)我們來說，我們也是很多元化的，外商投資的步伐比以前減慢一點(diǎn)，這是正常的，因?yàn)楝F(xiàn)在的政策比較多了。那我們其中一塊就是投資的咨詢交易或代理一些項(xiàng)目，比如富力地產(chǎn)的高端項(xiàng)目，或物業(yè)管理，或多做一些本地開發(fā)商的項(xiàng)目都可以，不是只有外資這一塊。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：你個(gè)人怎么看待這次限外令的頒布呢？

　　劉蔚海：好壞我們現(xiàn)在不能評(píng)論。現(xiàn)在出臺(tái)政策可能也是有一定的需要，房?jī)r(jià)在不停地上漲，那么宏觀調(diào)控就是必須的一個(gè)手段?，F(xiàn)在很多本地的開發(fā)商到香港上市了，那么上市以后從香港、新加坡甚至倫敦籌集到一些資金想回來投資賣地，也比以前也困難了，因?yàn)檫@種開發(fā)商的身份其實(shí)也是外資。故此調(diào)控不是針對(duì)說香港的開發(fā)商或境外的基金。所謂“宏調(diào)”不光是針對(duì)境外，針對(duì)國(guó)內(nèi)也一樣的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：你怎么看待現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)的中介二手市場(chǎng)或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)？真的需要大力整治嗎？

　　劉蔚海：整治是否“大力”是觀點(diǎn)與角度的問題。市場(chǎng)越來越成熟，自然會(huì)催生中介的市場(chǎng)化和規(guī)范化。以前廣州或是別的大城市，中介都比較多，良莠不齊以引致相關(guān)部門的注視，個(gè)人認(rèn)為這個(gè)措施的存在與否和規(guī)范化沒有直接的關(guān)系，個(gè)別中介是否成功還需看自身實(shí)力以及其市場(chǎng)定位是否適當(dāng)。市場(chǎng)越來越成熟自然對(duì)二手買賣的需求越來越多。從這方面看你提供的服務(wù)來獲得回報(bào)，客戶的要求肯定也越來越高，慢慢就會(huì)產(chǎn)生一些龍頭的品牌，這個(gè)是很自然的。