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　　在杭州、上海、昆明等地購買鳳凰公司在千島湖、浙江長興、云南大理等產(chǎn)權(quán)式酒店的800名左右的投資者都感受到了與謝敏同樣的痛苦，不僅房租拿了兩、三年后就沒有了，就是土地證、房產(chǎn)證這些關(guān)鍵權(quán)證屢經(jīng)交涉也無法取得。

　　2003年4月，杭州人謝敏分別在浙江的千島湖和長興縣購買了6套鳳凰公司開發(fā)的度假式酒店。一下子購買6套房子對個人來說是個不小的決策，謝敏之所以下這么大的決心，是開發(fā)商———杭州千島湖鳳凰實業(yè)有限公司的宣傳太有誘惑力了。鳳凰公司是這樣說的：投資產(chǎn)權(quán)式酒店，不僅能享受旅游房產(chǎn)巨大的升值潛力，每年還能取得6%的投資回報，并享受60天的鳳凰連鎖度假酒店免費入住?？戳碎_發(fā)商的宣傳，謝敏想這是多好的投資啊，但艷麗的泡泡往往被風(fēng)一吹就破，到了2005年第3季度，謝敏發(fā)現(xiàn)開發(fā)商畫的餡餅變成了陷阱。

　　其實，在杭州、上海、昆明等地購買鳳凰公司在千島湖、浙江長興、云南大理等產(chǎn)權(quán)式酒店的800名左右的投資者都感受到了與謝敏同樣的痛苦，不僅房租拿了兩、三年后就沒有了，就是土地證、房產(chǎn)證這些關(guān)鍵權(quán)證屢經(jīng)交涉也無法取得。

　　投資美夢3年后破碎

　　經(jīng)查閱工商登記資料，鳳凰公司成立于1997年9月，注冊資金2000萬元。表面上，這間公司是由杭州人林琰和林孝熊發(fā)起設(shè)立，實際控制人卻是臺灣人陳文鴻。那年，陳文鴻看中了千島湖得天獨厚的山水資源，以妻子林琰等名義成立杭州千島湖鳳凰實業(yè)有限公司，購買了千島湖中心一個占地150畝的鳳凰島，開發(fā)千島湖鳳凰休閑度假村。2000年10月，酒店首期房產(chǎn)對外銷售。陳文鴻給酒店包裝的概念是“產(chǎn)權(quán)式酒店”，打出了這樣的宣傳語：“包租10年，每年6%～8%收益輕松拿，每年30天鳳凰旗下四星酒店免費住。”也就是說，投資者每年除30天時間入住外，其余時間返租給鳳凰公司旗下的管理公司，租金為購房款的6%～8%(鳳凰公司在合同中注明包租)。按照鳳凰公司的宣傳，投資者購買這個產(chǎn)權(quán)式酒店后，不僅旅游有去處，而且，用不到10-20年的時間就可通過租金收回投資，這還不包括房產(chǎn)本身的升值。當(dāng)時，鳳凰公司開出的銷售價是每套19萬元，價格遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)仄胀ǚ慨a(chǎn)，加上人們對產(chǎn)權(quán)式酒店不了解，一開始銷售并不好。后來，一位在杭州從事五金生意的溫州人勇吃螃蟹才打破了銷售僵局。2001年5月，一期160套酒店終于銷售完畢，2001年底，二期推出時，杭州等地的投資者開始紛紛跟進(jìn)，而到2003年初第三期推出時，可以說是搶購了。

　　謝敏就是在這時介入的，除了購買4套千島湖鳳凰酒店外，還預(yù)購了2套浙江長興鳳凰酒店。她當(dāng)時的想法很簡單，投資收益這么好，將來不僅可在風(fēng)景優(yōu)美的地方養(yǎng)老，還可憑這項投資實現(xiàn)老有所養(yǎng)。

　　陳文鴻也在千島湖取得成功后，將攤子迅速鋪開，在上海崇明、浙江余姚、云南大理、南京溧水等地同時建設(shè)度假式酒店，并在2003年左右開盤銷售。從目前統(tǒng)計到的數(shù)據(jù)來看，千島湖酒店銷售了450套左右、大理酒店銷售了200多套，長興酒店銷售了百套左右。購買千島湖鳳凰酒店、大理鳳凰酒店的投資者在最初的2年內(nèi)如期如數(shù)收到了租金，但情況很快發(fā)生了變化。

　　2005年第3季度，千島湖鳳凰酒店的投資者開始收不到房租，大理鳳凰酒店的投資者自2006年第3季度以來也沒有收到過租金。大理鳳凰酒店的銷售總監(jiān)阮堅說是經(jīng)營出了問題。投資者們忽視了一個問題，酒店建成之初，銷售肯定不容樂觀，銷售收入并不穩(wěn)定，而且，長興鳳凰酒店尚未建成就向投資者支付租金，也就是說，一開始，鳳凰公司實際上是用投資者的購房款支付租金的，羊毛還是出在羊身上。即使經(jīng)營正常后，鳳凰公司也難以取得高于租金的銷售收入。以千島湖鳳凰酒店為例，共有452套房間，鳳凰公司承諾給投資者的年租金為每套2萬元，一年近千萬元，如果以每年60%的出租率計算，每套房的租金成本為每天100元，這對一個度假村來說經(jīng)營的要求是非常高的。千島湖鳳凰酒店的一名保安也說，“我們公司一年下來，營業(yè)額也不過1100萬左右，去掉經(jīng)營費用，支付租金當(dāng)然有困難。”

　　中華分時度假機(jī)構(gòu)董事長何紅光認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式酒店在中國的發(fā)展整體上處于虧損狀態(tài)。據(jù)2005年的一份調(diào)查顯示，除北京、上海等少數(shù)幾個地區(qū)外，其他20多個城市基本上都是虧損，從根源上來說，這種酒店模式和體系不夠科學(xué)合理，至少從目前來說，產(chǎn)權(quán)式酒店既想贏利又給業(yè)主高回報的做法是行不通的。

　　資產(chǎn)的合法性成問題

　　本來，沒有了租金還不是最大的問題，有實力的投資者可以當(dāng)作長期投資，通過資產(chǎn)增值來獲取收益，實力差的投資者也可以通過出售的方式收回投資，但對于購買了鳳凰公司產(chǎn)權(quán)式酒店的大多數(shù)投資者來說，這條路也難以走通。

　　大理鳳凰酒店的投資者拿到了房產(chǎn)證，卻拿不到土地證；千島湖鳳凰酒店的投資者中只有100多位辦妥了土地證、房產(chǎn)證等三證；長興鳳凰酒店的投資者因為酒店遲遲不能通過驗收，暫時也拿不到土地證和房產(chǎn)證。

　　禍根從鳳凰公司開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店時就埋下了。千島湖鳳凰酒店所在地淳安縣土地管理局的土地出讓合同顯示，鳳凰公司在開發(fā)這個項目時申請的是旅游用地，而按照法律規(guī)定，開發(fā)商品房的土地應(yīng)是商住用地。但當(dāng)?shù)卣疀]有履行相關(guān)義務(wù)，直到2002年11月15日才在一份文件中稱，“鑒于上述情況，同意千島湖鳳凰休閑度假村項目為分時度假產(chǎn)權(quán)式酒店，土地使用性質(zhì)變更為商住用地。”至今，千島湖鳳凰酒店的4份土地證中，二份為商住用地，年限70年；二份為綜合用地，年限40年。大理鳳凰酒店同樣如此，并在該土地掛牌競拍前，大理鳳凰溫泉酒店就已在該地塊上開始建設(shè)和銷售，地上建筑的預(yù)售許可證簽發(fā)時間甚至比土地掛牌交易時間還早兩個月。

　　就如千島湖鳳凰酒店所在地政府文件中所說的那樣，土地性質(zhì)是可以變更的，但需要補(bǔ)交土地出讓金，其中，千島湖鳳凰酒店項目需要補(bǔ)交的土地出讓金為1800余萬元，可是，鳳凰公司就連這些錢都拿不出來。

　　2005年，銀行因鳳凰公司遲遲不還500萬元逾期貸款提起訴訟，后者被法院強(qiáng)制拍賣千島湖鳳凰酒店項目償債。鳳凰公司在大理酒店項目上也惹出了一身債務(wù)。但值得質(zhì)疑的是，鳳凰公司開發(fā)的千島湖、大理項目銷售價格遠(yuǎn)高于市場價，成本極低，并銷售情況較好，那么，除了支付租金外，盈利去了哪里呢？

　　2006年12月31日，大理市政府分管副市長召集有關(guān)部門和開發(fā)商召開了專題會議，針對大理鳳凰酒店土地證問題做出決議，要求大理鳳凰置業(yè)公司必須在2007年1月15日前支付拖欠下關(guān)鎮(zhèn)人民政府拆遷安置補(bǔ)償費及土地征地費60萬元，然后由市國土資源局將土地證發(fā)放給鳳凰公司，并在2007年1月30日前將土地分戶證辦到購房業(yè)主手中。但事情到現(xiàn)在還沒有結(jié)果。

　　地方政府需反思

　　2006年11月23日，杭州富陽賓館有限公司以2610萬元競得千島湖鳳凰酒店接待樓、綜合樓及附屬設(shè)施等相關(guān)資產(chǎn)，酒店的管理人變成富陽賓館后，鳳凰公司人去樓空，業(yè)主們連維權(quán)的對象都找不到了，他們通過各種辦法找地方政府，希望政府出面解決問題，但酒店所在地政府并未積極回應(yīng)。

　　其實，鳳凰度假式酒店踩響連環(huán)地雷，當(dāng)然與開發(fā)商休戚相關(guān)，但地方政府也有不少責(zé)任。正因為地方政府種種不規(guī)范操作和不履行義務(wù)，使鳳凰公司有了可乘之機(jī)。

　　據(jù)土地拍賣公告，大理鳳凰酒店的土地是2003年12月30日掛牌拍賣的，但此前，鳳凰公司就開始銷售房屋，并取得了《商品房預(yù)售許可證》。

　　2002年11月15日，浙江省淳安縣政府針對千島湖鳳凰酒店在第73號文件中稱，“鑒于上述情況，同意千島湖鳳凰休閑度假村項目為分時度假產(chǎn)權(quán)式酒店，土地使用性質(zhì)變更為商住用地。”但文件出臺后，淳安縣土地管理部門并沒有督促開發(fā)商盡快辦理土地性質(zhì)變更、補(bǔ)交土地出讓金，導(dǎo)致問題一直遺留到現(xiàn)在。

　　而且，鳳凰公司售后包租的房屋銷售模式涉嫌違反《商品房銷售管理辦法》第十一條，幾個地方的土地管理部門居然放任其對外銷售。

　　長興鳳凰酒店去年10月建成，目前還未通過竣工驗收，但浙江省長興縣有關(guān)部門居然允許其試營業(yè)。

　　由此可見，地方政府居然對違法違規(guī)行為要么支持，要么默認(rèn)。

　　2007年1月8日，大理市委督查室印發(fā)的《關(guān)于鳳凰溫泉度假酒店購房業(yè)主所反映問題處理情況的報告》中提到，“要求建設(shè)主管部門加強(qiáng)管理，特別是把好房屋預(yù)售許可證發(fā)放的關(guān)口，今后凡出現(xiàn)因房屋預(yù)售把關(guān)不嚴(yán)而引發(fā)的社會問題，將依法追究相關(guān)部門和人員的責(zé)任。”該報告最后寫到，“不斷總結(jié)對招商引資企業(yè)的監(jiān)管辦法，并賦予大理市商務(wù)局行使監(jiān)管職能，依法對招商引資企業(yè)實施監(jiān)管，確保經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定兩不誤。”為什么履行管理監(jiān)督職責(zé)的地方政府有法不依，直到出了問題后才知道反思？

　　出了問題不要緊，關(guān)鍵是要及時亡羊補(bǔ)牢，但地方政府處理鳳凰酒店危機(jī)的力度似乎不強(qiáng)。

　　產(chǎn)權(quán)式酒店呼喚健全相關(guān)制度

　　自上世紀(jì)90年代產(chǎn)權(quán)式酒店概念被引進(jìn)國內(nèi)以后，其發(fā)展速度不可謂不快，尤其近年來隨著房地產(chǎn)投資回報的快速增長，這一標(biāo)榜“既能得到穩(wěn)定回報，又能博取高額收益”的投資方式更是受到投資者們的廣泛關(guān)注，各地產(chǎn)權(quán)式酒店如雨后春筍，一些城市多年的爛尾樓也搖身變成度假式酒店。然而由于在發(fā)展過程中存在的各種問題，近年來在投資產(chǎn)權(quán)酒店中的各種糾紛、案件層出不窮，完善國內(nèi)有關(guān)產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)銷售的法律法規(guī)迫在眉睫。

　　事實上，產(chǎn)權(quán)式酒店在國內(nèi)的經(jīng)營本身就一直存在“水土不服”的問題。不少產(chǎn)權(quán)式酒店在分時度假方面照搬國外模式，國內(nèi)大多數(shù)產(chǎn)權(quán)酒店規(guī)定：業(yè)主應(yīng)在每年固定的時間使用一周左右的分時度假期，這與我國城市居民目前的旅游度假消費模式有很大差異，因此在經(jīng)營管理方面往往困難重重；產(chǎn)權(quán)酒店定價也比較高，相對于多數(shù)一般收入階層人士來說，這樣的高定價也是很難接受的。此外，有些開放商僅僅是為了盤活一些“爛尾”工程，打出產(chǎn)權(quán)式酒店這樣的亮麗旗號，甚至出現(xiàn)為了解決短期資金問題，通過銷售產(chǎn)權(quán)酒店的方式實現(xiàn)融資，這些開發(fā)動機(jī)原本就不純的產(chǎn)權(quán)酒店必然是重銷售而輕管理，最終導(dǎo)致投資者的利益受到損害。

　　需要引起重視的是，雖然不少產(chǎn)權(quán)式酒店在發(fā)展過程中經(jīng)營管理困難重重，但各地對類似項目重復(fù)建設(shè)、盲目上馬的現(xiàn)象卻十分嚴(yán)重，無論是在風(fēng)景名勝區(qū)還是在各大中城市，都能看見打著“產(chǎn)權(quán)式酒店”旗號的房產(chǎn)銷售廣告，而在這當(dāng)中，某些地方政府的錯誤引導(dǎo)和對本地GDP增長的盲目追求，也導(dǎo)致了產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展過程中泥沙俱下的混亂局面。

　　產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展亂象直接導(dǎo)致了投資者投資風(fēng)險的增加，這種投資風(fēng)險不僅在于產(chǎn)權(quán)式酒店因經(jīng)營管理不善導(dǎo)致的投資回報難以實現(xiàn)，更在于在其利益受到損害時無法可依，自身利益難以受到保障，原本有限的投資風(fēng)險被擴(kuò)展到血本無歸的“無限風(fēng)險”。因此，國家相關(guān)管理部門應(yīng)盡早出臺針對產(chǎn)權(quán)酒店的法律法規(guī)，并對分時度假產(chǎn)品性質(zhì)做出明確界定，防止一部分動機(jī)不純的開發(fā)商利用產(chǎn)權(quán)式酒店欺騙投資者，損害投資者利益。

　　資料鏈接

　　國際產(chǎn)權(quán)式酒店分類：

　　1、時權(quán)酒店

　　是將酒店的每個單位分為一定的時間份(如：一年產(chǎn)值51周，共51個時間份)，出售每一個時間份的使用權(quán)。消費者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間(如一周)的居住權(quán)。

　　2、純產(chǎn)權(quán)酒店

　　是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的管理回報。純產(chǎn)權(quán)酒店又分為商務(wù)型及度假型。

　　3、養(yǎng)老型酒店

　　是指投資人(往往是最終消費者)，購買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。在退休前委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售，收益其家人所有。

　　4、高爾夫，登山，滑雪勝地的度假村

　　指在高爾夫，登山，滑雪等運動勝地開發(fā)的度假別墅項目。

　　5、時值度假型酒店

　　指消費者購買一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)”，這些“分?jǐn)?shù)”就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時間，地點，檔次的度假村靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施。消費者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。只是為休閑消費提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。“分?jǐn)?shù)”消費可以獲取更大的折扣和免費居住時間。

　　中國產(chǎn)權(quán)式酒店分類：

　　1、消費類旅游房產(chǎn)

　　休閑度假消費類，如：各類分時度假酒店物業(yè)

　　2、休閑度假住所

　　房產(chǎn)投資＋休閑度假，如：各類休閑度假第二住所

　　3、商業(yè)經(jīng)營型產(chǎn)權(quán)酒店

　　經(jīng)營收益＋物業(yè)增值，如：星級酒店、服務(wù)式公寓、經(jīng)濟(jì)型酒店、度假村等產(chǎn)權(quán)式酒店

　　國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店用地性質(zhì)分類：

　　1、商業(yè)性質(zhì)用地

　　傳統(tǒng)的旅游星級賓館、酒店立項，土地批租年限為40年

　　2、綜合類用地

　　商住兩用，即，商業(yè)和住宅綜合用地，土地批租年限為50年。

　　3、住宅用地

　　純住宅類酒店式公寓、別墅，土地批租年限為70年。