男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　鐘偉：我想講四個(gè)方面的問題，這個(gè)報(bào)道是我和黃海南博士?jī)蓚€(gè)人完成的，我們主要做的是外匯管理和金融行業(yè)的一些問題，我們想回到四個(gè)問題，第一個(gè)是從市值過萬億的房地產(chǎn)企業(yè)，什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)？這是萬科美女董事肖莉她問我這個(gè)問題，所以我回答她，第二個(gè)就是超速擴(kuò)張的房地產(chǎn)企業(yè)越來越多，這是一個(gè)故意的戰(zhàn)略行為還是忽視了自身財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)急功近利的行為，就是我們需要回答的。

　　第三個(gè)就是目前的土地出讓制度是有嚴(yán)重缺陷的，房?jī)r(jià)沒有問題，有問題的是地價(jià)。第四是廉租房雖然開始啟動(dòng)，但是還處于一個(gè)剛剛開始關(guān)注的一個(gè)問題，廉租房的意義是什么？我回答這四方面的問題。

　　第一個(gè)是萬億市值的房地產(chǎn)企業(yè)什么時(shí)候出現(xiàn)？之所以要回答這個(gè)問題，是因?yàn)槲覀儑?guó)內(nèi)在H股或者是A股里面出現(xiàn)了市值過2千億大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這些企業(yè)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)未來可能有關(guān)鍵性的影響，所以我們看一下什么時(shí)候萬億市值的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)？預(yù)測(cè)的時(shí)候有點(diǎn)困難，我們簡(jiǎn)單的思路是，我們假定市場(chǎng)當(dāng)中這些企業(yè)的PE比值實(shí)值率是不變的，業(yè)務(wù)擴(kuò)張的速度跟以往過去的4年左右業(yè)務(wù)擴(kuò)張的速度接近，這樣的話，我們看一下萬億市值的房地產(chǎn)企業(yè)什么時(shí)候出現(xiàn)，這是一個(gè)基本的前提。我們選了十個(gè)變量，大家可能看得不太清楚，包括市值，帳面價(jià)值，銷售收入，形成的外部權(quán)益，市值率等等一些指標(biāo)，我們建立了預(yù)測(cè)萬億市值的房地產(chǎn)企業(yè)的基本模型，最終的結(jié)論是什么呢？這些萬億市值企業(yè)的出現(xiàn)，跟假定條件是密切相關(guān)的，這是我們所做這個(gè)模型的過程，就把這個(gè)忽略過去，我們來看這個(gè)數(shù)據(jù)的運(yùn)用，然后按照TOPTEN的排行榜，這個(gè)榜單當(dāng)中有兩家是A股的上市公司，有五家是H股的上市公司，有三家沒上市，但是數(shù)據(jù)不可獲得，另外我們還選了六家比較大規(guī)模的A股公司，我們所分析的樣本一共有8家A股的房地產(chǎn)上市公司，以及有5家H股的上市公司，這是我們現(xiàn)在規(guī)模比較大的上市公司，但是也有問題，我們模型的問題出現(xiàn)在兩方面，第一個(gè)是是不是我們所假定的跟現(xiàn)實(shí)相符，業(yè)務(wù)擴(kuò)張的速度跟過去4-5年一樣的平均擴(kuò)張還是更快的擴(kuò)張？第二個(gè)是各個(gè)企業(yè)的所取得的土地儲(chǔ)備很少公開，但是土地儲(chǔ)備對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張有決定性影響，這兩個(gè)因素忽略掉，會(huì)對(duì)我們的結(jié)果有重大的影響。

　　所做的未來20年A股上市公司的預(yù)測(cè)，我們可以看一下，我們可以看到北城差不多在2025、2026年北城已經(jīng)超過了1萬億的市值，另外一家是陸家嘴，另外一家是深圳萬科，所以A股上市公司當(dāng)中，大約這三家企業(yè)是最先能夠突破萬億市值的企業(yè)，萬科，陸家嘴，北城實(shí)業(yè)他們的市值達(dá)到萬億規(guī)模的年份分別是2018年，2024年，2025年。或者說，按照我們過去五年的房地產(chǎn)擴(kuò)充速度，在未來10年，不太有可能出現(xiàn)超過萬億的企業(yè)，但是如果按照06、07年兩年的增速，情況就不一樣了，如果安排06、07年的兩年的增速，再按照06、07年A股所表現(xiàn)的強(qiáng)勁的走勢(shì)，我們估計(jì)上面的時(shí)間可能會(huì)縮短一半，萬科將會(huì)提前5年左右，到2011年，2012年，萬科的市值已經(jīng)超過萬億，接下來的陸家嘴和北城實(shí)業(yè)他們分別會(huì)在差不多2016-2018年之間，他們的市值能夠過萬億，或者說，換而言之，在A股上市公司當(dāng)中，最快在未來得5年時(shí)間，中國(guó)將會(huì)出現(xiàn)總市值上萬億的上市公司。

　　同時(shí)我們還選了5家H股較大的房地產(chǎn)公司，他們分別是中海，合生創(chuàng)展，綠城，新世界，和上海復(fù)地。數(shù)據(jù)不全的問題，時(shí)時(shí)困擾著我們，我們就做了5家，從這個(gè)表可以看出來，市值超萬億的港股上市企業(yè)只有兩家，綠城和中海，市值達(dá)到的年份2024年到2025年，也就是他們差不多跟陸家嘴和北城實(shí)業(yè)同時(shí)達(dá)到市值過萬億，新世界中國(guó)是一個(gè)很奇特的企業(yè)，他們的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、外部融資率非常低，發(fā)展的潛力看起來有一些障礙，所以我們預(yù)計(jì)這家企業(yè)20年后很難達(dá)到市值過萬億，我們之所以考慮市值過萬億的企業(yè)，更多的擔(dān)心這些事情，這些市值過萬億的企業(yè)，將會(huì)對(duì)中小開發(fā)商構(gòu)成什么樣的壓力？現(xiàn)在上市公司、外資企業(yè)，已經(jīng)對(duì)中小開發(fā)商構(gòu)成了非常大的壓力，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境越來越不公平，這是我們想關(guān)注的第一個(gè)問題，第二，這些萬億市值的上市公司，將有可能對(duì)房地產(chǎn)的政策產(chǎn)生什么樣的影響？也許以后，國(guó)務(wù)院制訂有關(guān)房地產(chǎn)的建筑，土地等等方面的政策，乃至住房保障和社會(huì)保障，都會(huì)很大程度上受到這些企業(yè)的影響。

　　第三個(gè)是對(duì)房?jī)r(jià)的影響，我個(gè)人對(duì)這些大的上市公司對(duì)房?jī)r(jià)的影響向來是比較負(fù)面的，因?yàn)樗麄兒翢o疑問的是當(dāng)前推高房?jī)r(jià)的主要力量，所以，這些出現(xiàn)市值過萬億的企業(yè)上市公司，如果今后5年出現(xiàn)的話，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的構(gòu)成是一個(gè)非常大的挑戰(zhàn)，而政府的責(zé)任就在于維持整個(gè)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，否認(rèn)的話，沃爾瑪，微軟就不會(huì)受到歧視。

　　第二個(gè)就是萬億的上市公司有可能在未來5-10年出現(xiàn)，他們所付出的代價(jià)是什么？這些企業(yè)毫無例外，或者說大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都處于一個(gè)超速的增長(zhǎng)時(shí)期，我們進(jìn)行房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)運(yùn)行，主要是有兩類指標(biāo)，一類是國(guó)內(nèi)傳的比較多的帕爾多比率，有期負(fù)債率，這個(gè)指標(biāo)不可靠，只能夠看一看，從來不存在這個(gè)，這只是參考的東西，第二個(gè)是可持續(xù)增長(zhǎng)率，這是不錯(cuò)的，這是波斯頓咨詢公司提出來的，這個(gè)主要假定的資本結(jié)構(gòu)多元化，就是企業(yè)的股權(quán)融資因經(jīng)營(yíng)盈余的積累，和企業(yè)的債務(wù)積累是同步的，因此企業(yè)的權(quán)益負(fù)債情況沒有惡化，當(dāng)然也沒有改善，所以我們用后面這個(gè)指標(biāo)做超速增長(zhǎng)的財(cái)務(wù)預(yù)計(jì)。這個(gè)更麻煩一些，我就把過程忽略，雖然是最粗略的模型，但也涉及到14個(gè)大的財(cái)務(wù)指標(biāo)，這些大的財(cái)務(wù)指標(biāo)，我們用了五類模型，一個(gè)是假定擴(kuò)張速度時(shí)恒定的，另外預(yù)測(cè)權(quán)益負(fù)債比的變成。第二假定財(cái)務(wù)負(fù)債比是穩(wěn)定的，那么我們預(yù)測(cè)擴(kuò)張速度的極限增長(zhǎng)，第三我們靜態(tài)的比較分析，在目前的業(yè)務(wù)擴(kuò)張，主要財(cái)務(wù)指標(biāo)維持基本穩(wěn)定的情況下權(quán)益負(fù)債比率的變化，然后模型四在極端狀況下，可以看一下最大的承受的業(yè)務(wù)擴(kuò)張的速度是多少？

　　第五我們做了一個(gè)動(dòng)態(tài)路徑的分析，模型要有可能性，如果模型沒有可能性就沒辦法回答問題，所以我們就選萬科，把它挑出來，用我們五種模型跟萬科的實(shí)際運(yùn)行結(jié)果進(jìn)行比較，這是模型模擬出來的權(quán)益負(fù)債比的變化和萬科實(shí)際的權(quán)益負(fù)債比的變化。藍(lán)色的線條是萬科的模擬值，而粉色的線條是萬科的實(shí)際情況。萬科現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到業(yè)務(wù)速度急速擴(kuò)張的警戒值，下面的這條線紅線是警戒線，我們可以看到萬科的權(quán)益負(fù)債比不斷的下降，也就是說萬科業(yè)務(wù)擴(kuò)張已經(jīng)超出接近了它資本能力擴(kuò)張的極限，除非萬科的財(cái)務(wù)信息不準(zhǔn)確。這個(gè)模擬是什么呢？就是萬科的新增權(quán)益跟我們用模型估計(jì)出來的萬科的新增權(quán)益比率，可以看出來我們的模型是比較準(zhǔn)確的，萬科的新增權(quán)益和用模型計(jì)算出來的新增權(quán)益沒有太大的差異，或者說我們模型跟萬科實(shí)際運(yùn)行的最大差異，萬科的財(cái)務(wù)狀況的波動(dòng)性比我們模型更加嚴(yán)重一些。

　　計(jì)算的結(jié)果，模型還是可靠的，如果模型可靠的，那計(jì)算得出來的結(jié)果將會(huì)是什么樣的？我們可以看一看，06年A股市場(chǎng)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張的基本評(píng)價(jià)，我們可以看出來，萬科是處于超速，保利地產(chǎn)是嚴(yán)重超速，招商地產(chǎn)也是嚴(yán)重超速，金帝集團(tuán)嚴(yán)重超速，處于保守的只有陸家嘴，陸家嘴和中華企業(yè)，其他還有一些輕微的超速。

　　排名TOPTEN前十名的企業(yè)當(dāng)中，我們可以看到，保利，招商，金地等都是嚴(yán)重超速的企業(yè)，權(quán)益負(fù)債比大于1的工作當(dāng)中，陸家嘴的風(fēng)格比較保守，然后萬科現(xiàn)在已經(jīng)處于中度超速的狀況，醇和中華處于輕度的超速狀況，我們結(jié)合第一部分我們講的市值超萬億的企業(yè)，非常巧合的，我不理解為什么？正好是北京一家，就是北城，上海一家是陸家嘴，以及深圳的一家萬科，他們都有可能在2018、2024、2025這三年分別達(dá)到市值過萬億的水準(zhǔn)，這三個(gè)企業(yè)的狀況是不一樣的，陸家嘴處于保守狀況。北城處于中等或者是輕微的超速狀況，而萬科是處于比較嚴(yán)重的超速狀況，這種財(cái)務(wù)上的超速一定會(huì)給企業(yè)的擴(kuò)張和資金鏈條的繃緊帶來巨大的壓力。

　　我們現(xiàn)在接下來要討論是，這些正在快速擴(kuò)張的房地產(chǎn)企業(yè)，他們的快速擴(kuò)張是機(jī)遇一個(gè)戰(zhàn)略判斷，是機(jī)遇他們5-10年中國(guó)房地產(chǎn)的需求，土地的供應(yīng)的變化沒有根本變化，抓住這個(gè)機(jī)遇期的決策，還是過去兩年，房地產(chǎn)企業(yè)盈利狀況不錯(cuò)，所以董事會(huì)沒有戰(zhàn)略考慮，就是想多撈一把的心態(tài)所導(dǎo)致嚴(yán)重的超速？我不太清楚這些企業(yè)當(dāng)中，有哪幾家對(duì)于自己的財(cái)務(wù)狀況的警戒程度是有警惕的，也不清楚的超速狀況到底是不是一種戰(zhàn)略？也許其中有戰(zhàn)略的，就是說萬科是有戰(zhàn)略的，招商地產(chǎn)是有戰(zhàn)略的，其他的企業(yè)是否有戰(zhàn)略我不太清楚。

　　這些企業(yè)在超速增長(zhǎng)過程中，我們?cè)诮鹑谶@一塊只能回答一半的問題，還有一半的問題，很遺憾今天沒有這樣的人過來，必須由人口經(jīng)濟(jì)學(xué)家來回答。畢竟中國(guó)人口重量結(jié)構(gòu)，城鄉(xiāng)人口比率的變成，需要贍養(yǎng)的老人以及未成年兒童的結(jié)構(gòu)的變化，是決定中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展的最致命因素，金融因素當(dāng)然很重要，但是人口因素更重要。我們可以稍微看一下，大約在2015到2020年間，中國(guó)人口的贍養(yǎng)比是最低的，此后人口贍養(yǎng)比將上升，那么也就是差不多2015年之后，我們很難估測(cè)中國(guó)對(duì)于新住宅需求是否會(huì)向現(xiàn)在這么強(qiáng)勁，另一個(gè)從金融層面考慮的問題，通常到2015-2020年之后這段時(shí)間，我們現(xiàn)在這么辛勤的工作，閑暇的時(shí)間非常少的狀況是不正常的，所以到那個(gè)時(shí)候，我們個(gè)人會(huì)用更多的時(shí)間用于消費(fèi)，用于悠閑的度過自己的時(shí)間，工作時(shí)間會(huì)縮短，儲(chǔ)蓄率會(huì)明顯的下降，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的周期中，我們現(xiàn)在在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的前期，儲(chǔ)蓄率是不斷的上升，中期儲(chǔ)蓄率是穩(wěn)定的，到2015-2020年，我們居民儲(chǔ)蓄率必然會(huì)有明顯大幅度的下降，所以這兩個(gè)問題就決定了，也許我們這么策劃，這些明智的企業(yè)，只所以在目前超速的增長(zhǎng)，因?yàn)樗麄兛吹降?，以現(xiàn)在他們的土地儲(chǔ)備，以他們現(xiàn)在的戰(zhàn)略判斷，他們覺得，如果不抓緊從現(xiàn)在到2015到，2020年的時(shí)間使自己成為規(guī)模為王的企業(yè)，以后很難再有這樣的機(jī)會(huì)，如果沒有考慮到這些因素，那么現(xiàn)在規(guī)模的擴(kuò)張，有可能帶來災(zāi)難。

　　第三災(zāi)難在哪里，為什么我們說財(cái)務(wù)的急劇擴(kuò)張有問題，業(yè)務(wù)的急劇擴(kuò)張有問題，問題出在土地上，如果有人認(rèn)為地價(jià)跟房?jī)r(jià)不相關(guān)，那我們只能對(duì)這種研究或者是爭(zhēng)論表示由衷的感嘆或者是佩服。我們不準(zhǔn)備對(duì)這個(gè)問題做任何爭(zhēng)論，我們看一下土地的問題，土地是我最擔(dān)心的問題，根據(jù)歷年來國(guó)土資源公布的公告，地價(jià)的上漲，幾乎是非常猛烈的，04年的公告，地價(jià)只是漲了六點(diǎn)幾，05年也一樣，漲得很少，四點(diǎn)幾，到06天，土地出讓面積，也就是真正從去年開始，土地出讓的面積目前有了明顯的增長(zhǎng)，但是土地出讓的地價(jià)款的增長(zhǎng)以及凈的土地出讓金的增長(zhǎng)更加多。

　　也就是說，開發(fā)商簡(jiǎn)單的估測(cè)，目前現(xiàn)在的開發(fā)商，對(duì)于一個(gè)正常的企業(yè)來講，至少有70%以上的資金實(shí)際上是沉淀在土地上的，土地是否具有價(jià)值，決定了開發(fā)商未來命運(yùn)的成敗，現(xiàn)在地價(jià)的變動(dòng)是什么樣的，我們可以看一線城市，北京，這些數(shù)字不完整，也有可能這些數(shù)字會(huì)偏差，北京目前土地的平均的樓面地價(jià)差不多是3300-3400/平方。廣州05年時(shí)土地出讓金才有80億-90億，而06年的時(shí)候已經(jīng)有140多億，廣州07年1-4月份地價(jià)平均3500-3600元/平方，比北京還要高出200元，廣州的土地供應(yīng)也是非常遲緩的，我們可以看一下，土地供應(yīng)的速度跟當(dāng)期的銷售速度差異比較大，我不知道這個(gè)公司是誰(shuí)，金瑞地產(chǎn)的提供的素質(zhì)，我覺得很好，拿過來用，現(xiàn)在廣州的新房的均價(jià)已經(jīng)超過了7千，達(dá)到7千多了，而北京的進(jìn)價(jià)，比我預(yù)想的上漲得更快，目前北京四環(huán)以內(nèi)的均價(jià)大概是1.3萬，四環(huán)以內(nèi)的是1.07萬，五環(huán)以內(nèi)的是8千多，這已經(jīng)是一個(gè)非常高的素質(zhì)，從深圳來看深圳的情況更加令人驚訝，在過去的半年，土地出讓的樓面價(jià)格是8800千到8900千，杭州第二季度，平均樓面地價(jià)6400千，而上海平均樓面的地價(jià)是5400，所以同地價(jià)來講，我們可以么估測(cè)，目前土地的價(jià)格已經(jīng)透出的未來三年的房?jī)r(jià)，我們可以大概的說一下，目前的平均樓面地價(jià)至少乘以3倍，大約是這些土地在今后3-4年，形成一個(gè)真實(shí)的實(shí)際商品房供應(yīng)的時(shí)候市場(chǎng)交易的價(jià)格，尤其可看，深圳到3-4年之后，無論是關(guān)內(nèi)還是關(guān)外，深圳的房?jī)r(jià)都超過了一平方超過了2萬，杭州接近2萬，北京的話，六換以內(nèi)很難找到1萬以下的房子，而廣州大廣州十個(gè)區(qū)的概念，平均的房?jī)r(jià)也會(huì)超過1.1萬，1.2萬。這就意味著目前的土地招拍掛制度，開發(fā)商敢往上沉淀資金，那是因?yàn)殚_發(fā)商認(rèn)為，或者是開發(fā)商假定認(rèn)為，在未來3-4年，我們新房的房?jī)r(jià)的銷售的均價(jià)，每年至少上漲15%-18%。否則，目前土地的招拍掛的價(jià)格是不可以維持的，或者另一種方式，也就是這些開發(fā)商在囤積土地時(shí)，他們認(rèn)為，土地供應(yīng)政策沒有重大調(diào)整。

　　目前土地出讓政策出來的問題是非常嚴(yán)重的，第一個(gè)招拍掛制度談不上公開公平，也談不上公正。第二個(gè)就是地價(jià)上漲過于迅速，第三個(gè)問題是中小開發(fā)商被擠出局，05年之前，我們可以看到，從全國(guó)土地出讓的情況看，大開發(fā)商占的份額大概是10%-15%?，F(xiàn)在一線城市土地出讓當(dāng)中，大開發(fā)商拿的土地占50%以上，或者說大的地塊被外資或上市公司所持有，第四，當(dāng)中土地出讓的面積越來越大，議價(jià)情況也越來越嚴(yán)重，大地塊的現(xiàn)象是非常不尋常的，因?yàn)榇蟮貕K有風(fēng)險(xiǎn)，也有投機(jī)取巧的地方，大地塊的拍賣主要還是繳款的周期拉得比較長(zhǎng)，所以有一個(gè)資金的杠桿作用，征地的比率高，建筑用地的比率低，所以以后待征用地的變性有操作空間，由于開發(fā)周期長(zhǎng)，規(guī)劃變更的可能性隨之增加，容積率都可以修改，最嚴(yán)重的問題是，大地塊的招拍掛，迅速改變了這個(gè)城市對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，這種情況是非常糟糕的，土地儲(chǔ)備沉淀的量非常大，我個(gè)人估計(jì)至少1萬億，而任總估計(jì)在1.5萬億以上。

　　這些錢都放在地上，而這些地不值錢，不要以為土地永遠(yuǎn)增值，這只是一個(gè)神話，現(xiàn)在土地的招拍掛的方式完全決定了房?jī)r(jià)的走勢(shì)，如果不改變土地的招拍掛的方式，那么民眾對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期每年至少漲15%-18%的預(yù)期就難以改變，這種土地出讓的方式會(huì)帶來什么樣的結(jié)果，只有帶來兩個(gè)結(jié)果，第一個(gè)結(jié)果是政府準(zhǔn)備承受商品房的高房?jī)r(jià)和來自于中高收入對(duì)政府的強(qiáng)烈批評(píng)，不做任何政策的的重大調(diào)整，第二政府意識(shí)到高房?jī)r(jià)傷害了中高收入階層，因此不得不對(duì)土地供應(yīng)政策進(jìn)行調(diào)整，如果是后者的話，那么現(xiàn)在剛剛開始快速的想要進(jìn)行土地儲(chǔ)備的企業(yè)，對(duì)他們來講，也許這種做法是不明智的。

　　第四我們想要強(qiáng)調(diào)就是廉租房的問題，廉租房的問題現(xiàn)在沒有被提上議事日程。政府和市場(chǎng)總是兩條腿走路，我們可以看一下聯(lián)合國(guó)伊斯坦布爾的人居宣言，保證人人享有適當(dāng)?shù)淖》亢褪谷祟惥幼「】?，更安全，更舒適，更公平，更持久，也更具有效率。要全面實(shí)施國(guó)際法律文件提出的人人享有適當(dāng)住房權(quán)力，尋找由各級(jí)公共政府，供應(yīng)部門，私營(yíng)部門，非政府伙伴之間的參與，以保證這些目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　因此，是否有合適的廉租房政策，是中國(guó)政府是否遵守國(guó)際法起碼的前提。這不是我們國(guó)內(nèi)法所決定的，但是我們可以看一下左邊的圖，房地產(chǎn)開發(fā)土地的規(guī)模逐年增長(zhǎng)，我們用于經(jīng)濟(jì)適用房的廉租房的投資在1999-2000年達(dá)到巔峰之后，所占的房地產(chǎn)開發(fā)的比例逐年下降，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，市場(chǎng)能解決誰(shuí)的問題呢？按照任之強(qiáng)的說法，現(xiàn)在能解決的是，我們把收入劃五等份，高收入的，中高收入的，中等收入的，中低收入的，低收入的，現(xiàn)在中國(guó)商品房市場(chǎng)解決的是占全部人口的20%的高收入階層的當(dāng)中的20%，也就是能解決占全部人口2-3%高收入群體的住房需求，這是商品房現(xiàn)在能滿足的住房需求。請(qǐng)問，低收入階層，排在最末尾的居住，他們的住房需求由誰(shuí)來滿足。由開發(fā)商滿足嗎？開發(fā)商就可以把商字去掉，變化慈善機(jī)構(gòu)算的，我們看一下國(guó)際經(jīng)營(yíng)，租賃性的，請(qǐng)注意不是購(gòu)買性的，租賃性的房是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，歐美的情況，英國(guó)現(xiàn)在20%住公房。法國(guó)現(xiàn)在所建的新房中，20%必須是廉租房，而德國(guó)，德國(guó)的比例將近是30%，美國(guó)17%，所以在歐美國(guó)家，他們的廉租房建設(shè)就是為收入階層劃分中最低20%提供住房，東亞是強(qiáng)政府形態(tài)，所以東亞政府為中低收入階層提供的住房保障比歐美國(guó)家更好，東亞的韓國(guó)，韓國(guó)現(xiàn)在在建設(shè)高峰時(shí)期有一半是公房建設(shè)，香港現(xiàn)在有一半人住在租來的房子里，其中30%是租的公房，新加坡全國(guó)人民幾乎每一個(gè)人都住政府提供的公房，這是東亞。

　　中國(guó)的情況呢？中國(guó)的基本情況，06年的時(shí)候出了一個(gè)這樣的文，提到5%，而現(xiàn)在剛剛提到10%，近5年來，政府為廉租房投入的資金占財(cái)政支出的比重，千分之1.5，要滿足20%的低收入人群的要求是完全沒有可能的，如果按照廉租房現(xiàn)在，土地的近收益提10%建廉租房，這個(gè)大概是能夠滿足廉租房建設(shè)資金需求的16%，所以這個(gè)數(shù)字還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，北京現(xiàn)在居住公房的人口大概之占百分之三點(diǎn)幾，而歐美，東亞國(guó)家普遍在50%以上，中國(guó)是百分之三，還是在城市之都，你要靠市場(chǎng)解決低收入的住房問題，這是完全不可能的。

　　到最后，我們總結(jié)一下，萬億市值的上市公司在今后的5-10年是可能出現(xiàn)的，第二，寫萬億市值的上市公司的出現(xiàn)，是他們現(xiàn)在財(cái)務(wù)能力非常脆弱的情況下，急劇擴(kuò)張的結(jié)果。

　　第三，這種急劇擴(kuò)張的結(jié)果是否有風(fēng)險(xiǎn)，有。風(fēng)險(xiǎn)在哪里，在土地，土地目前的出讓方式是完全不可以接受的，第四廉租房建設(shè)是誰(shuí)的責(zé)任？要分一清楚?，F(xiàn)在的廉租房建設(shè)僅僅是剛剛開始，含了一些正確的口號(hào)，還沒有做正確的行動(dòng)，我們要采取的行動(dòng)是什么呢？第一步有一些人呼吁取消期房銷售，這個(gè)呼吁是非常令人驚訝的，很敬佩他們的思維，他們認(rèn)為，取消期房能降低房?jī)r(jià)。

　　第二，銷售匯款的專門帳戶管理，銷售匯款不規(guī)開發(fā)商，進(jìn)入銀行獨(dú)立的帳戶，這也是很危險(xiǎn)的舉措，第三提高個(gè)人按揭的首付比例，中國(guó)人的人均收入不高，現(xiàn)在購(gòu)房當(dāng)中，平均的按揭使用不到60%，我為了買一套房子，40%都是自己首付的，這些房子當(dāng)中，一塊錢的按揭，對(duì)應(yīng)抵押物的價(jià)值，在05年的時(shí)候是1.68塊，現(xiàn)在是接近2塊，所有城鄉(xiāng)居民這一代，平均持有期限是17年，提前還款的合約平均期限是7年，也就是說，你借錢的時(shí)候，你借了17年的款，實(shí)際上你7年就能還掉，不良率在2%以下，我們低收入的中國(guó)民眾，用非常負(fù)責(zé)任的態(tài)度，給銀行帶來了巨額的收益，憑什么還以再損害住房消費(fèi)者的方式來解決房地產(chǎn)的問題。

　　第四個(gè)就是雙線和7090的政策，以及經(jīng)濟(jì)適用房的政策，我不認(rèn)為雙線7090政策等等本身有什么問題，但是過5年，過6年，你讓市場(chǎng)規(guī)律自發(fā)起作用，這就是好政策，現(xiàn)在單套房?jī)r(jià)還沒有到這個(gè)水平時(shí)，提7090，就相當(dāng)于一個(gè)15歲的姑娘趕緊結(jié)婚一樣。

　　還有一個(gè)是地的扭轉(zhuǎn)整車，地只能在農(nóng)業(yè)中扭轉(zhuǎn)，阻止土地供應(yīng)量的放大，顯然不正常，也剝奪了農(nóng)民從他擁有的土地當(dāng)中獲得正常市場(chǎng)收益的權(quán)力，二手房交易的各種限制性政策也是非常奇特的，也因?yàn)榉浅ｊP(guān)注。

　　還有一個(gè)各種房地產(chǎn)開發(fā)投資的各種限制性政策，這也沒道理，房地產(chǎn)價(jià)格，房?jī)r(jià)構(gòu)造取決于供求，如果不把供應(yīng)放大，價(jià)格不會(huì)下來?？焖偻七M(jìn)的土地期權(quán)制度可能也有問題，因?yàn)槲覀冏屑?xì)研究過之后發(fā)現(xiàn)，各級(jí)政府的信用和開發(fā)商的信用，使得中國(guó)很難形成有效的透明的公正的土地期權(quán)市場(chǎng)。

　　最后一個(gè)是對(duì)非居民購(gòu)買中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)要禁止，這個(gè)做法是值得商榷的。因?yàn)閲?guó)際通行的做法是，你來買可以，但是你要快速的賣了走人不行。西方更多的政策對(duì)非居民的退出的限制，而不是準(zhǔn)入的限制。

　　講了一些懷疑的政策之后，我們的政策是什么呢？第一個(gè)政策是短期的，適當(dāng)放寬容積率，和大地塊的拆分。第二個(gè)在珠三角和長(zhǎng)三角京津地區(qū)調(diào)整農(nóng)田保障制度，18億畝耕地很重要，中國(guó)人要吃糧，這個(gè)政策大體上沒錯(cuò)，但是要每個(gè)省，每一個(gè)地區(qū)，每一個(gè)縣都保持現(xiàn)有的農(nóng)田的數(shù)量不變，這是不對(duì)的。珠三角人均耕地只有0.56畝，長(zhǎng)三角人均耕地只有0.6畝，京津地區(qū)這個(gè)地拿出來干什么都行，就是種糧不合算。你讓中南沿海地少人多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)種糧食，簡(jiǎn)直是開玩笑。

　　所以要求各個(gè)地區(qū)自求農(nóng)田保障平衡的做法，是需要調(diào)整的。第三個(gè)政策，土地及開發(fā)的調(diào)整和農(nóng)地直接入市的調(diào)整，現(xiàn)在A級(jí)開發(fā)通過土地儲(chǔ)備整理中心來做，企業(yè)做法緩慢，周期漫長(zhǎng)，供應(yīng)量遲緩，有效供應(yīng)不能形成，另外，農(nóng)地直接入市也要非常關(guān)心。第三，為什么地區(qū)政府把地越派越貴，因?yàn)樗惨稣?jī)，要升官發(fā)財(cái)，這種一情況下，土地的財(cái)政收入，土地出讓是非常重要的一塊，能不能給地方政府其他的資源來源來發(fā)展經(jīng)濟(jì)，如果能夠給信用較高的政府來發(fā)展這種方式，就能夠有效的緩解地區(qū)政府單純的通過土地來獲得一次性財(cái)政收入的沖動(dòng)，另外，不要懷疑地區(qū)政府發(fā)債的誠(chéng)懇態(tài)度，因?yàn)榈貐^(qū)政府是受制于地方民眾，必須還債。

　　第五個(gè)是高收入多購(gòu)房一定要做，如果你不允許中高收入階層持有多套住宅，那么就不會(huì)有人去出租房屋，如果不允許這種事情出現(xiàn)，那么人們就沒有辦法分享房?jī)r(jià)快速上漲過程中的收益。

　　第六個(gè)是差別性謹(jǐn)慎的物業(yè)稅的政策仍然是有必要的，但是請(qǐng)注意前提，物業(yè)稅政策必須是差別性的，必須是非常謹(jǐn)慎的。這是我們對(duì)07年上半年市場(chǎng)的總體概括。