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　　文/上海五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅

　　劉力博士五合國(guó)際(5+1WerkhartInternational)總顧問(wèn)

　　劉力主創(chuàng)工作室(DRLL)主設(shè)計(jì)師

　　圖/五合國(guó)際(5+1WerkhartInternational)

　　隨著宏觀經(jīng)濟(jì)背景繼續(xù)向好、居民收入水平提高，置業(yè)需求將逐步釋放，在宏觀調(diào)控的逐步影響下，北京、上海、廣州、深圳四大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)速度放緩，而二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資卻呈現(xiàn)大幅增加的態(tài)勢(shì)，由于各地房地產(chǎn)市場(chǎng)背景的不同，其供需市場(chǎng)呈現(xiàn)出了不同的發(fā)展特征。

　　1、人口結(jié)構(gòu)特點(diǎn)造成膨脹的住宅需求

　　從2004年中國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)分布情況可以發(fā)現(xiàn)，由于上世紀(jì)50年代的生育高峰，造成目前社會(huì)上25-34歲與35-44歲的年齡段人口比重相當(dāng)大，兩者占了總?cè)丝?5%。不同年齡的人群具有不同的經(jīng)濟(jì)行為，人口結(jié)構(gòu)將會(huì)影響到房地產(chǎn)的消費(fèi)與投資。調(diào)查顯示，25-34歲的人群正值組建家庭的年齡，期間的2億多人口正陸續(xù)進(jìn)入結(jié)婚、生育期，是購(gòu)房最為集中的年齡段。

　　1997年中國(guó)住房改革后，福利分房制度取消，隨著政策深入使住房私有制引發(fā)了交易量突破一個(gè)個(gè)高峰，這些在一線城市尤為突出，目前上海、北京等地已經(jīng)基本完成了房改房的落實(shí)。通常情況下購(gòu)房者在近期購(gòu)買(mǎi)了房產(chǎn)之后，至少若干年后才能積累起新的購(gòu)買(mǎi)力隨著房改房制度的深化，市場(chǎng)交易量將出現(xiàn)一定程度的萎縮。同時(shí)從圖中我們可以發(fā)現(xiàn)5年后25-34歲購(gòu)房高峰人口開(kāi)始從峰值下滑，未來(lái)首次置業(yè)將出現(xiàn)下降。

　　圖：2004年中國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)分布情況

　　資料來(lái)源：2005年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒

　　2、城市區(qū)域發(fā)展進(jìn)程加速

　　城市化本質(zhì)上是一種包括人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)在內(nèi)的整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化過(guò)程。在這一過(guò)程中，農(nóng)業(yè)人口比重逐漸下降，工業(yè)和服務(wù)業(yè)人口比重逐漸上升，人口和產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)集聚，它不僅表現(xiàn)為人口由鄉(xiāng)村向城市轉(zhuǎn)移，以及城市人口的迅速增長(zhǎng)，城市區(qū)域的擴(kuò)張，還表現(xiàn)對(duì)城市房地產(chǎn)需求總量的不斷增加。

　　(1)城市發(fā)展吸納眾多人口

　　從1997年開(kāi)始，中國(guó)城市化水平便進(jìn)入了快速提升時(shí)期，城市化首先表現(xiàn)為城市人口的增長(zhǎng)。在一些特大型城市如北京、上海，二十年間人口增長(zhǎng)了4.8倍，這一現(xiàn)象表明為特大城市對(duì)人口具有的巨大吸納能力。而這種能力又必然帶領(lǐng)著這些特大的一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)由初始階段跨越到成熟階段。

　　(2)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)吸引國(guó)外就業(yè)者

　　隨著宏觀環(huán)境改善，中國(guó)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的控制力和影響力不斷增強(qiáng)，許多城市已經(jīng)具備開(kāi)放、高效、便捷的市場(chǎng)化區(qū)域環(huán)境、密集的企業(yè)群等等，眾多國(guó)外企業(yè)在中國(guó)設(shè)立區(qū)域總部或研發(fā)中心，外國(guó)企業(yè)的聚集，會(huì)吸引大量海外人才的加盟。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，中國(guó)吸引海外人才總量已突破250萬(wàn)人次，增速達(dá)到20%，引進(jìn)海外人才數(shù)已超過(guò)新中國(guó)成立后52年的總和。一線城市吸引境外人才及海外人士的能力最強(qiáng)，因此其高檔住宅總量仍將增加。而二線城市從其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段來(lái)看，這方面吸引能力還有待發(fā)展。

　　(3)城市區(qū)域擴(kuò)張成為購(gòu)房誘因

　　伴隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市區(qū)域也出現(xiàn)大幅擴(kuò)張，以大城市為中心的城市群(帶)逐漸形成、壯大，如以上海、南京、杭州、寧波為中心的長(zhǎng)江三角洲城市群。城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，引起城市自身大規(guī)模擴(kuò)張，并向周?chē)貐^(qū)產(chǎn)生強(qiáng)大輻射的作用。

　　來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，我國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)居高不下，前7個(gè)月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)高達(dá)30%以上，城市擴(kuò)張引發(fā)房地產(chǎn)投資的繼續(xù)高速增長(zhǎng)，這一現(xiàn)象在城市集群的區(qū)域內(nèi)最為顯著，如在上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下，蘇州、南京、無(wú)錫、寧波等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸啟動(dòng)，不斷完善的配套供應(yīng)，更激發(fā)了消費(fèi)者的購(gòu)房需求。

　　圖：2001-2005年長(zhǎng)三角主要二線城市商品房平均價(jià)格(元/平方米)

　　資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)年鑒

　　(4)大面積舊城改造，引發(fā)剛性需求

　　城市競(jìng)爭(zhēng)力提升必然伴伴隨大量的舊城區(qū)改造面積以及城郊拆遷。其中一線城市針對(duì)城郊不同功能區(qū)的再次分配，主要拆遷量位于城市中心的老商圈，重建的商圈將進(jìn)一步擴(kuò)大城市商業(yè)商務(wù)圈，帶來(lái)彈性的商業(yè)商務(wù)需求而拆出的居民則帶來(lái)剛性的居住需求。而在二線城市，由于發(fā)展相對(duì)遲緩，拆遷帶來(lái)的將是更多的剛性住宅需求。一些歷史悠久的老城為“拆遷建城”的主力軍，如天津、沈陽(yáng)等。天津各類(lèi)存量住房7830萬(wàn)平方米，主要是由解放前遺留下來(lái)的破舊平房，解放初期興建的職工宿舍組成。在舊城改造不斷推進(jìn)的同時(shí)，拆遷所帶來(lái)的剛性需求，成為推動(dòng)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的另一個(gè)快速通道。

　　(5)農(nóng)村城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)市場(chǎng)中下一個(gè)香饃饃

　　“兩會(huì)”伊始，新農(nóng)村建設(shè)與今年中央“一號(hào)文件”相伴隨，建設(shè)新農(nóng)村的各方面政策優(yōu)惠意將吸引大量資金涌向農(nóng)村，而房地產(chǎn)業(yè)自然會(huì)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)之一。一旦農(nóng)村經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化，單不考慮廣大農(nóng)民近幾年來(lái)的收入增加，新農(nóng)村建設(shè)所帶來(lái)的人口回流，將為農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)大量的住宅需求。不過(guò)要轉(zhuǎn)變目前農(nóng)民用房自籌自建，散戶居住的局面面臨很多問(wèn)題，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，開(kāi)發(fā)農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)是必然趨勢(shì)，需要有步驟進(jìn)入農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)，并且積極參與農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)。隨著新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn)，在農(nóng)民收入以及農(nóng)村人口增加的作用下，農(nóng)村住宅的需求空間將放大，房產(chǎn)企業(yè)的適時(shí)進(jìn)入將大有可為。

　　3、城市居民消費(fèi)水平上升改善居住條件

　　(1)現(xiàn)有住房改善面積趨大

　　住房改善，特別是住房面積、住房數(shù)量的改善，包括住房環(huán)境的改善、住房品質(zhì)的改善，經(jīng)過(guò)幾年的市場(chǎng)發(fā)展和90年代初期、90年代中期完全不能同日而語(yǔ)，建設(shè)部政策研究中心發(fā)布了《2020我們住什么樣的房子---中國(guó)全面小康社會(huì)居住目標(biāo)研究》，為2020年的居住住宅描繪了一幅未來(lái)藍(lán)圖。這個(gè)課題研究公布了21項(xiàng)指標(biāo)，主要包括城鎮(zhèn)人均居住面積35平方米、城鎮(zhèn)最低收入家庭人均住房面積大于20平方米。未來(lái)人均居住面積的提高，需要大量住宅面積來(lái)填補(bǔ)，需求增加在一二線城市中將集中體現(xiàn)。

　　圖：中國(guó)城市人均居住面積情況

　　資料來(lái)源：2005年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒

　　(2)家庭結(jié)構(gòu)變小，住宅需求放大

　　由于生活觀念的變化，現(xiàn)在人們婚后大多愿意單獨(dú)居住，中國(guó)的家庭戶人口規(guī)模在逐漸變小，家庭規(guī)模小型化傾向，核心家庭和“丁克”家庭在中國(guó)城市家庭結(jié)構(gòu)中高達(dá)60%以上，而且有增加的趨勢(shì)。我們發(fā)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度越高的城市，其家庭規(guī)模越小。上海地區(qū)生產(chǎn)總值最高，平均家庭戶規(guī)模處于全國(guó)最低的水平，這一趨勢(shì)表明了隨著城市經(jīng)濟(jì)地位的提升，家庭將日趨小型化。家庭結(jié)構(gòu)愈小，則人均消費(fèi)面積愈大，因?yàn)榧幢闶莾煽谥遥残枰獜N房、客廳、廁所以及過(guò)道等。因此即使人口總量不變，未來(lái)小家庭結(jié)構(gòu)的大量出現(xiàn)也會(huì)引起住宅需求的增加。而此現(xiàn)象將隨著二線城市等經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展而日益突出。

　　表：部分城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與家庭規(guī)模情況

　　資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒

　　4、海外資金投資--物業(yè)升值+匯率差價(jià)的雙份收益

　　良好的經(jīng)濟(jì)前景必然會(huì)給房地產(chǎn)帶來(lái)好的贏利前景，此外人民幣升值的預(yù)期更是吸引了大量的海外資金注入，從摩根士丹利收購(gòu)上海廣場(chǎng)，以及其在其他一線城市的甲級(jí)寫(xiě)字樓收購(gòu)部署中可以發(fā)現(xiàn)，海外基金偏向于國(guó)內(nèi)的高端成熟物業(yè)，尤其是在寫(xiě)字樓與大型商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，。

　　海外基金在取得穩(wěn)步上升的出租率和租金水平所帶來(lái)的收益外，也同樣看好未來(lái)物業(yè)高速成長(zhǎng)的升值潛力。人民幣升值后，會(huì)有大量外資通過(guò)各種渠道進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大型、高端物業(yè)，資金的聚集首先會(huì)造成成交量增加，并最終使價(jià)格上揚(yáng)，這對(duì)于持有者而言，意為著只要經(jīng)過(guò)良好的重新包裝或提升租客的檔次，就可獲得物業(yè)升值+匯率差價(jià)的雙份收益。但從目前情況來(lái)看，二線城市稱(chēng)得上優(yōu)質(zhì)的物業(yè)仍屬鳳毛麟角，因此這部分投資資金仍將主要停留在一線城市。