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　　改革開放二十年，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的中國(guó)，經(jīng)歷了不同時(shí)期的市場(chǎng)洗禮，逐步由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，作為大陸二線城市，西安已經(jīng)成為海內(nèi)外資本競(jìng)相逐鹿之地，西安房地產(chǎn)發(fā)生了突飛猛進(jìn)的變化，取得了令人矚目的成果。二十年來，西安消費(fèi)者已經(jīng)能夠理性地透過現(xiàn)象看本質(zhì)，而開發(fā)商，準(zhǔn)確地說是有責(zé)任感、有眼光的開發(fā)商開始了一段新的旅程。本文通過對(duì)西安近二十年的發(fā)展歷程進(jìn)行一次全面的梳理，希望能夠讓讀者對(duì)西安樓市的發(fā)展脈絡(luò)有一個(gè)清晰的把握，帶給讀者一些參考。

　　九十年代：城市擴(kuò)張房地產(chǎn)出現(xiàn)質(zhì)的飛躍

　　改革開放初期，西安作為全國(guó)十大城市，作為西北的交通中心，商業(yè)的氛圍首先在以火車站為重點(diǎn)的解放路形成。那時(shí)候的西安解放路便是繁華的象征?；疖囌?、解放路附近集中了解放飯店、隴海大酒店等早期的中高端酒店。民生百貨附近，是西安百貨的老商業(yè)區(qū)，長(zhǎng)期以來形成了特定的商圈，包括解放路周邊客流外，省內(nèi)周邊地市的消費(fèi)者也常固定來這里購(gòu)物。

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，九十年代全國(guó)城市進(jìn)入快速擴(kuò)張期，城市的商業(yè)中心漸漸由單一的交通前沿向文化行政中心擴(kuò)張，為了不迷失方向，每個(gè)城市都在尋找自己的地理上的定位。在西安，以省市政府毗鄰的鐘樓區(qū)域自然成為這個(gè)城市的“定海神針”。

　　九十年代初，西安的住房消費(fèi)還主要以實(shí)物分房為主。1992年11月，西安全面推進(jìn)房改，1999年提出取消實(shí)物分房、實(shí)行住房分配貨幣化，截至2004年底，通過出售公房、集資建房等形式，共出售公有住房40余萬套，3000多萬平方米。1998年，西安的房地產(chǎn)業(yè)正式進(jìn)入了商品市場(chǎng)的運(yùn)作領(lǐng)域，并實(shí)施了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，當(dāng)時(shí)房屋均價(jià)為2365元/平方米。這一時(shí)期，物業(yè)管理作為一個(gè)新生事物出現(xiàn)了。長(zhǎng)安樓市剛剛起步，樓盤價(jià)格每平米不足千元。

　　九十年代后期至2002年：消費(fèi)成為主流

　　進(jìn)入二十一世紀(jì)，鼓勵(lì)消費(fèi)政策促進(jìn)了汽車、地產(chǎn)、教育等幾大行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也改變了中國(guó)人的消費(fèi)觀念，使消費(fèi)成為主流，于是出現(xiàn)了北京王府井、成都春熙路、廣州北京路、西安東大街的一批步行街的繁榮景象。這一時(shí)期的城市商業(yè)中心是消費(fèi)中心、時(shí)尚中心。同時(shí)，出現(xiàn)了以生態(tài)為主體的商業(yè)中心潮流，以環(huán)城交通為發(fā)展契機(jī)的新商務(wù)中心區(qū)，如成都的南二環(huán)、西安的南二環(huán)商務(wù)帶等。

　　西安寫字樓物業(yè)的發(fā)展同國(guó)內(nèi)很多城市有著類似的歷史和趨勢(shì)。從最早簡(jiǎn)陋的辦公樓到高層次、專業(yè)化的寫字樓，這一時(shí)期西安寫字樓以集群形式出現(xiàn)在高新區(qū)、解放路等地。

　　2002年應(yīng)該說是西安房地產(chǎn)市場(chǎng)格局發(fā)生重大變化的歷史分水嶺。

　　這一年，結(jié)合新一輪城市總體發(fā)展規(guī)劃，實(shí)施唐皇城復(fù)興計(jì)劃戰(zhàn)略，西安市委、市政府決定將城市重心北移。

　　這一年，長(zhǎng)安撤縣設(shè)區(qū)，西安房地產(chǎn)格局重新布排。2004年長(zhǎng)安、高新與曲江被合稱為“大城南”，開發(fā)商和策劃?rùn)C(jī)構(gòu)紛至沓來，置業(yè)者也不斷跟進(jìn)。短短五六年時(shí)間，長(zhǎng)安房?jī)r(jià)漲了2000元左右。

　　這一年，西安二手房市場(chǎng)開放。

　　這一年年底，西安市市長(zhǎng)孫清云和咸陽市市長(zhǎng)張立勇在曲江賓館正式簽訂西咸經(jīng)濟(jì)一體化協(xié)議書，標(biāo)志西咸經(jīng)濟(jì)一體化邁開了第一步。

　　2003年至2006年:國(guó)家宏觀調(diào)控房?jī)r(jià)

　　2004年，西安商品房均價(jià)為2975元/平方米，較1998年西安商品住宅價(jià)格高出25.79%；而從相鄰各年環(huán)比增長(zhǎng)速度來看，平均年增長(zhǎng)速度為3.82%。長(zhǎng)期以來西安住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)一直較為平穩(wěn)，尤其是2004年，當(dāng)全國(guó)商品住宅市場(chǎng)均價(jià)較上年增長(zhǎng)15.2%，部分城市增幅超過20%的情況下，西安商品住宅價(jià)格較上年也僅增長(zhǎng)了4.9%，“穩(wěn)中有升”是西安多年來房?jī)r(jià)走勢(shì)的最基本特征。而2005年，受政策打壓及市場(chǎng)觀望情緒影響，當(dāng)外地住宅市場(chǎng)價(jià)格迅速回落時(shí)，西安普通住宅價(jià)格仍然保持著平穩(wěn)的走勢(shì)，2005年以來，西安普通住宅市場(chǎng)售價(jià)為3098元/平方米，較2004年增長(zhǎng)4.27%。

　　2002年至2005年，二手房交易量呈逐年增多之勢(shì)，其中，2005年達(dá)到了82萬平方米。但2006年，西安二手房總交易僅75萬平方米，其中80%都是在“國(guó)六條”調(diào)控政策實(shí)施前交易的。

　　2007年：百家爭(zhēng)鳴房?jī)r(jià)大幅上漲

　　今年6月25日，“未央新城”正式開建，標(biāo)志著西安市委、市政府實(shí)施唐皇城復(fù)興計(jì)劃戰(zhàn)略邁開了實(shí)質(zhì)性的步子。未來的西安是雙核心城市(新老市區(qū))。未央新城、地鐵二號(hào)線、免稅物流港的建設(shè)，將給北城的可持續(xù)發(fā)展帶來巨大潛力，更使得這里成為炙手可熱的置業(yè)區(qū)域。目前，已有上海綠地、北京首創(chuàng)、廣州控股、浙江華榮等開發(fā)商在北城拿地。西安樓市目前面強(qiáng)北弱的格局不久將會(huì)完全改變。

　　今年上半年，西安二手房交易面積僅為20萬平方米，較去年出現(xiàn)了大幅下滑。按此進(jìn)度，今年全年應(yīng)該不會(huì)超過50萬平方米。業(yè)內(nèi)有關(guān)人士介紹，目前西安樓市的二手房存量并不少，有7000萬平方米之多，如果這些房源都能“釋放”到市場(chǎng)上去，對(duì)當(dāng)前的商品房房?jī)r(jià)將是非常大的沖擊。

　　于今年7月1日實(shí)施的《西安市經(jīng)濟(jì)適用房管理實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用房堅(jiān)持以中小套型為主，最大不得超過120平方米，開發(fā)商房?jī)r(jià)在政府確定的基準(zhǔn)價(jià)之上，不得超過15 %，建設(shè)單位不得擅自對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行裝修，同時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)按項(xiàng)目住宅總面積的1.5%向市政府提供廉租房。據(jù)西安市房管局調(diào)查，“十一五”期間，西安市經(jīng)濟(jì)適用住房需求面積為1700多萬平方米，按每年新增經(jīng)濟(jì)適用住房280萬平方米，5年共新增1400萬平方米。目前，西安經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃建筑面積約1800萬平方米，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施的1400萬平方米，每年計(jì)劃竣工130萬平方米，單位集資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房每年竣工130萬平方米，直管公房改造20萬平方米，每年新竣工經(jīng)濟(jì)適用住房共280萬平方米，看來，解決中低收入家庭住房難的問題將指日可待了。專家認(rèn)為，政府加大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的投入力度，從供求關(guān)系上看，對(duì)市場(chǎng)總的需求量將是一個(gè)緩解。

　　調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料顯示，就住宅而言，西安的購(gòu)房者90%以上是買來自住，投資購(gòu)房?jī)H占很小一部分，所以西安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直以來都是比較穩(wěn)健的，泡沫成分較少。當(dāng)樓市競(jìng)爭(zhēng)日益趨于激烈，購(gòu)房者深層次的需求逐漸被開發(fā)商所關(guān)注，并成為市場(chǎng)開發(fā)的導(dǎo)向之時(shí)，也預(yù)示著商品房市場(chǎng)正逐步向“買方”市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，而西安商品房市場(chǎng)目前正處于這種轉(zhuǎn)型階段，市場(chǎng)需求已經(jīng)逐漸成為市場(chǎng)開發(fā)之指向。