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　　在京城限價房的話題討論熱火朝天之際，青島的限價房早已經(jīng)步入健康發(fā)展階段，從05年6月拍賣了第一宗地，06年又推出普通商品房用地22宗、1610畝，分布在市北、四方、李滄和嶗山四區(qū)。07年3月以掛牌方式出讓11宗地塊的國有土地使用權(quán)。11宗地塊總面積312178平方米，建筑面積70余萬平方米。其中有9宗地為實行限價銷售的普通商品房項目，規(guī)劃建筑面積532017平方米。9宗普通商品房用地中，市南區(qū)有兩宗，分別在金湖路12號和延吉路98號(敦化路南、福州北路西)；市北區(qū)有三宗，分別在利津路8號、同安路889號、紹興路68號；四方區(qū)有三宗，分別在宜昌路12號、洛陽路12號、宜昌路1號；李滄有一宗，在棗山路329號。其他兩宗商品房用地分別在四方區(qū)開平路南、臺柳路西和李滄區(qū)九水路7號。政府是想通過增加政策性住房的供應(yīng)量來調(diào)控房價，期冀實現(xiàn)“兩改、兩增、兩低、一穩(wěn)定”。

　　世界觀不同是因為所站的立場不同，之所以有限價房逗你玩這個看法，倒不是我對限價房有甚么偏見，而是一句反話?？陀^的說在島城地產(chǎn)界我雖然不是第一批研究限價房，但絕對屬于比較早的一批，而且現(xiàn)在就操作著這么一個項目。正因為如此所以很多開發(fā)商朋友問我，面對島城市場推出如此多的限價房，是否有操作的價值？我個人持懷疑態(tài)度。從大面上來有以下幾點值得注意：

　　1、地段一般的地塊你敢拍嗎？

　　住宅有個規(guī)律你一定要遵守那就是地段、地段、地段；沒有好的位置別說便宜20%，你就是便宜30%也沒用，因為它的客戶群是特定的，它主要是照顧這個城市居住多年的市民。目前政府推的限價房位置多數(shù)一般，位置好的都是名花有主，如果位置不好，比如重慶南路某項目就是一個典型案例，3萬多元的整版廣告不知打了多次，也沒有賣多少套，還因為收訂金被客戶告倒住宅發(fā)展中心得不償失??！

　　2、容積率高，戶型不好設(shè)計。

　　從3月份的出讓地就能看出來，容積率大多數(shù)都在2以上；現(xiàn)在還的執(zhí)行70-90的戶型設(shè)計政策，就中國目前的設(shè)計水平，尤其是島城就沒有幾個好的設(shè)計師，面對這個殘酷的設(shè)計現(xiàn)實，而且現(xiàn)在客戶買房多數(shù)屬于自住，戶型不理想你憑什么吸引客戶。

　　3、8%的管理費，開發(fā)商你是否賺的安心？

　　誠然經(jīng)濟適用房的管理費更低，但是當(dāng)你知道開發(fā)限價房沒有任何優(yōu)惠政策和稅收減免文件的時候，它的開發(fā)政策和商品房完全一樣，面對冗長的工期，增加的成本，你是否心安理得的去拿那縮水的8%“利潤”，而經(jīng)濟實用房則可以放心的增加成本，還有一些優(yōu)惠政策，限價房你能比嗎？你能保證你最終建成的房子和市面上的商品房一個標(biāo)準嗎？

　　4、你有能力做精裝修嗎？

　　圈內(nèi)的朋友都知道，做精裝修肯定賺錢，600元/平方米的精裝標(biāo)準，開發(fā)商的利潤至少是150元/平方米左右，如果是800元/平方米的標(biāo)準，利潤就得在200元/平方米左右；當(dāng)然做的裝修標(biāo)準越高，你賺的利潤越多，但是就限價房本身的定性來看，目前的精裝標(biāo)準也就是在550--800元/平方米。面對著這誘人的利潤，你想做不代表你有能力做，做精裝修需要強悍的施工管理能力；如果你有能力，精裝交房將是項目的第二利潤增長點。

　　5、網(wǎng)點你能建多少平方米？

　　從政策分析來看，政府限的只是住宅價格，因此能不能批網(wǎng)點面積，批多大面積是個很大的學(xué)問，考慮到社區(qū)網(wǎng)點的特殊性，也不是什么地塊都適合的，因此網(wǎng)點有可能成為項目的第三個盈利點。

　　6、停車位你能獲取多大的收益？

　　關(guān)于地下停車位有一個矛盾很難解決，就是高速增長的停車位需求和政府在招牌掛文件中明確約定“地下停車位不允許賣”這個矛盾?，F(xiàn)在市區(qū)新項目的停車位比例基本上是1：1，如果你有特殊理由最多也就1：0.5，但是從限價房這個定位和限定的價格，政府主管部門規(guī)劃這么個比例停車位配置就出現(xiàn)了嚴重的定位背離，50%的人有車，他們還是這個城市中等收入人群嗎？但是開發(fā)商你不賣地下停車位，這么大的投資你怎么收回。好在今年的《物權(quán)法》對這個問題做了明確的約定，還有一點回轉(zhuǎn)的余地，有可能成為項目的一個微小的盈利點。

　　7、小團體的利益你如何滿足？

　　就島城市區(qū)的限價房項目，尤其是好地角，有幾個不是定向銷售的？為什么要定向銷售，這里就牽涉了小團體利益，但是這也有風(fēng)險，我說的風(fēng)險不是指什么程序上的事，而是項目回款時間；因為資格的審查是政府主管部門(住宅保障中心)的事，開發(fā)商只是根據(jù)定向單位提供的客戶名單來簽合同，面對著巨大的市場價格差，團體內(nèi)部的利益和關(guān)系平衡是需要大量時間的，因此作為開發(fā)商你要有足夠的現(xiàn)金流滿足工程建設(shè)需要。

　　8、其它的都是小問題了，就不再一一贅述。

　　因此綜合各方面因素，一般來說限價房的客戶群和經(jīng)濟適用房基本差不多，利潤也基本相仿，需要耗費大量的精力處理社會關(guān)系，能不賠錢就很好了，我們不是不支持政府的政策，但是面對中國特殊的國情，面對政府制定的及不合理的認購條件(估計都想的太復(fù)雜了)和眾多無奈的隱形收費，開發(fā)商做限價房請你務(wù)必要慎重、慎重，再慎重。