男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　分析顯示，近兩年廣州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中利潤(rùn)等級(jí)最高的竟是南沙，中心城區(qū)多數(shù)板塊居第二等級(jí)，兩者中間地帶利潤(rùn)最低。面對(duì)中間地帶的尷尬，是迎難而上在中心搶地，還是舍近求遠(yuǎn)尋找遠(yuǎn)郊空擋，發(fā)展商面臨考驗(yàn)。

      自實(shí)行土地招、拍、掛以來(lái)，發(fā)展商拿地成本越來(lái)越高。今年3月海珠區(qū)紡織路爛尾地以7028元/M2的樓面地價(jià)刷新了廣州市住宅用地價(jià)格的記錄。一方面是土地成本的大幅上升，另一方面是住宅售價(jià)的穩(wěn)步快速上揚(yáng)。發(fā)展商的利潤(rùn)空間出現(xiàn)了怎樣的改變？本文試圖用目前各板塊在售樓盤(pán)的主流價(jià)格作為其銷(xiāo)售價(jià)格，近期政府招、拍、掛出讓土地的價(jià)格作為土地成本，另外估算出各板塊的開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用和開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)(包括土地增值稅)，和土地成本一起作為住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)總成本，來(lái)判斷廣州市各板塊的平均成本利潤(rùn)空間的差別和大小。

　　說(shuō)明：(1)本文所采用的住宅價(jià)格是各板塊在售洋房產(chǎn)品的主流價(jià)格；(2)本文的分析旨在反映出不同板塊在總體上的利潤(rùn)差別，對(duì)于一些擁有特別資源的個(gè)盤(pán)并不予以討論。所以下表中所得出的利潤(rùn)空間并不代表板塊中的每一個(gè)樓盤(pán)；(3)對(duì)于未來(lái)以及近兩年沒(méi)有土地供應(yīng)的板塊不納入分析范圍；(4)金沙洲板塊物業(yè)類(lèi)型包括限價(jià)房、普通商品住宅、還有聯(lián)排別墅，類(lèi)型復(fù)雜，因此也不納入分析范圍。

　　在得出各板塊的總體利潤(rùn)空間后，我們以利潤(rùn)最低板塊——機(jī)場(chǎng)-黃石路板塊的利潤(rùn)率為基數(shù)，得出各板塊的利潤(rùn)指數(shù)，如上圖所示。所處利潤(rùn)等級(jí)最高的是南沙區(qū)，第二等級(jí)為原荔灣、北天河、原東山、增城，第三等級(jí)為原越秀、蘿崗科學(xué)城和新華鎮(zhèn)板塊，最后是白云大道、市橋、海珠中心和機(jī)場(chǎng)-黃石路板塊。可以看出，利潤(rùn)等級(jí)較高的板塊集中在中心核心區(qū)和遠(yuǎn)郊地區(qū)，中心城區(qū)相對(duì)較外圍的部分和城市近郊則是利潤(rùn)相對(duì)較低的區(qū)域。住宅開(kāi)發(fā)利潤(rùn)在很大程度上呈現(xiàn)一種“兩頭高，中間低”的特征。

　　可見(jiàn)由于廣州市政府實(shí)施“中調(diào)”戰(zhàn)略，老城區(qū)的開(kāi)發(fā)價(jià)值一路看漲。雖然土地寸土寸金，開(kāi)發(fā)商拿地成本非常之高，但是由于板塊樓盤(pán)的高度稀缺性，需求一直很旺盛，住宅均價(jià)持續(xù)居高不下，擁有很大的利潤(rùn)空間。高利潤(rùn)的另一頭以南沙、增城為代表的遠(yuǎn)郊板塊，拿地成本比較低廉，受中心城區(qū)高樓價(jià)的帶動(dòng)，雖然樓價(jià)和中心城區(qū)相比有很大差距，但是有相當(dāng)?shù)睦麧?rùn)空間。老城區(qū)雖然開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)高，但拿地困難，且地塊規(guī)模偏小。外圍遠(yuǎn)郊地區(qū)政府擁有大量的土地儲(chǔ)備，也是未來(lái)廣州市土地供應(yīng)的主要區(qū)域，外圍可成為今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，挖掘價(jià)值空間的重點(diǎn)對(duì)象。