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　　北京地產(chǎn)發(fā)展的歷史，相信幾天幾夜也說不完。這里僅摘取幾個斷面，希望以小見大，窺一斑而見全豹。

　　39和90%

　　39是指1992年之前北京開發(fā)企業(yè)的總數(shù)。彼時，北京的開發(fā)商幾乎全部是市屬區(qū)屬國營，如北京城市建設(shè)開發(fā)公司、北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司(天鴻集團前身)、北京大成房地產(chǎn)開發(fā)公司以及北京華遠房地產(chǎn)股份有限公司。90%是指以此四大為首的39家國營開發(fā)商的開發(fā)面積占到了北京總開發(fā)量的份額。北京知名的大型社區(qū)，如方莊、望京等等，均為北京城開的手筆。當(dāng)時，他們蓋的房子還是單位團購的居多，筆者所住方莊的房子，就是單位團購后再分配給個人的。

　　客觀地說，當(dāng)時為解決北京住房問題，國營開發(fā)商們應(yīng)說功不可沒。

　　寶馬奔馳與經(jīng)濟適用房

　　1998年開始的房改正式終結(jié)了福利分房。公房的接力者——經(jīng)濟適用房也迅即亮相，就在這一年，回龍觀、天通苑、建東苑等19個經(jīng)濟適用房項目成了當(dāng)年北京市場的最大熱點和亮點。

　　而開著寶馬奔馳買經(jīng)濟適用房的現(xiàn)象也成了中國房地產(chǎn)業(yè)的著名談資之一。其實，當(dāng)時這些經(jīng)濟適用房，無論是從主觀上還是客觀上，都不是給低收入者蓋的房子。主觀上，用房地產(chǎn)拉動消費是當(dāng)時中央政府的第一要義，據(jù)稱建設(shè)部上報的經(jīng)濟適用房報告中“租售并舉”的條文，最終被改成了“只售不租”。而客觀上，這種房子在當(dāng)時人們看來，各方面并不差，而且價位也絕非普通工薪層所能支付。

　　所以，今天罵經(jīng)濟適用房實際上沒什么道理。

　　潘任馮張四大天王

　　說起北京的房地產(chǎn)，不能不提幾個代表性人物，潘石屹、任志強、馮侖和張寶全，他們或以極具個性化的項目，或以極具娛樂性的言論，不僅成了北京市場上新的主流開發(fā)商，也成了當(dāng)時業(yè)內(nèi)各種活動和論壇的絕對主角。這幾位大腕的出現(xiàn)和活躍，不僅宣告北京房地產(chǎn)市場由39家國企一統(tǒng)天下的局面已成歷史，也樹立起了北京地產(chǎn)界娛樂化的形象。四大天王高調(diào)的言行和形象，產(chǎn)生了各種意料之中或之外的各種效應(yīng)。比如老潘本人極具娛樂性的形象炒作，使得他的項目在營銷方面而言，成為花錢少、效果好的典范。而任志強作為業(yè)內(nèi)唯一“操總理心”的開發(fā)商，現(xiàn)在已經(jīng)憑其極受歡迎的博客開始向網(wǎng)站收費了。

　　南派驚奇故事

　　在北京“四大天王鬧京城”的同時，特別是北京土地制度轉(zhuǎn)為以招拍掛為主之后，外地開發(fā)商進北京的案例驟然增多。作風(fēng)樸實、成本為上、善做大盤的南派開發(fā)商，都經(jīng)歷了“丑小鴨變天鵝”的過程。簡而言之，就是開始不被看好，尤其是不被北京的地產(chǎn)老江湖們看好，包括當(dāng)?shù)亻_發(fā)商、顧問代理、甚至媒體。但到最后都能成為名盤，并帶動所在區(qū)域發(fā)展，成為“項目決定地段”的典型。如福建黃如論的世紀城、富力集團的富力城、黃文仔的星河灣等。

　　南派開發(fā)商在北京取得的巨大成功，說明了北京市場的幾大特點：需求量巨大，發(fā)展空間更加巨大，也包括房價上升的空間；由于北京的精英人群大多來自外地，對北京原有固定地段的認知度并不強，所以，以項目提升地段的故事屢試屢爽；北京有大佬，但絕無精確的預(yù)言家，所以在北京干地產(chǎn)，聽得少比聽得多結(jié)果要好。

　　結(jié)言：北京不僅是一個能夠給開發(fā)商提供業(yè)績和利潤的城市，還是一個能時時提供驚喜的城市。