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　　7月，北京發(fā)生的兩件事給物業(yè)管理混亂開出了新的藥方：一個是北京市規(guī)定，小區(qū)前期物業(yè)必須通過招投標產(chǎn)生，一個是北京市品閣小區(qū)成立物業(yè)管理自治公司。然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這兩劑藥方對于創(chuàng)造小區(qū)物業(yè)管理良好局面的效果很有限。在北京市85%以上小區(qū)無業(yè)委會的局面下尋求物業(yè)管理治本之路，過程還很艱難。

　　6月29日，一個名叫“北京三自品格社區(qū)服務(wù)中心”的公司在工商部門注冊成功，這個公司是海淀區(qū)品閣小區(qū)為實現(xiàn)業(yè)主自治而專門注冊成立的，小區(qū)148戶業(yè)主都是這個公司的股東。雖然品閣小區(qū)在物業(yè)管理方式上開創(chuàng)了一條新路，但是有關(guān)人士表示，品閣經(jīng)驗對于解決北京物業(yè)管理難題的可借鑒之處非常有限。

　　品閣經(jīng)驗?zāi)壳盁o法推廣

　　雖然“北京三自品格社區(qū)服務(wù)中心”剛剛才在工商局注冊成功，但事實上從2006年12月5日起，就開始在社區(qū)服務(wù)中心的帶領(lǐng)下進行自治。之所以定名為“三自”，指的就是“自愿、自律、自管”。這種區(qū)別于現(xiàn)行物管模式的“公司制”自治，在北京尚屬首創(chuàng)。

　　品閣是海淀區(qū)一個建筑面積僅2.5萬平米的社區(qū)。由于和業(yè)主的矛盾長期無法調(diào)和，北京品閣小區(qū)的物業(yè)公司去年9月撤走，于是小區(qū)的148戶業(yè)主自己成立了公司，自己管理自己。

　　北京業(yè)主委員會協(xié)會申辦委員會召集人之一張大憲表示，對于中小型社區(qū)，進行業(yè)主自治管理不失為一種可行的創(chuàng)新，目前北京實行自治管理的小區(qū)只此一家，可以看作是一個有益的“試點”。

　　不過，品閣小區(qū)的自治經(jīng)驗是否具有可復(fù)制性，還有待時間檢驗，而其本身是否能長期運作下去也是一個未知數(shù)。品閣小區(qū)面積較小、業(yè)主人數(shù)也少，比較容易溝通，容易做決定。由于是自治，業(yè)主都把小區(qū)的事當成自己的事，“三自”總經(jīng)理邵里庭說，“雖然聘請的人員少了，但很多業(yè)主都樂意義務(wù)幫工。比如前些時候修建金魚池，小區(qū)業(yè)主就踴躍上陣，沒從外面招一個工人就給修好了。”

　　天下沒有免費的午餐，業(yè)主省了錢，但是付出了勞動和時間，只是成本發(fā)生了轉(zhuǎn)換，勞動成本和時間成本提高而降低金錢成本，不是市場主流。如果是上千戶的小區(qū)，這種靠業(yè)主熱情參與來節(jié)省金錢成本的方式，必然要付出業(yè)主更多的勞動和時間成本，操作起來會有很大難度，尤其是在大多數(shù)小區(qū)沒有業(yè)委會的情況下，這些小區(qū)還要考慮成立業(yè)委會才能在考慮其他事情，目前看來，品閣的自治經(jīng)驗還不具備普遍推廣的意義。

　　無獨有偶，同樣在七月份，北京市出臺的一項新規(guī)定，雖然開創(chuàng)了一條物業(yè)管理的新路，但與品閣小區(qū)物業(yè)管理實行自治的情況有些類似，同樣沒有被業(yè)主們報以希望。

　　物業(yè)招標換湯不換藥

　　7月9日，北京市建委宣布，從7月起，北京市2萬平方米以上的住宅項目，開發(fā)企業(yè)要按《物業(yè)管理條例》，聘請有資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)，并對2萬平方米以上的住宅項目前期物業(yè)進行招投標。

　　7月19日，光大家園業(yè)委會主任陳兵很干脆的告訴記者“這個規(guī)定不會起作用”，因為“這兩年開發(fā)商對前期物業(yè)的安排上基本上也是按照招投標來做的，但并沒有解決物業(yè)管理混亂的問題。但是，可以肯定的是，這里邊一定存在著違標現(xiàn)象。”

　　7月21日，記者聯(lián)系到北京一家物業(yè)公司陳經(jīng)理的一番話印證了陳兵的猜測：“這種現(xiàn)象太正常了，我公司是一家國家一級資質(zhì)的公司，在外地招投標的過程中卻常常敗給那些地方上沒有名氣的小物業(yè)公司。”物業(yè)招投標，“換湯不換藥。走過場、拉關(guān)系、物業(yè)招投標評審委員會的委員都是各物業(yè)公司或房地局的領(lǐng)導(dǎo)。”陳經(jīng)理說。

　　他的同行劉鈞也說：“在物業(yè)管理領(lǐng)域搞招投標想做到公平公正很難，如果讓開發(fā)商來招標，暗箱操作肯定會有。但如果是業(yè)委會來招標，暗箱操作的機率就很小了。”劉鈞解釋說，開發(fā)商招標前期物業(yè)，說到底還是為開發(fā)商服務(wù)的，前期物業(yè)難以令業(yè)主滿意，問題就出在這里。而如果是由業(yè)主來招標，他選擇“管家”的標準肯定是看其真正的服務(wù)水平，他不會找一個爛公司來為自己提供服務(wù)。而且一個小區(qū)有很多業(yè)主，他們之間既有合作又有相互監(jiān)督的關(guān)系，業(yè)委會也不敢搞潛規(guī)則。

　　“但是顯而易見的問題是，前期物業(yè)是不可能由業(yè)主招標產(chǎn)生的。”劉鈞說。

　　北京85%以上小區(qū)無業(yè)委會

　　據(jù)統(tǒng)計，在北京市3000多個住宅小區(qū)中，成立了業(yè)委會的小區(qū)僅占總數(shù)的14.5%，還有超過85%的小區(qū)沒有成立業(yè)委會。“成立業(yè)委會，真是太難了”，許多小區(qū)的業(yè)主發(fā)出了這樣的感慨。

　　《物業(yè)管理條例》第十二條對成立業(yè)主大會的規(guī)定很明確：業(yè)主大會會議應(yīng)當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。同時規(guī)定，業(yè)主大會作出選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)的決定，必須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。

　　“但業(yè)主之間互不認識，組織難度太大。”北京大西洋新城業(yè)主張亞暉說，為達到條例要求，業(yè)主會議采用書面征求意見的形式，從籌備組成員發(fā)送選票到通過公開投票箱收回，前后經(jīng)歷了50天的時間。在一些小區(qū)，由于很多業(yè)主不在這里住，即使書面通知，也很難召集到1／2以上的業(yè)主。

　　2003年，天鑫家園小區(qū)超過半數(shù)的業(yè)主共同簽名，推選出了業(yè)主委員會。但昌平區(qū)政府小區(qū)辦以居委會沒有蓋章為由拒絕備案。

　　《物業(yè)管理條例》規(guī)定：業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，天鑫家園業(yè)主席聯(lián)相說：“備案制實施的時候，就變成了居委會蓋章、街道辦蓋章、最后區(qū)縣建委蓋章的層層審批。”

　　由于業(yè)委會無法備案，天鑫家園的業(yè)主們對昌平區(qū)房地局進行了訴訟，卻被昌平區(qū)法院駁回，不予受理。理由是昌平區(qū)房地局指導(dǎo)業(yè)主籌備成立業(yè)主大會，是“不具有強制力的行政指導(dǎo)行為，不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍，故起訴人的起訴不符合立案條件。”

　　沒有成立業(yè)主大會的小區(qū)無法聘請管理、服務(wù)水平更高的物業(yè)公司，只能靠前期物業(yè)公司來管理，而一個小區(qū)多數(shù)糾紛的產(chǎn)生就是由于前期物業(yè)公司管理不到位造成的。沒有業(yè)委會也是產(chǎn)生物業(yè)糾紛的一個重要原因。

　　目前，小區(qū)物業(yè)管理存在有四種方式，一是由開發(fā)商制定的前期物業(yè)公司來管理，物業(yè)業(yè)委會的小區(qū)多是由前期物業(yè)來管理；二是由業(yè)委會解除前期物業(yè)，重新聘請一個物業(yè)公司來管理；三是物業(yè)公司由業(yè)委會授權(quán)，只提供一些關(guān)鍵性的服務(wù)，如保安、電梯、車庫等方面的管理；第四即是品閣小區(qū)模式，成立物業(yè)自治。

　　這四種方式只有前兩種是常態(tài)，不管采用哪種管理方式，問題的關(guān)鍵是要讓小區(qū)業(yè)主掌握小區(qū)管理的主導(dǎo)權(quán)和財產(chǎn)權(quán)，在物業(yè)管理上，小區(qū)前期物業(yè)也可能提供很好的服務(wù)，但這是跟經(jīng)營者本身的道德水平、經(jīng)營水平高度相關(guān)的，但只有制度、法律本身才靠得住。