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　　文前提要：近一段時間來，二三線城市房價的快速上漲已經(jīng)成了當(dāng)前我們不容回避的現(xiàn)實，而這也是由眾多因素共同促成的。從未來來看，不少城市的“補漲”效應(yīng)仍可能會進一步擴散，其樓市的發(fā)展?jié)摿σ矊M一步顯現(xiàn)出來。　

　　二三線城市房價快速上漲

　　近期，全國的房價可以說是漲聲一片。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2007年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，漲幅比上月高0.7個百分點。所有70個大中城市新建商品住房銷售價格同比均上漲，漲幅較高的主要城市包括：北海15.5%、深圳13.9%、南京11.3%、北京10%和石家莊9.4%等。環(huán)比漲幅較高的城市主要包括：惠州5.6%、烏魯木齊2.8%、寧波1.9%、南寧、杭州和洛陽均上漲1.7%等。

　　　的確，房價的不斷漲升已經(jīng)成了當(dāng)前我們不容回避的現(xiàn)實。但近一個時期以來，在這樣一個市場整體揚升的大環(huán)境中，有一個現(xiàn)象卻也引起了許多購房者的關(guān)注，那就是不少二三線城市的房價出現(xiàn)了快速的飆升。其實我們從國家發(fā)改委公布的房價漲幅“排行榜”上就已經(jīng)可以發(fā)現(xiàn)這樣的端倪，不少二三線城市紛紛“上榜”，顯示了其越來越大的潛力。

　　“不買不行啊，眼看著30萬元的房子漲到40多萬元，漲得心慌啊！”在揚州，一位購房者這樣感嘆道。2006年10月4日，揚州因較好地保存舊城并改善了市民的居住環(huán)境，獲得“聯(lián)合國人居獎”，這也增強了對外地購房者和開發(fā)商的吸引力，其房價也不由得“應(yīng)聲而漲”。這座城市同樣也引起了國內(nèi)許多一流開發(fā)商的關(guān)注，在揚州市區(qū)新樓盤廣告中已經(jīng)出現(xiàn)萬科、中信泰富、深國投、萊茵置業(yè)等全國知名開發(fā)商的身影，他們重點開發(fā)高檔樓盤，本地開發(fā)商則完全占據(jù)中低檔樓盤市場，形成互相競爭的格局。

　　而在安徽蕪湖，位于其大學(xué)城核心位置的中央城一期A區(qū)售樓部如今相當(dāng)安靜，你可能難以想象，就在不久前，這里等待開盤的購房者連續(xù)四五天徹夜排隊。關(guān)心樓市的蕪湖市民最近熱議的另一件事情，就是一周前發(fā)生在江城房地產(chǎn)界的一件大事-網(wǎng)上公開搖號。7月24日上午9點，蕪湖首個公開電腦搖號預(yù)售商品房項目-香格里拉花園5期搖號工作在鳳凰美食街中心廣場進行，整個過程由蕪湖市法信公證處全程公證監(jiān)督，正式搖出了150個入選購房順序號，其余1043個均作為備選購房號。此前，國家統(tǒng)計局安徽調(diào)查總隊曾就房屋銷售價格情況對安徽省合肥、蕪湖等10個城市進行抽樣調(diào)查，結(jié)果顯示：上半年安徽省城市房屋銷售價格同比上漲4.4%，其中合肥的房價漲幅在全省居后，但是蚌埠、黃山、淮南、蕪湖等地的房價上漲拉動了全省房價的增長。

　　近一段時間以來，從中部的安徽蚌埠到西部的北海、重慶，不少二三線城市房價的快速上漲引起了市場各方廣泛的關(guān)注，伴隨這些樓市不斷升溫，人們的感受與心情則出現(xiàn)了不同程度的分化。是喜，是憂，更多的還是一種迷茫。

　　“補漲”效應(yīng)能維持多久

　　　有不少觀點認為，二三線城市房價的上漲是一種“補漲”，也就是在一線城市市場價格大幅揚升的情況下出現(xiàn)的一種回補效應(yīng)。但與此同時綜合各方面因素來看，此次二三線城市房價的漲升也有其必然的內(nèi)在和外在的原因，在這種情況下不少城市的“補漲”行情就有著較強的“生命力”，也預(yù)示著它們在未來還有不小的潛力。

　　國家信息中心預(yù)測部部長范劍平認為，今年全國房價普遍上漲，漲幅甚至比去年還高，一方面有北京、深圳等一線城市拉動的作用；另一方面，則是因為資金流動性過剩狀況沒有得到根本改善。他說，去年北京、深圳等一線城市房價領(lǐng)漲全國，拉大了其與二三線城市房價之間的差距，形成較大的落差，在“比價效應(yīng)”影響下，二三線城市有一個“補漲”的過程。

　　而“我愛我家”副總裁王嫻則認為，當(dāng)前二三線城市房價的全面上漲與我國城市化的快速推進密切相關(guān)，由于每年都有大量農(nóng)民向城市轉(zhuǎn)移，到城市就業(yè)，而二三線城市是承接農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移的主要渠道，這對中小型城市房價上漲亦有不可忽視的推動作用。

　　其實，二三線城市房價的上漲也是由多種因素造成的。其一，在國家調(diào)控政策多重壓力之下，房地產(chǎn)商由一線城市向二三線城市“戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移”。開發(fā)商在大城市的開發(fā)受到國家政策和地方政府的壓制之后，在二三線城市卻得到了諸多的政策支持，地價低廉且缺少競爭，趨利作用之下，開發(fā)商自然大展拳腳。其二，地方政府要形象要政績的城市發(fā)展觀，為二三線城市房地產(chǎn)開發(fā)提供了更廣闊的空間。有調(diào)查發(fā)現(xiàn)，居然有不少二三線城市也提出要建設(shè)“國際化大都市”！更何況通過賣地拉高當(dāng)?shù)谿DP，通過大興土木改善當(dāng)?shù)爻鞘行蜗蟮缺揪褪且恍┑胤焦賳T謀取政績的手段。其三，炒房人的投資重心轉(zhuǎn)移到了二三線城市，在大城市房價受到政策打壓導(dǎo)致不少炒房人被套牢而無利可圖的時候，開發(fā)商的轉(zhuǎn)移以及中小城市房地產(chǎn)開發(fā)的前景和價格空間自然逃不過他們靈敏的嗅覺，自然趨之若鶩。其四，有些城市的市政建設(shè)取得了較快發(fā)展，整個城市的環(huán)境都得到了改善，這也給房價帶來了正面的影響。

　　投資者如何捕捉機會

　　　既然二三線城市房價的“補漲”效應(yīng)還有可能繼續(xù)向外擴散，在這種情況下許多購房者關(guān)心的就是，在這些地區(qū)是不是能夠捕捉到合適的投資機會呢？答案顯然是肯定的。有句話說“購房跟著大鱷走”，而當(dāng)前一些重量級開發(fā)商的動向早已說明了這個問題。

　　7月26日，萬科聯(lián)手寶靜置業(yè)以17.85億元在南京購入牛首山地塊，17.85億元的競拍價格高出底價約12.03億元，并創(chuàng)下3278元/平方米的南京樓面地價紀錄；7月16日，萬科在東莞市也制造了一幕動人心魄的奪地大戰(zhàn)。經(jīng)過199輪競拍，萬科以26.8億元拿下這一占地面積351639平方米的東莞“地王”，土地樓面地價達到1.52萬元/平方米；同樣對圈地?zé)崆楦邼q的還有保利地產(chǎn)，7月25日，保利董事長親自掛帥，以22.8億元的價格將杭州下沙沿江地段的35號“航母級”地塊攬入懷中；此外，7月24日，北辰和城開聯(lián)合體也在華中城市長沙力挫勁敵金融街，以92億元拿下湖南長沙新河三角洲地塊，開創(chuàng)了最大金額單宗土地掛牌“中國第一高價”。

　　事實上，房地產(chǎn)公司近期頻頻進軍二三線城市拿地，和這些城市的房價快速上漲密切相關(guān)。香港太平洋國際集團投資顧問有限公司首席執(zhí)行官賈臥龍說，之前也有一些中小開發(fā)商試探性進軍二三線城市進行地產(chǎn)開發(fā)，但近期則是大開發(fā)商的“集體挺進”。他認為主要原因是，二、三線城市近年來經(jīng)濟水平不斷提高，房價總體水平與經(jīng)濟增長速度之間存在一定的差距，存在著巨大的市場潛力和獲利空間。特別是一些省會城市，隨著城市實力的增長，周邊縣市人口的涌入以及城市化進程加快而產(chǎn)生的自住需求相對增多，還有一些外地商人看中了這些城市的增值潛力，投資性購房需求不斷增加。因此，可以說二三線城市的潛在市場巨大，各類需求較一線城市更為突出。

　　而從投資者的角度來看，他們一般都是從經(jīng)濟較發(fā)達的城市去次發(fā)達的城市投資，也就是我們所說的異地投資，這在當(dāng)前房地產(chǎn)市場上已經(jīng)屢見不鮮了。要獲得成功關(guān)鍵是要有一個大的視角，要更多地從宏觀層面考慮問題，而不是簡單地立足在樓盤上，像城市的未來發(fā)展方向、經(jīng)濟增長前景以及市政規(guī)劃等都應(yīng)該有所了解和把握，因為從根本上說，房產(chǎn)的增值是靠城市的整體發(fā)展來實現(xiàn)的。其中特別是要注意三點：第一是要選品牌開發(fā)商；第二無論是房型面積還是投資規(guī)模都要掌握好“分寸”；第三是從城市的選擇上來看，其實投資者可以設(shè)身處地想一想，如果有機會自己會不會愿意住到那里去，這是一個很直觀的評估方法。