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　　異地置業(yè)的三種主要形態(tài)：

　　炒房團(tuán)：以長(zhǎng)線投資為唯一目的的跨地域置業(yè)形態(tài)(溫州炒房團(tuán)、山西購(gòu)房團(tuán))。

　　生態(tài)移民：以度假、養(yǎng)老為主要目的的跨地域置業(yè)形態(tài)(海岸移民、景區(qū)移民)。

　　城際異地置業(yè)：伴隨區(qū)域城市群一體化、城際交通和不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格差而產(chǎn)生的跨城市置業(yè)形態(tài)(珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海灣城市群間的異地置業(yè)風(fēng)潮)。

　　異地置業(yè)，這個(gè)前幾年還陌生的事物，如今正煥發(fā)出巨大的活力，以一種全新的概念注入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，打破了房地產(chǎn)市場(chǎng)原有的格局，融入到城市生活的方方面面。

　　早在上世紀(jì)90年代初期，飽受高房?jī)r(jià)之苦的香港人，紛紛到地價(jià)只有香港1／4的深圳投資置業(yè)。從2002年以來(lái)，在杭州、青島、廈門等旅游城市，由外地人所購(gòu)的公寓、別墅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了歷年同期水平；北京、上海高檔房市場(chǎng)50%的份額更是由各地投資者購(gòu)得。

　　近年來(lái)，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程加快，以及飛機(jī)公交化，城際高速列車開通，城市之間的地域界線變得越來(lái)越模糊。在商務(wù)一體化的帶動(dòng)下，北京、上海、深圳、大連、杭州、廈門等中心城市興起了異地置業(yè)風(fēng)。

　　2006年以來(lái)，以前零散的外地人在京買房，已經(jīng)逐漸演變?yōu)榻M團(tuán)進(jìn)京的購(gòu)房團(tuán)。有關(guān)機(jī)構(gòu)組織的港澳購(gòu)房團(tuán)、寧波購(gòu)房團(tuán)、溫州團(tuán)、福州團(tuán)、泉州團(tuán)、義烏團(tuán)、常州團(tuán)等一波接一波到北京展開置業(yè)之旅。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，候鳥式置業(yè)熱潮極有可能由此發(fā)端，并呈排浪式涌來(lái)。

　　是什么原因形成了現(xiàn)在越來(lái)越明顯的異地置業(yè)？

　　一、城市的地位，我們知道，現(xiàn)在中國(guó)是全球矚目的國(guó)家，北京、上海、廣州、深圳、大連、青島，這些在中國(guó)規(guī)模最大、經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍、最有增長(zhǎng)潛力的城市，受到全球的關(guān)注，中國(guó)整體實(shí)力的提升，為這些城市的進(jìn)一步發(fā)展注入了新的活力。

　　二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)一體化，促進(jìn)了城市之間人口的流動(dòng)。我們現(xiàn)在講的是全球經(jīng)濟(jì)一體化，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)也逐步實(shí)現(xiàn)一體化，城市之間，各行各業(yè)之間經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)、關(guān)聯(lián)越來(lái)越緊密。北京、上海這樣的城市，人均國(guó)民生產(chǎn)總值已經(jīng)突破了3000美金，城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)較快，同時(shí)，城市人文環(huán)境、城市功能的快速提高，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，都具有非常大的吸引力。

　　三、居民收入增長(zhǎng)之后，個(gè)人的投資渠道和品種的短缺，使投資房產(chǎn)置業(yè)需求相對(duì)地增長(zhǎng)。由于我們現(xiàn)在城市居民的收入增長(zhǎng)之后，國(guó)內(nèi)的相對(duì)于西方發(fā)達(dá)國(guó)家所能夠提供的個(gè)人的投資渠道和品種偏狹窄，加上中國(guó)人有很長(zhǎng)久的購(gòu)房置業(yè)的傳統(tǒng)，與其把好幾百萬(wàn)的資金扔到股市上不如扔到房產(chǎn)上更加平穩(wěn)，這也是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展所帶動(dòng)的。這也是影響外地人到北京置業(yè)，到上海置業(yè)的最直接的因素。

　　四、戶籍制度的改變，對(duì)居民生活影響程度的減弱，為異地置業(yè)提供了基礎(chǔ)。上海的很多政策，對(duì)上海的樓市的拉動(dòng)，對(duì)浦東的經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，也有很大的作用。再有一個(gè)影響就是藍(lán)印戶口對(duì)浦東房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，起到了非常大的推進(jìn)作用。

　　五、隨著人們收入的增長(zhǎng)，旅游度假已經(jīng)成為城市居民的主體消費(fèi)。旅游、度假帶動(dòng)了異地置業(yè)的剛性需求。分時(shí)度假，實(shí)際也是異地置業(yè)非常典型的反映，對(duì)旅游度假消費(fèi)需求的增長(zhǎng)，到任何一地必然都需要居住，需要有自己的獨(dú)立的空間，對(duì)異地的物業(yè)的需求，這是必然的反映。

　　六、城市的居住空間容量。北京市有6.7%的人居住在近郊區(qū)，城區(qū)的人口密度高，容納外來(lái)人口的能力接近飽和，但是遠(yuǎn)近郊區(qū)人口的密度相對(duì)比較低，北京2006年以前，每年城市危改和市政道路的改造，拆遷戶的總和每年是14萬(wàn)戶，這些拆遷戶的需求是硬性的，剛性的。單是這些拆遷戶的需求每年不低于1000萬(wàn)的新的住房的需求，需求量非常大，帶動(dòng)市場(chǎng)也非常廣泛。同時(shí)也對(duì)外地的置業(yè)者，到北京購(gòu)房提供了很好的條件，也提供了現(xiàn)實(shí)的物業(yè)基礎(chǔ)?！〗?jīng)濟(jì)發(fā)展促動(dòng)異地營(yíng)銷

　　在消費(fèi)者購(gòu)買心理逐漸成熟的今天，上世紀(jì)90年代時(shí)的樓盤搶購(gòu)狂潮已蕩然無(wú)存了，為了把房子賣出去，發(fā)展商絞盡腦汁，各種各樣的推廣方法都用盡了。細(xì)究跨地域銷售這種營(yíng)銷手法，筆者有以下幾點(diǎn)看法：

　　1.經(jīng)濟(jì)是基礎(chǔ)。不管內(nèi)樓外銷，還是外樓內(nèi)銷，都不約而同地選擇到經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地方去做異地銷售。珠三角地區(qū)自改革開放以來(lái)抓住機(jī)遇，取得了快速的發(fā)展。特別是作為華南經(jīng)濟(jì)龍頭的廣州，近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展更是突飛猛進(jìn)，從而造就了一批有實(shí)力的富豪與企業(yè)家，他們已具有了相當(dāng)高的消費(fèi)能力。因而吸引了外地樓盤到廣州來(lái)作推廣。

　　2.樓盤的所在地有特色。如香港、北京、上海等商業(yè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，可以作為了解外地的一個(gè)窗口；或者像海南三亞等風(fēng)景優(yōu)美、知名度高的地方，才會(huì)對(duì)那些富豪有吸引力。

　　3.跨地域銷售從豪宅開始。一般購(gòu)房者仍以滿足居住為首要條件，他們不會(huì)選擇離工作地較遠(yuǎn)的地方置業(yè)。而中、小投資者則多會(huì)選擇在本地多次置業(yè)以作投資，只有一些富豪或企業(yè)家才會(huì)到外地或國(guó)外置業(yè)。所以不論是投資還是自住，樓盤一定要做好，以顯現(xiàn)出這些人的身價(jià)來(lái)。能夠購(gòu)買外地豪宅的則是社會(huì)精英中的精英，“實(shí)力雄厚、事業(yè)有成”成為他們的代名詞。事業(yè)分布各地，需要經(jīng)常在各地飛來(lái)飛去以處理事務(wù)，洽談生意。而在珠三角就有一部分人呆在香港的時(shí)間和在內(nèi)地的時(shí)間差不多；還有一些精英經(jīng)常去香港

　　會(huì)客或者作為轉(zhuǎn)機(jī)的中轉(zhuǎn)站，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，錢并不是很重要。住酒店也要花費(fèi)不少，而如果在香港有套物業(yè)，則會(huì)方便很多。而如果想做投資，現(xiàn)在香港的樓價(jià)為歷史最低，雖然人們有“買升不買跌”的投資心理，但在此時(shí)入市較有可為，而且發(fā)展商可以幫你放租。

　　跨地域銷售這種推廣方法為樓盤的銷售拓寬了市場(chǎng)，找尋更多的買家，同時(shí)也是發(fā)展商品牌戰(zhàn)略上的一個(gè)棋子。在種種設(shè)想的同時(shí)，我們也不可忽視這種營(yíng)銷方法存在的局限性。

　　作為一種不動(dòng)產(chǎn)，其最大特點(diǎn)就是具有很強(qiáng)的地域性，目標(biāo)客戶一般以本地居民或在本地工作的外來(lái)人口為主。影響不動(dòng)產(chǎn)跨地域銷售的因素主要有以下幾點(diǎn)：

　　1.特性：房地產(chǎn)的價(jià)值與其地段的價(jià)值緊密相連，產(chǎn)品難以跨地域流通。而房地產(chǎn)的價(jià)值是房屋的建筑部分與其相連的地塊的結(jié)合物，離開了地段，房產(chǎn)的價(jià)值就無(wú)法體現(xiàn)。

　　2.產(chǎn)品：不同的區(qū)域，人們對(duì)產(chǎn)品有著不同的需求。而房產(chǎn)開發(fā)在平面布局、立面設(shè)計(jì)、園林綠化等指標(biāo)要與本地的具體條件相結(jié)合，如對(duì)氣候、周邊環(huán)境、生活習(xí)俗而作的設(shè)計(jì)等，而外地人可能對(duì)此并不是認(rèn)同。另外，不同區(qū)域的人們的審美感都不同，由此也可能造成人們對(duì)產(chǎn)品價(jià)值認(rèn)知的差異。

　　3.購(gòu)買能力：購(gòu)買房地產(chǎn)涉及到的資金較大，并且在滿足人們居住的前提下，還具有保值的功能。而銀行大多支持本地客戶購(gòu)房，而對(duì)外地的客戶在辦理按揭的額度及年限上會(huì)有較大的限制，以此來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。從而在一定程度上限制了異地置業(yè)。

　　4.購(gòu)買目的：人們買一件東西，總會(huì)有個(gè)目的，特別是對(duì)房地產(chǎn)這樣相當(dāng)貴重的商品，買屋是用來(lái)自住、投資，還是度假，都會(huì)有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)。跨地域置業(yè)的目的多數(shù)是投資或度假，由于物業(yè)與自己日常的居住地距離較遠(yuǎn)，買進(jìn)或賣出時(shí)的交易過(guò)程均具有較高的操作難度，而日常打掃維護(hù)等工作就更無(wú)從談起，因而一般的消費(fèi)者大多不會(huì)考慮異地置業(yè)。

　　出于以上幾個(gè)方面的考慮，在很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，不動(dòng)產(chǎn)難以跨地域作大型的推廣。

　　當(dāng)然，任何事物產(chǎn)生后都有一定的生命力和生存空間。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，交通的改善，擁有時(shí)間、財(cái)富的人會(huì)越來(lái)越多，跨地域置業(yè)的人也會(huì)比現(xiàn)在多。而且，這種置業(yè)方式將不是富人們的專利，一般人也都可以去異地購(gòu)房度假，且不一定選擇豪宅，可以根據(jù)自身的實(shí)際需要去選擇適合的房子。所以，相信將會(huì)有更多的樓盤跨地域銷售。另外相關(guān)專家認(rèn)為，異地營(yíng)銷要想取得更大的市場(chǎng)效應(yīng)，需要發(fā)展商、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、中介組織機(jī)構(gòu)、銀行、律師事務(wù)所等多種行業(yè)來(lái)共同參與經(jīng)營(yíng)，共同創(chuàng)造一個(gè)良好的投資環(huán)境，建立強(qiáng)勁的置業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，這樣才能更好地迎接外來(lái)資金，服務(wù)于這個(gè)巨大的新市場(chǎng)。專家同時(shí)也提醒異地置業(yè)活動(dòng)的組織者，目前這種新型行銷模式還存在不少需改進(jìn)完善之處。例如組織方在選擇參觀項(xiàng)目的時(shí)候，還要更好地研究房產(chǎn)質(zhì)量、開發(fā)商信譽(yù)、投資性價(jià)比、戶型的大小、所在的區(qū)域、周邊的環(huán)境、交通等各方面條件，要與目標(biāo)人群的消費(fèi)需求相吻合；一般一次參觀樓盤不宜過(guò)量，以4至6個(gè)項(xiàng)目為宜；在一個(gè)城市招募50至60人參團(tuán)，對(duì)人員的購(gòu)買力、購(gòu)買意向等方面均需要詳細(xì)調(diào)查和嚴(yán)格把關(guān)。

　　異地置業(yè)互動(dòng)營(yíng)銷的出現(xiàn)，無(wú)論對(duì)于開發(fā)商或是置業(yè)者，都是個(gè)好消息。姑且不論其對(duì)地產(chǎn)界的發(fā)展形成的推動(dòng)作用，單就促進(jìn)房產(chǎn)銷售這一點(diǎn)，我們也有充分的理由希望，它能越來(lái)越完善，成為房產(chǎn)界不可或缺的營(yíng)銷主流。異地置業(yè)呼喚品牌

　　有關(guān)專家指出，異地置業(yè)沖擊著房地產(chǎn)市場(chǎng)的舊有格局，成為一個(gè)新的生長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)有所作為，抓住這一難得的商機(jī)。有關(guān)人士指出，應(yīng)認(rèn)真研究外來(lái)購(gòu)房人的需求特點(diǎn)，既不能等閑視之，從而坐失機(jī)遇；也不能盲目樂觀，甚至制定不科學(xué)的產(chǎn)業(yè)政策。而目前對(duì)需求結(jié)構(gòu)的研究恰恰很薄弱，不利于產(chǎn)業(yè)進(jìn)步。一方面要對(duì)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)進(jìn)行分層次研究，從而相應(yīng)地調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)；另一方面，還要研究樓市所依附的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、教育與文化環(huán)境及自然環(huán)境。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)充分了解異地置業(yè)者的需求，設(shè)計(jì)開發(fā)出真正符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。這是不容置疑的。但是對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，更重要的是必須注重品牌塑造，以誠(chéng)信為本。這是因?yàn)?，投資人在異地置業(yè)中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)主要是對(duì)異地房地產(chǎn)市場(chǎng)不熟悉，并且無(wú)法經(jīng)常實(shí)地監(jiān)督，擔(dān)心開發(fā)商收了房款之后在項(xiàng)目工期和質(zhì)量上沒有保證，更擔(dān)心后期物業(yè)管理如果跟不上，項(xiàng)目的投資效果會(huì)大打折扣。因此，投資者在異地置業(yè)的項(xiàng)目上會(huì)格外地看中開發(fā)商的品牌知名度和企業(yè)信譽(yù)，這些因素會(huì)成為投資者選擇置業(yè)項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)。作為開發(fā)異地置業(yè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)商，必須致力于品牌的塑造和品牌形象的推廣。當(dāng)然，這個(gè)推廣過(guò)程不是一朝一夕的事情，需要長(zhǎng)時(shí)間的品牌文化積淀和經(jīng)營(yíng)理念的修正與完善。