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　　由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)、第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)、搜狐網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)共同主辦的2007博鰲房地產(chǎn)論壇于8月17日上午在海南博鰲盛大開幕。土地是房地產(chǎn)的核心命題，未來的土地流通規(guī)則會(huì)給行業(yè)帶來怎樣的影響？我們的企業(yè)如何在土地運(yùn)營(yíng)上實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的提升？中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)會(huì)在土地上產(chǎn)生怎樣的裂變？在2007博鰲房地產(chǎn)論壇中，或許能找到答案。以下為2007博鰲房地產(chǎn)論壇8月17日下午陳淮的演講實(shí)錄。

　　陳淮：我不知道想沒有想到今天論壇聽到第三個(gè)語言，大家不想聽，我就不說了。前面我說的是真正發(fā)生的時(shí)候，我們希望今天這個(gè)事情討論一點(diǎn)中國(guó)房地產(chǎn)的未來，我們會(huì)議主題用了"尋找中國(guó)房地產(chǎn)未來"，我對(duì)"尋找"兩個(gè)字有些不解，中國(guó)房地產(chǎn)的未來需要尋找嗎？我們正在進(jìn)行著一場(chǎng)全世界最大規(guī)模的住房建設(shè)工程，在未來的20年中國(guó)民經(jīng)濟(jì)中資產(chǎn)質(zhì)量最好的一批，實(shí)物資產(chǎn)，將使老百姓從吃、穿有余，總體小康，到擁有私人財(cái)富不斷累計(jì)的全面的小康，將由過去20余年，從1.9億城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)到去年末5.7億城鎮(zhèn)人口基礎(chǔ)上，到2020年大約城鎮(zhèn)人口達(dá)到8.5億甚至以上，這個(gè)過程已經(jīng)決定了中國(guó)房地產(chǎn)的未來，還要去尋找嗎？

　　正在從事的領(lǐng)域是一個(gè)人類歷史從沒有過的奇跡，沒有一個(gè)國(guó)家，在20余年的過程中蓋過這么多房子，也沒有一個(gè)國(guó)家、政府、民族可以允諾在未來20年的時(shí)間里頭，將使人民在生活改進(jìn)方面從衣食不愁逐步過渡到住行改善，并且相當(dāng)一部分群體擁有私人住房，要從準(zhǔn)備打仗，從先制坡后制窩下形成的城市改造建設(shè)成現(xiàn)代化的工業(yè)化的國(guó)際化的美麗城市，這個(gè)過程已經(jīng)決定了房地產(chǎn)業(yè)的未來，對(duì)這個(gè)的一個(gè)前景應(yīng)該是沒有異議，但是我們需要尋找什么，我們確實(shí)有可以尋找的支點(diǎn)，需要和建立很多在前期發(fā)展過程中存在的不足的地方，前不久國(guó)務(wù)院發(fā)的關(guān)于加快解決低收入群體解決困難問題的文件，在今后一段時(shí)間要努力做的事情，如果說把福利分房計(jì)劃經(jīng)濟(jì)遺留下來的產(chǎn)物，改造成市場(chǎng)化的購(gòu)房，住房的商品化、市場(chǎng)化、是我們住房的制度改革一個(gè)偉大階段的話，特別是在完善住房保障體系中，重點(diǎn)的先做好低端老百姓住房困難脫困的問題，是第二個(gè)階段住房制度改革。

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，一定有兩個(gè)原則完全相背的住房資源體系，一個(gè)配制是市場(chǎng)化的資源方式，市場(chǎng)化的配制資源有兩個(gè)基本的原則，一個(gè)叫等價(jià)交換，不白給，一手錢一手貨，等量?jī)r(jià)值相交換，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)才可以建立起來，這段話是馬克思說的，第二個(gè)原則是優(yōu)勝劣汰，跑得快得的多，這是市場(chǎng)配制資源的基本原則，但是現(xiàn)在日益懂得了，要想市場(chǎng)優(yōu)化和效率這兩個(gè)好的東西發(fā)揮到極致,我們必須有一個(gè)和上述兩個(gè)原則完全相背發(fā)揮體系的才行，不需要等價(jià)交換配制資源，有一部分不是應(yīng)該通過社會(huì)貢獻(xiàn)的，不是給社會(huì)做了某一份貢獻(xiàn)有報(bào)酬，因?yàn)槭裁炊紱]有做，因?yàn)槭枪鹿牙先?，家庭特殊困難的人群或者低收入群體，因?yàn)闆]有能力和社會(huì)進(jìn)行等價(jià)交換，而我們給配制資源，因?yàn)樵谫惻苤信艿阶詈?，我們給它配制資源，這個(gè)體系叫保障。

　　目前正在要加強(qiáng)政策中心，完善社會(huì)住房保障體系，在未來不太長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，住房保障的體系的重心又是廉租房建設(shè)，在我站在講臺(tái)之前，一位漂亮的女記者問我，市場(chǎng)對(duì)廉租房的面積有意見，很抱歉說，廉租是政策房，是救濟(jì)、救助資源配置方式，救濟(jì)、救助不由市場(chǎng)參與者和競(jìng)爭(zhēng)主體對(duì)他們決定用他們方式。

　　如同我們不需要通過買賣蔬菜的小販和開海鮮大酒樓的老板來討論民政局應(yīng)該給低保人什么樣的盒飯一樣，這個(gè)體系首先保證基本住房需求和脫困兩個(gè)關(guān)鍵詞，我希望聽眾把這個(gè)關(guān)鍵詞記住，不是保障你達(dá)到理想的住房目標(biāo)，而是滿足基本的住房需求，這個(gè)基本住房需求標(biāo)準(zhǔn)并不低，比如說要求人均不能低到大齡兄弟姐妹同居意識(shí)得程度，要有相應(yīng)的配套、衛(wèi)生條件，安全設(shè)施、廚房衛(wèi)生間都得有，基本住房需求，還想要一書房，書房之外，最好來一間健身房，要求合理嗎？很合理等有了錢自己買。

　　第二，脫困首先滿足住房還存在嚴(yán)重困難那部分的群體，我想這是全社會(huì)都應(yīng)該的理解的事，盡管今天吃飯吃的覺得還不舒服，不飽，不合口味，甚至覺得半饑半飽。但是，還有人沒有達(dá)到，只能比你更困難的群體更多更有限得到資源，要尋找一個(gè)符合中國(guó)國(guó)情，滿足低端老百姓的需要，能夠被政策資源所承受，有立足縮小最低端老百姓和城市之間差距的住房保障體系，順便說一句嚴(yán)格說，這個(gè)體系保障兩個(gè)字，也還不是十分確切，不過是因?yàn)榇蠹夷壳斑@么說，也容易被人們理解，我們叫他保障，實(shí)際上住房政策是一個(gè)公共政策，而且資源配置方式和其它的保障體系是不一樣的，比如說低保、醫(yī)保、事業(yè)保障、養(yǎng)老保障所有保障都有個(gè)共同的特點(diǎn)就是社會(huì)統(tǒng)籌，大家拿出一部分錢放在一起，誰最窮給他發(fā)低保生活費(fèi)，誰失業(yè)了給誰發(fā)事業(yè)救濟(jì)金，住房保障體系不是的，住房保障體系不是通過社會(huì)大家拿錢的方式，而是政府的公共職能，由政府拿出錢來做事情，當(dāng)然，并不只是唯一的方式，廉租房?jī)H僅是救助性政策住房了。

　　還有援助性政策住房的，比如說需要完善和改造的經(jīng)濟(jì)適用房體系、以及叫援助性質(zhì)政策體系，還有互助性質(zhì)政策體系，比如說公積金，大家把錢在一起，但是請(qǐng)注意，這錢不是誰在一塊誰有困難就給誰，誰有困難借給誰，還要還的，這錢還是公積金的參與者、繳納陳自己本人私人所有叫互助性質(zhì)的，救助性、援助性和互助性的三個(gè)層次構(gòu)成中國(guó)保障體系的特征。如果尋找的話這是第一個(gè)，開發(fā)商覺得這和我沒有太大的關(guān)系，有關(guān)系，在國(guó)務(wù)院文件里已經(jīng)很明確說出來，我們類似的保障性住房，要和商品房開發(fā)，在資源配置上協(xié)調(diào)，在空間分步上相互接近等很多方面，我們不一一解釋文件。

　　第二，要尋找未來，中國(guó)不是住磚窯時(shí)代，也不是建工人新村的時(shí)代，從50、60年代確確實(shí)實(shí)也沒有建勞動(dòng)者建住房，那個(gè)時(shí)候修一條鐵路專用線，一邊是鋼鐵廠，一邊是工人新村，修的都是一排排的住房，這種排房現(xiàn)在顯而易見不能滿足城市化的需要，也不能滿足人們基本住房需求，也不符合人人享有適當(dāng)住房中的"適當(dāng)"兩個(gè)字，簡(jiǎn)單說，我們需要的是不斷的建造，能夠采用最新的科學(xué)技術(shù)，最新的建筑材料，能夠符合節(jié)能，省地，與環(huán)境友好要求的住房，可以說在未來10、20年內(nèi)，比完善住房保障體系還要艱巨的任務(wù)是，我們要想讓老百姓公平的，社會(huì)和諧的，以及讓人們都有機(jī)會(huì)工業(yè)化好處的建設(shè)起一批住房來的話，勢(shì)必要走節(jié)水、節(jié)材、節(jié)能等，在過去幾年里豁然發(fā)現(xiàn)的時(shí)候，最開始房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，從第九個(gè)、第十個(gè)五年計(jì)劃把房地產(chǎn)列為房地產(chǎn)之后，并沒有想到如何擴(kuò)大供給以及如何引導(dǎo)需求之后，會(huì)引出第三個(gè)問題資源的約束有多么的強(qiáng)大。

　　而最近幾年注意到了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)大家注意到房?jī)r(jià)供給和需求平衡關(guān)系和戶型大小的時(shí)候，也可能注意力還不夠的是，我們的土地、能源、水資源，都不可能按照大家所理想的住房規(guī)模來建設(shè)。因此，形成健康文明消費(fèi)模式。在比較省地、節(jié)省能源的方式下更舒適的居住，改善人的居住條件和環(huán)境之間的關(guān)系，形成更完善的社會(huì)化的配套設(shè)施，可能在今后在10、20年中需要從技術(shù)層面和企業(yè)組織層面、行業(yè)自律層面、科學(xué)研究方面、以及政府的市場(chǎng)政策方面，大力加強(qiáng)的是節(jié)水、節(jié)材、節(jié)能、節(jié)地與環(huán)境友好，如果說我們要是尋找這是我要尋找的第二個(gè)方面。

　　第三，需要建設(shè)起一批有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，能夠在資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良的能夠走到國(guó)外去，并且能夠在本國(guó)市場(chǎng)上外來的競(jìng)爭(zhēng)者相抗衡的一大批優(yōu)秀、優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，不是像農(nóng)村建筑隊(duì)村里誰家娶媳婦，蓋一回房子這樣臨時(shí)性的建設(shè)，我們這個(gè)國(guó)家，正面對(duì)一個(gè)從農(nóng)業(yè)國(guó)像工業(yè)國(guó)轉(zhuǎn)變的偉大的時(shí)代轉(zhuǎn)折，更多人搬到城里住。是我們?cè)诮窈?0年必須完成的一項(xiàng)歷史使命，在過去改革開放以來，一個(gè)有趣的發(fā)現(xiàn)100個(gè)人都去種地，種出的糧食是不夠100個(gè)人吃，發(fā)現(xiàn)越來越少的人種地，種的糧食吃不了，知識(shí)青年到農(nóng)村去，工人也要學(xué)農(nóng)，以及以糧為綱，這么多政策實(shí)施下去，當(dāng)時(shí)8億中國(guó)人沒有吃飽，我們憑糧票吃飯，通過配給的方式，保證人人都能夠不被餓死，談不上營(yíng)養(yǎng)。

　　今天軍事青年不到農(nóng)村去，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力到城市來，中國(guó)人吃飽飯沒有，還有沒吃飽的人群，但是中國(guó)連基本溫飽沒有實(shí)現(xiàn)的人群減少了90%，大家值得今年以來居民消費(fèi)價(jià)格上漲是糧食價(jià)格推動(dòng)，也給大家一個(gè)數(shù)據(jù)。我們中國(guó)人不缺糧食，去年中國(guó)打了4.97億噸糧食，這是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的正式數(shù)據(jù)，4.97億噸糧食是建國(guó)以來少有的特大豐收年成，而且每年只需要4.6億-4.7億糧食就夠13人吃了。也就是說，去年的糧食總產(chǎn)量是過剩而不是不足，是過剩我不言過其實(shí)，今年的糧食我們連續(xù)4年增產(chǎn)，為什么糧價(jià)會(huì)漲？并不是因?yàn)榉N地的人少了，國(guó)際糧價(jià)漲，我們不往下延伸了。

　　國(guó)際糧價(jià)漲是因?yàn)槭蛢r(jià)格漲，石油價(jià)格漲怎么影響到糧價(jià)，國(guó)際價(jià)格漲到65美元一桶的以上的時(shí)候，把玉米買了一半，全世界有一半買走練工業(yè)乙醇，導(dǎo)致的國(guó)際糧價(jià)上漲，中國(guó)不缺糧食，剛才說的這樣一個(gè)偉大的建設(shè)過程，我們勢(shì)必面對(duì)的是對(duì)世界市場(chǎng)的接軌，如同糧價(jià)和市場(chǎng)接軌一樣，建筑業(yè)市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)也要和世界接軌，接軌的過程中就要有企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)和碰撞，我們希望房地產(chǎn)企業(yè)不只要研究，如何和消費(fèi)者的競(jìng)爭(zhēng)？如何滿足的政府政策的要求？甚至不僅僅要研究建設(shè)更有競(jìng)爭(zhēng)力房型，更好的開發(fā)節(jié)能、省地的技術(shù)，而且要學(xué)會(huì)在市場(chǎng)上和外來競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)，使中國(guó)得到更多國(guó)民福利，也順便說一句一個(gè)發(fā)展中的國(guó)家和一個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家有什么區(qū)別，發(fā)達(dá)國(guó)家GNP遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于GDP，中國(guó)GDP和GNP遠(yuǎn)遠(yuǎn)接近的，GNP是國(guó)民生活總值，法國(guó)意大利人，原來工作六天，原來一天工作8小時(shí)，后來改7小時(shí)，現(xiàn)在一天工作六個(gè)半小時(shí)，每年還有兩次中間還有喝咖啡的時(shí)間，為什么日子過得不錯(cuò)？因?yàn)樗腉NP收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，GAP遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總之，我們的房地產(chǎn)企業(yè)什么時(shí)候能夠不僅在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上有了自己的杰作，而且能夠在全世界的住房建設(shè)，公共建筑中葉成為最有競(jìng)爭(zhēng)里投資者的時(shí)候，以及在房地產(chǎn)的相關(guān)市場(chǎng)土地金融、市場(chǎng)上面成為強(qiáng)有力的影響者的時(shí)候，我想我們的房地產(chǎn)未來變的更加輝煌。

　　最后我希望我們的房地產(chǎn)在未來當(dāng)中解決一個(gè)的問題，也是我們真正要有未來勢(shì)必要問題，就要農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移過程中的住房問題，這個(gè)問題是迄今坦率的說，從政策包括土地政策、戶口政策、以及我們城市化政策，住房建設(shè)等方面的政策，尚未形成比較成熟的思路一個(gè)薄弱的環(huán)節(jié)。如果說怎么完善住房保障體系，怎么推進(jìn)節(jié)能省地型住宅？怎么監(jiān)管市場(chǎng)？培育更有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，我們程度不等都已經(jīng)有了一定經(jīng)營(yíng)的話，那么面對(duì)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力能不能順暢的完成。這一個(gè)住房建設(shè)的客觀需求，可能到目前為止不論在理論還是在實(shí)踐上面，在市場(chǎng)和政策上面，我們還都是弱項(xiàng)。

　　希望大家共同努力，明年了論壇的時(shí)候我們有一個(gè)明晰的答案，以上是我的演講，謝謝大家！

鏈接：陳淮簡(jiǎn)介

　　陳淮博士，建設(shè)部政策研究中心主任、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家。1987年在中國(guó)人民大學(xué)獲博士學(xué)位，1993年獲研究員職稱，為國(guó)家級(jí)有特殊貢獻(xiàn)專家，現(xiàn)任國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)研究所副所長(zhǎng)，中國(guó)人民大學(xué)博士生導(dǎo)師；曾于1987年至1989在日本東海大學(xué)作訪問學(xué)者，1992年至1993年在美國(guó)斯坦福大學(xué)客座研究員。作為建設(shè)部核心智囊，陳淮先生對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)近年來的發(fā)展有著自己思考和理解。