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　　正當(dāng)全球都籠罩于美國(guó)次級(jí)房貸陰影之中時(shí)，中國(guó)也經(jīng)歷了一場(chǎng)不大不小的房貸震動(dòng)。

　　此次房貸調(diào)整傳言發(fā)端于華南，卻也終止于華南。關(guān)于房貸進(jìn)一步限制性政策出臺(tái)的可能性似乎并未加大。

　　盡管沒(méi)有官方表態(tài)，但是深圳樓市上的關(guān)于房貸緊縮的傳言甚囂塵上，各種關(guān)于提高購(gòu)房首付款比例，甚至銀行停止辦理按揭業(yè)務(wù)的說(shuō)法不脛而走，一些購(gòu)房者人心惶惶，議論紛紛。

　　房貸緊縮，傳言里的現(xiàn)實(shí)

　　此前，據(jù)《深圳特區(qū)報(bào)》報(bào)道，光大銀行深圳分行有關(guān)人士表示，自本月初開始，該行對(duì)包括個(gè)人房貸在內(nèi)的綜合消費(fèi)貸款加強(qiáng)了控制，個(gè)人房貸按揭成數(shù)為七成，年數(shù)最多10年。同一業(yè)主每增加一套按揭房，首付須提高5%，即第二套按揭房首付為三成五，第三套房首付為四成，依此類推。

　　另?yè)?jù)《證券時(shí)報(bào)》報(bào)道，深圳各大銀行頻頻出臺(tái)收緊房貸的政策。深圳一些銀行已將按揭貸款首期比例提高至四成，部分銀行已全面停止辦理二手房按揭貸款?！赌戏蕉际袌?bào)》也報(bào)道，中國(guó)銀行深圳分行已經(jīng)叫停了二手房個(gè)貸。建設(shè)銀行甚至叫停了一手房按揭貸款業(yè)務(wù)。

　　《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者以辦理業(yè)務(wù)為由，咨詢幾家銀行負(fù)責(zé)個(gè)貸業(yè)務(wù)的客戶經(jīng)理，均被告知該行已停辦二手房按揭貸款。深圳某銀行一支行客戶經(jīng)理稱，由于貸款額度緊張，該行深圳地區(qū)的二手房貸款從7月份開始已基本停辦，何時(shí)恢復(fù)目前還未得到通知。

　　華夏銀行深圳分行個(gè)貸中心相關(guān)人士也對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，他們?cè)诒驹鲁跻呀?jīng)提高了房貸首付標(biāo)準(zhǔn)至四成，“無(wú)論是一手房還是二手房”。他說(shuō)：“購(gòu)置兩套房產(chǎn)以上的，每增加一套減一成，購(gòu)置五套以上的不給貸款。具體看條件來(lái)定，按揭貸款最高為六成。”華夏銀行深圳某支行的工作人員在接受電話查詢時(shí)也證實(shí)了該消息。

　　招商銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，招行一直以來(lái)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)個(gè)人住房貸款的規(guī)定，90平方米以上房貸首付至少三成。并根據(jù)客戶的具體情況、地區(qū)的差異，采取不同的政策。在深圳地區(qū)，招行主要是通過(guò)嚴(yán)格審查借款人的信用情況和房屋的評(píng)估價(jià)格，來(lái)控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。在評(píng)估價(jià)格方面，招行不會(huì)完全采用評(píng)估機(jī)構(gòu)的意見，以避免可能出現(xiàn)的造假行為。對(duì)于近期是否有相關(guān)部門關(guān)于收緊信貸的監(jiān)管通知，他表示至少招行方面沒(méi)有看到。

　　深圳發(fā)展銀行個(gè)貸部人士表示，總行現(xiàn)在沒(méi)有明令禁止個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，房貸仍為最高七成按揭，但是，審查的標(biāo)準(zhǔn)和過(guò)程比以前嚴(yán)格許多。廣東發(fā)展銀行深圳某支行客戶經(jīng)理表示，房貸可以繼續(xù)做，一般關(guān)內(nèi)可以貸七成，但是，要看具體的客戶信用和房源情況。

　　銀行習(xí)慣性緊縮，一手房市有恃無(wú)恐

　　“銀行不貸，堅(jiān)決不貸。”投資客杜先生多少有些情緒，記者碰到他的時(shí)候，他正在與按揭員討論房貸的事情。據(jù)了解，他手上已同時(shí)握有六套房產(chǎn)，四套位于特區(qū)內(nèi)的南山區(qū)，另外兩套位于特區(qū)關(guān)外的寶安區(qū)，盡管樓市前景不明，行情走淡，但是他依然堅(jiān)持拿房，這一天他跟中介準(zhǔn)備再要一套房子。“之前的手續(xù)全都辦好了，銀行突然說(shuō)不給貸款了，以前我還從來(lái)沒(méi)有碰到過(guò)這回事呢。”

　　這些說(shuō)法也給一些實(shí)際購(gòu)房需求者帶來(lái)煩惱，“房?jī)r(jià)本來(lái)就很高了，現(xiàn)在首付又要提高，銀行還不給貸款，這叫我們拿什么買房子啊？”劉小姐已經(jīng)跟男友結(jié)了婚，但還擠在福田區(qū)的一間出租房里，年近30歲的她急切地想買一套房子安頓下來(lái)。

　　記者隨后前往一些銷售樓盤詢問(wèn)，銷售人士表示，聽說(shuō)過(guò)此消息，但是他們并沒(méi)有感受到這方面的阻力。“我們這里的銷售中，還沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)這樣的情況。”一位銷售小姐告訴記者，從目前的情況來(lái)看，整個(gè)市場(chǎng)很平淡，不過(guò)基于銀行信貸緊縮的因素很少，主要還是市場(chǎng)季節(jié)性的原因，每年這個(gè)時(shí)候基本都處于相對(duì)淡季。

　　“每年這個(gè)時(shí)候銀行都緊縮房貸，”眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華表示，“這是有規(guī)律的季節(jié)性收縮。”他表示，每年下半年銀行都會(huì)收縮房貸，目前從他們掌握的情況和判斷來(lái)看，這對(duì)于一手房的整體市場(chǎng)走勢(shì)影響不大，“地產(chǎn)商開發(fā)的時(shí)候，一般都跟開發(fā)銀行簽有協(xié)議，在售賣的時(shí)候會(huì)提供房貸業(yè)務(wù)。”他表示，一手房的房貸收縮不會(huì)很大，“頂多也就是提高首付比例，不會(huì)說(shuō)完全不給貸，他們的利益是共同的。”

　　林曉華還表示：“當(dāng)然，如果真的有硬性條例法規(guī)出臺(tái)，規(guī)定首付比例必須提高，這會(huì)提高投資門檻，抑制購(gòu)買需求，對(duì)于一手房市場(chǎng)肯定還是會(huì)有影響的。”他認(rèn)為，影響新房市場(chǎng)價(jià)格的主要因素還是土地供應(yīng)和房貸。

　　由于房貸資產(chǎn)質(zhì)量相對(duì)優(yōu)良，是商業(yè)銀行必爭(zhēng)的一塊“大蛋糕”。由于“早貸款、早受益”，而且調(diào)控政策也多在第三季度里出臺(tái)，所以各商業(yè)銀行往往多在上半年就積極放貸，完成了全年大部分指標(biāo)，下半年則開始實(shí)行緊縮政策，這幾乎是房貸市場(chǎng)的一貫做法。此前，對(duì)于上半年16.5%的貸款增速，銀監(jiān)會(huì)7月份也已經(jīng)出臺(tái)調(diào)控措施，要求新增貸款速度控制在15%，各商業(yè)銀行要集體收緊房貸。

　　二手房中介渾水摸魚

　　林曉華還提醒記者，銀行房貸緊縮主要影響的可能將是二手房市場(chǎng)，“二手房信貸主要依靠?jī)r(jià)值評(píng)估。”

　　一家地產(chǎn)中介的客戶經(jīng)理給記者介紹了他們的操作過(guò)程，二手房取得買賣雙方交易意見統(tǒng)一之后，買方要取得購(gòu)房的貸款，要交由專門的評(píng)估公司來(lái)對(duì)交易的二手房評(píng)估，然后按照評(píng)估公司的估價(jià)交由銀行審定，確定貸款金額。但是，這個(gè)過(guò)程中，由于評(píng)估公司屬于純商業(yè)性質(zhì)，而且數(shù)量居多，出于業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)，一定程度上存在與中介的合作需求，可能存在高估行為，從銀行取得相對(duì)多的貸款金額，幫助中介和購(gòu)房者完成交易。而銀行的經(jīng)營(yíng)需要，也導(dǎo)致它們對(duì)于過(guò)高估價(jià)的二手房交易可能睜一只眼閉一只眼，“貸得越多，銀行賺得也越多嘛。有的時(shí)候，銀行甚至還會(huì)主動(dòng)提供高的估價(jià)，提供給你更多的貸款。”這位客戶經(jīng)理表示。

　　據(jù)了解，現(xiàn)在銀行已經(jīng)開始控制風(fēng)險(xiǎn)，要嚴(yán)格按照它自己的評(píng)估價(jià)格來(lái)，對(duì)于多貸的情況不會(huì)出現(xiàn)，而且對(duì)于評(píng)估公司的估價(jià)也卡得比較緊了，信譽(yù)不好或者存在信貸風(fēng)險(xiǎn)不予貸款，對(duì)于購(gòu)房者的個(gè)人信貸記錄查得很嚴(yán)，有多次購(gòu)房經(jīng)歷者變得更加難以取得貸款。“但是也沒(méi)有說(shuō)一定，關(guān)鍵還是看你跟銀行之間的操作了，我們中介這邊可以幫你做嘛。”上述客戶經(jīng)理表示。

　　另一家中介的按揭員則更加直接表示，銀行現(xiàn)在對(duì)外一般都是聲稱不貸了，但由于它們業(yè)務(wù)多，同銀行有長(zhǎng)期合作，并且簽訂有長(zhǎng)期協(xié)議，還是可以幫忙做，“關(guān)鍵就看你的關(guān)系了。”而且，對(duì)于傳言已經(jīng)停止的加按揭業(yè)務(wù)，置業(yè)人士也表示目前還可以幫忙做。

　　對(duì)此，一位業(yè)界研究人士表示，現(xiàn)在官方?jīng)]有硬性房貸規(guī)定出臺(tái)，基本上各個(gè)銀行都是按照自己的做法在獨(dú)自操作，這無(wú)意中給各個(gè)中介增加了房貸操作的空間。