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　　自住房究竟是買(mǎi)還是等？要回答這個(gè)問(wèn)題，最為關(guān)鍵的是對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘薪窈笠粋€(gè)時(shí)期的趨勢(shì)有一個(gè)準(zhǔn)確的判斷，如果有降價(jià)的趨勢(shì)，那么，可以等一等。如果還要上漲，那么越早買(mǎi)越好。

　　北京未來(lái)一段時(shí)間的樓價(jià)走勢(shì)究竟如何呢？業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，雖然漲幅有可能趨緩，但上漲的勢(shì)頭不會(huì)改變。

　　“兩限房”難改房?jī)r(jià)上漲走勢(shì)

　　近日，北京市規(guī)劃委剛剛公布了《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃(2006年～2010年)》，對(duì)于這一新政，北師大房產(chǎn)專(zhuān)家董藩教授認(rèn)為，新規(guī)的公布可以看出政府在保障中低收入群體基本住房需求上的積極態(tài)度。由于兩限房的大規(guī)模入市，會(huì)拉低總體房?jī)r(jià)，不過(guò)屬于限價(jià)范圍內(nèi)的普通商品房?jī)r(jià)格仍會(huì)上漲。

　　董藩解釋說(shuō)，兩限房目前首先規(guī)定購(gòu)買(mǎi)人群必須具有北京戶(hù)口，而實(shí)際上，北京的大多數(shù)購(gòu)買(mǎi)需求則是由外埠人群來(lái)完成的。這些不具有北京戶(hù)口的人無(wú)法享受到限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠，因此他們?nèi)耘f需要購(gòu)買(mǎi)商品房。

　　中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理趙晨明分析認(rèn)為，去年北京保障性住房的市場(chǎng)占比大概在8%～9%間，今后將增加到15%，這意味著保障性住房比例增加的同時(shí)，商品房供應(yīng)占比相應(yīng)降低。因此，從總體房?jī)r(jià)看，可能會(huì)因?yàn)楸Ｕ闲宰》考哟蠊┙o拉低了平均銷(xiāo)售價(jià)格，但僅從商品房的價(jià)格走向來(lái)看仍會(huì)一路走高。

　　保障性住房和兩限房的建設(shè)，會(huì)拉低北京的整體房?jī)r(jià)，也會(huì)影響周邊同質(zhì)商品房的價(jià)格，還會(huì)影響一些人對(duì)樓市房?jī)r(jià)的預(yù)期，但對(duì)于大多數(shù)商品房?jī)r(jià)格而言，影響不大。這幾乎是業(yè)內(nèi)專(zhuān)家與開(kāi)發(fā)商對(duì)北京市房產(chǎn)調(diào)控新政的普遍看法。而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份北京新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格漲幅為10%，居全國(guó)第四位，許多人買(mǎi)房人關(guān)注未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)北京房?jī)r(jià)的走勢(shì)，這將直接決定他們買(mǎi)還是等的購(gòu)房策略。

　　對(duì)于下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，房?jī)r(jià)漲幅將會(huì)趨緩，按下房?jī)r(jià)牛頭的主要有以下兩點(diǎn)：

　　首先，按照正常的開(kāi)發(fā)速度，今年下半年將有大量90平米以下的中小戶(hù)型上市，緩解中小戶(hù)型市場(chǎng)的供求關(guān)系，從而緩解房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。

　　其次，上半年，北京市加快推出限價(jià)房，保障性住房計(jì)劃的逐步實(shí)施，會(huì)極大的增強(qiáng)消費(fèi)者的預(yù)期，從而有效緩解緊張的供需比例。

　　談到未來(lái)一兩年內(nèi)北京房?jī)r(jià)的走勢(shì)，就不得不提到即將舉辦的奧運(yùn)會(huì)。“奧運(yùn)會(huì)后北京的房?jī)r(jià)會(huì)大跌”的說(shuō)法一度廣為流傳，讓部分買(mǎi)房人心中充滿(mǎn)期待。但中國(guó)社科院不久前發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》中，談到北京房?jī)r(jià)時(shí)認(rèn)為，北京房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲，奧運(yùn)會(huì)后北京房?jī)r(jià)下跌的可能性不大。它的理由是：北京購(gòu)房需求持續(xù)增長(zhǎng)，這包括每年進(jìn)京人才有三四十萬(wàn)；北京正在積極推進(jìn)舊城改造，涉及的人群需要有新的房產(chǎn)保障居住；全國(guó)各地的有錢(qián)人以及外國(guó)人來(lái)京置辦房產(chǎn)；北京市民的住房消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)也在升級(jí)。

　　在剛剛舉辦過(guò)的奧運(yùn)與北京信息發(fā)布會(huì)上，談到北京未來(lái)房?jī)r(jià)，北京市發(fā)改委副主任盧映川認(rèn)為，奧運(yùn)之后北京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。在他看來(lái)，房屋的價(jià)格歸根結(jié)底是由市場(chǎng)供求決定的，當(dāng)前北京房?jī)r(jià)高漲是跟北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)有關(guān)。從某種程度上講，對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求不僅僅是來(lái)自本市，還有相當(dāng)一塊是來(lái)自于境內(nèi)其他地區(qū)和境外的一些需求。“我們?cè)?jīng)做過(guò)一些調(diào)研，來(lái)自北京市外的約占到整個(gè)需求的35%左右，而北京的土地資源及供給能力是有限的，這種供給決定了價(jià)格水平。”

　　　五環(huán)內(nèi)樓盤(pán)均價(jià)已過(guò)萬(wàn)元

　　來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至2007年7月31日，北京市未簽約現(xiàn)房共有82480套，其中未簽約住宅套數(shù)為20869；現(xiàn)房項(xiàng)目個(gè)數(shù)共為2932個(gè)，樓棟個(gè)數(shù)11805個(gè)?？墒燮诜刻讛?shù)為128917，其中可售住宅套數(shù)69205套，取得預(yù)售許可證的批準(zhǔn)住宅套數(shù)為6536套。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及中大恒基的調(diào)查數(shù)據(jù)還顯示，2007年上半年住宅開(kāi)盤(pán)整體均價(jià)為11352元/平米，此外，中低檔樓盤(pán)減少，均價(jià)在萬(wàn)元以上樓盤(pán)占到市場(chǎng)新增供應(yīng)的45.8%，均價(jià)在8000元以下的新增供應(yīng)在市場(chǎng)占比不足三成，8000～12000元/平米的項(xiàng)目為目前新增供應(yīng)的主角。

　　同時(shí)，五環(huán)外成為新增供應(yīng)的主要地區(qū)，且五環(huán)內(nèi)新盤(pán)整體均價(jià)已不低于萬(wàn)元/平米。朝陽(yáng)區(qū)依然是放量之首，但豐臺(tái)區(qū)放量增加且其位處南城，相對(duì)同環(huán)線(xiàn)其他方位價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。在8000元～12000元/平方米的價(jià)格區(qū)間內(nèi)，記者根據(jù)搜房網(wǎng)提供的資料粗略估算，拋除尾盤(pán)和預(yù)售，目前在售的住宅(含商住兩用)項(xiàng)目中，朝陽(yáng)區(qū)為供應(yīng)主要區(qū)域，有近20個(gè)在售樓盤(pán)，海淀區(qū)次之，有10個(gè)左右的在售樓盤(pán)，豐臺(tái)區(qū)大概有8個(gè)，宣武區(qū)7個(gè)左右，昌平、順義各有3個(gè)。

　　近日，海淀區(qū)清河小營(yíng)兩塊限價(jià)地入市，為避開(kāi)與限價(jià)房項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，該區(qū)域加快了住宅項(xiàng)目的集中放量入市，而且從在售項(xiàng)目看，小戶(hù)型占比達(dá)到四成。這一地區(qū)主要在售項(xiàng)目有富力桃園C1-C3號(hào)樓、觀林園、橡樹(shù)灣二期G6號(hào)樓、萊鎮(zhèn)香格里二期等6個(gè)左右的項(xiàng)目，普通住宅的價(jià)格從9100元/平方米到13600元/平方米不等。

　　限價(jià)房和郊區(qū)房源為供應(yīng)主體

　　在未來(lái)兩三年內(nèi)上市的房源中，可以明確預(yù)期的是，限價(jià)房是其中的一塊。雖然被規(guī)定限房?jī)r(jià)、限戶(hù)型，但嚴(yán)格意義上講，兩限房還是屬于商品房之列。對(duì)于兩限房，雖然北京市有關(guān)部門(mén)對(duì)購(gòu)買(mǎi)資格的實(shí)施細(xì)則還沒(méi)有完全確定，但可以肯定的一條是，要有北京市常駐戶(hù)口。因此，對(duì)于那些有北京戶(hù)口、中等收入的人群來(lái)說(shuō)，限價(jià)房是可以期待的房源之一。

　　7月2日，北京第三批兩限房常營(yíng)三個(gè)地塊開(kāi)始發(fā)售標(biāo)書(shū)。自去年到現(xiàn)在，北京共推出八塊限價(jià)地塊，估計(jì)2008年到2009年就可以形成供應(yīng)。這八塊限價(jià)地塊及價(jià)格是：海淀區(qū)西三旗新都東路地塊，銷(xiāo)售限價(jià)：6350元／平方米；豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)造甲村“鴻基花園二期”，銷(xiāo)售限價(jià)：6800元／平方米；石景山區(qū)金頂街三區(qū)，銷(xiāo)售限價(jià)：6250元／平方米；海淀區(qū)清河鎮(zhèn)小營(yíng)地塊，銷(xiāo)售限價(jià)：6500～7000元／平方米；豐臺(tái)宋家莊地塊，銷(xiāo)售限價(jià)：6000～6500元／平方米；朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)鄉(xiāng)A組團(tuán)，銷(xiāo)售限價(jià)：5900元／平方米；朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)鄉(xiāng)B1組團(tuán)，銷(xiāo)售限價(jià)：5900元／平方米；朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)鄉(xiāng)B2組團(tuán)，銷(xiāo)售限價(jià)：5900元／平方米。

　　按照北京市的規(guī)劃方案，未來(lái)北京陸續(xù)入市的限價(jià)房地塊主要位于城市邊緣，重點(diǎn)是定福莊、南苑、豐臺(tái)、石景山等區(qū)域，主要集中在四環(huán)至五環(huán)之間。

　　至于其他房源，目前北京東城、西城、崇文、宣武這四區(qū)商品住宅供應(yīng)稀缺已是不爭(zhēng)的事實(shí)，即使有項(xiàng)目，一般也是以高檔住宅和公寓為主。未來(lái)兩三年，北京商品房供應(yīng)郊區(qū)化趨勢(shì)會(huì)越來(lái)越明顯。通州、昌平、順義、大興這四個(gè)區(qū)，作為住宅郊區(qū)化逐漸向外擴(kuò)展的重點(diǎn)區(qū)域，會(huì)成為房源主導(dǎo)供應(yīng)區(qū)。小戶(hù)型分布集中在四環(huán)外

　　自去年的“90平方米占七成”政策出臺(tái)后，市場(chǎng)對(duì)小戶(hù)型的期盼一直保持相當(dāng)?shù)臒岫龋衲瓯还J(rèn)為中小戶(hù)型集中入市期。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，按照去年成交土地和整改項(xiàng)目的周期計(jì)算，小戶(hù)型將集中在2007年下半年到2008年上半年入市。根據(jù)目前的開(kāi)發(fā)體量和進(jìn)度看，

　　屆時(shí)預(yù)計(jì)至少有2萬(wàn)套90平方米以下的小戶(hù)型入市。

　　從北京樓市上半年開(kāi)盤(pán)情況看，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目仍以大戶(hù)型及高檔住宅供應(yīng)為主，雖然小戶(hù)型產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率不足總量的30%，但表明小戶(hù)型供應(yīng)已經(jīng)開(kāi)始緩慢放量。而且，與上半年京城豪宅滯銷(xiāo)情況相反，小戶(hù)型熱銷(xiāo)、供不應(yīng)求成為北京樓市的一大風(fēng)景。

　　根據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心6月底的一份統(tǒng)計(jì)，京城小戶(hù)型區(qū)域供應(yīng)量依然是東勝于西，北熱于南，主要集中在四環(huán)外，市中心小戶(hù)型供應(yīng)量較少，主要是一些精裝修公寓或是酒店式公寓，由于地理位于優(yōu)越、交通便利以及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和管理，致使這些小戶(hù)型項(xiàng)目?jī)r(jià)格一般不低于20000元/平方米；而四、五環(huán)周邊熱點(diǎn)區(qū)域較多，如東部的朝青、百子灣板塊，開(kāi)盤(pán)均價(jià)在8000～13500元／平方米之間；北部的亞奧、望京、上清板塊，公寓占據(jù)較大比例，價(jià)格在7500～10000元／平方米之間；南部的黃村附近則以普通住宅為主，價(jià)格在6000元/平方米左右，其他遠(yuǎn)郊地區(qū)如懷柔、門(mén)頭溝、房山等區(qū)域，價(jià)格一般在4000～6000元/平方米之間。

　　小戶(hù)型的低總價(jià)、低首付吸引了諸多自住購(gòu)房者，但不是所有的小戶(hù)型都是香餑餑。中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理趙晨明提醒購(gòu)房者，選購(gòu)小戶(hù)型要注意幾個(gè)問(wèn)題：由于目前北京市小戶(hù)型分布在四至五環(huán)，或是五環(huán)以外，對(duì)于大多無(wú)車(chē)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，交通不便將會(huì)增加居住成本，因此在選購(gòu)小戶(hù)型項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)綜合考量小戶(hù)型項(xiàng)目所處的位置、交通情況等。另外，目前市場(chǎng)上有一些小戶(hù)型項(xiàng)目是受政策調(diào)整倉(cāng)促改成的，表面上看這些產(chǎn)品戶(hù)型較小，總價(jià)較低，但是往往設(shè)計(jì)不合理造成采光、通風(fēng)不充分，有的項(xiàng)目容積率過(guò)高使得一梯十幾戶(hù)，會(huì)給生活帶來(lái)不便，所以購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)最好選擇“原創(chuàng)”小戶(hù)型項(xiàng)目。