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      一、什么是逆序住房抵押貸款

　　不管在世界上哪個國家，對于絕大多數(shù)普通居民家庭來說，住房一般就是家庭最主要的資產(chǎn)，尤其在現(xiàn)代的住房按揭制度下，人們需要將工資收入的相當(dāng)比例，長年累月(15-30年)用于歸還購房貸款，一般要到50-60歲時還清貸款，才在真正意義上擁有屬于自己的完全產(chǎn)權(quán)的住房。從財務(wù)角度看，房子是人們長期現(xiàn)金儲蓄積累的實物化形態(tài)，那么反過來，當(dāng)人們到了老年期，住房實物資產(chǎn)同樣應(yīng)可以通過某種機制釋放出現(xiàn)金流，支持老年消費開支。逆序住房抵押貸款，正是這樣一種可以讓老年人在有生之年通過房產(chǎn)支持消費但卻不賣掉房產(chǎn)的融資機制。

　　逆序住房抵押貸款(ReverseMortgage)的名稱，是相對傳統(tǒng)的“正序”住房抵押貸款而言的。傳統(tǒng)的“正序”住房抵押貸款，由購房人向銀行借得貸款資金用于支付購房款，并在以后10-30年中逐月供款直至結(jié)清貸款本息。逆序住房抵押貸款，同樣是由擁有住房產(chǎn)權(quán)的老年人，將住房抵押給銀行，老年人一次性、按月分期或根據(jù)約定方式獲得貸款，老年人有生之年繼續(xù)居住在自己的房屋內(nèi)無需還貸，待老人去世后，銀行收回并處置住房以一次性結(jié)清貸款。這里的資金借貸方式恰恰與傳統(tǒng)抵押貸款是相逆的：傳統(tǒng)抵押貸款，采取“一次貸款、分期還款”的方式進行，在貸款期限內(nèi)債務(wù)余額不斷縮小；而逆序住房抵押貸款，采取“多次貸款、一次還款”的方式進行，在貸款期限內(nèi)債務(wù)余額不斷增大，期末一次性還本付息結(jié)清貸款，換句話說，ReverseMortgage的貸款和還款的現(xiàn)金

　　流序列方式是與傳統(tǒng)Mortgage互逆的，這就是“逆序住房抵押貸款”名稱的由來。

　　二、美國逆序住房抵押貸款實踐與發(fā)展現(xiàn)狀

　　美國逆序住房抵押貸款業(yè)務(wù)的起源，可追溯到1961年，也有專家認為甚至在20世紀(jì)早期就已在歐洲出現(xiàn)。目前在美國市場上，最重要的逆序住房抵押貸款品種是“住房轉(zhuǎn)換抵押貸款”(HomeEquityConversionMortgage，HECM)，它是根據(jù)《1987年國家住房法案》(NationalHousingActof1987)，由國會授權(quán)聯(lián)邦住房與城市發(fā)展部(HUD)于1987年面向老年人推出的，由國家提供風(fēng)險保證的逆序住房抵押貸款品種。

　　1、住房轉(zhuǎn)換抵押貸款(HomeEquityConversionMortgage，HECM)

　　在某種意義上，HECM在美國現(xiàn)已成為逆序住房抵押貸款的行業(yè)基準(zhǔn)，因此，我們要弄清楚各類不同的逆序住房抵押貸款，必須先對HECM有比較深入的了解。

　　HECM貸款發(fā)放對象必須是年滿62周歲的老人，且必須擁有獨立產(chǎn)權(quán)的住房。對于尚有少量貸款沒有還清的住房，一般也可申請HECM，HECM首期貸款資金將首先沖抵并結(jié)清該抵押房屋的剩余房貸本息。

　　HECM貸款金額的決定因素主要有三個：房屋價值、預(yù)期利率和老人年齡。(一)顯然，房屋價值越大，可貸金額越大。然而，美國聯(lián)邦住房管理局(FHA)對用于計算HECM貸款金額的房屋價值，按不同地區(qū)規(guī)定了最高限價，也就是說當(dāng)房價超過限價時，即按照限價計算，目前FHA規(guī)定的HECM貸款限額為200，160到362，790美元；(二)利率對貸款金額的影響，一般利率越低，對于同樣價值的房屋，可貸金額就越大；(三)年齡對貸款金額的影響，一般年齡越大，在其他條件相同時，意味著達到平均壽命年表所需支付的利息越小，從而貸款金額可越大。下表展示了一套價值10萬美元的住宅，不同的年齡和利率水平所對應(yīng)的可貸金額。

　　HECM貸款資金(養(yǎng)老金)的領(lǐng)取方式，可以在三種方式中自由選擇：(1)定期領(lǐng)取；(2)分期領(lǐng)取；(3)定期和分期的混合領(lǐng)取方式。事實上，也有老年人選擇一次性獲得貸款全部資金的領(lǐng)取方式。三種方式中，分期領(lǐng)取方式最為流行，有約2/3的借款人選擇這一方式，另有約10%的人選擇定期和分期的混合領(lǐng)取方式。HECM規(guī)定，對于尚未領(lǐng)取的貸款資金，可領(lǐng)取余額將隨時間按照貸款利率同步增長，因此，借款人選擇分期方式領(lǐng)取到的款額，時間越長，數(shù)額越多些。

　　HECM借貸雙方的權(quán)利義務(wù)以及風(fēng)險規(guī)避。首先，銀行在貸款期間不得強迫借款人賣掉住房還貸；其次，不管借款人在住房內(nèi)生存多久，借款人的債務(wù)僅限于房屋價值以內(nèi)。最后，如果貸款人發(fā)生虧損，聯(lián)邦住房部(HUD)負責(zé)予以支付。對于貸款人(銀行)來說，主要風(fēng)險就是，貸款本息余額有可能超過房屋價值，這通常會在三種情況下發(fā)生：(一)若借款人選擇終身領(lǐng)取養(yǎng)老金，有可能出現(xiàn)領(lǐng)取的貸款總額超過房屋價值；(二)如果貸款采取浮動利率方式計息，當(dāng)利率上升時，可能出現(xiàn)貸款本息總額增長超過房屋價值的情形；(三)當(dāng)貸款到期或終止時，有可能房屋價值跌至預(yù)期價值以下。在HECM計劃下，以上三種因素導(dǎo)致的風(fēng)險，全部由聯(lián)邦住房管理局(FHA)予以承保，借款人必須在進行HECM時參加有關(guān)保險計劃，繳納HECM保險費。

　　2、兩種私人機構(gòu)逆序住房抵押貸款

　　除了HECM以外，還有兩種由私人機構(gòu)開發(fā)的逆序住房抵押貸款比較流行。(一)由房利美(FannieMae)于1995年開發(fā)并推出的HomeKeeper計劃。HomeKeeper規(guī)定的最高貸款金額，2006年為$417，000，要高于由聯(lián)邦住房管理局規(guī)定的HECM最高限額。此外，HomeKeeper在有關(guān)養(yǎng)老金支付期限結(jié)構(gòu)方面與HECM也不一樣，且對于未領(lǐng)取的養(yǎng)老金額度規(guī)定不隨時間推進而增長。(二)由“金融自由與老人融資”公司(FinancialFreedomSeniorFundingCorporation，F(xiàn)FSFC)提供的一種面向富裕的有房老人的現(xiàn)金帳戶計劃(CashAccountPlan)逆序住房抵押貸款，它不設(shè)最高貸款額度，同時在有關(guān)貸款利率、抵押房屋成數(shù)和手續(xù)費等方面更加靈活優(yōu)惠。

　　3、美國逆序住房抵押貸款市場發(fā)展現(xiàn)狀與最新趨勢

　　自上世紀(jì)80年代，美國政府推出由聯(lián)邦政府承保的HECM逆序住房抵押貸款以來，在整個80、90年代，逆序住房抵押貸款市場整體發(fā)展并不理想。1997年HECM發(fā)展筆數(shù)曾經(jīng)達到195筆的高峰，而到1999年則下降為174筆，主要原因是大多數(shù)金融機構(gòu)發(fā)覺逆序住房抵押貸款并未給機構(gòu)帶來豐厚利潤。但進入本世紀(jì)以來，這一市場呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢，統(tǒng)計資料顯示，2005年全美共發(fā)放HECM貸款43，131筆，同比增長77%，截止到2006年6月底，全美累計發(fā)放HECM逆序住房抵押貸款310，484筆，正在履約的合同數(shù)約15萬份，HECM約占全美逆序住房抵押貸款總數(shù)的90%。盡管近年美國逆序抵押貸款業(yè)務(wù)增長較快，但與全美龐大的老年人群體中---62歲以上擁有住房的老年人口1500-1600萬進行比較，逆序住房抵押貸款市場總體仍處于較小規(guī)模，在符合逆序住房抵押貸款對象中，僅有2-3%比例的擁有產(chǎn)權(quán)房的老年人參與了逆序住房抵押貸款，而這一比例在2001年時僅0.5%。

　　由于在業(yè)務(wù)發(fā)展之初，無法準(zhǔn)確把握逆序抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險，因此當(dāng)時規(guī)定，到1991年HECM共可試點2500筆，上世紀(jì)90年代以來，國會擴展了該方案，并于1998年通過立法使HECM永久化，將HUD可承保的HECM貸款規(guī)模承?？偭吭黾拥?5萬筆，后來將這一規(guī)模限制擴大到25萬筆。2005年我底，美國會議員提出有關(guān)推進發(fā)展HECM逆序抵押貸款的法案，其主要內(nèi)容包括，一是取消HUD承保HECM總規(guī)模限制，二是將FHA規(guī)定的不同地區(qū)不同的HECM最高貸款額度在全國范圍內(nèi)予以統(tǒng)一。目前這一法案正在國會審議之中。筆者認為，這一法案通過的可能性很大，因為過去近20年HECM實踐表明，逆序抵押貸款的風(fēng)險在總體上是可以測量、控制和予以規(guī)避的，一旦該法案通過，就意味著聯(lián)邦政府在發(fā)展HECM逆序抵押貸款市場方面，對老齡人以房養(yǎng)老融資方面的長久政策支持與實質(zhì)性風(fēng)險承諾?？梢灶A(yù)見，逆序住房抵押貸款在美國經(jīng)過近20年的起步發(fā)展后，必將迎來一個規(guī)范化大發(fā)展的新階段，逆序住房抵押貸款也進一步將成為美國按揭銀行、保險公司等各類金融機構(gòu)業(yè)務(wù)競爭的重點。