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　　在商業(yè)地產(chǎn)策劃與招商實(shí)踐中，新摩爾公司遇到數(shù)個(gè)收購(gòu)后重新策劃與再開(kāi)發(fā)的大型商業(yè)綜合體和購(gòu)物中心案例，結(jié)合作者到數(shù)個(gè)購(gòu)物中心收購(gòu)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助甲方判斷和決策的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，深感好的判斷方法和盈利模式能夠?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造巨大財(cái)富。

　　這篇文章是根據(jù)數(shù)個(gè)大型商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目收購(gòu)與重組的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)寫(xiě)作的專(zhuān)文，收購(gòu)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目投資巨大，上市公司領(lǐng)導(dǎo)決策收購(gòu)大型商業(yè)物業(yè)需要專(zhuān)門(mén)知識(shí)，需要正確運(yùn)用商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)策略，才能使得收購(gòu)和經(jīng)營(yíng)取得成功。

　　一、商業(yè)物業(yè)的收購(gòu)動(dòng)機(jī)

　　2002年商業(yè)地產(chǎn)熱潮留下后遺癥，大量商業(yè)物業(yè)需要收購(gòu)重新再開(kāi)發(fā)。外資基金在收購(gòu)國(guó)內(nèi)高回報(bào)商業(yè)物業(yè)方面也陷入困境，個(gè)別利潤(rùn)較好的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目大部分已經(jīng)被收購(gòu)，因此外國(guó)基金在華收購(gòu)優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)遇到了項(xiàng)目荒。

　　上市公司希望投資資金密集和技術(shù)密集的行業(yè)，商業(yè)房地產(chǎn)吸引了上市公司決策者的目光這是正常的，具有穩(wěn)定回報(bào)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是上市企業(yè)收購(gòu)的對(duì)象。

　　二、商業(yè)物業(yè)的收購(gòu)流程

　　目標(biāo)選擇

　　1.地段人流較多交通便利

　　2.屬于成熟商圈，或者周邊富裕居民較多，人口密集，具有形成商圈潛力的區(qū)域。

　　3.整個(gè)物業(yè)建筑設(shè)計(jì)比較合理，為商業(yè)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有太大影響。具體表現(xiàn)在商業(yè)空間能夠滿(mǎn)足主力店要求，停車(chē)位比較充足。

　　4.產(chǎn)權(quán)明晰，法律手續(xù)齊全，項(xiàng)目符合當(dāng)?shù)厣虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要求。

　　初步估價(jià)與判斷

　　通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)法對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行估價(jià)，主要根據(jù)周邊同類(lèi)物業(yè)價(jià)格趨勢(shì)進(jìn)行判斷。

　　初步估價(jià)潛藏風(fēng)險(xiǎn)，通常容易忽略實(shí)際經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。沒(méi)有良好的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，商業(yè)物業(yè)升值就沒(méi)有依托。

　　專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理公司估價(jià)與升值空間判斷

　　在收購(gòu)大型商業(yè)物業(yè)時(shí)候，深圳新摩爾商業(yè)管理公司受到投資者委托，通過(guò)多個(gè)商業(yè)物業(yè)估價(jià)實(shí)踐，新摩爾認(rèn)為對(duì)物業(yè)潛在價(jià)值分析，需要進(jìn)行模擬經(jīng)營(yíng)方案設(shè)計(jì)與招商摸底工作，聽(tīng)取商家和消費(fèi)者意見(jiàn)，綜合考慮各方面因素后，能夠準(zhǔn)確給出收購(gòu)與否和收購(gòu)價(jià)格的建議。

　　由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的復(fù)雜性，在收購(gòu)時(shí)候，必須給商業(yè)物業(yè)留出較大升值空間，同時(shí)要留出充足的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用，通過(guò)專(zhuān)業(yè)判斷一般能夠降低2000-8000萬(wàn)元左右收購(gòu)成本。

　　三、商業(yè)物業(yè)收購(gòu)后的經(jīng)營(yíng)

　　正負(fù)零狀態(tài)的商業(yè)物業(yè)再開(kāi)發(fā)

　　作者在上海承接的某大型購(gòu)物中心策劃與招商就是在正負(fù)零施工狀態(tài)，我們注意到原有結(jié)構(gòu)樁基礎(chǔ)已經(jīng)固定，建筑物層高不能太大改變，只能維持原有層高或降低，不能提升層高。因此，我們重點(diǎn)運(yùn)用商業(yè)步行街與購(gòu)物中心的規(guī)律，對(duì)空間形態(tài)進(jìn)行變革。

　　規(guī)律1：將原設(shè)計(jì)的封閉式大型空間變成開(kāi)放式街區(qū)與封閉空間相互結(jié)合。

　　規(guī)律2：通過(guò)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)與招商摸底確定最終的開(kāi)發(fā)體量與物業(yè)開(kāi)發(fā)內(nèi)容，最終確定新的盈利模式，通過(guò)量身定做，避免盲目開(kāi)發(fā)造成招商失敗。

　　已經(jīng)建成框架結(jié)構(gòu)的商業(yè)物業(yè)再開(kāi)發(fā)

　　對(duì)于10萬(wàn)平方米以上舉行商業(yè)空間的再開(kāi)發(fā)，我們認(rèn)為難度很大，但是依舊有辦法進(jìn)行成功開(kāi)發(fā)。

　　1.充分考慮商家對(duì)營(yíng)業(yè)面積要求，采用通道兩端開(kāi)放方式，減少封閉式空間面積，增加項(xiàng)目通透性。

　　2.結(jié)合消防新的研究成果與消防部門(mén)合作，實(shí)事求是擬定大型商業(yè)空間的消防設(shè)施安排，適當(dāng)延長(zhǎng)疏散距離，否則空間過(guò)分分割導(dǎo)致影響實(shí)際經(jīng)營(yíng)。

　　3.采用立體方式增加停車(chē)位，對(duì)整個(gè)空間的交通流線(xiàn)進(jìn)行合理規(guī)劃。

　　4.注重對(duì)整體形象的再設(shè)計(jì)，高起點(diǎn)規(guī)劃外立面形象、內(nèi)部視覺(jué)形象VMD和廣告布局以及導(dǎo)示系統(tǒng)。

　　5.采用分散使用，集中空中的中央空調(diào)

　　四、商業(yè)物業(yè)的盈利模式

　　1.經(jīng)營(yíng)管理旺盛后整體出售是最佳模式。

　　2.在規(guī)劃中合理分割產(chǎn)權(quán)，出售部分物業(yè)，保留優(yōu)質(zhì)物業(yè)收租經(jīng)營(yíng)獲利。

　　3.上市公司長(zhǎng)期持有黃金地段優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，為企業(yè)提供穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)。

作者系：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專(zhuān)家委員，清華大學(xué)國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)班客座教授，現(xiàn)任星聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)---深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理。