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　　“目前的五角場(chǎng)，正是幾年前的徐家匯。”在談起五角場(chǎng)商圈現(xiàn)狀時(shí)，戴德梁行寫字樓部董事卓奇樂(lè)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示。事實(shí)上，五角場(chǎng)在近期備受關(guān)注的原因在于，區(qū)域內(nèi)的創(chuàng)智天地寫字樓，已爆出1美元/天/平方米的租金，直逼CBD區(qū)域甲級(jí)寫字樓。

　　卓奇樂(lè)指出，僅靠幾個(gè)大學(xué)院校來(lái)填補(bǔ)整個(gè)區(qū)域的需求是完全不夠的，五角場(chǎng)商圈以后的發(fā)展還是要吸引更多的大中型企業(yè)入駐。

　　上海中原研究咨詢部寫字樓研究專員張娟則認(rèn)為，由于目前五角場(chǎng)的配套建設(shè)尚未完全成型，客流的導(dǎo)入難度較大，1美元/平方米/天的租金不具備代表意義，領(lǐng)漲區(qū)域?qū)懽謽钦w租金水平的可能性不大。

　　城市副中心建設(shè)帶動(dòng)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)發(fā)展

　　卓奇樂(lè)表示，五角場(chǎng)具有發(fā)展成新CBD的趨勢(shì)，已有不少世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐五角場(chǎng)寫字樓，當(dāng)前五角場(chǎng)商業(yè)地塊的開(kāi)發(fā)商大多是實(shí)力開(kāi)發(fā)商，且開(kāi)發(fā)的寫字樓大多都具備甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，五角場(chǎng)具有較好的遠(yuǎn)景規(guī)劃，商圈具有商業(yè)加軌道交通的CBD發(fā)展模式。

　　昨日，上海中原研究咨詢部寫字樓研究專員張娟表示，按照未來(lái)規(guī)劃，五角場(chǎng)地區(qū)將建設(shè)成為上海城市副中心、市級(jí)商業(yè)中心和公共文化活動(dòng)中心。在“城市副中心”和“知識(shí)楊浦”的雙重規(guī)劃作用下，五角場(chǎng)板塊的遠(yuǎn)景被放大，供求雙方對(duì)區(qū)域前景的普遍看好，導(dǎo)致區(qū)域呈現(xiàn)供需兩旺的局面，寫字樓的租金和售價(jià)均有不同程度的提升，區(qū)域城市副中心的價(jià)值開(kāi)始顯現(xiàn)；另一方面，在五角場(chǎng)城市副中心規(guī)劃的推動(dòng)下，新增項(xiàng)目大量集中供應(yīng)和公共設(shè)施不斷完善升級(jí)，預(yù)計(jì)板塊在2008年底至2009年發(fā)展成熟。

　　卓奇樂(lè)認(rèn)為，五角場(chǎng)品牌不差，但距離市中心還是有點(diǎn)距離，相信軌道交通通車后，區(qū)域會(huì)比較完善。而正是由于軌道交通的不夠完善，目前五角場(chǎng)區(qū)域以服務(wù)于楊浦本地客戶為主，但是，軌道交通完善之際，便是另一個(gè)徐家匯形成之時(shí)。僅靠幾個(gè)大學(xué)院校來(lái)填補(bǔ)整個(gè)區(qū)域的需求是完全不夠的，以后的發(fā)展還是要吸引更多的大中型企業(yè)入駐。

　　張娟表示，由于歷史原因，整個(gè)楊浦區(qū)的樓宇經(jīng)濟(jì)起步較晚，且物業(yè)的總體品質(zhì)不高。而近年來(lái)，五角場(chǎng)城市副中心的規(guī)劃定位推動(dòng)了板塊整體發(fā)展，尤其是寫字樓市場(chǎng)，已經(jīng)成為楊浦乃至整個(gè)北部城區(qū)最為活躍的板塊之一。

　　整體品質(zhì)不高區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹚捷^低

　　據(jù)張娟介紹，目前區(qū)域內(nèi)在售的寫字樓不多，且產(chǎn)品差異較大，均價(jià)在10000～18000元/平方米之間，目前五角場(chǎng)商圈中心及其輻射范圍共有9幢辦公樓投入使用，已投入使用辦公樓體量達(dá)223000平方米，包括早期的商住兩用房，整體辦公樓品質(zhì)不高，投入使用時(shí)間都在2004年以前，物業(yè)服務(wù)水平及配套設(shè)施較為薄弱，導(dǎo)致租金水平較低，主力租金為1.4～3.5元/平方米/天。

　　據(jù)悉，五角場(chǎng)區(qū)域的辦公樓出租情況良好，除滬東金融大廈由于辦公成本較高，出租率在85%左右外，其余8幢辦公樓出租率都在90%以上。

　　張娟認(rèn)為，高入住率從一定程度上說(shuō)明了區(qū)域內(nèi)對(duì)中高端辦公物業(yè)的需求較為急迫，同時(shí)由于兩個(gè)大型銷品茂———上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)和百聯(lián)又一城相繼開(kāi)業(yè)，區(qū)域配套升級(jí)，使得五角場(chǎng)租金均有穩(wěn)步上升，比2006年底租金平均增幅達(dá)到10%。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，五角場(chǎng)板塊寫字樓仍以創(chuàng)業(yè)型和區(qū)域內(nèi)客戶為主，承受力比較受限，1美元/天/平方米的租金在現(xiàn)階段尚缺乏強(qiáng)有力的市場(chǎng)支撐。

　　張娟則認(rèn)為，影響辦公樓租金的因素除了物業(yè)自身的品質(zhì)之外，更多的取決于物業(yè)所處區(qū)域的商務(wù)氛圍、配套程度、交通條件以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等外部因素。因此，在探討1美元/天/平方米這一租金水平是否合理之前，必須先對(duì)其所處的五角場(chǎng)板塊進(jìn)行界定。

　　卓奇樂(lè)認(rèn)為，五角場(chǎng)區(qū)域今后的寫字樓品質(zhì)會(huì)越來(lái)越高，且在軌道交通跟進(jìn)的情況下，未來(lái)區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹁哂幸欢ǖ纳仙凉摿Α?/p>

　　大手筆發(fā)展規(guī)劃五角場(chǎng)商辦項(xiàng)目漸熱

　　卓奇樂(lè)同時(shí)認(rèn)為，隨著五角場(chǎng)城市副中心緊鑼密鼓的建設(shè)，其區(qū)域中心價(jià)值、商業(yè)價(jià)值和居住價(jià)值日益凸顯，寫字樓市場(chǎng)也必將成為這一區(qū)域的新寵。同時(shí)，由于國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)住宅市場(chǎng)的影響，部分房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始青瞇于商業(yè)地產(chǎn)，從目前已經(jīng)引發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)熱來(lái)看，可以預(yù)見(jiàn)，五角場(chǎng)區(qū)域也將是商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。

　　五角場(chǎng)作為區(qū)域中心形成于20世紀(jì)初，隨著黃興花園、三湘世紀(jì)花城等一系列新建商品房的推出，不僅拉回了流出楊浦的“新貴”，并開(kāi)始導(dǎo)入具有較強(qiáng)消費(fèi)能力的新興人口，逐步形成一定的現(xiàn)代商務(wù)氛圍。

　　據(jù)悉，2003年以來(lái)，五角場(chǎng)區(qū)域推出辦公商業(yè)用地20萬(wàn)平方米左右，可建面積為60萬(wàn)平方米左右。在對(duì)土地資源實(shí)行嚴(yán)控的政策背景下，項(xiàng)目的上市時(shí)間集中在最近幾年中，預(yù)計(jì)這部分辦公樓和商業(yè)用房將在2008年前全部上市，上市量會(huì)相對(duì)比較集中，五角場(chǎng)區(qū)域?qū)⒂瓉?lái)商辦項(xiàng)目的建設(shè)高峰。

　　卓奇樂(lè)認(rèn)為，五角場(chǎng)大手筆的發(fā)展規(guī)劃、頗具特點(diǎn)的商務(wù)功能，以及區(qū)政府的大力扶持，提高了該地區(qū)的辦公樓資源價(jià)值，相比市中心傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，這里具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，對(duì)于一些創(chuàng)業(yè)者、中小企業(yè)、區(qū)域性客戶有相當(dāng)?shù)奈Α?/p>

　　張娟表示，目前，商辦樓租金價(jià)位大約在0.25～0.6美元/平方米/天，并圍繞五條道路呈環(huán)式由內(nèi)至外價(jià)格遞減。隨著規(guī)劃的逐步落實(shí)、商務(wù)氛圍的積累及辦公樓品質(zhì)的提升，加上人們對(duì)該區(qū)域新建辦公樓租金上升的預(yù)期，近年將吸引更多投資客的目光。

　　典型項(xiàng)目

　　創(chuàng)智天地

　　日租金已逼近1美元/平方米的創(chuàng)智天地，是五角場(chǎng)區(qū)域最為典型的項(xiàng)目。依托五角場(chǎng)城市副中心的建設(shè)，樓盤周邊交通較為發(fā)達(dá)。據(jù)悉，目前在售辦公樓面積以60-200平方米為主，銷售均價(jià)16000元/平方米。

　　總建面近100萬(wàn)平方米的創(chuàng)智天地是該區(qū)域內(nèi)的核心項(xiàng)目，項(xiàng)目設(shè)計(jì)以教育、科技、文化、研發(fā)及創(chuàng)業(yè)為基礎(chǔ)，一期工程已于2005年底竣工，全部工程預(yù)期在2010年世博會(huì)前完成。

　　盛勤商務(wù)

　　該項(xiàng)目的體量不大，也是區(qū)域內(nèi)最具典型性的項(xiàng)目之一，整個(gè)項(xiàng)目?jī)H由位于宜昌路的3幢獨(dú)棟別墅型辦公樓組成。

　　據(jù)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商透露，盛勤商務(wù)的3幢樓將全部出售，即將于8月份面市，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)在2.3萬(wàn)元/平方米。

　　據(jù)悉，該項(xiàng)目欲整幢起賣，因此，單套面積相對(duì)較大，最小的一幢樓地上面積也達(dá)到1400余平方米，購(gòu)買者至少需要擁有4000萬(wàn)元左右的購(gòu)買實(shí)力。較適合集團(tuán)公司或機(jī)構(gòu)集中辦公，擁有專用電梯和地下車庫(kù)。

　　采訪后記

　　起點(diǎn)高于徐家匯短期客流導(dǎo)入難度較大

　　隨著人民廣場(chǎng)、浦東小陸家嘴、淮海路、南京路、靜安寺、徐家匯等滬上市中心CBD區(qū)域土地資源的日益緊張，不僅導(dǎo)致租金居高不下，也使已入駐客戶的擴(kuò)容步伐受阻。而五角場(chǎng)版塊以創(chuàng)智天地·創(chuàng)智坊為代表的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，以其高性價(jià)比的商務(wù)價(jià)值、完備的商務(wù)平臺(tái)以及廣闊的發(fā)展空間，不僅吸引了本區(qū)，亦包括浦東、閘北、寶山、嘉定等其它城區(qū)的企業(yè)紛紛入駐。

　　但與同樣是城市副中心的徐家匯相比，五角場(chǎng)起步階段的樓宇經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)，總體租金水平僅在1.5～2.5元/平方米/天左右，自上世紀(jì)90年代中期至今的十余年內(nèi)，經(jīng)過(guò)四次商圈升級(jí)之后，才發(fā)展到今天的5～10元/平方米/天。而徐家匯區(qū)域的代表樓盤港匯廣場(chǎng)的日租金目前已達(dá)到1.25美元/平方米。

　　卓奇樂(lè)認(rèn)為，值得注意的是，徐家匯和五角場(chǎng)所走的是兩條截然不同的路。徐家匯經(jīng)歷的是階梯規(guī)劃、階梯發(fā)展的穩(wěn)健過(guò)程，而五角場(chǎng)則選擇了一次規(guī)劃、階梯發(fā)展的急進(jìn)模式。相對(duì)于徐家匯來(lái)說(shuō)，五角場(chǎng)的定位起點(diǎn)高出很多，主要目標(biāo)在于分解本市中央商務(wù)區(qū)的公共服務(wù)功能，并服務(wù)于本市東北部地區(qū)。

　　張娟認(rèn)為，從一定程度上說(shuō)，正是因?yàn)榭吹搅诵旒覅R的發(fā)展過(guò)程，才導(dǎo)致五角場(chǎng)的定位能夠跳脫短期的利益需要，站在一個(gè)更高的城市發(fā)展需求的高度上來(lái)進(jìn)行定位。

　　卓奇樂(lè)同時(shí)指出，打造真正的CBD，并不只是在一個(gè)軌道交通出口區(qū)域建設(shè)1-2幢建筑物，更多的需要區(qū)域經(jīng)濟(jì)、交通、產(chǎn)品硬件和軟件等各方面的支撐，因此，五角場(chǎng)要發(fā)展成徐家匯還需要時(shí)間，但從長(zhǎng)期來(lái)看，區(qū)域?qū)懽謽蔷邆湟欢ǖ陌l(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　張娟亦認(rèn)為，對(duì)于寫字樓市場(chǎng)而言，大規(guī)劃、大開(kāi)發(fā)的模式，加上五角場(chǎng)原有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的特性，在短期內(nèi)必然會(huì)帶來(lái)供應(yīng)量與客戶支撐的矛盾。隨著區(qū)域配套的不斷完善和升級(jí)，可達(dá)性增強(qiáng)，以及區(qū)域自身定位的明晰，會(huì)對(duì)區(qū)域外客戶的吸引力越來(lái)越大，從而導(dǎo)入更多的客流，成為真正意義上的城市副中心，這都需要一個(gè)相當(dāng)?shù)倪^(guò)程。

　　卓奇樂(lè)認(rèn)為，僅靠幾個(gè)大學(xué)院校來(lái)填補(bǔ)整個(gè)區(qū)域的需求是完全不夠的，以后的發(fā)展還是要吸引更多的大中型企業(yè)入駐。

　　張娟同時(shí)指出，就目前而言，由于五角場(chǎng)的配套建設(shè)尚未完全成型，客流的導(dǎo)入難度較大，寫字樓市場(chǎng)主要依賴于區(qū)域原有企業(yè)客戶和初創(chuàng)型企業(yè)支撐，承受力較弱，對(duì)價(jià)格變動(dòng)敏感，導(dǎo)致總體租金水平偏低。在這種情況下，1美元/平方米/天的租金顯然不具備代表意義，領(lǐng)漲區(qū)域?qū)懽謽钦w租金水平的可能性不大。