男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　利潤率是20%，看起來并不是特別高。但開發(fā)商也許只用5000萬，就完成了一個2億元的項目，利潤為4000萬，資本金回報率達(dá)到了80%。所以，房地產(chǎn)是暴力的。

　　通過成本核算，我們得出一個數(shù)字，石家莊的小高層成本大概是：2292+地價變量。

　　從某種意義上來講，政府和開發(fā)商捆在一起，如何能真正降低房價？

　　近期，關(guān)于房地產(chǎn)的話題在坊間一直爭論不休，尤其是關(guān)于房地產(chǎn)是不是暴利的問題，更是各方關(guān)注的焦點。近日，省會一位在房地產(chǎn)行業(yè)浸淫十多年的資深人士向記者宣稱：“誰說房地產(chǎn)不是暴利？”

　　房地產(chǎn)資金回報率驚人

　　這位人士稱，目前，社會上總是在說房地產(chǎn)的利潤率等等，這實際上有點混淆視聽，房地產(chǎn)行業(yè)是一個特殊的行業(yè)，用資本金回報率來衡量更為合適。

　　他舉例說，比如一個2億元的項目，最后利潤是4000萬，最后的利潤率是20%，看起來并不是特別高，但在這個2億元的項目中，開發(fā)商可并不是真金白銀的拿出了2億元，因為從現(xiàn)在的市場運作看，開發(fā)商只要拿到地，交一些前期的配套費，其他的一些錢開發(fā)商并不自己出。在建筑工程方面，由于競爭激烈，施工隊一般都會墊資，有的施工隊甚至?xí)|到主體封頂，再加上現(xiàn)在的樓盤根本不愁賣，以前很多項目開發(fā)商樓還沒有蓋好，甚至剛有了圖紙，資金已經(jīng)回籠了一大部分。由于現(xiàn)在樓市漲的很快，開發(fā)商即使是建好了，也不一定馬上就賣，要捂盤惜售，就在那放一段時間，利潤就會憑空增加很多。即使不能馬上實現(xiàn)資金回籠，但“皇帝的女兒不愁嫁”，只要一開盤，馬上就可銷售一空。資金實在緊張了，還可以到銀行貸款，從這個意義上講，開發(fā)商也許之用5000萬，就完成了一個2億元的項目，利潤是4000萬，資本金回報率達(dá)到了80%，有的甚至更多，你說房地產(chǎn)行業(yè)是不是暴利？

　　房地產(chǎn)的成本清單

　　那么，房地產(chǎn)的成本究竟是多少呢？這位資深人士為記者拉了一個清單。

　　從這份清單上，記者看到房地產(chǎn)開發(fā)的成本構(gòu)成一共有八項：1土地獲得價款；2開發(fā)前期準(zhǔn)備費；3建安工程費；4社區(qū)管網(wǎng)工程費；5園林環(huán)境工程費；6配套設(shè)施費；7開發(fā)間接費；8稅費。

　　資深人士逐一向記者解釋了每一項的含義和所占比例。

　　這八項中，“土地獲得價款”變數(shù)比較大，開發(fā)商拿到土地的方式不同，土地所占成本比重也就不同，可占到開發(fā)成本的10%——40%不等。

　　“開發(fā)前期準(zhǔn)備費”一般包括勘察設(shè)計費，報批保健費，三通一平，臨時設(shè)施等，這一部分最高能占到100元/平方米。

　　“建安工程費”現(xiàn)在基本比較透明，多層為550~650元/平方米，11層以下的小高層為900~1100元/平方米，18層以上1600~1800元/平方米。

　　“社區(qū)管網(wǎng)工程費”是指小區(qū)內(nèi)的水、電、暖、煤氣等官網(wǎng)，一般最高不會超過300元/平方米。

　　“園林環(huán)境工程費”主要是景觀綠化，攤到建筑面積里一般是10~50元/平方米。

　　“配套設(shè)施”主要包括幼兒園，文體設(shè)施，物業(yè)用房等，現(xiàn)在要求蓋學(xué)校的少，這一部分最高不會超過100元/平方米。

　　“開發(fā)間接費”主要是指管理費用、營銷費用、財務(wù)利息等，這部分最高也不會超過300元/平方米。

　　“稅費”這一塊，營業(yè)稅約占5%，這部分由于涉及到和買房人簽合同，一般不會少交，但33%的所得稅是房地產(chǎn)商做手腳的地方，一般都會把成本做大，利潤做小，所以稅費一般不會超過銷售收入的9%。

　　把上述所有的費用加起來，按最高水平計算，就可以得出一個項目的成本究竟是多少。比如一個銷售均價為3800元/平方米的小高層，成本≈地價+100+1100+300+50+100+300+342，也就是說，小高層成本大概就是2292元+地價變量，用房子實際每平方米售價減去以上費用，就是開發(fā)商的實際利潤，而且開發(fā)商的利潤只會比這個數(shù)字多，不會少。

　　土地決定商品房成本差異

　　在同一個位置，為什么有的房子售價差別很大？資深人士解釋說，這是因為拿地的方式不同造成的成本差異。

　　資深人士說，土地的獲取方式有很多種，主要有招拍掛，協(xié)議出讓，征轉(zhuǎn)農(nóng)村集體土地，舊城改造，合作集資建房等等，土地獲取方式直接決定了房地產(chǎn)的成本大小。

　　他舉例說，省會東南區(qū)集中了幾個房地產(chǎn)項目非常有代表性。“×××郡”走的是招拍掛的方式，每畝地拍賣出來220萬元，核算下來樓板地價1850元/平方米(樓板地價是指土地成本攤到?jīng)]平方米銷售面積上的價格)。“×××郡”采用的是幾年前以協(xié)議出讓的方式取得土地，樓板價格也就每平方米幾百元。而這一區(qū)域還有開發(fā)商和村子聯(lián)合開發(fā)的村證房，地價微乎其微。“×××院”是經(jīng)濟(jì)適用房，土地是政府劃撥的，也幾乎沒有土地成本。按前面的房地產(chǎn)8項成本計算公式可以看出，拿地的方式不同，“土地獲得價款”這一塊最大的成本會差出1000多元，房屋成本也差出很大一塊。

　　政府調(diào)控是“火上澆油”

　　為什么房價越調(diào)控越高？這位資深人士直言不諱地說：“政府從房地產(chǎn)行業(yè)中獲利巨大，如果沒有來自上面的巨大行政壓力，地方政府一般不會動真格的，同時，現(xiàn)在政府的一些調(diào)控措施火上澆油，導(dǎo)致房價越調(diào)控越高。”

　　他向記者舉了一個例子，省會一個地產(chǎn)項目，政府以每畝20多萬元的價格收購?fù)恋?，然后?00萬元的高價拍賣給地產(chǎn)商，政府獲利上億。而該房地產(chǎn)項目的土地成本急劇上升至近2000元/平方米，加上各種其他成本，房屋成本達(dá)3000多元，售價達(dá)4000多元，直接帶動了周邊房價的飆升。

　　這位資深人士稱，在房屋的整個8項成本構(gòu)成中，交給政府的有很大一塊，比如土地出讓金和配套費，以及政府進(jìn)行土地儲備，土地出讓金和配套費，以及政府進(jìn)行土地儲備，土地出讓后增值的大部分。從某種意義上來講，政府和房地產(chǎn)商捆在了一起，如何能真正的降低房價？

　　在談到政府調(diào)控“火上澆油”時，他說，現(xiàn)在的問題是，政府一方面要調(diào)控房價，另一方面，又沒有措施增加土地的有效供給，這樣就使得房地產(chǎn)商為了得到土地，不惜高價，土地拍賣中“天價地”的不斷涌現(xiàn)就是一個很好的證明。一方面成本高了，另一方面需求大于供給，房價自然就高，這是經(jīng)濟(jì)規(guī)律，房地產(chǎn)商不會賠本賣房，更不會放棄現(xiàn)成的利潤不賺。所以，土地有效供給越少，地價就越高，房價就越高，政府要調(diào)控，最終成了一個惡性循環(huán)。

　　這位資深人士說，解決高價房的根本措施，就是要增加供給，建大量的經(jīng)濟(jì)適用房，等一批批價廉物美的經(jīng)濟(jì)適用房上市，房價自然就會降下來。

　　網(wǎng)上反饋：

　　房價高企政府難辭其咎

　　貴報刊登的稿件，讓我們對房價高企的根本原因有了全新的認(rèn)識。在房價問題上，我一直認(rèn)為開發(fā)商不應(yīng)該負(fù)主要責(zé)任。

　　促使開發(fā)商獲得暴利的市場環(huán)境，比如供小于求的市場現(xiàn)實，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)的缺失，以及地價飆升等，都與地方政府“土地財政”的現(xiàn)狀有直接關(guān)系，我們可以毫不客氣的說，在房價高漲的問題上，地方政府難辭其咎。

　　需要特別指出的是，盡管在開發(fā)過程中，過高的地價、過多的行政事業(yè)性收費和防不勝防的灰色支出，讓開發(fā)商不堪其擾，但他們不是樓市中最倒霉的一方，因為這些都要計入成本，在供小于求的市場中，最終都要變本加厲地轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。

　　關(guān)于開發(fā)暴利之說，我的觀點是，在房價問題上，一味地指責(zé)開發(fā)商不道德，本身就存在許多非理性的成分，因為追求利潤最大化是企業(yè)的本能，我們不能將這個經(jīng)濟(jì)問題放到道德天平上去稱量。開發(fā)商頂多不過是地方政府的同謀——當(dāng)然他們也既是利益者，“捂盤惜售”等一些非正常的銷售手段，客觀上對高房價起到了推波助瀾的作用。

　　——業(yè)內(nèi)人士

　　我有一個朋友就在某房地產(chǎn)公司工作而且還是公司中的重要人物，據(jù)他說他們開發(fā)高層的利潤是100%，我想這可以說明開發(fā)商暴利到什么程度了。

　　——網(wǎng)友

　　政府從農(nóng)民手里用十幾萬一畝地的價格收購，可賣到開發(fā)商手里就以百萬計算了，起碼在石家莊，就賣到接近三百一畝地，這樣房價怎么可能降下來呢？

　　——網(wǎng)友

　　高價房吞噬了我們老百姓一輩子的血汗錢。政府有責(zé)任對房價進(jìn)行宏觀調(diào)控，保障最廣大人民的根本利益。城市居民住房建設(shè)不應(yīng)該交給開發(fā)商，而應(yīng)該由政府城建部門負(fù)責(zé)，建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的住房結(jié)構(gòu)，讓開發(fā)商去建富人住的房。

　　——網(wǎng)友