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　　一面是宏觀調(diào)控不斷加強，一面是京城房價連續(xù)上漲。是什么因素支撐京城樓市房價走強？哪些區(qū)域房價走強的勢頭最猛？帶著一系列的問號，本報進行了專題調(diào)查。

　　-熱點區(qū)域之一亞奧板塊

　　◆房價概況：

　　近年來，該區(qū)域房價漲幅較大，如山水LAVIE單價從開盤的8000元/平方米上漲到目前單價萬元。除立水橋區(qū)域樓盤銷售價格保持在7000元/平方米左右外，亞奧板塊在售住宅的中高檔樓盤單價大多在1萬元/平方米以上，部分低密度住宅如世茂奧臨花園單價已突破2萬元/平方米。另外，大連萬達將在2007年推出一高端住宅———大湖公館，預(yù)計價格也將不低于2萬元/平方米。

　　◆原因分析：

　　世茂奧臨集團華北區(qū)總裁宋：產(chǎn)品升級帶動區(qū)域價格上揚

　　項目價格走高是因為其品質(zhì)需要一個更加合適的價格來匹配。京城樓市向來有產(chǎn)品升級帶動區(qū)域價格上揚的傳統(tǒng)。高端產(chǎn)品的價格，在很大程度上取決于項目所在區(qū)域的環(huán)境及質(zhì)量，而高端產(chǎn)品的發(fā)展，也必將帶動區(qū)域樓市的升值。同時，區(qū)域產(chǎn)品全面升級帶來的產(chǎn)品品質(zhì)高檔化，保值性、增值性、投資性也隨著加強，也注定了亞奧區(qū)域的價格上升趨勢。產(chǎn)品升級不僅提高了區(qū)域樓市的價碼，同時，大量高品質(zhì)、高舒適度住宅的出現(xiàn)也使區(qū)域價值得到了進一步的提升，在完成了又一次產(chǎn)品的升級換代之后，該區(qū)域內(nèi)居住價值在近幾年以及未來幾年都會得到最大限度的彰顯。

　　-熱點區(qū)域之二上清板塊

　　◆房價概況：

　　隨著老項目的結(jié)盤，上清板塊在2006年迎來了新生代時期。上第MOMA、領(lǐng)秀硅谷二期、華潤橡樹灣等樓盤與上一代產(chǎn)品相比，其拿地成本相對較高，產(chǎn)品定價也較高。從房價水平來看，換代后的產(chǎn)品當(dāng)前單價在萬元以上的比比皆是，房價漲勢較為迅猛。如富力桃園，開盤價7500元/平方米，如今板樓均價已高達1.1萬元/平方米。

　　◆原因分析：

　　北京當(dāng)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理李晶：需求旺盛是推高房價的主因

　　中關(guān)村長期存在供不應(yīng)求的狀況。受到中關(guān)村北擴和上地區(qū)域產(chǎn)業(yè)功能完善，以及萬柳生活區(qū)大量項目結(jié)盤的影響，面對旺盛的居住需求，上清板塊逐漸呈現(xiàn)出供銷兩旺的局面，房價也順勢走高。

　　華潤經(jīng)紀北京公司副總經(jīng)理朱華越：產(chǎn)品和受眾升級共促房價上漲

　　上清板塊房價的攀升有兩方面的因素。其一是市場需求旺盛，置業(yè)人群升級。經(jīng)過多年的建設(shè)中關(guān)村成為中國硅谷的定位日漸明晰，中關(guān)村的寫字樓市場經(jīng)過幾年的建設(shè)，近年來也迎來了企業(yè)入駐的高峰，這同時也增加了該區(qū)域高收入、高學(xué)歷、高素質(zhì)的“三高”人群。這類人群對高品質(zhì)住宅有較大的需求。另一方面，現(xiàn)階段在售的項目品質(zhì)有所提高，并在房屋售價上得以體現(xiàn)。

　　-熱點區(qū)域之三朝青板塊

　　◆房價概況：

　　從2005年開始，朝青板塊在星河灣、天鵝灣、A-ZTOWN等大量高檔住宅集中入市的帶動下，迅速成長為北京房價水平較高的區(qū)域之一。目前該區(qū)域老盤后期銷售價格都超過1.2萬元/平方米，其中A-ZTOWN二期產(chǎn)品銷售價格達1.3萬元/平方米，天鵝灣和TIMES也接近這一價格。其中，銷售價格最高的為星河灣，均價3萬/平方米。多數(shù)項目價格漲幅明顯，如青年匯、羅馬嘉園等項目一期開盤價格僅在6000元/平方米左右，如今單價都已超過萬元。

　　◆原因分析：

　　首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)負責(zé)人：高端項目增多拉高區(qū)域均價

　　東部區(qū)域商品房價格居高不下，讓性價比相對高的朝青區(qū)域有了發(fā)展契機。從環(huán)線分布來看，二環(huán)至四環(huán)之間價格已達相對高位，而四環(huán)外房產(chǎn)價格相對更具優(yōu)勢；從區(qū)域分布來看，朝青板塊緊鄰CBD區(qū)域，存量房品種齊全，近兩年開發(fā)的項目多數(shù)為中高檔項目，價格有上升空間，而相鄰的CBD區(qū)域相對來說則新盤日少，導(dǎo)致房價居高不下，以東的八通沿線又距離稍遠，因此，夾在兩個區(qū)域之間的朝青板塊，成為白領(lǐng)人士置業(yè)的理想?yún)^(qū)域。

　　-熱點區(qū)域之四花鄉(xiāng)板塊

　　◆房價概況：

　　土地的稀缺性使得南邊項目的投資價值以及未來前景日漸被看好，特別是南三四環(huán)間的項目，被認為是投資潛力較大，房價也隨之成倍攀升。曾經(jīng)以4200元/平方米開盤的萬年花城項目，如今已漲至1.1萬元/平方米，房價漲了兩倍。區(qū)域內(nèi)其他如星河城等項目房價漲勢也基本類似。

　　◆原因分析：

　　萬年花城營銷副總經(jīng)理黃曦：區(qū)域環(huán)境成熟支撐房價上漲

　　目前該區(qū)域的項目價格提升雖然較快，但仍贏得了消費者的認可，說明項目在市場上仍有很大競爭力。首先，從該區(qū)域的位置看，地處三四環(huán)之間，所以從長遠看，仍然體現(xiàn)的是三環(huán)周邊的區(qū)位價值。第二方面影響來自所在區(qū)域的利好消息。北京市委強調(diào)，要發(fā)展富有生活力的南城，并從去年開始了實質(zhì)性動作，包括北京南站的改造，地鐵多條線路的規(guī)劃動工等。交通的發(fā)展帶動了區(qū)域價值的提升。同時，以萬年花城為代表的大盤項目的開發(fā)也為該區(qū)域積攢了大量人氣。2004年開盤的時候，這里還是城鄉(xiāng)結(jié)合部的概念，而今，萬年花城已經(jīng)賣出7000多套房子，有6000多戶居民將在年底入住。3年間，無論是從人氣還是通過包括三環(huán)新城、優(yōu)筑等眾多項目改造的周邊環(huán)境來說，該區(qū)域的城市面貌已經(jīng)有了很大改變。區(qū)域的成熟度導(dǎo)致消費者在選擇住房時觀念也產(chǎn)生了一定變化，更看重三四環(huán)的區(qū)位價值和未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　-熱點區(qū)域之五望京板塊

　　◆房價概況：

　　在2004年、2005年的時候，這個區(qū)域的房價在6000元/平方米左右，高檔一些的項目也不過7000-8000元/平方米。而2006年出現(xiàn)了住宅開發(fā)的斷檔，土地的有限供應(yīng)，項目的稀缺使得該區(qū)域的房價突然攀升，單價超過1萬元/平方米，迅速完成質(zhì)的轉(zhuǎn)變。同時，新大盤的出現(xiàn)也開始減少，現(xiàn)有供應(yīng)多是老項目的二期、三期。

　　◆原因分析：

　　嘉美風(fēng)尚中心策劃營銷部經(jīng)理李艷平：供需關(guān)系是影響房價的第一因素

　　從宏觀看，導(dǎo)致房價上漲的第一因素仍是供需關(guān)系。今年政府雖主推限價房等保障性住房，但仍有大量的人不具備購買資格，而必須去購買商品房，因而實際上對普通住宅市場影響不大。而放在整個北京市場看，望京區(qū)域的房價漲幅是合理的。望京地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢非常明顯，機場高速、京承高速、四環(huán)、五環(huán)等便捷的交通帶給區(qū)域形象很大改善。

　　同時，在北京東北部、靠近市區(qū)的土地一直很稀缺，實際上它臨近燕莎以及亞奧板塊，不僅有區(qū)域帶動效應(yīng)，品牌開發(fā)商的進駐也提升了該區(qū)域的整體形象。

　　-熱點區(qū)域之六百子灣板塊

　　◆房價概況：

　　百字灣區(qū)域由于臨近CBD，一直以“CBD后花園”著稱。這一區(qū)域在很早以前，是倉庫和工廠聚集的地方，這幾年逐步成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，變成新的居住區(qū)。受CBD經(jīng)濟及區(qū)域發(fā)展影響，該區(qū)域的交通、配套都在得到大力改善，使得這一區(qū)域房價也水漲船高。區(qū)域西段的蘋果社區(qū)開發(fā)較早，由于項目臨近東三環(huán)的優(yōu)越位置，如今售價已高達1.6萬元/平方米左右，四環(huán)外的金都杭城、沿海賽洛城等的平均房價也達到了萬元以上。

　　◆原因分析：

　　今典地產(chǎn)營銷總監(jiān)余曉斌：CBD利好拉升百子灣房價

　　百字灣區(qū)域是近年來地產(chǎn)市場發(fā)展較快的區(qū)域，由于緊鄰CBD，區(qū)域充分享受到CBD發(fā)展所帶來的利好，無論是市政配套、交通改善、商業(yè)配套等都得到長足發(fā)展。

　　-熱點區(qū)域之七金融街板塊

　　◆房價概況：

　　金融街作為各大金融、證券公司的駐扎地，區(qū)域內(nèi)多為寫字樓供應(yīng)，住宅項目可謂“鳳毛麟角”，且都價值不菲。近幾年隨著金融街定位的成熟，僅有的幾個住宅項目價格都“物以稀為貴”，房價均呈逐步上升趨勢。2003年推向市場的中海凱旋當(dāng)時起價為1.2萬元/平方米，如今西城晶華、豐喬國際公寓等項目，單價都在2萬元/平方米以上。

　　◆原因分析：

　　西城晶華銷售部負責(zé)人：住宅供應(yīng)量少導(dǎo)致房價高企

　　金融街以商務(wù)氣氛濃厚而著稱，眾多的政府部門聚集也使得很多公司多看中此區(qū)域的辦公氛圍。因此開發(fā)商在這里開發(fā)的多為寫字樓項目，也使得這里成為北京寫字樓較為集中的一個典型商圈。而住宅在這個區(qū)域則顯得彌足珍貴，僅有的幾個項目多定位較高，且價格不菲，近年價格漲幅不是太大。

　　-熱點區(qū)域之八兩廣路板塊

　　◆房價概況：

　　兩廣路的拓寬、延長，拉升了兩廣路沿線的房價。目前，四環(huán)以內(nèi)的兩廣路區(qū)域房價均已超過1萬元/平方米，特別是接近CBD區(qū)域的項目，價格多在1.5萬元/平方米以上。同時，區(qū)域內(nèi)高端項目如復(fù)地首府等逐漸落成，也拉高了該區(qū)域房價的整體水平。

　　◆原因分析：

　　富力地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人：交通利好帶來區(qū)域房價增長

　　受益于兩廣路的修繕及CBD建設(shè)帶來的多項利好，兩廣路區(qū)域硬件條件逐步完善、提高。便捷的交通、日漸完善的生活配套，加上項目品質(zhì)的不斷提高，共同推動區(qū)域房價上漲。