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　　早在今年2月初，廣東省召開“兩會(huì)”期間，廣東省國(guó)土資源廳廳長(zhǎng)林浩坤(現(xiàn)已調(diào)任省監(jiān)察廳廳長(zhǎng))就向媒體表示，由該部門草擬的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》已上報(bào)廣東省政府審批。其中明確了農(nóng)民合法的宅基地可上市流轉(zhuǎn)，其中包括宅基地的轉(zhuǎn)讓、出租，并擁有收益權(quán)。此消息一出，立即引起了各方的高度關(guān)注。

　　此后召開的全國(guó)“兩會(huì)”上，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中指出，包括農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地，都要控制增量，盤活存量，提高土地利用效率和集約化程度。專家認(rèn)為，“盤活”一詞顯得特別醒目。

　　十屆全國(guó)人大五次會(huì)議審議通過(guò)的《物權(quán)法》第一百五十三條也規(guī)定，“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”，而此前的說(shuō)法是“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在實(shí)地調(diào)查采訪中發(fā)現(xiàn)，廣東農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓出租的地方法規(guī)盡管還未最終出臺(tái)，但農(nóng)民的私下交易已較為普遍，并自發(fā)形了成一個(gè)宅基地流轉(zhuǎn)的地下市場(chǎng)。

　　宅基地商品房成了“香餑餑”

　　在20世紀(jì)80年代，廣州天河地區(qū)還是一片農(nóng)地，區(qū)內(nèi)的越秀公園、小北地區(qū)還屬于郊區(qū)。

　　如今，越秀公園周邊已經(jīng)成為廣州的中心區(qū)域，小北地區(qū)成了在廣州的外國(guó)人最多的聚居區(qū)，天河地區(qū)更是成為廣州最為興旺的商貿(mào)商務(wù)中心。廣州的高速擴(kuò)張使得這些“繁華地段”遍布著大量的農(nóng)村集體土地。

　　廣東省國(guó)土資源廳的一位官員向記者表示：“市場(chǎng)對(duì)于宅基地上市流轉(zhuǎn)的沖動(dòng)主要集中在廣州、深圳以及周邊地區(qū)，特別是廣州、深圳市內(nèi)的那些集體所有制土地，因?yàn)殡S著城市地價(jià)的上升，這些集體所有土地的潛在價(jià)值預(yù)期也在升高，很多人想買。”

　　多年來(lái)，在廣州、深圳等發(fā)達(dá)地區(qū)，農(nóng)民與城市居民私下或公開出讓、出租宅基地使用權(quán)的情況就開始出現(xiàn)了。

　　據(jù)了解，一些村民在靠出租宅基地上所建房屋獲得較為長(zhǎng)期的穩(wěn)定收益，而一些村民則將自己手中的宅基地使用權(quán)及其附在其上的建筑物通過(guò)各種形式出讓、出租，再用這些錢在城里買房買車，過(guò)起城市人的生活。

　　在廣州市中心城區(qū)，目前聚集著以下渡村、石牌村為代表的屬于農(nóng)村集體所有制的土地約有138塊。近日，記者曾聯(lián)系廣州市國(guó)土資源和房屋管理局想了解目前廣州宅基地分布和交易情況，該局辦公室的相關(guān)負(fù)責(zé)人以“問(wèn)題敏感為由”拒絕了記者的采訪。

　　按照我國(guó)《土地法》，宅基地屬于農(nóng)村分配給村民，村民只能在上面建造房屋供自己使用，但所有權(quán)歸村民集體所有的農(nóng)村土地。按照目前的法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)不能在房地產(chǎn)的一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)上交易。

　　宅基地商品房交易由來(lái)已久

　　即便如此，在廣州，依舊有一些中介公司在操作宅基地住房的交易。

　　記者從廣州大道北某住宅區(qū)了解到，該住宅區(qū)的土地權(quán)屬是集體所有制，在一座7層的樓房里，每層六戶住戶，每套面積約70-120平方米。該項(xiàng)目最低售價(jià)僅3500元/平方米，還帶標(biāo)準(zhǔn)裝修。而同地段的商品房?jī)r(jià)格已達(dá)8000-9500元/平方米。

　　一位知情人士向記者透露，一些房屋中介所稱的“宅基地證房”是沒(méi)有房產(chǎn)證的，不能到房屋交易中心辦理產(chǎn)權(quán)，所以只能到公證處做公證交易。

　　他還透露，宅基地使用權(quán)的買賣已經(jīng)被套上了“合資建房”的外衣，其簽署的也是合資建房的合同。買賣雙方往往會(huì)簽訂宅基地鑒證書，并到公證處公證，但宅基地鑒證書只是買賣雙方協(xié)議的證明，不能代表買家可憑此獲得房屋產(chǎn)權(quán)。因此，這種交易在嚴(yán)格意義上是被禁止的，并可能觸犯《刑法》有關(guān)對(duì)非法轉(zhuǎn)讓土地的相關(guān)條例。

　　作為一種現(xiàn)象，雖然宅基地使用權(quán)交易沒(méi)有任何法律上的保證，但依然屢禁不絕。作為當(dāng)時(shí)引人關(guān)注的事件，天河“龍怡苑”經(jīng)常被提及，2004年，廣州市政府就強(qiáng)令拆除被稱為“廣州最漂亮的宅基地自建房”——“天河龍怡苑”。整個(gè)小區(qū)9棟21層的大樓位于城區(qū)主干道中山大道旁，當(dāng)時(shí)的售價(jià)只需2000多元/平方米，不到周圍商品房?jī)r(jià)格的一半，兩期1000多套房子不到10天就被一搶而光。按照當(dāng)時(shí)廣州市的規(guī)定，即使是宅基地農(nóng)民住房也要申請(qǐng)報(bào)建，但“龍怡苑”自興建起的近兩年來(lái)從沒(méi)有辦理過(guò)任何規(guī)劃審批手續(xù)。

　　巨大的房屋差價(jià)與廣州市民對(duì)于房屋居住投資的需求促使了宅基地使用權(quán)市場(chǎng)的不斷壯大，但是，廣東省國(guó)土資源廳一位消息人士卻有著不同的看法。

　　他向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“以廣州為例，以買賣形式的實(shí)質(zhì)交易并不多，在出租、出讓形式中，出租占到了90%-95%以上，宅基地在城內(nèi)不太可能存在太多出讓交易，在郊區(qū)可能存在少量零星交易，但不成氣候。”

　　農(nóng)民靠“種房子”過(guò)上愜意生活

　　下渡村位于廣州海珠區(qū)北部，是廣州市中心城區(qū)138個(gè)集體所有制土地中面積最小的一個(gè)。伴隨著廣州市南拓的城市規(guī)劃，原本位于珠江以南的海珠區(qū)逐步成為廣州市的市中心，隨之而來(lái)的是，下渡村成為廣州中心城區(qū)中名副其實(shí)的在城市中的村落。

　　據(jù)了解，從上世紀(jì)90年代后期開始，下渡村村民在原有宅基地上興建了大量樓層。這種現(xiàn)象在廣州市其他集體所有制土地也十分普遍，被俗稱為“種房子”。

　　特別是近幾年來(lái)，隨著“廣交會(huì)”部分展館遷往位于海珠區(qū)的琶洲展館，濱江東高檔住宅區(qū)的開發(fā)和中大北門廣場(chǎng)改造等原因，該區(qū)域無(wú)論是房屋租賃還是售樓的價(jià)格急速攀升。

　　以與下渡村相臨的藍(lán)色康園樓盤為例，其二手房每平方售價(jià)已經(jīng)接近1萬(wàn)，離下渡路不過(guò)50米遠(yuǎn)的金海灣已經(jīng)成為廣州單價(jià)最為昂貴的樓盤之一，每平方米單價(jià)已經(jīng)達(dá)到了2.5-3萬(wàn)元。

　　一位40多歲的下渡村張姓村民告訴記者，雖然他們還是農(nóng)村戶口，但從一出生到如今都沒(méi)有再種過(guò)糧食了。愜意的生活全都靠著把宅基地上“種”出的樓房出租謀生。

　　在下渡村生活了50多年的郝姓村民告訴記者：“下渡村以前的居民多為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，隨著海珠北的發(fā)展，大量外來(lái)打工人口的流入，成為外來(lái)人口租住的集中營(yíng)，近些年來(lái)倒是有些變化。”

　　“目前，在下渡村租房的除了外來(lái)人口之外，主要有四部分人，第一，當(dāng)?shù)乜飚厴I(yè)的大學(xué)生；第二，全國(guó)各地來(lái)中山大學(xué)考研究生的人；第三，剛開始工作收入也不高的上班族；第四，下渡村的小商販們。”

　　廣東省國(guó)土資源廳相關(guān)人士告訴記者：“像下渡村這種在高校周邊的主要是以學(xué)生和剛就業(yè)者大學(xué)生為主，而在小北、天河地區(qū)，不僅僅有剛剛進(jìn)入社會(huì)的年輕人，也有不少外國(guó)人，概括來(lái)說(shuō)，主要是那些暫時(shí)沒(méi)有雄厚經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的外來(lái)人員。”

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在廣州，一戶農(nóng)民在40至50平方米?？谵r(nóng)村宅基地管理辦法8月1日起施行的宅基地上可自蓋一棟樓房，房子一般有7、8層高，一層4—6間，而一樓往往用來(lái)出租商鋪。按照保守計(jì)算，一年下來(lái)，一戶農(nóng)民僅住宅租金收入都要在15-20萬(wàn)以上。而在下渡村臨近下渡路一帶的各式雜貨鋪和飯店等店鋪，村民出租的商鋪?zhàn)饨鹕踔粮哌_(dá)每平方米每月200多元。按照一個(gè)兩層店鋪100平方米推算，在一塊宅基地上僅一二兩層的商鋪的年凈收入就高達(dá)25萬(wàn)。

　　有分析人士認(rèn)為，或許，這才是為什么那么多城里人愿意冒著政策的不明朗甚至違法的風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買在產(chǎn)權(quán)上存在問(wèn)題的宅基地使用權(quán)。

　　郝姓村民告訴記者：“像下渡村這樣，有較高預(yù)期、租賃回報(bào)率較高的宅基地使用權(quán)的買賣還是有很大市場(chǎng)的，很多廣州城里人都羨慕我們，農(nóng)民的收入不單來(lái)自于宅基地房屋的出租租金，更來(lái)自于村里的‘分紅’，他們過(guò)著‘閑庭信步’的生活。”