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　　隨著去年國家“90-70”政策出臺，住宅產(chǎn)品進(jìn)一步細(xì)分，種類更豐富也更高端化了。對一些高收入家庭而言，他們面臨著住大戶型公寓好還是住別墅好的困惑。其實很難回答，就像有人問開夏利好還是開寶馬好一樣。也許在不少人的眼中，寶馬意味著DRIVE，而夏利僅僅意味著MOVE。然而，談到大戶型公寓好還是別墅好，卻不能像開寶馬還是夏利一樣，給出一個簡單的答案。在國家明令禁止再批別墅用地的今天，當(dāng)別墅成為稀缺產(chǎn)品，而平層大宅居住理念卻不斷提升的時候，市場的進(jìn)一步細(xì)分，往往讓消費者在這樣的抉擇面前不知所措。

　　[記者調(diào)查]

　　大戶型公寓“叫板”別墅

　　所謂大戶型公寓，指的就是面積在140平方米以上的平層大宅或復(fù)式樓。近年以來，在福州住宅市場上，不少大戶型公寓都打出了“住公寓，享受別墅生活”的口號，想要拉近其與別墅的差距，更有甚者提出，居住平層大宅，享別墅社區(qū)生活，以凸顯大戶型公寓價格“親民”，但又能擁有別墅社區(qū)的尊貴享受的特質(zhì)。

　　根據(jù)本報5月份福房指數(shù)分析報告數(shù)據(jù)顯示，目前福州別墅的平均價格為7696元/平方米，而目前福州一些地段較好、樓層較好的大戶型公寓，其單價已漲到7000至8000元/平方米，價格直逼別墅，而從面積上說，包括海潤、融信、融僑、仁文等地產(chǎn)公司都推出了面積在160至250平方米的平層或復(fù)式公寓，而有些聯(lián)排或疊拼別墅的面積(不含地下室和贈送面積)也就在250平方米左右。因此，無論從總價還是社區(qū)配套、戶型方面來看，平層大宅都有著自身獨具的特色；因此，不少業(yè)內(nèi)人士紛紛認(rèn)為，平層大宅已經(jīng)開始“叫板”別墅了。

　　面積相當(dāng)，總價相當(dāng)，在如今產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢日益嚴(yán)重的情況下，到底該住別墅還是住大戶型公寓？

　　尖端市場漸趨減少

　　其實，福州商品住宅市場原來界限分明，最尖端為獨棟別墅、次高端為亞別墅、下面依次為復(fù)式或大面積高檔公寓、普通住宅，隨著尖端住宅市場因獨棟別墅供應(yīng)量的減少而逐漸萎縮，這個界限被打破了。

　　福州某地產(chǎn)顧問公司的一份調(diào)查報告顯示，2006年底，福州獨棟別墅市場供應(yīng)告急，全福州可售獨棟別墅已經(jīng)不足100套！到了2007年，福州在售的獨棟別墅數(shù)量依然不多。

　　記者調(diào)查，獨棟別墅項目大洋鷺洲在售的項目中僅剩10多套獨棟別墅；名城港灣僅剩數(shù)套獨棟別墅；蘭庭西江月一期獨棟別墅售光；翠湖山莊二期尚有70多套獨棟別墅；碧水琴灣一期預(yù)推36套獨棟別墅，但推出時間延至2008年……

　　在國家相關(guān)宏觀調(diào)控陸續(xù)出臺的情況下，別墅的供應(yīng)量急劇減少，然而別墅的價格卻持續(xù)攀高。從相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，近兩年來福州的別墅價格都是以百分之十幾的漲幅往上走。以某獨棟別墅樓盤為例，2005年8月，價格約為200萬元/棟，2006年6月時，平均每棟價格漲至240萬元，漲幅達(dá)20%?，F(xiàn)在二手房市場上，這樣的獨棟別墅價格估計已漲到了300多萬元。獨棟別墅的高身價令購房者難以“招架”。

　　“因獨棟別墅供應(yīng)量減少，福州高端住宅市場的競爭開始轉(zhuǎn)向次高端。”一位資深地產(chǎn)界人士這樣分析說。

　　住宅劃分界限模糊

　　別墅平民化，大戶型豪宅化的發(fā)展趨勢，讓兩者共同成為福州高端住宅市場的主角。據(jù)統(tǒng)計，目前福州在售的別墅項目中，亞別墅項目占據(jù)了福州別墅市場70%以上。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，亞別墅產(chǎn)品的價格僅為純別墅價格的三分之一甚至更低。就拿去年上市的博仕后·緣墅來說，其總價在60萬元左右，而這樣的價格目前在金山區(qū)域僅能買一套120平方米左右的公寓。

　　就在別墅走下“神殿”之時，大戶型公寓卻開始往豪宅標(biāo)準(zhǔn)沖刺。入戶花園、大面積露臺、多樣戶型、超大居住面積、挑高5米客廳、建筑密度與別墅相當(dāng)?shù)纳鐓^(qū)環(huán)境……這些別墅的建筑元素越來越多地應(yīng)用到大戶型的公寓中。

　　大戶型的公寓不僅越建檔次越高，其價格也開始與別墅媲美。據(jù)記者調(diào)查，目前在金山區(qū)域，一些大戶型公寓的總價已開始接近或超過80萬元，這個價位與亞別墅的價格基本相當(dāng)，而在市區(qū)，一些大戶型公寓的總價已接近或超過100萬元了。

　　高端客戶傾向大戶型公寓

　　“目前，大戶型公寓大有搶別墅客源的傾向。”一位地產(chǎn)銷售人士這樣說。

　　據(jù)了解，由于大戶型公寓總價與亞別墅相當(dāng)，這樣的價位令普通購房者難以企及，因此，開發(fā)商多將眼光投向了高端客戶群，而與此同時，一些亞別墅在檔次和品質(zhì)上背離了別墅應(yīng)該是少數(shù)人享有的、具有奢華意味的本質(zhì)，這使不少高端客戶逐漸傾向選擇大戶型公寓。

　　就拿容積率來說，純別墅項目的容積率在0.8，而現(xiàn)在受政策的影響，開發(fā)商通過壓縮別墅的私有空間，或者在別墅周邊建高層住宅，以抬高容積率通過規(guī)劃審批，這導(dǎo)致許多亞別墅項目的容積率達(dá)到了1.8，與一些高檔公寓項目的容積率相當(dāng)。此外，一些別墅項目在硬件設(shè)施上也達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，比如按理說別墅地理位置和周邊環(huán)境應(yīng)當(dāng)很優(yōu)越，但現(xiàn)在有些別墅的地段與公寓相差不多，此外，由于如今很多別墅處于混合型社區(qū)之中，私家花園面積也不大，因此私密性受到很大影響，居住品質(zhì)也有所降低。因此，一位不愿意透露姓名的福州地產(chǎn)策劃界資深人士對記者說，目前福州別墅市場上很多亞別墅其實就是低層的復(fù)式住宅，而其在交通便捷和生活方便等條件上，還不如大戶型的公寓社區(qū)。

　　[觀點碰撞]

　　正方

　　大戶型公寓PK別墅

　　讓大家融洽相處

　　綠洲家園業(yè)主陳先生

　　談到住大戶型公寓好還是住別墅好，陳先生引用了墨子的名言：“食必常飽，然后求美；衣必常暖，然后求麗；居必常安，然后求樂。”

　　45歲的陳先生一家五口，岳父母、陳先生夫婦及兒子。原來住在一套130平方米的房子里。雖然夠住，但面積局促，抬頭不見低頭見，因此，矛盾口角不斷。自從搬進(jìn)別墅后，老夫妻住一層，陳先生夫婦住二層，上大學(xué)的兒子住三層，大家都有自己的獨立空間。“雖然不如以往親密，但家庭關(guān)系反而更好了。”陳先生說。

　　生活閑適而愉悅

　　公園道1號業(yè)主李先生

　　雖然李先生還沒有住進(jìn)新買的別墅，但他對未來的別墅生活充滿了想象：別墅生活是“純凈”的，清晨，是鳥鳴，而不是汽車的鳴笛或嘈雜的人聲把夢叫醒；傍晚，與家人在湖濱散步、在園林中散步……環(huán)繞著別墅，是綿延數(shù)里的風(fēng)景。風(fēng)清月明，綠陰夾道，翠鳥、白鷺……李先生說：“這才是我要的松弛的家居生活。”

　　何必在乎“小錢”

　　蔚藍(lán)國際業(yè)主郭先生

　　和買寶馬車一樣，只有有錢有身份的人才會買別墅，郭先生說：“住在別墅里，講究的就是生活品質(zhì)，提升的就是居住檔次。”這種感覺，和住在大戶型公寓內(nèi)相比，是截然不同的。郭先生說，因為住在別墅，每天出門，一股尊貴感油然而生。

　　反方

　　親近，才有家的感覺

　　居住主題公園業(yè)主周先生

　　周先生去年花60萬元裝修了新家，這個家是居住主題公園的一套聯(lián)排別墅。

　　家里面積很大，居住面積可以達(dá)到300多平方米，但住進(jìn)新家后，周先生卻說，覺得這個家冷冷清清。周先生有個女兒，原來只要他一回家，女兒就膩在他身邊，可是現(xiàn)在房子大了，一吃完飯，女兒就呆在樓上，很少下樓，周先生說，和女兒的關(guān)系，就這樣日漸疏遠(yuǎn)。搬入別墅，生活檔次的確高了，但是，家的感覺卻沒了。周先生說，就像住在一個豪華旅館。

　　交通不便又冷清

　　原荔園別墅業(yè)主周先生

　　最近，周先生剛剛賣掉了前幾年購買的別墅。談到賣別墅的原因，周先生不無感嘆，“別墅就是個大麻煩”。

　　距市區(qū)遠(yuǎn)，生活不便就是一個問題。周先生說，雖然現(xiàn)在交通便捷了，但不可能連買個菜都要開一趟車去吧，再說，小孩還在上學(xué)，住在別墅里平常接送也是個負(fù)擔(dān)……雖然住的時間不多，但物業(yè)費、電費、水費都得交，房子日常的維護(hù)也得做，反倒?fàn)砍读宋覀兏嗟木?，所以想來想去，還是決定賣掉它，選擇在離市區(qū)近一些，環(huán)境又較好的地方重新買套大面積的公寓房。

　　居住成本高難以承受

　　居住主題公園業(yè)主林先生

　　一套別墅，加上地下室或者贈送的樓層，其實際使用面積可能達(dá)到300多平方米，而且房中樓梯多，衛(wèi)生間多，無形之間大大提高了裝修成本。林先生說，他光花在裝修上的費用就達(dá)到了70多萬元，裝修后的效果也僅能用一般來形容，而這樣的裝修費用如果用在大戶型的公寓中，那完全可以達(dá)到事半功倍的效果。住在別墅里，一到夏天，每層都要使用空調(diào)，看著電表字?jǐn)?shù)呼呼上躥，不免還是覺得有些心疼。

　　[專家建議]

　　根據(jù)自身需求做選擇

　　大戶型公寓和別墅，價格相若，面積相當(dāng)，但購買者在選擇時還應(yīng)考慮到自身的需求。

　　一位業(yè)內(nèi)人士建議說，對于家中有上學(xué)的孩子，成員較少的家庭，選擇離市中心較近，區(qū)域配套較成熟的大戶型公寓比較實用，而對于人口較多的家庭來說，別墅自有它的優(yōu)勢，低樓層，有私家花園的條件可以滿足家庭中各個成員的生活需求。

　　不過，別墅是大多數(shù)人的居住夢想，對于購房資本充足的購房者來說，購買別墅自然是不二的選擇，但在選擇時，不要光注重價格與地段，而應(yīng)注重配套與風(fēng)格，只有這樣才能購買到真正宜居的別墅產(chǎn)品。同時，考慮到目前別墅大都作為第二居所的情況下，還應(yīng)注重別墅科技含量，比如其安防設(shè)施、節(jié)能環(huán)保設(shè)施等，另外，別墅相比于其他產(chǎn)品，四周都是空的，建筑材料的質(zhì)量也頗為重要，比如外墻保溫材料，只有考慮到這些，才能讓居住別墅的成本降低，安全性提高。