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　　匯豐與萬事達卡國際就北京、上海及廣州富裕人群進行合作研究并于近日發(fā)布報告稱，在上述3個城市中,年收入逾2.5萬美元的富裕家庭在2005年估計有113萬戶,預計2015年會增至超過390萬戶。

　　研究結(jié)果表明，上海富戶將由2005年60.73萬戶增至210萬戶，消費也將由2005年的37億美元升至294億美元。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，由于中國經(jīng)濟強力增長，匯豐與萬事達的數(shù)據(jù)預測，存在極大的實現(xiàn)可能。而隨著上海市民收入的進一步增長，房地產(chǎn)消費支出也水漲船高，不但會帶動房價繼續(xù)上升，更會影響上海樓市未來的消費趨勢和供應結(jié)構。

　　200萬住宅或成主流

　　大部分行業(yè)人士認為，匯豐與萬事達的上述預測，將支撐本來就已經(jīng)很高的上海房價繼續(xù)上漲。

　　易居地產(chǎn)研究院院長助理楊紅旭(楊紅旭博客,楊紅旭新聞,楊紅旭說吧)認為，房價長期走高，是必然趨勢。其中，人均可支配收入的持續(xù)走稿及大批中產(chǎn)家庭的誕生是最主要的支撐因素。按目前的房價增長趨勢，每年的增幅應該在5%左右，再根據(jù)8:1的房價收入比，即可以預測未來房價。

　　目前的房產(chǎn)消費主流是總價60-100萬元價位段的住宅產(chǎn)品，而中環(huán)內(nèi)的新房價格都已經(jīng)接近或超過1萬元/平方米。假設房屋總價以年均5%幅度的漲幅，2015年的中環(huán)附近的房價至少將達到1.55萬元/平方米。

　　如果以8：1的房價收入比計算，由于至2015年，上海年收入超過2.5萬美元的戶數(shù)將達到210萬戶，可以預計160萬總價的住宅將成為上海房地產(chǎn)消費主流。

　　而更有業(yè)內(nèi)人士認為，2015年的主流產(chǎn)品，應該是總價200萬左右的住宅。

　　中高端物業(yè)需求將釋放

　　“隨著上海市民未來消費能力的進一步提升，中高端物業(yè)的消費需求將被釋放。”中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)陳寧認為，上海市民的住房消費將面臨不斷改善的進程。

　　陳寧表示，即便是目前的中低收入家庭，也有可能因為收入的大幅提升，而激發(fā)購買高檔物業(yè)的需求。居民收入的不斷增加也會進一步刺激租賃市場的房屋租賃需求，使房地產(chǎn)市場居住需求更為旺盛。

　　但他認為，這個增長的勢頭，應當是逐步和緩慢的。并且，盡管市民對中高端物業(yè)的需求將逐漸旺盛，但是中低端物業(yè)市場仍然會存在。中低檔房屋市場，可能比目前略有減小，但絕對不會喪失。因為，不管在什么時候都會有中低收入群體存在。

　　行業(yè)外人士不“看漲”

　　盡管業(yè)內(nèi)人士大多因為匯豐和萬事達的報告而“看漲”未來上海樓市。但上述觀點并不被行業(yè)外人群所認同。

　　向來看空樓價的黃祖斌認為，高收入人群早已經(jīng)購買了房地產(chǎn)，沒有再購房的剛性需求。同時，上海樓市也將逐步恢復理性，隨著未來房價的可能下調(diào)，人們將不會再迷信“購房保值”的說法。特別是目前租售比太過懸殊。投資客不是因為房屋的租售比合理購房,而是因為預期未來房價仍會大漲而買房。隨著這種預期破滅,房子的功能只能出租收取租金。

　　雖然，隨著市民收入的增長，租金支付能力及房屋租賃的檔次、價格都將有所提升，但提升幅度不會很大。租售比因此短期內(nèi)仍然存在較大距離。