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　　深圳樓價究竟會上漲至何時？會漲到什么樣的高度？恐怕誰也搞不清楚，或者有人在心里有預期但沒有說出來。深圳本輪樓價上漲帶有明顯的“深港一體化”跡象，深圳人可能有必要做好心理準備接受一個殘酷的事實：深圳房價上漲可能超過香港樓價水平的70%，甚至75%，更為嚴重的是，到達這個水平的時間可能會比較短。

　　深圳與香港的樓價差距在快速縮小

　　香港樓價折合成平方米計算,最便宜的約為1萬五左右，這些最便宜的房緊靠深圳，就位于紅樹灣的對面元朗。在香港，平民百姓一般住2萬到3萬每平方米的住房，但戶型面積較小，一般在50—80平方米，100平方米的房子已經(jīng)可以稱為豪宅。

　　其它，中上水平的住宅，如太古城，奧海城，單價約5萬左右。半山豪宅，單價約在10到20萬之間，而山頂別墅的單價就高達30萬。

　　而目前深圳的樓價水平大致如下：關(guān)外稍偏普通住宅的單價約6000—7000元(已經(jīng)很難見)，關(guān)外臨近特區(qū)的普通住宅的單價約在8000—10000元，部分高達14000元；關(guān)內(nèi)普通住宅的單價約15000—20000元，關(guān)內(nèi)高層豪宅約3.5萬—4.5萬，頂級別墅單價約為12萬。

　　以上對比可以看出，深圳與香港的樓價比約在1：2—1：4之間，已經(jīng)比2003年前后的1：5-1：6有很大拉近。總體來看，深圳的房價水平約為香港的40%左右。

　　深圳人均GDP差香港太遠，但是對比人均GDP水平，深圳相比香港就差得太遠。2006年，香港人均GDP為38127美元，而深圳的人均GDP只有8619美元，約為香港的22.6%。如果從這個數(shù)據(jù)對比，深圳的房價是如何不能達到香港70%以上水平的。

　　然而，有兩方面因素可以讓我們對人均GDP22.6%和房價40%的差距做一個澄清。一是人口規(guī)模及構(gòu)成。深圳人口號稱1400萬，但流動人口占很大比例，這決定了深圳人的財富積累時間不充分；二是深圳人的收入構(gòu)成不如香港人透明，灰色收入占據(jù)比例過大。所以，深圳人購房能力更強看起來就順理成章。

　　以前決定深圳樓價與香港差距的還有一個重要因素，那就是房屋產(chǎn)權(quán)。香港推行的是永久性產(chǎn)權(quán)，而深圳在今年以前，住宅的期限只有70年。不過，今年3月份，第十屆全國人民代表大會第五次會議通過《物權(quán)法》，其中就包括“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”的規(guī)定條款。胡錦濤于3月16日簽署主席令予以公布，確定自2007年10月1日起施行。這將對深圳房價走勢產(chǎn)生深遠影響。深港一體化應包括居住在內(nèi)的生活成本一體化。需要說明的是，深圳樓價與香港差距的縮小是在香港樓價快速上升期間取得的，說明深圳樓價在這幾年的上升趨勢遠高于香港。

　　香港樓市受回歸利好刺激，在1996年達到頂點，后因1997年亞洲金融危機的爆發(fā)而遭受重創(chuàng)，幾乎所有物業(yè)的價格都跌至50%水平，出現(xiàn)了讓港人心悸的“負資產(chǎn)”現(xiàn)象。自2002年底開始，受深港一體化和CEPA的鼓勵，香港特區(qū)政府開始重整房屋政策，協(xié)助穩(wěn)定樓市，促使樓市強勁復蘇，“表現(xiàn)令人鼓舞”，物業(yè)成交量和價格均大幅上升，當中尤以豪宅市場表現(xiàn)最為突出。其中表現(xiàn)最搶眼的莫過于2004年，這年，香港住宅價格上升34%，豪宅更是上升42%。包括瑞銀香港證券部在內(nèi)的不少經(jīng)濟研究人士都表示，在內(nèi)地經(jīng)濟增長的帶動下，香港的消費和投資活動將在未來5年內(nèi)持續(xù)上升，這當然包括樓價。

　　而深圳樓價此輪升勢的啟動時間，也在2004年前后，并在2005年下半年至今步入快速期，實際上漲幅度超過1倍有多，部分豪宅品種的價格更是上漲了超過4倍。

　　基于兩地經(jīng)濟發(fā)展、房屋政策和人文特性的不同，深圳和香港的樓價應該會保持一定的差價，追平幾率很小。深港一體化的進程會繼續(xù)加快，不僅包括經(jīng)濟協(xié)作方面，也會在生活、消費等方面得到體現(xiàn)。尤其是西部通道工程完工啟用后，深港往來會更加無阻，更加頻密，深圳的經(jīng)濟發(fā)展依然保持多年2位數(shù)的增長。在這個過程中，樓市的互通交流也會日益深入，居住的差異化將會縮小，樓價的差距還會進一步接近。

　　75%，只是一個模糊預測，具體能接近到何種程度，有待市場發(fā)展的驗證。