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　　從起初單一的華南板塊到如今東、北、西部板塊的紛紛崛起，廣州樓市格局正在發(fā)生翻天覆地的變化?；ǘ?、從化、蘿崗、增城、金沙洲甚至南海板塊的興起引發(fā)了廣州人新一輪居住觀念的嬗變，"居住郊區(qū)化"已經(jīng)成為廣州樓市不可逆轉(zhuǎn)的主流。

　　三大外圍板塊異軍突起

　　自去年下半年起，隨著華南板塊貨量的逐步萎縮，廣州東部、北部、西部板塊的眾多高品質(zhì)樓盤紛紛躍入買家視野，為廣州外圍城區(qū)置業(yè)提供了新選擇。前兩年廣州主流發(fā)展商紛紛在金沙洲、花都、從化、增城等地跑馬圈地開發(fā)的樓盤，也于近期全面進軍廣州市場，廣州樓市的風向發(fā)生徹底轉(zhuǎn)變。

　　僅在今年"五一"黃金周的推盤情況看，廣州市十區(qū)住宅總供應(yīng)套數(shù)明顯減少，中心城區(qū)幾乎再無新盤推出。4月全市獲得預(yù)售證的住宅供應(yīng)面積為52萬平方米，僅為去年同期的一半。但是，以美林湖國際社區(qū)、碧桂園假日半島為代表的花都板塊，以雅居樂濱江花園、從化托斯卡納為代表的從化板塊、以金地荔湖城為代表的東部板塊以及以中海金沙灣為代表的西部板塊則異?；鸨?，吸引大批市民前往買樓。

　　今年廣州樓市來自東、北、西部的新增貨量將較往年明顯增加。如"五一"最大供應(yīng)區(qū)域為花都，可售住宅約有7000多套。該區(qū)近半年以來已有20余個新樓盤開盤銷售。此外，合生、碧桂園、中海、萬科、美林、雅居樂、利海、保利等大集團也紛紛加強了企業(yè)在這些區(qū)域樓盤的推廣力度。

　　從長遠看，廣州北部、東部及西部區(qū)域未來幾年的供應(yīng)量還將穩(wěn)步增加，成為今后廣州樓市發(fā)展的主力方向。據(jù)2006年廣州土地出讓計劃，蘿崗、增城、從化及南沙四個遠郊區(qū)域預(yù)推地塊總面積高達558萬平方米，占總住宅用地供應(yīng)計劃的80%?？梢灶A(yù)見，在中心城區(qū)及番禺幾乎再無大面積住宅地塊供應(yīng)的情況下，北部、東部和西部將是未來廣州住宅開發(fā)的主流區(qū)域。

　　大廣州居住格局加速形成

　　房地產(chǎn)的發(fā)展一直與城市規(guī)劃密切相關(guān)。根據(jù)廣州的"東進、南拓、北優(yōu)、西聯(lián)"規(guī)劃，東部、北部、西部一直有著各自特殊的區(qū)域定位，也必然影響到這些區(qū)域的住宅發(fā)展進程。如今，大廣州背景下的新樓市格局已初見端倪：借助北部的絕佳山水資源，花都、從化的休閑居住區(qū)定位已被大眾所認可，東部蘿崗、增城隨著區(qū)域內(nèi)各產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，也成為新興的高品質(zhì)居住區(qū)。而金沙洲、南海由于便利的交通和更靠近廣州中心區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，也成為大批廣州人改善居住環(huán)境的不二選擇。

　　與華南板塊類似，三大樓市板塊的崛起也依托大集團、大樓盤的強勢拉動。發(fā)展商的投入得到越來越多人對新區(qū)域價值的逐步認可。在碧桂園假日半島、美林湖國際社區(qū)等品牌樓盤的強勢影響下，花都迅速從一個本地客為主導的相對封閉市場轉(zhuǎn)變?yōu)橐詮V州、珠三角買家占主流的板塊。同樣在增城、蘿崗和金沙洲等區(qū)域，大集團的進駐也明顯意味著這些區(qū)域的生活配套和居住環(huán)境將得到全方位的改善。

　　合富輝煌集團市場研究部首席分析師黎文江表示，新興板塊的全面啟動一方面由于這些板塊新盤較多，帶動了人氣匯聚；另一方面也是由于此類板塊本身正處于發(fā)展上升期，房價水平和房價升值預(yù)期比較能為其目標客戶所接受，加之交通網(wǎng)絡(luò)的日益完善，也激起了置業(yè)者極大的關(guān)注熱情。多個因素的集中刺激，使得北部、東部和西部區(qū)域全面提升，催生著新的大廣州居住格局形成。

　　換房需求催生樓市新亮點

　　在歐美國家，郊區(qū)化的生活方式非常普遍。對于廣州這樣上千萬人口的大都市而言，有了一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的家庭也紛紛向城市外圍尋找更優(yōu)化的生活環(huán)境。

　　在花都、從化、金沙洲、南海、蘿崗、增城等區(qū)域置業(yè)的廣州人，有相當一部分是有私家車的換房一族。就位置和交通狀況而言，在北部、東部甚至西部置業(yè)的人士，今后同樣會以中高端換房者為主流。

　　另外從價格上看，目前這三大區(qū)域在售的樓盤，其自然條件、樓盤定位、配套服務(wù)等方面都定位中高端，價格自然不菲?；ǘ?、從化、增城今年新盤的售價紛紛創(chuàng)出區(qū)域新高，靠近南海的西部區(qū)域的樓價也在5000元／平方米以上。再考慮到郊區(qū)置業(yè)必須付出更高的交通和生活成本，決定了這三大板塊短期內(nèi)還無法成為華南板塊式的白領(lǐng)置業(yè)聚集地。

　　而以機關(guān)單位干部職工為代表的換房一族則更有條件先行分享到這三大區(qū)域的新興"盛宴"。據(jù)調(diào)查，有超過六成的換房者首要目的是為了改善居住環(huán)境，對自然環(huán)境和社區(qū)環(huán)境優(yōu)美的樓盤需求最為迫切。北部、東部、西部區(qū)域的興起，在豐富換房群體選擇面的同時，更加刺激換房浪潮的進一步擴大。

　　東部板塊：居住創(chuàng)業(yè)兩相宜

　　自從碧桂園鳳凰城在2002年"五一"開盤當天創(chuàng)下7.5億的銷售奇跡以來，原來并不為人注意的東部板塊一下子引人矚目。

　　隨后錦江、合生、保利、萬科、金地、恒大、新世界、和記黃埔等地產(chǎn)巨頭的強勢進駐，重兵布局廣園東沿線，使該板塊的開發(fā)熱度一直持續(xù)不斷地升溫，迅速成長為廣州樓市的明星板塊。今年"五一"金地荔湖城開盤，又以4.5億的銷售額成為今年"五一"的銷售明星大盤。

　　良好的生態(tài)環(huán)境

　　東部板塊山脈綿延，水系眾多，青山綠水的自然生態(tài)環(huán)境，為打造宜居的生態(tài)樓盤提供了不可多得的珍稀資源。經(jīng)過多年的發(fā)展之后，東部也已形成了廣州最重要的產(chǎn)業(yè)帶，以廣州"硅谷"--科學城為核的東部區(qū)域已成為廣州經(jīng)濟的領(lǐng)頭羊，僅原廣州開發(fā)區(qū)的稅收額便達到100多億，在全市稅收總額中占三分之一強。眾多世界500強企業(yè)和大量創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的云集，令該區(qū)域不僅宜于居住，還十分宜于就業(yè)和創(chuàng)業(yè)。

　　隨著城市的東進戰(zhàn)略步伐加速，蘿崗區(qū)的成立，廣州工業(yè)重鎮(zhèn)黃埔區(qū)的重振雄風，增城市的快馬加鞭急起直追，特別是在2010亞運會的推波助瀾之下，以兩區(qū)一市為核心的廣州城市全新都市副中心的崛起，東部板塊的樓市也迎來的進一步加速疾行的發(fā)展機遇。

　　豐富的產(chǎn)品層次

　　目前，東部樓市提供的貨源十分豐富，價位高、中、低的物業(yè)結(jié)構(gòu)齊全。高檔的獨立別墅和連排別墅以鳳凰城、江山帝景、金地荔湖城、金碧領(lǐng)秀國際、萬科城、保利林語山莊等為代表，平均單價在萬元以上，其優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境和高品質(zhì)的產(chǎn)品適合高端人士置業(yè)安居；中高檔的類別墅、大戶豪宅在金地荔湖城、翡翠綠洲、金碧領(lǐng)秀國際等樓盤也有提供；而面向普羅大眾的洋房產(chǎn)品更是十分豐富，蘿崗、增城、黃埔許多樓盤單價都在3000多元至4000元之間，金地荔湖城、鳳凰城等大盤的洋房產(chǎn)品單價也只在4000元至5000元左右，一套100平方米左右的房子總價也只在50萬元左右，相比廣州中心區(qū)動輒過萬元的高房價，該板塊的洋房產(chǎn)品十分適合首次置業(yè)者。

　　正是因為產(chǎn)品層次的豐富，東部區(qū)域正成為廣州一個全新的中心居住區(qū)，是未來廣州居住郊區(qū)化潮流的一個主要吸納地，作為居住創(chuàng)業(yè)兩相宜的板塊，樓市的發(fā)展后勁將正在超越華南板塊。

　　□樓盤推介

　　金地荔湖城：

　　金地荔湖城的周邊環(huán)境可謂得天獨厚，外環(huán)連綿起伏的自然山系，內(nèi)繞千余畝清幽明澈的余家莊水庫，目前主要推售15度洋房和三疊院類別墅洋房。

　　前者以最適合嶺南居住朝向的坐北朝南偏東15度來規(guī)劃，110平方米左右，均價4600元／平方米帶裝修；三疊院是5層6戶的全復式洋房，層層退臺式露臺設(shè)計。價格也頗具優(yōu)勢，戶型面積160-200平方米，均價6000元／平方米帶裝修。

　　金碧領(lǐng)秀國際：

　　位于黃埔東路成熟住宅區(qū)，生活配套完善。產(chǎn)品由高層洋房單位和別墅兩大系列組成。

　　洋房單位均價為6800元／平方米，附帶1600元／平方米精致裝修；聯(lián)排別墅均價13000元／平方米，附帶3500元／平方米豪華裝修。

　　西部板塊：老城居民的新選擇

　　5月1日，記者從宏城廣場乘車至金沙灣留意到，經(jīng)新開通的金沙洲臨江P線道路，從市區(qū)到金沙灣的路途時間縮短到僅20來分鐘，一路雙向的臨江道路，擁有極好的江景景觀，在道路與珠江之間規(guī)劃的60米綠化景觀公園帶正在緊張施工，可以預(yù)見廣州珠江沿岸經(jīng)過從第一代沿江路景觀帶、第二代濱江路景觀帶發(fā)展到現(xiàn)在的第三代金沙洲臨江景觀帶，將成為廣州又一個江畔景點。而沿途圍圈起來的建筑工地更是顯出了未來金沙洲板塊房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　地產(chǎn)開發(fā)的新樂土

　　作為廣州和佛山交界，同時又是離廣州城區(qū)中心最近的一片廣闊區(qū)域，金沙洲已經(jīng)成為開發(fā)商追逐的新樂土。

　　到目前為止，萬科在此已有四季花城項目及另外兩個地塊，而中海、凱德置業(yè)、恒大、元邦、保利、富力等開發(fā)商也在金沙洲有大量土地儲備。金沙洲一夜之間成為廣州樓市的熱點。目前除萬科四季花城和中海金沙灣在售外，恒大的金碧海岸花園即將上市。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)計，在未來兩三年，該區(qū)域?qū)⒊蔀閺V州住宅產(chǎn)品供應(yīng)量最大的區(qū)域之一。

　　普遍看好新城前景

　　金沙洲區(qū)域交通便利，東與廣州接壤，西距佛山僅10多公里，地鐵6號線的終點站將設(shè)在此地，向南1.5公里有白塔村工業(yè)大道通過。根據(jù)《金沙洲居住新城控制性詳細規(guī)劃修編》，未來金沙洲將成為廣佛都市圈中心11萬人的居住新城。

　　不少發(fā)展商表示，金沙洲與荔灣城區(qū)就一江之隔，未來前景比較樂觀，有點類似2000年左右的海珠區(qū)，雖然目前的心理距離較遠，但實際上的地理距離非常近。特別是各大發(fā)展商的項目陸續(xù)動工對金沙洲板塊形成有力支撐，使得建設(shè)中的"居住新城"發(fā)展前景更是被普遍看好。

　　由于受房地產(chǎn)特殊的地域因素影響，荔灣、越秀兩區(qū)的買家一般都不愿意買番禺樓。但這些區(qū)域買家對住宅的需求依然是十分旺盛的，承接了這股需求的金沙洲房地產(chǎn)前景自然可觀。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，金沙洲房地產(chǎn)的目標客戶群將直指廣州老城居民，尤其是越秀、荔灣的本地人，是對老城區(qū)置業(yè)人流的一個疏導。同時，向外輻射至大佛山，吸引南海、佛山等地來穗經(jīng)商的買家，后勁十足。

　　□樓盤推介

　　中海金沙灣：

　　位于金沙洲大橋以南建設(shè)大道一號，總占地面積逾600畝，總建筑面積約130萬平方米，是中海地產(chǎn)國內(nèi)第一大盤。樓盤建筑形態(tài)豐富多元，主要由高層和臨江別墅組團組成。社區(qū)雙幼兒園、標準小學、動靜雙休閑中心、800米商業(yè)街等成就完善大社區(qū)配套，盡享生活便利。

　　萬科四季花城：

　　萬科四季花城距離廣州市商業(yè)中心荔灣區(qū)上下九7公里。

　　四季花城周邊有109萬平方米的生態(tài)公園，小區(qū)六山三湖相互貫通，伴城湖、天雨湖與提香山、影月山交互成輝。

　　恒大金碧海岸花園：

　　該盤規(guī)劃總用地面積為543545平方米，總建筑面積為886597平方米，包括高層住宅、獨立別墅、雙聯(lián)排別墅等。

　　公共建筑則主要包括金碧國際大酒店、金碧海岸會所、幼兒園、小學等。小區(qū)的綜合容積率為1.63。

　　北部板塊：表現(xiàn)將十分搶眼

　　花都、從化這兩大休閑居住板塊正在成為廣州乃至珠三角居民購房的熱點區(qū)域。兩地各大在售樓盤反映的銷售情況顯示，年初至今從廣州市區(qū)到花都看樓的市民絡(luò)繹不絕，來自廣州的成交量呈井噴之勢，北部板塊已成為今年廣州樓市的最大亮點。

　　北部名盤迎來熱銷

　　花都板塊各大樓盤在黃金周樓市中表現(xiàn)極為搶眼。老牌大盤碧桂園假日半島、金碧御水山莊以及今年開售的新盤朗悅君庭、馬鞍山1號、中房觀湖國際、天湖峰境等紛紛創(chuàng)下銷售佳績。高調(diào)入市的新盤美林湖·國際社區(qū)更是火爆，該項目黃金周期間總到訪客流將近10萬人次。

　　從化方面，包括逸泉山莊、東方夏灣拿、從化托斯卡納、雅居樂濱江花園在內(nèi)的多個知名樓盤均借機推出新品，為黃金周看樓的買家獻上多份厚禮。同為廣州北部的度假勝地，以荔枝和溫泉聞名的從化今年也在幾大品牌新盤的帶領(lǐng)下強攻廣州市場。如四月下旬開盤的從化托斯卡納不但開盤售罄，"五一"期間加推的全新中央觀景樓王組團也被買家一掃而空。

　　交通改善優(yōu)勢明顯

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認為，北部板塊在近一年的迅速崛起是必然。除了花都、從化具備充足的住房供應(yīng)量外，兩個區(qū)域得天獨厚的山水生態(tài)條件也是廣州人紛紛北上購房的重要原因。

　　廣州房改房群體換房的第一大目的正是為了改善居住環(huán)境，第二大需求則是"希望有更大居住面積"。而生態(tài)環(huán)境與居住空間正是花都、從化兩地的最大優(yōu)勢。另外，一直制約兩大區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的交通瓶頸也正在得到全面改善。除了花都享有地鐵9號線的長遠規(guī)劃利好之外，華南快速干線二期的建成通車、新廣從公路的拓寬，加上機場高速公路和今年初街北高速公路建成通車，都使得從廣州老城區(qū)到從化的路程最快縮短到40分鐘。廣州市區(qū)、佛山、深圳等珠三角城市與花都、從化的交通聯(lián)絡(luò)極為便利，也為兩個區(qū)域帶來大量的外來置業(yè)群。

　　新盤齊推選擇面寬

　　發(fā)展商的集體進駐也大大提升了兩大區(qū)域的吸引力。恒大、雅居樂、碧桂園、越秀城建、珠江等集團在北部的大盤已經(jīng)以豐富并且高端的配套設(shè)施為北部板塊樹立了良好的形象，而美林、祈福、萬科、合生、合景泰富、利海等大集團的新項目則將北部板塊的生活品質(zhì)進一步提高。

　　據(jù)了解，北部板塊除了年初至今已經(jīng)推出的朗悅君庭、馬鞍山1號、中房觀湖國際、天湖峰境、錦東花園等多個新盤外，還將有萬科天景、合生御景半山、中房國際公館等多個新盤有望推出。

　　□樓盤推介

　　逸泉山莊：

　　逸泉山莊是由越秀城建地產(chǎn)在從化開發(fā)的別墅盤，在售組團為以嶺南建筑為藍本的"嶺南粵園"。該組團為全現(xiàn)樓發(fā)售，目前貨量近百套，在售別墅面積在176-293平方米，有獨立別墅和多聯(lián)別墅兩種，其中多聯(lián)別墅均價6800元／平方米，獨立8000-10000元／平方米。

　　從化托斯卡納：

　　利海集團在從化開發(fā)的新盤托斯卡納繼續(xù)主打意大利風情。該盤占地7萬多平方米，與風云嶺森林公園、黎塘河為鄰，引入了"一梯兩戶、南北對流、退臺式設(shè)計、前后花園、清風露臺、首層帶地下室、頂層帶閣樓"等創(chuàng)新設(shè)計。

　　碧桂園假日半島：

　　假日半島作為橫跨清遠、花都的超級大盤，自2005年國慶開盤以來已積累了過萬的業(yè)主。假日半島的突出亮點為擁有"城市級"配套：包括8000畝水庫、國際標準的高爾夫球場、五星級標準的酒店等。在售的"嶺海"二期預(yù)計將在近期推出更多產(chǎn)品，經(jīng)典戶型、寬敞花園以及優(yōu)惠的價格成為買家爭相搶購的主因。