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　　編者按：從破敗不堪的鄉(xiāng)村，到輪廓初現(xiàn)的新城。后湖似乎在以人們難以預(yù)料的速度悄悄的變換著自己的容顏。盡管現(xiàn)在后湖還有許多方面發(fā)展尚不盡人意，交通、配套并不完備，但這個總占地1293公頃，總規(guī)劃人口30萬，總投資129億元的新城，多少還是讓絕大部分市民翹首和期待的。

　　基于后湖區(qū)域的現(xiàn)狀，十一五期間，武漢市政府將投資129.4億元用于后湖配套設(shè)施和社會性配套設(shè)施建設(shè)。其中市政配套設(shè)施建設(shè)動11大類計劃投資85.3億元，主要建設(shè)內(nèi)容包括道路、排水、路況、環(huán)衛(wèi)、消防、路燈、燃氣、公交、郵電和電力的設(shè)施。社會性配套設(shè)施建設(shè)共七大類計劃投資44.1億元建設(shè)內(nèi)容主要包括商業(yè)網(wǎng)點醫(yī)療、衛(wèi)生文化、教育、體育、公安派出所和民政設(shè)施等。

　　未來的后湖將不“后”，未來的后湖將更加靠前！

　　一、區(qū)域介紹

　　1、區(qū)域概述

　　武漢市后湖居住新區(qū)泛指漢口后湖京廣鐵路江岸編組站以北，張公堤以南，黃浦路延長線以東，解放大道、漢黃路以西地區(qū)?？傉嫉孛娣e1293公頃，是新一輪城市總體規(guī)劃確定的全市三個綜合組團之一，位于重點發(fā)展的四大居住區(qū)之首。后湖是眾多地產(chǎn)界人士的創(chuàng)業(yè)基地，吸引了眾多開發(fā)商和置業(yè)者的眼球，已經(jīng)成為新一輪城市建設(shè)熱點。

　　2、發(fā)展規(guī)劃

　　《武漢市城市總體規(guī)劃(1996--2020)》和《后湖地區(qū)分區(qū)規(guī)劃》，對后湖居住新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展，進行了定性與定量控制，以協(xié)調(diào)該區(qū)域的整體發(fā)展。確定后湖居住新區(qū)的發(fā)展定位是在城市開發(fā)的基礎(chǔ)上，依托漢口舊城，大力拓展城市新的發(fā)展空間，形成功能明確、布局合理、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、配套服務(wù)設(shè)施齊全且相對獨立的居住新區(qū)。

　　交通方面，按照規(guī)劃，后湖新城將形成五縱三橫的交通骨架。五縱分別是建設(shè)大道延長線、建設(shè)渠路、金橋大道、塔子湖東路、塔子湖西路，三橫分別是井南大道、幸福大道、后湖大道。此外，后湖新城內(nèi)將擬建后湖都會親水公園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、中央文化島和商業(yè)中心區(qū)。通過整治黃孝河，改善明渠水質(zhì)和湖岸景觀，將河水引入新城，通過在后湖新城北部興建面積達41公頃創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，以就近解決一批人口的就業(yè)問題。通過在建后湖都會親水公園，人造沙灘，發(fā)展成一個水上休閑中心。

　　二、區(qū)域分析

　　1、片區(qū)現(xiàn)狀

　　自1999年東方恒星園開發(fā)建設(shè)以來，后湖片區(qū)房地產(chǎn)市場一直處于高速發(fā)展階段，區(qū)域面貌日新月異，城市景象日漸繁榮，各項市政、生活配套設(shè)施逐步完善，出行、生活變得較為方便快捷。目前，部分項目如百步亭花園、青青美廬、新地東方花都、東方恒星園等項目建成并已交付使用，使得片區(qū)居住人氣指數(shù)穩(wěn)步上升。交通方面，706、716、543、621等多條公交開進社區(qū)，預(yù)計到2007年底將有30多條公交線路進入后湖，屆時，將會使后湖的交通環(huán)境大大改善。

　　2、片區(qū)樓市特征

　　(1)規(guī)模大，低容積率，分期開發(fā)成為主流

　　后湖板塊可供開發(fā)的土地約2.5萬畝，總建筑面積逾千萬平方米，項目規(guī)模普遍在10萬㎡上，大部分項目均采取分期開發(fā)的方式，如：世紀家園分4期開發(fā)，中一花園分3期開發(fā)。

　　(2)供求基本平衡，電梯房供應(yīng)量明顯增加

　　后湖板塊擁有“居住新城”的良好的市場定位，在政府的大力扶持之下，房地產(chǎn)市場得到了健康、快速的發(fā)展，年供給量為60萬㎡左右，市場供求基本平衡。此外，土地資源的日顯稀缺導致小高層、高層建筑在片區(qū)內(nèi)比例明顯增大，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前片區(qū)內(nèi)小高層、高層比例高達52%，首次超出了多層建筑。

　　(3)公務(wù)員等成為購房主力，且以自住為主

　　后湖離花橋比較近，周邊機關(guān)單位較多，公務(wù)員也較為集中，后湖成為該部分消費群體改變居住環(huán)境的首選之地。此外江岸區(qū)經(jīng)濟的不斷發(fā)展，使區(qū)域云集了大量商戶，后湖優(yōu)雅的居住環(huán)境吸引該部分消費群體前來置業(yè)。

　　后湖，在過去以“城鄉(xiāng)接合部”吸引眾多的人前來投資，如今，隨著市政配套逐步齊全，區(qū)域交通、生活配套日臻完善，區(qū)域逐步成為眾多消費群體第一次置業(yè)的首選之地，即區(qū)域市場由過去的投資市場轉(zhuǎn)為自住市場。

　　(4)價格穩(wěn)步上升，多層高于小高層、高層

　　后湖房地產(chǎn)開發(fā)自2000年吹響號角以來，房價一路高漲，從最初的不到1800元/㎡漲至目前的3500元/㎡，漲幅為80%，年增幅200—300元/㎡，且后市房價仍有較大升值空間。

　　后湖居住新城是武漢市四大新城居住區(qū)中離市中心最近的一個片區(qū)，良好的市場供求關(guān)系使得該片區(qū)的房價“一路高歌”、年年攀升，平均年增幅在10%左右。片區(qū)銷售均價在3100-4200元/㎡之間，逐漸逼近中心城區(qū)銷售價格。此外，在不同物業(yè)類型的銷售價格上，多層建筑“物以稀為貴”，銷售均價位居榜首，比小高層、高層平均高出約250元/㎡左右。

　　后湖房地產(chǎn)銷售價格走勢圖(元/㎡)

　　(5)經(jīng)濟實用、功能齊全的中小戶型俏銷

　　隨著工作、生活節(jié)奏加快，人們對居住環(huán)境提出了更高要求，更加注重產(chǎn)品的實用性和緊湊性，以便節(jié)約空間成本。目前在片區(qū)內(nèi)75-120㎡的中小戶型走勢最好，其空置率最低。

　　三、片區(qū)發(fā)展

　　1、優(yōu)勢分析

　　(1)自然環(huán)境優(yōu)越

　　后湖素有“城市后花園”的美稱，區(qū)域水資源豐富，如黃孝河、塔子湖和其它零散水面，將為“親水樓盤”提供大有可為的自然環(huán)境。從地理位置上講，后湖是武漢市七大居住板塊中距離中心城區(qū)最近的。

　　(2)配套日漸完善

　　作為一個成熟的生活設(shè)區(qū)，后湖片區(qū)的市政、生活配套設(shè)施日漸齊全、完善，武商量販店、好美家、中百超市、市十一中、市一中(分部)等商業(yè)、醫(yī)療、教育機構(gòu)分布四周。且有數(shù)十條公交線路進入。

　　(3)政府大力支持

　　武漢市對后湖的定位，作為四個新城之一，后湖北面創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，中央文化島、東為商業(yè)中心的規(guī)劃。必將進一步吸引開發(fā)商的投資與居民置業(yè)居住。

　　(4)發(fā)展前景較好

　　近幾年來，武漢經(jīng)濟發(fā)展迅速，居民的住房消費需求持續(xù)走高，武漢的房地產(chǎn)市場還有很大的發(fā)展空間，使后湖板塊的發(fā)展處在一個有利的宏觀背景中。

　　2、劣勢分析

　　(1)武漢作為“江城”，金銀湖一帶及盤龍城隨著金山大道和盤龍大橋的通車，已成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。后湖不再是開發(fā)商在漢口投資房產(chǎn)的獨寵兒。

　　(2)后湖板塊的多條主要道路還處在規(guī)劃中，交通出行還不是很方便，此外，公交路線較少等問題也造成居民出行不便。

　　(3)周邊的配套不足，盡管后湖周邊分布有商業(yè)、醫(yī)療、教育等機構(gòu)，但是數(shù)量不多，分布密度較小，不少樓盤距離這些機構(gòu)有一定的距離，不太方便。

　　(作者系武漢浦江筑城置業(yè)顧問有限公司策劃部經(jīng)理）