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　　成都土地公開拍賣市場已經成為“過江龍”的拼殺之地，大宗土地拍賣基本上都是萬科、中海、華潤置地等巨頭收入囊中，成都本土很少有開發(fā)商能在資金實力上與外來巨頭爭土地。據(jù)初步統(tǒng)計，2006年，僅深圳華僑城、中海、萬科、華潤置地四家外來開發(fā)商在成都拿地，就投資了近3l億元人民幣；上述巨頭有的已儲備了可供三至五年開發(fā)之用的存量土地。

      今年，在成都的拍賣現(xiàn)場，幾乎看不到本地開發(fā)商的身影。“我們當時確實不敢再舉牌了，這么高的價格拿來的土地我們都不知道該怎么去做這個項目。”2007年在拍賣成都文化宮地塊的時候，作為成都市本土最有實力的房地產開發(fā)商之一的成都置信實業(yè)集團董事長楊毫，堅持舉牌到1700萬時，終于選擇放棄。在競爭激烈的土地拍賣會上，他感覺到力不從心，該土地最終以1904萬/畝被香港知名房地產企業(yè)華人集團獲得。

　　今年五一前，在成都土地拍賣會上，七宗地塊有六塊被拍出，總成交價約32億元，是成都土地拍賣歷史上單日成交額的最高記錄。當天拍賣中來自深圳的“兩中一萬”(中航地產、中海地產、萬科地產)囊括七幅中的五幅、占當天出讓地塊總幅數(shù)的71%，而在成交的六幅中，則占83%。而深圳資房企業(yè)在本次拍賣中貢獻的成交額為31.5億，占總成交額的98.5%，基本囊括了本次拍賣。

　　過江龍融資效應

　　過江龍給成都帶來的最大影響就是地價的上升。“成都三環(huán)以外的地價都已經拍到300萬/畝(三年前還只有大概80萬/畝)，三環(huán)以內更是飆升到800萬每畝，”楊毫有點無奈，“由于外來地產巨頭高價在成都購地，成都土地價格已經成幾何數(shù)增長，現(xiàn)在成都的地價與房價已經極度不平衡，在成都市場拍賣的地價與北京相同地價的地段，成都的房價大約是北京房價的1/2。當開發(fā)利潤接近臨界點以至沒有利潤了，開發(fā)商只能在建筑和管理上壓縮成本。本土開發(fā)商在資金實力上自然無法與他們相比較，我們就放棄競爭土地，轉向復合型地產開發(fā)。”

　　據(jù)了解，在成都土地儲備最大的企業(yè)地王為中海地產，就在此次拍賣前不久的2007年4月17日，在香港聯(lián)交所成功發(fā)行5億美元可換股債券，主要用以在大陸發(fā)展房地產業(yè)務。中海債券定價：3.8%的收益率，50%的溢價，是近期市場內規(guī)模最大、香港市場公司股票掛鉤交易中獲得溢價最高、亞太區(qū)房地產公司股票轉換溢價最高的一次發(fā)債活動。在一天便成功錄得超額認購10多倍，總額超過50億美元。強大的融資能力令中海在土地獲得方面也表現(xiàn)得更為進取，以20.71億奪得兩幅地塊。由于人民幣升值因素，中海融資成本更低，在競爭中融資成本優(yōu)勢更為突出，獲得土地增值、市場房產升值及人民幣升值三重收益。

　　2000年3月16日進入成都的中海，在成都已經擁有1.5平方公里土地儲備，已經成為成都最大的外來住宅用地企業(yè)地主。

　　利潤不分伯仲

　　根據(jù)政府部門的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，一季度成都主城區(qū)(五城區(qū)和高新區(qū))，成交的城鎮(zhèn)混合住宅用地按最高容積率計，平均樓面地價為2415元/平方米。樓面地價在2000元/平方米以上的占了六成，共7宗，其中地處一環(huán)內、市中心的文化宮地塊和玉雙路5號地塊樓面地價均超過3500元/平方米。二環(huán)到三環(huán)之間的地塊樓面地價也大多在2000元/以上，尤其是14號永豐鄉(xiāng)太平村地塊和18號航天廠地塊，拍賣當時也是爭奪激烈，樓面地價分別為2700和2445元/平方米。而按照5月23日當日的全市平均價格統(tǒng)計，2000多元/平方米的地價加上建筑成本也大約為2000多元/平方米，開發(fā)商利潤并不高。

　　“三年前，成都地價上漲前，成都房產銷售平均利潤超過20%，現(xiàn)在只有10%多了。”置信地產總經理黃曉進說。但是，成都的價格漲幅較大，2006年漲幅排名全國第三，漲幅為12.9%，如果按照此增長幅度來看，兩年之后利潤空間也并不低于30%。

　　而本地開發(fā)商也找到了他們的解決方法，利用與本地政府的良好關系，發(fā)展政企合作項目。楊毫表示，廉價地的逐步缺失使土地成本不再成為成都本土企業(yè)的優(yōu)勢時，成都置信走上了政企合作模式和項目運作模式。工業(yè)園區(qū)地產和文化旅游地產成為了置信主要走向。成都置信目前已經與四川省內11個政府在合作。對于政府來說，以每畝產稅收入來看，工業(yè)型和旅游型用地每畝產稅約170萬元，遠遠高于住宅用地。

　　黃曉進認為，從長期來看，政企合作方式的開發(fā)投入產出并不低于商品房開發(fā)。主要的區(qū)別在于回籠資金的時間，商品房開發(fā)顯然更為快速。但是通過與政府合作，置信可以廉價甚至免費拿到綜合型地塊，雖然需要投入工業(yè)區(qū)的建設和旅游項目的開發(fā)建設，但是工業(yè)園和游樂園有政府支持，拿地非常廉價，且有長期穩(wěn)定的經營收入。

　　但是，目前本地開發(fā)商數(shù)量萎縮，被競爭淘汰，而土地資源也正在加速集中在少數(shù)開發(fā)商的手中，尤其是以深資、港資為主的，以市場化運作，融資能力強大的外來開發(fā)商。