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　　個人合作建房叫好不叫座

　　自2005年有人提出個人合作建房后，個人合作建房就受到不少市民的關(guān)注。在福州如今已有數(shù)個組織者，近千人參與探討。其中，已有發(fā)起者在今年成立運(yùn)作公司，進(jìn)行前期籌備。就在上周，這個公司剛剛組織了數(shù)十人的隊(duì)伍進(jìn)行面對面的交流，并制定了詳細(xì)的章程，同時，公司的組織者聲稱看好了地塊并將參與競拍。個人合作建房再度升溫，再次引起不少市民及業(yè)界的關(guān)注。為此，記者采訪了部分業(yè)內(nèi)人士，他們紛紛對這一新鮮事物的生命力表示懷疑，對其可行性操作提出了各自的看法。

　　[現(xiàn)狀]

　　從散兵游泳到組織運(yùn)作

　　日前，福州市個人合作建房又有新進(jìn)展。合作建房組織者之一———“藍(lán)領(lǐng)聯(lián)盟”的潘攀發(fā)起的福州合作建房已有近40人簽署協(xié)議，同意通過銀行驗(yàn)資來參與拍賣地塊。同時，該組織日前正式出爐了《福州個人合作建房章程》。

　　記者了解到，自福州2005年有人提出個人合作建房后，福州至少有4個組織上馬發(fā)起個人合作建房，但都各自為政，他們以各種模式探索個人合作建房在福州的可行性。其中“藍(lán)領(lǐng)聯(lián)盟”較為吸引人氣，有近千市民有意向加入。5月20日，該組織進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，組織者邀請了近40位有意向的人簽署協(xié)議，每人前期出資15萬元，通過銀行托管參與拍賣地塊。據(jù)組織者潘攀稱，近40位參與者對本月25日拍賣的09號位于茶會的地塊頗感興趣。但據(jù)了解，由于尚未找到合適的拿地模式，取得地塊的可能性較小。潘攀稱，他們極有可能通過與拍得地塊的項(xiàng)目公司洽談，以尋求合作的機(jī)會。

　　據(jù)了解“藍(lán)領(lǐng)聯(lián)盟”已成立專門的公司運(yùn)作個人合作建房事宜，記者看到在公司制定的《福州個人合作建房章程》中，個人合作建房的概念已十分明晰，同時分出資金監(jiān)管、建房及后期管理、違約權(quán)利的限制等章節(jié)，章程明顯不同于昔日的草稿，加入了律師的嚴(yán)格解釋與限定。對于合作建房的前景，潘攀十分看好，他說他已取得溫州個人合作建房的組織者趙智強(qiáng)的幫助，相信在3年之內(nèi)個人合作建房會取得成功。

　　[探討]

　　雖然個人合作建房的組織者對這種建房模式信心滿滿，但是社會上還是有不少人士對這種建房模式議論紛紛。日前，記者采訪了業(yè)內(nèi)人士，他們對個人合作建房的前景并不看好。

　　學(xué)者：參與者多較易失控

　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所的王阿忠博士認(rèn)為：從理論上來說，個人合作建房行得通，對當(dāng)前節(jié)節(jié)攀升的房價也會起到抑制的作用。但是王阿忠個人并不太贊同這種建房模式。他認(rèn)為，個人合作建房畢竟是民間組織行為，參與者眾多，極容易出現(xiàn)失控的局面。

　　王阿忠稱，個人合作建房容易失控表現(xiàn)在兩個方面，一是在融資上，缺乏監(jiān)督機(jī)制，極易被少數(shù)人控制，很難排除這么大筆資金被挪用甚至更為嚴(yán)重的行為，雖然現(xiàn)在個人合作建房尚處政策和法律的真空地帶，但這種融資行為是否被國家政策所允許，是否涉嫌非法集資行為，都是值得思考的問題；二是在具體操作上，房地產(chǎn)開發(fā)畢竟是一個非常專業(yè)的事，在項(xiàng)目管理及后期的水電物業(yè)等配套設(shè)施上是否有能力跟進(jìn)，這對組織者以及參與者來說，是一個挑戰(zhàn)和考驗(yàn)。

　　王阿忠表示，從另一角度來講，在市場經(jīng)濟(jì)形勢下，商品房開發(fā)是大勢所趨，個人合作建房只是某些小范圍群體的自發(fā)行為，如果個人合作建房組織者過多，那么對社會秩序并不會起到良性循環(huán)的作用。

　　開發(fā)商：特殊時期特定產(chǎn)物

　　“個人合作建房是特殊時期的產(chǎn)物。”福建仁文建設(shè)有限公司的總經(jīng)理林曉彤稱，“在當(dāng)今房價高企，供需不平衡，購房者與開發(fā)商矛盾尖銳之下，才會出現(xiàn)個人合作建房”。他認(rèn)為，個人合作建房不代表整個房產(chǎn)市場的發(fā)展，其是否具有生命力值得懷疑。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，“個人合作建房”顯然是一條違背市場專業(yè)化分工的倒退之路。如果樓市能走上健康發(fā)展之路，房價理性回歸，個人集資合作建房也就大可不必了。

　　“個人合作建房實(shí)際上是多股東的一個有限責(zé)任公司，根據(jù)我國的房地產(chǎn)法，開發(fā)房產(chǎn)必須具備一定的資質(zhì)，對于這樣的聯(lián)合體開發(fā)出來的房產(chǎn)如何上市交易，如何辦理產(chǎn)權(quán)，雖然在法律上尚未規(guī)定，但卻沒有先例可循。因此，按目前的政策，必須走合作開發(fā)的路。”林曉彤稱。

　　他表示，對于普通消費(fèi)者而言，房地產(chǎn)開發(fā)是個信息難以對稱的行業(yè)，許多開發(fā)的成本、政策風(fēng)險都是在不斷的變化之中，這些都要參與者對組織者給予極大的信任度。此外，在目前房產(chǎn)開發(fā)中，只有幾位股東的開發(fā)公司都會有意見相左的時候，而個人合作建房有眾多的業(yè)主，在具體運(yùn)作上合作項(xiàng)目的開發(fā)商能不能代表全體業(yè)主，是不是每走一步都要爭取每一位業(yè)主的

　　同意，俗語說，眾口難調(diào)，這樣不但會牽制房產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)度，還會導(dǎo)致矛盾重重房產(chǎn)開發(fā)難以維續(xù)。

　　規(guī)模較小競爭力弱

　　面對可能爭地的合作建房組織，開發(fā)商又持何種態(tài)度呢？

　　一位從業(yè)12年的業(yè)內(nèi)專家告訴記者，合作建房不可能在市場上同開發(fā)商構(gòu)成競爭關(guān)系。第一，開發(fā)商爭取的項(xiàng)目一般要比合作建房的項(xiàng)目來得大；第二，開發(fā)商的資金力量和專業(yè)程度比合作建房組織要強(qiáng)。

　　對于個人合作建房而言，首先，較難形成統(tǒng)一的意見且協(xié)調(diào)成本較高。每位參與者對面積大小、朝向、樓層、戶型都存在著不同的要求和標(biāo)準(zhǔn)，因此形成統(tǒng)一的意見和整合力量為合力有困難。第二，缺乏專業(yè)化的操縱團(tuán)隊(duì)，地產(chǎn)開發(fā)涉及諸多專業(yè)性強(qiáng)、具體瑣碎的環(huán)節(jié)，如果沒有相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)積累比較難開展工作。第三，缺乏約束機(jī)制，由于個人合作建房是純粹的個人或者小團(tuán)體的行為，大部分實(shí)踐是以自覺、自愿為前提，一旦中途變卦，缺乏強(qiáng)硬的、可彌補(bǔ)的約束機(jī)制。如4月6日，深圳合作建房組織成功地以1400萬的價格拍下龍崗布吉一爛尾樓，但是后來有10多人明確要求退出該組織，這就使該組織面臨在限期內(nèi)無法湊齊資金的尷尬。

　　銀行：貸款門檻較難跨越

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)，取得銀行的支持是必不可少的，那么，作為放貸部門的銀行會對合作建房伸出橄欖枝嗎？

　　中國民生銀行福州分行的總經(jīng)理助理鄭偉華告訴記者：“現(xiàn)在對于開發(fā)商的放貸趨嚴(yán)，開發(fā)商自有資本金比例要達(dá)到35%以上以及四證齊全，同時要綜合考慮施工單位、監(jiān)理單位的資質(zhì)及工程進(jìn)度等因素，如果條件合格待結(jié)構(gòu)性封頂后才能辦理銀行貸款業(yè)務(wù)。”鄭偉華表示，對于個人合作建房而言，多數(shù)銀行的資金托管都不存在問題。針對放貸問題，銀行系統(tǒng)沒有設(shè)置專門的門檻，但是也沒有設(shè)定優(yōu)惠條款，都是通用商業(yè)貸款的各種流程。如果他們能拍到地、找到合作的開發(fā)商，同時能夠保證資金前期和后期的運(yùn)作，銀行放貸就有希望。

　　鄭偉華稱，合作建房的確能節(jié)省資金，但是建房是對組織能力、專業(yè)水平的一次高度挑戰(zhàn)，對于低利潤的工程能否找到合作的開發(fā)商確實(shí)是一個頭疼的問題，如果找不到有資質(zhì)的開發(fā)商那么尋找合作銀行就無從談起。