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　　□記者調(diào)查

　　代收屢遭集體抵制

　　面對業(yè)主的集體維權(quán)，上述樓盤開發(fā)商無奈地告訴記者，其實他們在與貸款購房的業(yè)主簽訂《商品房購買合同》時，雙方就在合同中約定，開發(fā)商交房時，提前向業(yè)主代收契稅和維修基金。但是如今到了真正交房的時候，業(yè)主卻不愿按照合同約定行事。

　　那么，開發(fā)商為何要代收維修基金和契稅呢？開發(fā)商鄭先生告訴記者，開發(fā)商代收契稅和維修基金實屬無奈之舉，不僅要增加人力物力，搞不好還挨業(yè)主的罵。他說，購房者在貸款手續(xù)的辦理過程中，應(yīng)銀行的要求，開發(fā)商需要為買房人提供階段性擔(dān)保，簽訂相關(guān)協(xié)議，一旦客戶未如期交納貸款，銀行有權(quán)從開發(fā)商的賬戶中自動扣除。開發(fā)商提供階段性擔(dān)保的時間是從銀行放貸至樓盤的所有房屋產(chǎn)權(quán)證辦妥為止，因此，如果買房人不按時繳納契稅、專項維修資金，產(chǎn)權(quán)證不能及時辦理，開發(fā)商就不能“安生”。因此，大多數(shù)開發(fā)商都會選擇在合同中約定，由開發(fā)商為貸款業(yè)主代辦產(chǎn)權(quán)證，代收契稅和專項維修基金。即使沒有在合同中約定，開發(fā)商也會與業(yè)主簽訂承諾函，為業(yè)主代辦產(chǎn)權(quán)證。

　　記者從銀行方面了解到，目前福州個人住房貸款拖欠情況普遍。據(jù)一位銀行個人貸款業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人介紹，目前福州個人貸款拖欠現(xiàn)象比較普遍，雖然涉及金額不大，多是拖欠數(shù)千元，或上萬元，且多為零散拖欠。“對于這樣的客戶，如果銀行和開發(fā)商想通過法律程序解決的話，訴訟的成本相當(dāng)大，因此很難處理。”一位房產(chǎn)律師告訴記者。

　　除此之外，由于目前福州的房地產(chǎn)市場不同于以往，投資購房比例提高，而契稅和專項維修基金數(shù)目巨大，如果房產(chǎn)一時不好出手，或房價行情不好時，這些購房者就不急于辦理產(chǎn)權(quán)證，而開發(fā)商就必須一直為其承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，更為嚴(yán)重的是，有些開發(fā)商還遇到過由于業(yè)主突然“蒸發(fā)”，開發(fā)商只好被銀行“扣錢”的事。“其實現(xiàn)在福州的開發(fā)商要求為貸款購房業(yè)主代辦產(chǎn)權(quán)證，是因為大家都或多或少遇到過這些問題，我們就碰到過這么一位業(yè)主，3年多了都不辦理產(chǎn)權(quán)證，作為開發(fā)商，我們這樣做也是在維護(hù)自己的利益。”一位開發(fā)商坦言。

　　但是大多數(shù)業(yè)主卻并不理解開發(fā)商代收維修基金和契稅的做法，“按照相關(guān)規(guī)定，只有到辦理產(chǎn)權(quán)證時，才需要業(yè)主提供維修基金和契稅繳納證明，而從收房到辦理產(chǎn)權(quán)證有近一年的時間，開發(fā)商為何急著讓業(yè)主繳納這筆錢呢？另外，開發(fā)商讓業(yè)主將錢匯入企業(yè)賬戶，資金的安全怎能得到保障？”一位李姓業(yè)主用這樣的觀點表達(dá)了對開發(fā)商代收維修基金的擔(dān)憂，而這種擔(dān)憂也正是開發(fā)商屢遭投訴的主要原因。

　　如今，代收維修基金和契稅的問題已使交房成為眾多福州開發(fā)商面臨的一道坎，有些開發(fā)商在強大的業(yè)主維權(quán)力量前予以妥協(xié)，允許業(yè)主在辦理產(chǎn)權(quán)證時再繳納契稅和維修基金，那么這道坎就可以順利邁過，如果仍然堅持，業(yè)主們就會聯(lián)合起來在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布各種未經(jīng)證實的消息，一經(jīng)傳播，會使開發(fā)商的聲譽受到很大的影響。一位開發(fā)商開玩笑地說，現(xiàn)在業(yè)主維權(quán)的力量很大，搞不好開發(fā)商就有可能變得“身敗名裂”。

　　□問題癥結(jié)

　　能否代收法律尚無規(guī)定

　　開發(fā)商在交房時到底能不能代收契稅和專項維修基金？

　　據(jù)了解，國家稅務(wù)總局《關(guān)于征收機關(guān)直接征收契稅的通知》中明確規(guī)定：各級征收機關(guān)一律不得委托其他單位代征契稅，契稅要由征收機關(guān)直接征收。財政部門人士對外坦言，開發(fā)商無權(quán)代收契稅，財政部門沒有、也不能委托他們代收。業(yè)主應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)證時自己到房地產(chǎn)交易登記中心繳納。如果開發(fā)商強制收取，業(yè)主可以上告到法院。但對開發(fā)商的這一行為，目前財政部門沒辦法制止。

　　至于專項維修資金，福州市房管部門有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，按照規(guī)定，購房人在辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)前，應(yīng)持《商品房買賣合同》和購房發(fā)票，到福州市房地產(chǎn)管理局核定物業(yè)專項維修資金繳齊金額后，到福州市房地產(chǎn)管理局指定的物業(yè)專項維修資金專戶代管銀行辦理專項維修資金開戶及繳存手續(xù)。但目前對開發(fā)商能否代收專項維修資金，福州沒有做出明確的規(guī)定。該人士認(rèn)為，房管部門不贊成也不鼓勵開發(fā)商代收契稅和專項維修基金。

　　業(yè)主擔(dān)心開發(fā)商牟利

　　開發(fā)商要求代收契稅和專項維修基金，而業(yè)主不愿交，其中最主要的原因是，業(yè)主有兩種擔(dān)心，一是擔(dān)心開發(fā)商會借此牟利，二是擔(dān)心代收資金不安全。一位業(yè)主告訴記者，開發(fā)商在交房時代收這些費用，相當(dāng)于間接融到一筆資金。假設(shè)一套總價30萬元的普通商品房，需交納的契稅(1.5%)為4500元，專項維修資金(2%)為6000元，共10500元。一個樓盤假設(shè)有300套住房，均以10500元計算，就有315萬元的資金。如果房屋總價高，樓盤規(guī)模大，資金數(shù)額將更可觀。由于從交房至辦理產(chǎn)權(quán)證中間間隔1年左右時間，這個時間差容易受開發(fā)商控制，收來的錢款不僅可以作為一筆巨大的流動資金，還可以產(chǎn)生利息。另有業(yè)主說，這筆資金由開發(fā)商收走，萬一開發(fā)商不交到專用賬戶，或者卷款而走，業(yè)主的利益豈不大大受損？

　　契稅、物業(yè)專項維修資金的交納問題，是當(dāng)前業(yè)主與開發(fā)商交房沖突中的主要問題之一。因此，各方除了呼吁相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)進(jìn)一步明確、完善外，開發(fā)商及法律界人士也提出了一些解決方案。

　　□各方支招

　　法律界人士：開發(fā)商可支付利息

　　福州遠(yuǎn)東大成律師事務(wù)所吳丹律師認(rèn)為：首先，在實踐中，開發(fā)商在售房時往往采用合同約定的方式，將繳納契稅和專項維修基金作為業(yè)主驗房的條件之一。從法律上來說，由于目前福州尚無法律法規(guī)禁止開發(fā)商代收契稅和維修基金，那么業(yè)主和開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)履行合同的約定。

　　吳丹律師說，就目前的情況來看，契稅和公共維修基金多為開發(fā)商代收，原因不外乎3個：一是開發(fā)商交付房屋后，在具備了為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證的條件下，為解除按揭時為業(yè)主還款承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任，開發(fā)商急于為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證，以便解除這種擔(dān)保責(zé)任。而業(yè)主如果不按時交納契稅和公共維修基金，必然影響開發(fā)商為業(yè)主辦證，這樣，開發(fā)商就存在擔(dān)保風(fēng)險；二是由于個別開發(fā)商收取了契稅和公共維修基金以后，并未及時將其交到有關(guān)部門，而是挪作他用，這也是業(yè)主普遍關(guān)心的問題；三是開發(fā)商提前一年時間要求業(yè)主繳納契稅和維修基金，等于將業(yè)主的資金占用了一年時間，業(yè)主理應(yīng)得到其產(chǎn)生的利息等利益。所以，在目前的情況下要解決這一問題，首先希望業(yè)主理解統(tǒng)一由開發(fā)商代收這兩筆費用，到時再由開發(fā)商統(tǒng)一代辦產(chǎn)權(quán)證，可為業(yè)主省時省力，同時業(yè)主應(yīng)當(dāng)相信目前大多數(shù)開發(fā)商還是講信譽、重品牌的，不會占用或挪用業(yè)主的契稅和維修基金；另外，目前對于開發(fā)商占用和挪用業(yè)主資金的相關(guān)法規(guī)已制定得相當(dāng)完備，而且處罰也相當(dāng)嚴(yán)厲。同時，為了避免開發(fā)商將契稅和公共維修基金作為業(yè)主驗房的條件或挪作他用，在簽訂合同時應(yīng)明確約定，要求開發(fā)商開具或出示有權(quán)收費部門出具的正式收費憑據(jù)。這樣，業(yè)主既不違約，又可以維護(hù)自己的合法權(quán)益。而從開發(fā)商這方面來說，也應(yīng)當(dāng)將業(yè)主交納的契稅及維修基金所產(chǎn)生的利息以現(xiàn)金或者其他方式返還給業(yè)主。

　　開發(fā)商：業(yè)主可簽承諾書

　　雖然契稅、專項維修資金的交納問題令業(yè)主與開發(fā)商交房沖突加劇，但福州也有不少開發(fā)商很好地解決了這一問題。那么他們是怎么解決的呢？據(jù)了解，方法一般有兩個：一是開發(fā)商理解由于目前房價上升，很多業(yè)主資金都很緊張的現(xiàn)狀，對于一些暫時拿不出契稅和維修基金的業(yè)主，開發(fā)商可以允許他們在產(chǎn)權(quán)總登記之前(即離辦理產(chǎn)權(quán)證差不多近一個月時間)繳納，但在此之前，業(yè)主必須寫一份承諾書，保證準(zhǔn)時交納該筆費用；二是開發(fā)商針對業(yè)主對資金安全的擔(dān)心，在銀行專設(shè)一個賬號，成為業(yè)主契稅和維修基金的專用賬戶，在辦理產(chǎn)權(quán)證之前，可以要求銀行凍結(jié)該賬戶。