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　　南寧、桂林、綿陽……越來越多的省外城市向福州開發(fā)商伸出橄欖枝，將本地土地拍賣的公告直接刊登在福州各大媒體上。于是，接不接這根橄欖枝成為近來福州開發(fā)商們議論最多的事。

　　雖然，目前“招、拍、掛”還不是福州開發(fā)商異地獲取土地的主要方式，但是，外省這些城市主動將土地的橄欖枝伸到福州開發(fā)商眼前時，難免會讓福州開發(fā)商們動心，有些開發(fā)商就告訴記者，如果地點合適，地塊有吸引力，肯定會考慮通過拍賣的方式去異地拿地。

　　現(xiàn)象

　　“福州地產(chǎn)旋風(fēng)”波及全國

　　一位地產(chǎn)研究人士說，從各城市直接在福州刊登土地拍賣信息來看，現(xiàn)在，除了廣州、深圳的開發(fā)商外，沒有哪個城市的開發(fā)商能像福州的開發(fā)商這樣受到全國各城市的重視。

　　那么，福州開發(fā)商為何能得此殊榮呢？

　　這些年，在全國的各大城市都可以見到“福建地產(chǎn)軍團”的身影，從北京到上海，從西部的南寧、桂林到東部的南京、合肥……福建軍團在全國各地刮起了巨大的地產(chǎn)開發(fā)旋風(fēng)，成為當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)開發(fā)大軍中重要的一分子。

　　據(jù)了解，目前在福州，異地擴張的房地產(chǎn)企業(yè)絕非僅僅融僑、金源、順華、利嘉、亞青亞協(xié)、運盛等個案，現(xiàn)在已演變成了一種群體行為———融僑地產(chǎn)在西安、武漢、重慶和南京，仁文建設(shè)在武漢，融匯地產(chǎn)在蕪湖、長沙、重慶，三木地產(chǎn)在安徽、長沙，金輝地產(chǎn)在南京，中天地產(chǎn)在鄭州、西安，東煌地產(chǎn)在天津，興元地產(chǎn)在成都，中庚地產(chǎn)在大連，開成地產(chǎn)在連云港也都有開拓新的“戰(zhàn)場”。

　　不過，與2003年前福州開發(fā)商更愿意往北京、上海等一線城市走不同，如今的福州開發(fā)商，尤其是新生代的福州開發(fā)商更多將異地開發(fā)的重點放在了國內(nèi)的二、三線城市。開發(fā)商們說，福州地產(chǎn)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)時間較早，在激烈的市場競爭中，培養(yǎng)了一批實力雄厚的精英企業(yè)。他們資金運轉(zhuǎn)能力強、開發(fā)水平高、經(jīng)驗豐富，在發(fā)展相對滯后的二、三線城市，很容易占領(lǐng)市場。同時，相對于上海、北京等一線城市來說，二線城市的利潤空間更大，其地價低于福州，但房價卻接近福州，對于地產(chǎn)企業(yè)來說，盈利就更有保證。同時，二、三線城市的房地產(chǎn)市場正處在上升期，對于初試異地發(fā)展的福州地產(chǎn)企業(yè)而言，在這些城市投資風(fēng)險更小。

　　探究

　　資金實力雄厚開發(fā)理念先進

　　福建的地產(chǎn)企業(yè)到國內(nèi)二、三線城市進行異地開發(fā)，在輸出資金的同時，也帶去了先進的開發(fā)、經(jīng)營理念。

　　據(jù)了解，福建房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與品牌居于前列的房產(chǎn)企業(yè)，特別是民營房產(chǎn)開發(fā)商基本上都已“走出去”，而其能走出的主要原因是有雄厚的資金實力。

　　持續(xù)多年快速增長的福州房地產(chǎn)市場，如同一片沃土，催生了一大批本地的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)。伴隨著企業(yè)的日漸“長大”、“長高”，房產(chǎn)商把視野投向了福建以外更為廣闊的市場。一位開發(fā)商告訴記者，目前福建的房地產(chǎn)企業(yè)已具備了擴張的實力，人才、品牌和資金已經(jīng)完成了原始積累。另外，比起廣州、深圳等城市來說，福州地產(chǎn)開發(fā)的水平還稍遜一籌，但由于福州畢竟是沿海城市，相對于國內(nèi)中西部、北部地區(qū)許多市場，發(fā)展水平早了5年至10年，所以福州的開發(fā)商在二、三線城市進行異地開發(fā)之時，必然也會將福州地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗帶到當(dāng)?shù)?，從而縮減這些城市與福州的市場發(fā)育的落差。

　　有資金實力，有豐富的開發(fā)經(jīng)驗，這些原因成為國內(nèi)一些二、三線城市看中福建地產(chǎn)軍團的主要原因。

　　土地取得方式更多

　　雖然全國許多城市向福州開發(fā)商伸出了土地這根橄欖枝，但不少福州開發(fā)商告訴記者，目前福州開發(fā)商異地開發(fā)公開拿地的很少，大多數(shù)還是通過轉(zhuǎn)讓等形式獲得開發(fā)用地。

　　一位異地開發(fā)的開發(fā)商告訴記者，外省城市在福州刊登土地拍賣公告，我們肯定會關(guān)注，但我們不會僅憑一個公告就貿(mào)然到異地去買地的。這位開發(fā)商說，一個地產(chǎn)企業(yè)進行跨區(qū)域投資，少則數(shù)千萬資金，多則數(shù)億的資金，對于如此巨大的投入，沒有任何一個企業(yè)會看看土地拍賣公告就“行事”的。一位地產(chǎn)商告訴記者，地產(chǎn)企業(yè)在進行異地開發(fā)前，除了要對當(dāng)?shù)氐耐恋毓?yīng)的總量和節(jié)奏、當(dāng)?shù)貥鞘械那闆r有深入的了解外，還要對當(dāng)?shù)氐娜宋沫h(huán)境、消費習(xí)慣、城市規(guī)劃做充分了解，這樣的準(zhǔn)備工夫往往需要花費數(shù)月甚至一年多的時間。

　　福州開發(fā)商異地開發(fā)不喜公開拿地還有一個原因就是價格的問題。一位開發(fā)商告訴記者，就像房地產(chǎn)市場中，一手房的價格肯定會比二手房貴一樣，在土地市場中拍賣地肯定要比轉(zhuǎn)讓地價格貴。同時，由于通過土地儲備中心公開交易的渠道拿地競爭越來越激烈，加上宏觀調(diào)控政策的逐漸加強，使得有些開發(fā)商有錢拿不到地，而另外一些小開發(fā)商有地?zé)o力開發(fā)，這也給了福州開發(fā)商土地并購的機會。

　　經(jīng)驗

　　“我們主要拿的是二手地”

　　這個五一假期，對從外地回榕休假的開發(fā)商陳先生來說，最重要的事莫過于收集福州本地報紙的各種信息，“這次有意外的收獲，”他說，“我收集到了不少南寧、桂林、綿陽等城市在福州刊登的土地拍賣公告，趁這幾天放假可以好好研究一下。”

　　陳先生早在數(shù)年前就動了異地開發(fā)的心思，而真正付諸實施卻是在一年前?；仡櫰洚惖亻_發(fā)之旅，陳先生說，“俗語講巧婦難為無米之炊，如果沒地，再能干的開發(fā)商也沒轍，所以找到一塊合宜的土地是異地開發(fā)重中之重的事”。

　　“在找地之前首先是確定異地開發(fā)的方向。”陳先生說，“以前福州的許多開發(fā)商多是往北京、上海這些城市走，但現(xiàn)在情況與以前不同了，因為以前到異地開發(fā)的開發(fā)商都是福州最有實力的開發(fā)商，而現(xiàn)在到異地開發(fā)的福州開發(fā)商中有一大部分是像我這樣的中等規(guī)模的企業(yè)，對于我們這樣的企業(yè)來說，北京、上海這些城市的‘水’實在是太深了，我們不敢去涉，所以我對自己異地開發(fā)的定位就是‘哪里有錢賺，就到哪里去開發(fā)，不必在乎城市規(guī)模的大小’。”

　　“方向定好后，就面臨具體的問題了———如何獲得合適的土地。”陳先生說，這幾年越來越多的城市開始通過“招、拍、掛”這些陽光方式出讓土地，但在幾年前，這種方式還未被普遍采用，尤其是在一些二、三線城市，拿地的主要方式還是通過轉(zhuǎn)讓的形式，這種方式最考驗信息的靈通，為此，我專門成立了一個信息部門，主要就是查詢、收集各地的房地產(chǎn)開發(fā)情況、土地價格等資料。

　　“實際上這解不了近火，”陳先生笑著說，“我在異地開發(fā)的第一個項目是一個朋友介紹的。那個朋友的公司恰好在一個三線城市開發(fā)一個項目，他交了一批當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商朋友，借助他們的關(guān)系，了解到當(dāng)?shù)赜幸粋€開發(fā)商開發(fā)了一個占地500畝的項目，但在開發(fā)了前兩期(約100畝)后，由于資金問題項目只能擱置，正在尋找接手的人。聽到這個消息，我立刻請這位朋友幫忙牽線，與這個開發(fā)商建立了聯(lián)系。但是我沒有盲目跑過去，因為在此之前我吃過不少虧，聽到一個消息馬上就跑過去接洽，結(jié)果情況并不像當(dāng)初了解的那樣，浪費了不少人力和物力。”陳先生說，“這次，我先讓公司里的一位副總打‘前站’，到當(dāng)?shù)卣莆盏谝皇仲Y料，待心中有數(shù)，情況屬實后，我與那位當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商見了面，因為情況了解得多，談判的時候有底氣，最后以極實惠的價位拿下了這個項目。”

　　“拿的土地價格不高，當(dāng)?shù)氐姆績r并不低，所以開發(fā)還是相當(dāng)有利可圖的”，陳先生告訴記者，雖然在三線城市開發(fā)對于開發(fā)商來說賺不到多少名氣，但卻可以賺到不少財氣。他說，在一些三線城市，土地的價格一般僅為福州的20%左右，房價卻能賣到近3000元/平方米。

　　不僅是有利可圖，在一些三線城市，開發(fā)商做事也更方便、容易。陳先生說，由于房地產(chǎn)是許多三線城市的支柱產(chǎn)業(yè)，各級地方部門對房地產(chǎn)商的扶持力度很高，辦事效率也相當(dāng)高，有些事情簡直可以說是一路綠燈，不僅如此，當(dāng)?shù)馗改腹賹﹂_發(fā)商也是“青睞有加”，許多開發(fā)商可以直接與當(dāng)?shù)氐氖虚L對話，提出建議，這在一線城市是根本不可能做到的。