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數(shù)據(jù)來源：美聯(lián)物業(yè)市場研究部數(shù)據(jù)庫

　　現(xiàn)階段很多人都將目光瞄準商業(yè)地產(chǎn)，這是因為深圳的商業(yè)地產(chǎn)已初具規(guī)模，如商業(yè)步行街、社區(qū)商業(yè)、地鐵商鋪為投資者帶來了豐厚的贏利。隨著市場需求的日益旺盛，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出多元化發(fā)展方向，經(jīng)營模式亦不斷地調(diào)整和更新。但在商機顯露的同時，背后的風險往往被盲目的跟風者所忽略，如何規(guī)避風險成為當前首要問題。

　　一手市場一路飄紅，二手市場水漲船高

　　2006年商業(yè)地產(chǎn)價格上漲勢頭猛烈，南山、寶安更是連創(chuàng)新高。2007年將在此基礎上更上層樓，預計關內(nèi)以福田中心區(qū)、中心西區(qū)、華強北商業(yè)區(qū)、南山區(qū)為供應主體。其中福田區(qū)將繼續(xù)扮演主角，如星河COCO PARK的推出，帶動了中心區(qū)整體商圈人氣的上升，怡景中心城、晶島國際購物中心等幾大購物中心隨后將陸續(xù)登場，將給福田區(qū)增色不少；關外的寶安中心區(qū)、龍華隨著規(guī)劃建設的進程，商業(yè)項目的潛力將再次被挖掘，如第五大道、君逸世家、東方明珠園等商業(yè)裙樓的供應，勢必會將寶安中心區(qū)與龍華商圈的商鋪銷售推向新的高峰。而商業(yè)市場相對低迷的龍崗，隨著大運會申辦成功、交通改善等利好消息的到來，今年龍崗區(qū)商業(yè)將會走出低迷的困境。

　　在二手市場方面，街鋪成交價格現(xiàn)屢創(chuàng)新高。目前，市面上超過30萬/平方米的鋪位已很常見。鑒于街鋪價格的持續(xù)上漲，投資風險無形增大，故建議投資者將資金投向價格相對較低的內(nèi)鋪上來，以分散投資風險。當前內(nèi)鋪價格較低，增速較快，正好可以滿足資金的逐利性。就拿東門步行街來說,每日人流量達到30~50萬，總建筑面積65萬平方米，其中商業(yè)經(jīng)營面積約50萬平方米，28棟現(xiàn)代化大型商廈分布在主要街道上，消費群體已相對成熟。據(jù)美聯(lián)物業(yè)商鋪成交顯示，南塘商業(yè)廣場今年一樓內(nèi)鋪租金250~500元/平方米，同比去年內(nèi)鋪租金上漲了66.6%；而街鋪今年租金最低已經(jīng)達到800元/平方米，最高已升至1100元/平方米，同比去年漲幅37.5%。

　　市場涌動外資潮

　　去年推出的“限外”政策，未動搖海外投資者的熱情，海外資本注入使原本“沸騰”的商鋪市場變得愈加火熱，這些海外資本的介入將引致商業(yè)地產(chǎn)向兩方面持續(xù)變化：一方面是推動商業(yè)地產(chǎn)走向主流運作模式的軌道；另一方面大量具備雄厚資金實力、豐富專業(yè)經(jīng)驗以及較強品牌號召力的外資進入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場，將促使整體商業(yè)地產(chǎn)的競爭進入更為細節(jié)的程度，提升行業(yè)的形象。但是海外資本的大舉進入和縱深化的發(fā)展趨勢，將使得深圳商業(yè)地產(chǎn)市場競爭也愈發(fā)激烈。

　　聚焦社區(qū)商業(yè)各種表象

　　社區(qū)商業(yè)作為商業(yè)地產(chǎn)的新秀，讓投資者耳目一新，成為了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個新方向。社區(qū)商業(yè)作為社區(qū)配套設施而存在，像社區(qū)內(nèi)的會所，為社區(qū)居民提供豐富多彩的服務。社區(qū)商業(yè)在滿足人們基本生活消費服務方面具有五項主要功能：購物消費功能、餐飲服務功能、家政服務功能、文化教育功能以及醫(yī)療保健功能。社區(qū)商業(yè)在購物和餐飲消費方面有著很大的發(fā)展空間，從消費人流量看，目前最旺的地方是社區(qū)超市，其次就是餐飲店。一般情況下，一座五六千平方米的社區(qū)超市，日人流量在萬人次左右，而一間三四百平方米的品牌連鎖快餐廳，日人流量可達千人。尤其是節(jié)假日，在人口密集的居民區(qū)，都會出現(xiàn)排隊等座的現(xiàn)象。

　　1、社區(qū)商業(yè)的積極效益

　　目前在海內(nèi)外兩大資本的推動下，深圳商業(yè)地產(chǎn)逐步邁向主流運作模式的軌道。像引領時尚的shopping mall，已經(jīng)占據(jù)絕對的主導地位，周邊越來越多的街鋪，以購物中心為據(jù)點向外幅射擴大。此外強勢品牌的入駐，增強了外資在商業(yè)地產(chǎn)市場的競爭實力，提升行業(yè)的進入壁壘。例如南山，短短數(shù)年時間，就形成了后海、前海、愉康、蓮城等大型居住區(qū)，形成了以沃爾瑪、人人樂、華潤萬佳、天虹、歲寶等超市百貨主力店為龍頭的大型社區(qū)商業(yè)中心?，F(xiàn)南山已順利完成各種業(yè)態(tài)布局，隨著各個大型商業(yè)社區(qū)的逐漸成熟，這種與以往零散商業(yè)運作方式不同的模式逐漸改變社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的未來。

　　2、社區(qū)商業(yè)的諸多問題

　　現(xiàn)在的社區(qū)商業(yè)問題多多，投資者在選擇社區(qū)商業(yè)時，須謹慎行事。首先，追求商業(yè)面積最大化的問題比較嚴重，商戶經(jīng)營成本高，導致單位租金難以成長。其次，主力店與輔營區(qū)的經(jīng)營狀況懸殊。主力店人流量大，經(jīng)營狀況非常好，而輔營區(qū)商場卻門可羅雀，甚至關門倒閉，輔營區(qū)根本分享不到超市的人流。造成這個問題的原因主要是輔營區(qū)業(yè)態(tài)定位不合理、商鋪分割銷售后難以統(tǒng)一管理等。再次，社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布不合理，某些業(yè)態(tài)競爭過于激烈。如中介在社區(qū)商業(yè)中分布密集，在深圳多個社區(qū)商業(yè)中心都出現(xiàn)了中介一條街。社區(qū)商業(yè)某些業(yè)態(tài)惡性競爭，不利于社區(qū)的商業(yè)配套服務的完善。最后，經(jīng)營管理比較混亂，商戶各自為政，故此業(yè)態(tài)定位達不到統(tǒng)一，商業(yè)氛圍難以成熟。

　　租賃性商場將成市場主流

　　由于去年下半年不少商業(yè)地產(chǎn)推遲入市，出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)集體“趕集”的局面，開發(fā)商競相提價的現(xiàn)象層出不窮。作為進行純粹物業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，隨著項目開發(fā),其現(xiàn)金流易于出現(xiàn)節(jié)奏性波動，而商業(yè)地產(chǎn)之租金收益則具備相對平穩(wěn)持續(xù)的特征，預計今年規(guī)模較大的商業(yè)項目多以租賃為主。

　　房地產(chǎn)行業(yè)易受國家各方面宏觀調(diào)控政策的影響，常出現(xiàn)預期之外的變化，只租不售或租售結(jié)合成為大多商業(yè)開發(fā)的運營模式，這樣可以保障擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，對整個資產(chǎn)體系起到了良好的支撐作用。商業(yè)地產(chǎn)的租金可以為正常的運轉(zhuǎn)提供強有力的支持，可以將不利影響降到最低，能夠有效的規(guī)避市場風險。

　　“人氣”關于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的成敗

　　商業(yè)地產(chǎn)的盈利點在于租金，租金的主要支撐點在于人氣的旺盛程度。商家在吸納人氣方面，所出的招數(shù)層出不窮。在招商方面，開發(fā)商必須招攬2—3家的主力店，這是吸引顧客前來光顧的最大賣點，也是商場提升自己品牌及租金的有利因素。在運營方面，為了保證入駐投資者長期續(xù)約，擴大商場的利潤，商家會推出一系列的促銷打折活動，吸引分散的消費群體，達到收支平衡甚至贏利。在銷售方面，商家為了快速回籠資金，大多選擇出售商鋪這一方式。為了可以盡快并且以較高的價位發(fā)售商鋪，吸引商鋪投資者，商家大都承諾每年10%—20%的資金回報。雖然投資者購買商鋪要考慮收益、價位等方面因素，但他們真正關注的是商場的人流量，只有充裕的客流才能促進消費，保證商場持續(xù)盈利，然而商場盈利才能使投資者獲得期望回報。一個沒有人流量的商場，哪怕承諾50%甚至更高的回報率，精明的投資者也會望而卻步。

　　一句話，商業(yè)地產(chǎn)升值潛力很大。但要合理投資，有效利用資源，在沒有充分了解消費者的情況下，投資請慎行。