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　　REICO報告工作室研究員劉力峰

　　我代表研究小組向大家介紹住宅供給機(jī)構(gòu)研究成果，我們知道住宅供給結(jié)構(gòu)關(guān)系到能否提供合適的產(chǎn)品，適應(yīng)市場需求，引導(dǎo)市場需求，涉及到房地產(chǎn)市場中很多問題，有很強(qiáng)的現(xiàn)實意義，我們可以從許多方面探討房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。

　　我們研究小組覺得應(yīng)該從影響住宅供給結(jié)構(gòu)主要矛盾和影響當(dāng)前房地產(chǎn)健康發(fā)展的主要方面研究這個問題。首先我們需要了解住宅產(chǎn)品的特征，住宅產(chǎn)品從表面上看，是一個私人產(chǎn)品，具有排他性和競爭性，但是它影響到人的生存條件，具有再分配的作用，從這個角度來講，又是政府提供的產(chǎn)品。所以，住宅供給應(yīng)該從商品性住宅和政策性住宅兩方面考慮，商品性住宅是市場化的方式開發(fā)，所有者擁有完全的產(chǎn)權(quán)，能夠自由處置和全流通，政策性住宅享有政府補(bǔ)貼，居住者只擁有使用權(quán)，但是不擁有完全的產(chǎn)權(quán)，不能夠自由處置。我們覺得住宅供給結(jié)構(gòu)的核心問題可以歸結(jié)為是能夠有效滿足多層次、多樣性社會需求的一個住宅類別和品種構(gòu)成，是能夠解決社會各階層住房問題的住宅供給結(jié)構(gòu)。因此，有效的供給結(jié)構(gòu)既要能夠滿足高收入階層個性化享受型和投資型住宅需求，同時也要滿足中低收入大眾化普遍性和基礎(chǔ)性居住需求。現(xiàn)在討論面積和戶型結(jié)構(gòu)，包括價格的高低，并不是住宅供給結(jié)構(gòu)的核心問題和基本矛盾，只有明確了住宅提供主體的分工合作關(guān)系，實現(xiàn)全流通住宅和限制流通住宅統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展，才能真正解決我國住宅發(fā)展中的突出問題。住宅供給結(jié)構(gòu)的核心問題在于形成一個政府和市場之間的分工合理、職責(zé)明晰、相互獨(dú)立又彼此依存的住宅供給體系。

　　首先，我們先看看我國住宅供給結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，這張圖說明供給方式的變化，表明住宅市場化和產(chǎn)業(yè)化步伐在大大加快，房地產(chǎn)業(yè)通過市場化方式建設(shè)的住宅面積占城鎮(zhèn)住宅面積的比例大幅度上升。第二，時代的變遷帶來住宅條件的改善，住宅戶均面積呈現(xiàn)擴(kuò)大化趨勢，我們對統(tǒng)計局5.6萬個家庭住戶調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，通過分析可以看出1980年以前的住宅戶均面積只有57平米，之后逐漸上升，2001-2005年這個階段建設(shè)的住宅戶均面積上升到108平米，特別是1996-2000年之間，還有2001-2005年。從不同建筑樣式戶均面積也可以看出這個趨勢，每一種建筑樣式戶均面積都有比較大的提高，隨著時間的推移住宅面積擴(kuò)大趨勢十分明顯，這種趨勢主要是由于住宅功能的改善帶來的。第三，存量住房在一定程度上體現(xiàn)了保證功能，根據(jù)住戶調(diào)查結(jié)果，我們可以看出租賃公房、租賃私房，房改房和租賃公房的家庭比例超過60%，這兩類住宅是以明確低于市場價出售的，或者含有政府補(bǔ)貼，具有住房保障功能，保障水平存在比較明顯差異，機(jī)關(guān)事業(yè)單位、國有壟斷企業(yè)保障程度比較高，經(jīng)濟(jì)效益一般的企業(yè)、城市貧民保障水平比較低；第二存在過渡保障，相當(dāng)多的高收入階層也一次性享受到了房改房的優(yōu)惠；第四，解決適用房和廉租房供給增長比較慢，經(jīng)濟(jì)適用房比例有一個比較明顯的下降，從1997年的15.4%，下降到2005年的6.5%，未來可能會有一些變化，這也是一個好趨勢，從商品房和經(jīng)濟(jì)適用房銷售比例來看，從1997-2005年之間銷售比例從5.1：1迅速上升到14.1：1，在一些大中城市這種情況更加明顯。很多城市有意無意忽略了提供廉租房的責(zé)任。第五，不同收入階層住房存在差異，最高收入的平均面積97平米，最低的只有64平米，包括最高收入戶和最低守住戶居住面積也有比較。收入水平的高低和住宅條件的好壞的相關(guān)性是比較顯著的，隨著收入水平和生活質(zhì)量的提高，人們對住宅居室擴(kuò)大有比較明顯的要求。第六，現(xiàn)有的小戶型住宅數(shù)量比較比較龐大了，根據(jù)住戶調(diào)查結(jié)果，現(xiàn)在一共有接近80%是單元房的一、二、三居室，平均面積只有75平米，74%的單元房是二、三居室，平均面積只有78平米，這些住戶實際上具有比較強(qiáng)的改善住房條件的愿望，目前我國城鎮(zhèn)一共2.9億套住宅，這是2005年的數(shù)據(jù)，這么推算的話，全國城鎮(zhèn)有一億套單元房是一、二、三居室，說明現(xiàn)有小戶型的數(shù)量比較大。我們也測算了一下，現(xiàn)在每年城鎮(zhèn)新建住宅500、600萬套，按照目前80%是小戶型計算，每年新增的小戶型維持70%，2020年小戶型占住宅的比例是75.6%，即使未來小戶型在增量中的比例要下降到30%，2020年小戶型住宅仍然占60%，15年以后小戶型比例仍然不低。在盤活住宅存量情況下新建住宅戶型面積完全可以有更多選擇，只有這樣才能滿足城市居民未來消費(fèi)的新需求。

　　住宅供給結(jié)構(gòu)的矛盾，我們覺得住宅供給結(jié)構(gòu)的矛盾實際上是全流通住宅和限制流通住宅發(fā)展的不協(xié)調(diào)，這種不協(xié)調(diào)迫使房屋需求者基本上只能通過市場解決住房問題，導(dǎo)致了商品房價格迅速上升，中低收入人群改善住房條件的意愿越來越難以滿足，實際包括三方面內(nèi)容：第一，片面的住房供給制度設(shè)計，誰供給的問題沒有真正解決，政府大量精力用在調(diào)控市場方面，使用各方面政策推進(jìn)住宅供給市場產(chǎn)業(yè)化同時忽視了住房保障職能，住房市場如何供給問題上并沒有真正解決，包括政策性住房供給和市場化供給界限的模糊，從而產(chǎn)生了一系列行為的混亂。第二，兩類住房供給門坎并沒有清晰的界定出來；第三，兩類住房權(quán)屬沒有界定清楚；第四，兩類住房的建設(shè)規(guī)則沒有界定清楚，再有失衡的住房供求結(jié)構(gòu)體系，建設(shè)部曾經(jīng)提出所謂的兩個家庭層的問題，再有商品房和保障住房不平衡，二手房和一手房不平衡，租賃市場和買賣市場發(fā)展的不平衡。

　　既然有效的住宅供給既要滿足高收入個性化享受性和投資性需求，也要滿足中低收入大眾化普遍性需求，就需要構(gòu)建這樣一種住宅體系，首先需要解決差別化有效需求問題，這是構(gòu)造有效供給結(jié)構(gòu)體系的一個前提，我們對商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的供給價格和不同收入水平的家庭能力進(jìn)行對比可以得出在現(xiàn)行住房供給條件下哪一類收入家庭適合進(jìn)入商品房供給體系，哪一類收入等級家庭適合進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用房供給體系，哪一類收入家庭適合進(jìn)入廉租房供給體系，需要考慮如下因素：一個收入承受力，隨著收入水平的提高，承受力會提高，按照統(tǒng)計局七個收入等級進(jìn)行劃分，再有住房公積金，每年按照一定的比例從職工工資里進(jìn)行繳存，體現(xiàn)為職工的住房承受力，現(xiàn)在城鎮(zhèn)很多居民都擁有自己的私有住房，通過財產(chǎn)的變現(xiàn)體現(xiàn)為未來住房的承受力，再有住房的供給價格，按照2005年商品房、經(jīng)濟(jì)適用房平均價格測算，承受年限按照20年統(tǒng)計，不同收入家庭商品房承受能力我們有一個測算，如果按照90平米商品房作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，有60%家庭，包括最高收入家庭、高收入家庭、中等偏上家庭和中等收入家庭可以承受標(biāo)準(zhǔn)戶型商品房價格。60%高收入和中等收入家庭已經(jīng)進(jìn)入商品房門坎，不適合購買經(jīng)濟(jì)適用房，30%中等偏下及低收入家庭完全適合購買經(jīng)濟(jì)適用房，10%的最低收入家庭無法承受經(jīng)濟(jì)適用房購房標(biāo)準(zhǔn)，只能由政府提供廉租房，未來住房結(jié)構(gòu)形成倒金字塔結(jié)構(gòu)。

　　有一部分人群可能承受不了經(jīng)濟(jì)適用房或者承受不了廉租房，這時候需要政府提供一定的財政支持，財政支持的水平大約是多少呢？我們也做了測算，保障人口，廉租房這部分也有相當(dāng)多的人群擁有自己的私人房產(chǎn)，實際上需要政府負(fù)擔(dān)的部分沒有統(tǒng)計上來的人口多，只占全國城鎮(zhèn)人口的3%，我們提供兩種支持方式：一個租金補(bǔ)貼，第二實物配租，實物配租部分按照一個比例匡算，未來作為實物提供的這部分每年有增加的額度，15年能夠提供366萬套實物配租廉租房，其他的人群希望政府提供租金補(bǔ)貼，綜合測算，到2010年、2015年和2020年廉租房資金需求293億、404億和684億，整個“十一五”期間總的需求大約是1300多億，2006-2020年需求是1900多億。經(jīng)濟(jì)適用房也是這樣，沒有私人房產(chǎn)的部分需要利用差額補(bǔ)貼的方式，由政府承擔(dān)超出家庭收入承受力的一部分。把兩項合計，2010年政府需要財政保障的資金300、400億，2015年500多億，2020年840多億。住房財政綜合籌資能力，政府能夠提供多少保障資金呢？有三方面內(nèi)容：一個出讓凈收益，建設(shè)部規(guī)定每年提5%用于廉租房建設(shè)，我們希望能再提5%用于經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，住房公積金增值收益全部用于保障性住房的開支，第三財政劃撥資金，包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅和耕地占用稅，這四方面完全可以提出一定比例用于保障住房，資金需求和資金供給，政府通過資金供求的比較，政府有足夠財力執(zhí)行政策性保障，未來保障資金缺口還可以通過其他設(shè)計加以保證。

　　我們還對各地區(qū)的住房財政承受力差異做了分析，用人均財政收入和需要的財政補(bǔ)貼四個象限進(jìn)行分析，深圳人均財政收入非常高，戶均補(bǔ)貼非常少，這是盈利區(qū)，不需要支持，在第一象限里，上海、北京、杭州、廣州這些區(qū)域人均財力不高，戶均補(bǔ)貼額度很高，這個區(qū)域是屬于自保地區(qū)，通過本地財政支持提供保障。最成問題的是第二象限，這個象限地區(qū)最多，必須通過外部資金的注入提供保障性住房的資金支持，我們設(shè)計了構(gòu)建和諧住房體系的總體思路，把滿足全體人民日益增長的住宅需求作為出發(fā)點，形成充滿活力與關(guān)隘精神的多層次、多樣化住房供給體系，實現(xiàn)人人安居。包括不同的供給對象、供給標(biāo)準(zhǔn)、供給方式、產(chǎn)權(quán)權(quán)屬和交易方式，經(jīng)濟(jì)適用房屬于基本功能齊全住房，限制在一般檔次，較小面積和較低價格，商品住房由市場主體供給的個性化、享受化和高檔性住房，明確不同住宅的供給方式，經(jīng)濟(jì)適用房可以通過政府支持與監(jiān)督企業(yè)建設(shè)租售并舉方式提供，商品房通過政府引導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)租售并舉和市場化方式提供。

　　我的匯報到此結(jié)束，謝謝大家！