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　　“全國看上海，上海看浦東”，這句話印證了浦東新區(qū)16年來天翻地覆的變化。陸家嘴金融區(qū)、金橋進(jìn)出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)、外高橋保稅區(qū)和三林世博功能區(qū)等成為上海市重點建設(shè)的區(qū)域。浦東經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，不僅給居民帶來了吃、穿、住、用、行的改善，特別是居住方面，而且讓其他區(qū)域乃至全國的消費者分享改革開放成果的盛宴。“一座座摩天大樓，一棟棟高檔別墅”，向全國、向世界展示浦東的新發(fā)展。浦東國際機(jī)場、磁懸浮列車和地鐵等綜合交通樞紐的建設(shè)，以及陸家嘴國際金融中心的定位等，提升了浦東新區(qū)別墅產(chǎn)品的區(qū)位價值。別墅社區(qū)已經(jīng)成為浦東經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的最好名片和見證。

　　浦東別墅市場相對比較集中，目前主要分布在龍陽路、龍東大道沿線、世紀(jì)公園、往浦東機(jī)場一線及靠近南匯的區(qū)域。依據(jù)區(qū)位的不同，可以劃分為陸家嘴板塊、三林板塊、世紀(jì)公園板塊、張江板塊、唐鎮(zhèn)板塊、金橋板塊等六大板塊。與浦西別墅社區(qū)所代表的上海傳統(tǒng)文化內(nèi)涵相比，浦東別墅社區(qū)更體現(xiàn)了上海追求時尚生活理念的一面。

　　易居房地產(chǎn)研究院依據(jù)價格段對別墅類型進(jìn)行劃分：第一類是總價500萬以下的經(jīng)濟(jì)型別墅，主要分布在張江、金橋和三林板塊，從產(chǎn)品形態(tài)看，這個價格段的別墅以疊加、聯(lián)體和少量獨棟為主，產(chǎn)品相對來說比較豐富；代表性樓盤：萬科藍(lán)山和湯臣豪庭。第二類是總價500至1000萬元的中高端別墅，定位于高級白領(lǐng)一族，主要集中在唐鎮(zhèn)和陸家嘴板塊，這類別墅基本上以獨棟別墅為代表，此類別墅的成交相對經(jīng)濟(jì)型別墅而言，市場波動較大；代表樓盤：金爵別墅、東郊華庭、白金翰宮。第三類則是總價超過1000萬的高端別墅，定位于金字塔尖的人群，目前主要分布在浦東世紀(jì)公園板塊；代表性樓盤：湯臣高爾夫別墅、御翠園、棕櫚泉花園二期和東郊花園等。

　　2006年上海市別墅市場成交均價為13552元/平方米，同比增長11.9%。由于受供應(yīng)和需求結(jié)構(gòu)的影響，上海市各類型別墅市場表現(xiàn)各異。2006年，浦東別墅市場繼續(xù)保持比較優(yōu)勢，成為樓市一道亮麗的風(fēng)景，全年成交量共計31.9萬平方米，同比增長139%；銷售價格走勢與全市保持一致，與2005年相比，維持持續(xù)上漲的態(tài)勢，均價達(dá)到23104元/平方米，增幅為5.6%。尤其2006年花園住宅的量價齊漲，成交量比2005年增加11.5萬平方米，均價比2005年增長6620元/平方米，對拉高浦東新區(qū)乃至全市的別墅價格做出巨大貢獻(xiàn)。2007年浦東別墅市場銷售價格繼續(xù)走高，2007.1-2007.3全區(qū)成交價格為23580元/平方米；我們繼續(xù)看好2007年浦東別墅市場，預(yù)計全年銷售價格增幅約為5%。

　　因浦東新建別墅市場特有的區(qū)位優(yōu)勢，招徠不同階層的消費者。由于別墅產(chǎn)品不同的顧客定位，使得購買群體具有較大的差異性。獨棟別墅的購買者需要很強(qiáng)的支付能力，主要來自于國內(nèi)成功企業(yè)家、私營企業(yè)主和國外富豪，他們通常具有較高的社會地位，出入高檔消費場所，追求高價值的生活，鐘情于浦東新區(qū)的時尚社區(qū)。聯(lián)體別墅的消費者主要集中于上海市的中產(chǎn)階級、企業(yè)中高層管理人員、國家干部及江浙投資客，他們擁有較高的收入，對周邊交通和生活配套要求較高。其中，購買經(jīng)濟(jì)型聯(lián)體別墅主要包括兩類群體：一是以改善居住條件的自住需求為主的人群，另一類是長期投資為目的實現(xiàn)資本的增值的投資客，其中溫州炒房團(tuán)曾重點投資過此類產(chǎn)品。

　　浦東新區(qū)的別墅租賃市場隨著住宅一級市場的發(fā)展而快速發(fā)展，隨著申奧、申博的成功，隨著中國邁入“后WTO時代”，上海的國際化定位，吸引著越來越多的跨國企業(yè)總部遷入上海，這無疑增加了外籍人士的別墅需求。特別是政府別墅停建令的出臺，其產(chǎn)品的稀缺性可被投資客挖掘，相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流有助于建立合理的投資組合。

　　2006年浦東新區(qū)的租賃市場保持良好的入住率，全年平均入住率超過80%。租金收益穩(wěn)定增長，2006年全年投資回報率實現(xiàn)4.64%，其中第4季度高檔別墅租金一度上漲到145.8元/平方米/月。隨著浦東陸家嘴金融區(qū)的不斷延伸，以及跨國企業(yè)的不斷進(jìn)駐，租賃型別墅是海外成功人士和CEO的首選；在人民幣升值的大背景下，別墅物業(yè)依然是海外基金重點追逐的產(chǎn)品。2006年11月凱雷投資以1.2億美元整體收購中房森林別墅110套別墅；12月，康橋半島新城翠廷別墅以3.13億元人民幣整體成交，也印證了市場預(yù)期。所以我們繼續(xù)看好2007年浦東的別墅市場。

　　從2003年開始，限制別墅用地的建議提出，到2006年別墅停建令，宏觀調(diào)控對別墅開發(fā)的管理日趨嚴(yán)格。隨著今年兩會期間溫總理政府工作報告，指出“禁止別墅類房地產(chǎn)等開發(fā)”，對別墅建設(shè)用地加以限制，表明政府對于別墅用地控制的決心和態(tài)度，這將導(dǎo)致未來別墅物業(yè)供應(yīng)量越發(fā)稀缺?，F(xiàn)階段國土資源部僅涉及禁止獨棟別墅用地，而較少涉及聯(lián)排和經(jīng)濟(jì)型別墅的用地控制，相信未來中央會逐漸加強(qiáng)此方面的監(jiān)控。

　　由于各類型別墅的需求彈性不同，以及市場供給不同，造成市場冷暖不一。整體別墅市場因預(yù)計未來供應(yīng)不足而存在的巨大投資機(jī)會，特別是高端別墅市場，無論從短期還是長期來看，都存在著很大升值潛力，對于購房者來說適宜介入。但是對于中高端別墅市場來說，由于現(xiàn)階段別墅市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，上海市部分別墅地產(chǎn)商“公寓+別墅”的混合開發(fā)模式，造成中端別墅市場供應(yīng)壓力將日趨明顯。而面積控制合理、地處近郊的經(jīng)濟(jì)型別墅，由于性價比較高，更容易受到消費者的青睞，預(yù)計2007年將會成為浦東別墅市場的投資亮點。