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　　一場上海社科院內(nèi)部的“交鋒”又一次模糊了上海房價的真相。

　　近日，上海市社科院副秘書長姚宏來發(fā)表了《“十一五”時期上海房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境、機會、企業(yè)對策和對政府的建議》(下稱報告)。其中，“上海商品房將大量過剩”、“上海房地產(chǎn)調(diào)控并未到位”等觀點，掀起上海地產(chǎn)界軒然大波。

　　而隨后上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心主任張泓銘就在媒體上公開表示，不同意上海商品房將大量過剩的基本觀點，更不同意將上海某些區(qū)域的問題擴大為整個上海的問題，也不同意“至少3年將出現(xiàn)供大于求”的提法。

　　這將撲朔迷離的上海房價之爭再次推向了一個新高潮。

　　交鋒

　　4月4日，張泓銘在電話中對記者表示：“姚宏來這個報告，不是我們社科院發(fā)的，他是以個人名義發(fā)的。我們不知道這份報告。”隨即掛掉了記者的電話。

　　“社科院作為政府的智囊部門，張肯定不希望在目前房產(chǎn)市場膠著的情況下，市場上的爭論放大。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。

　　事實上，張泓銘此前也有過針對房地產(chǎn)的報告。他負(fù)責(zé)的、上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會參與的、由建設(shè)部立項的《中國城市房地產(chǎn)發(fā)展評價和預(yù)警體系研究》中提到：上海房地產(chǎn)指數(shù)從2000年開始增長,增速在2003年到達頂點后放緩，與之相對應(yīng),上海房價上漲幅度也在逐步回落,住宅價格上漲幅度已經(jīng)低于消費品價格的漲幅,2006年的漲幅為-0.5%。這是2000年以來上海房價首次出現(xiàn)負(fù)增長。到2006年，房價指數(shù)高出消費物價指數(shù)6.2%，已經(jīng)進入“正常”范圍，顯示調(diào)控已經(jīng)奏效。

　　但是也有人質(zhì)疑這份《預(yù)警體系研究》報告采樣的可信性。在這個報告中，關(guān)于房價的統(tǒng)計研究用的是上海中房價格指數(shù)。“中房價格指數(shù)并不是對所有交易成交價格的統(tǒng)計，而是選擇了一些樓盤的價格作為樣本來進行統(tǒng)計，”易居房地產(chǎn)研究院回建強告訴記者，“樣本的選擇可能帶有一定的主觀性。”

　　而在回建強執(zhí)筆的易居房地產(chǎn)研究院的《2006年上海房地產(chǎn)發(fā)展實證數(shù)據(jù)》顯示，2006年上海商品房均價的漲幅在4%左右，2005年度的漲幅則超過20%?；亟◤姳硎?，“數(shù)據(jù)的來源來自上海房產(chǎn)交易中心，統(tǒng)計是所有房產(chǎn)實際成交價格的平均數(shù)。”易居房地產(chǎn)研究院的報告與戴德梁行的一份關(guān)于上海房產(chǎn)的報告結(jié)論接近，戴德梁行的報告也顯示，去年上海商品房均價上漲4%左右。

　　正當(dāng)這些觀點“尖峰對決”如火如荼之時，4月3日，上海房地局原副局長殷國元被“雙規(guī)”。

　　在張泓銘與姚宏來的這場觀點截然相反的爭論中，姚宏來的報告已經(jīng)被禁止以任何形式傳播，理由是統(tǒng)計數(shù)據(jù)有嚴(yán)重誤差。

　　房價真相

　　在調(diào)查中，記者發(fā)現(xiàn)，即使是易居房產(chǎn)或者是戴德梁行報告中所采用的房產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)也不能完全反映上海房價真實的成交狀況?，F(xiàn)實情況下，房產(chǎn)的實際成交價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房地產(chǎn)交易中心的備案價格。

　　按照上海市政府最新的政策規(guī)定，上海市可以享受稅收優(yōu)惠的二手普通商品房交易必須同時滿足：1.單套面積小于140平方米；2.容積率高于1∶3、內(nèi)環(huán)線內(nèi)單價17500元、內(nèi)外環(huán)之間單價10000元、外環(huán)以外7000元以下的。否則不滿5年出售的要按照成交金額交5.55%的營業(yè)稅。

　　但是實際情況是，內(nèi)環(huán)以內(nèi)的相當(dāng)數(shù)量的新房和次新房單價都要超過17500元；內(nèi)外環(huán)間絕大部分房子單價都超過10000元以上；而且記者在房地產(chǎn)交易中心觀察到，實際操作中，房產(chǎn)中介都可以通過各種方式來給買賣雙方避稅。

　　4月5日下午，記者在浦東東方城市花園二期小區(qū)進行調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)幾乎所有的房子都在13000元以上，而面積在120平方米以上的居多。一位二手房中介公司經(jīng)紀(jì)人對記者表示：“這里的房子在內(nèi)外環(huán)間，因為房價高于政府1萬元規(guī)定，要交5.5%的營業(yè)稅，但是我們可以想辦法做低實際的成交價格。之前我們有過成功的案例，那這里的房價做低到9000元/平方米，上海市房產(chǎn)交易中心也是接受的。”

　　據(jù)中介公司資深人士介紹說，一般情況就是除了主合同之外還有補充合同，在補充合同里對真實房價進行說明，這樣做對買賣雙方都有好處。

　　而在實際交易中，幾乎所有的環(huán)節(jié)都能夠被“操縱”：某個區(qū)域有幾套房子出售，房東一般只開出低價，掛牌價格被各個房產(chǎn)中介控制；實際成交價格和交易中心備案價格可以相差30%-50%；房產(chǎn)中介可以根據(jù)買房者的要求，通過做高房價來提高貸款成數(shù)等等。

　　這樣的市場使得各方研究的采樣極為困難。從記者實地采訪的結(jié)果來看，無論是“上海房價已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長”，還是“上海房價2006年的漲幅為4%”，都和實際情況難以相符。

　　另外，仍有部分剩余房源的開發(fā)商都采取了可以和購房者“談價格”的方式，可以談下來的降價幅度有的多至上千元。“上海的房產(chǎn)市場價格還將低迷至少3年。”一家房產(chǎn)公司內(nèi)部人士預(yù)計。

　　記者采訪中發(fā)現(xiàn)，無論是購房者還是開發(fā)商，都有一種悲觀情緒在蔓延。房產(chǎn)商現(xiàn)實的營銷策略是“不顧一切賣房子”。

　　“房地產(chǎn)公司在維持房價的同時，各種維護成本已經(jīng)縮減了企業(yè)的利潤。同時，目前仍有大量的房源掌握在少數(shù)投資客手里，市場將迎來新一輪的洗牌。”上海衛(wèi)明不動產(chǎn)營銷智庫負(fù)責(zé)人蔡為民表示，“目前仍有3成左右的房源掌握在投資客手中，而在2005年6月之前，這個比例可能占到6~7成。所以目前市場的供需狀況仍然不是真實供需的反映，仍有部分投資需求掩蓋了真實供需的比例。”

　　“看不見的手”：延緩供應(yīng)

　　這一段時間關(guān)于上海房地產(chǎn)價格爭論的聲音、數(shù)據(jù)異常繁雜。但房產(chǎn)供應(yīng)卻是影響上海房價的最主要因素。

　　“目前，上海市房價可以說就是膠著。政府方面還是不希望房價跌。”上海市政府一位人士表示，“房產(chǎn)市場的情況是，通貨膨脹抬頭，房價是有上漲要求的；但另外一方面央行也在加息，而且投資渠道又很多，實際上有一定程度的抵消。所以房產(chǎn)的供應(yīng)狀況幾乎可以決定房價的走向。”

　　而針對市場上房產(chǎn)的供應(yīng)，政府方面也做足文章。

　　市政府采取的可以抑制房價回落的重要手段就是推遲房地產(chǎn)供應(yīng)量。據(jù)悉，從去年開始，上海市政府多種手段調(diào)控新房上市的供應(yīng)量。最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止到今年3月，上海一手房可售存量已經(jīng)降到1000萬平方米以下，為過去一年來樓市存量最低點。“但是實際上，這是政府控制的結(jié)果。其實開發(fā)商非常著急，很多樓盤就是拿不到預(yù)售許可證。這就使得新增房源減少，造成供應(yīng)減少的假象。”上述人士對記者表示。

　　記者從政府有關(guān)部門了解到，從2004年“8·31”政策出臺之后，上海市土地供應(yīng)基本上處于停滯狀態(tài)。2004年下半年恢復(fù)到以前的水平；到2005年土地供應(yīng)約為“十一五”規(guī)劃的一半左右；2006年約為“十一五”規(guī)劃的1/5。“上海市一直都在有意控制新樓盤上市的節(jié)奏，這也使得市場供應(yīng)上偏緊。”

　　而上海的“中低價位商品房”和“市政工程配套商品房”的兩個1000萬(平方米)工程，也并沒有達到真正解決中低收入家庭住房的目的。據(jù)業(yè)內(nèi)人士粗略估算，這兩個1000萬工程，土地價格加上房產(chǎn)商一般的8%的管理費用，在不虧本的情況下出售價格在4500元/平方米左右。由于地段偏遠(yuǎn)，目前市場上成交量很少。但是在幾乎所有的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，這兩個1000萬的供應(yīng)都不算在實際的供應(yīng)量內(nèi)。

　　按照房價高低的三種評判體系，一是供求關(guān)系比；二是房價收入比；三是租金收益率，國際上公認(rèn)的房價收入比為3到6倍。按照上海有實際購買力的家庭收入和房價之比目前大約為10倍；而租金收益率更是極為低廉，目前大約為3%-7%/年，相當(dāng)于國債收益率。

　　“按照房價收入比和租金收益率再計算的話，上海的房價整體上是偏高的。但是從供求上來算，供應(yīng)在減少，需求卻隨著收入的增長在累計。在2008年之后將產(chǎn)生較強的購買力。”光大證券研究所地產(chǎn)分析師趙強表示。