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　　提示

　　去年一季度福州土地供應(yīng)量為205.9畝，比往年同期減少了50%以上。雖然這是福州市國土資源部門為配合有關(guān)部門放緩?fù)恋毓?yīng)節(jié)奏“有意而為”，但卻在當(dāng)年的福州房地產(chǎn)市場上掀起了“地荒論”的浪潮。而今年一季度，福州土地供應(yīng)量仍與去年持平，僅有210余畝(不包含去年遺留下的鼓樓區(qū)烏山西路與西二環(huán)交叉口東北、東南側(cè)兩地塊)，但令人意外的是，福州開發(fā)商們卻表現(xiàn)平靜，未像去年一樣出現(xiàn)“恐慌”。

　　【現(xiàn)象】　　“地饑”現(xiàn)象依然存在

　　今年一季度土地投放量之少在福州地產(chǎn)業(yè)界已形成不爭的共識(shí)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年一季度，福州僅供應(yīng)了8幅土地，實(shí)際供應(yīng)的土地量僅有210余畝，雖然這與去年同期持平，但與2005年同期相比，不足一半，與之前的幾年相比，更是減少了約70%；不僅如此，今年一季度供應(yīng)地塊的規(guī)模也較小，最小的地塊面積為6.61畝，而最大也僅有60.72畝。

　　土地供應(yīng)量的減少自然會(huì)引發(fā)土地的激烈爭奪。在3月27日的福州土地拍賣會(huì)上，五四北僅8.02畝的地塊，就引來7位買家競相爭奪。經(jīng)過75輪舉牌加價(jià)，以5000萬元的高價(jià)拍出，比1600萬元的起拍價(jià)高出了3倍，單價(jià)為623萬元/畝。“這幅地塊的成交價(jià)格確實(shí)在許多人的意料之外。”業(yè)內(nèi)人士江先生認(rèn)為，從1600萬元的起拍價(jià)來看，單價(jià)近200萬元/畝，基本符合目前的市場環(huán)境，但最后成交價(jià)卻高達(dá)5000萬元，單價(jià)達(dá)到了623萬元/畝左右，超出了市場承受力，這種情況說明了今年福州土地市場競爭的激烈程度大過往年。

　　【反應(yīng)】

　　土地是房地產(chǎn)開發(fā)的源頭，所以去年一季度土地投放量減少，引發(fā)了福州地產(chǎn)界的“地荒論”，攪得福州城人心浮動(dòng)。雖然今年一季度土地投放量與去年相比沒有增加，但各大地產(chǎn)商的反應(yīng)卻是相當(dāng)平靜。這到底是什么原因呢？

　　土地供應(yīng)不少往年

　　雖然福州去年一季度土地供應(yīng)量也偏少，但從去年整體土地供應(yīng)狀況看，仍與往年持平，保持在3000多畝左右，因此，在記者的采訪中，有相當(dāng)多的開發(fā)商對(duì)今年下半年的土地供應(yīng)狀況有所期待。

　　一地產(chǎn)商告訴記者，去年福州市土地發(fā)展中心有關(guān)人士就表示，福州仍有相當(dāng)數(shù)量的存量土地：實(shí)物儲(chǔ)備土地15000多畝，紅線儲(chǔ)備土地20000畝，信息控制儲(chǔ)備土地?cái)?shù)十平方公里，這樣的土地儲(chǔ)備足以滿足近幾年福州地產(chǎn)的開發(fā)，不會(huì)讓土地市場出現(xiàn)供求失衡現(xiàn)象，所以福州市不僅不會(huì)出現(xiàn)“地荒”，而且今年的土地供應(yīng)也能保持在3000～4000畝的水平。

　　那么，福州今年土地供應(yīng)狀況的確如這位開發(fā)商預(yù)料的那般樂觀嗎？福州國土資源局一位人士告訴記者，今年福州土地供應(yīng)量肯定會(huì)與往年持平。這位人士告訴記者，福州土地供應(yīng)主要有兩類，一是新地，二是盤活存量土地。由于現(xiàn)在推向市場的地塊必須保證是“凈地”，所以無論是新地還是存量土地，在進(jìn)入土地市場之前都需要有一個(gè)“搜地”的過程。這些原因?qū)е赂Ｖ萃恋毓?yīng)量在前半年有所減少是很正常的現(xiàn)象，但這不表明福州有“地荒”。

　　據(jù)透露，今年福州將會(huì)有大量市區(qū)土地上市。這位人士說，目前分布在福州市城區(qū)的幾十家企業(yè)地塊面積總數(shù)達(dá)到3000～4000畝，還有大量的城市拆遷工程釋放的土地即將上市，因此與前幾年相比，今年福州市區(qū)推出的地塊量將增加。

　　異地?cái)U(kuò)張留好后路

　　面對(duì)福州今年一季度土地供應(yīng)量較少的情況，許多開發(fā)商能處變不驚，還有一個(gè)主要原因是，他們已經(jīng)做好了新的準(zhǔn)備。

　　據(jù)了解，包括中庚、海潤、金輝、融僑、融匯、名城、開成、仁文等福州數(shù)十家開發(fā)商均在異地開辟了新戰(zhàn)場，其主要原因就是應(yīng)對(duì)福州土地供應(yīng)不足、土地成本增長過快的現(xiàn)象。一位正在“外擴(kuò)”的福州地產(chǎn)商告訴記者，雖然在異地有項(xiàng)目開發(fā)，但福州始終是主戰(zhàn)場，這是因?yàn)楦Ｖ莸禺a(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿θ苑浅＞薮?，其?ldquo;海西”建設(shè)中的重要性正在顯現(xiàn)，城市跨江面海經(jīng)濟(jì)發(fā)展脈絡(luò)較明晰。但是，因?yàn)楦Ｖ萁鼛啄晖恋爻杀镜脑鲩L太驚人，且后期供應(yīng)難以預(yù)料，這使開發(fā)商的項(xiàng)目運(yùn)作變得相當(dāng)吃力。一位開發(fā)商告訴記者，單以福州金山為例，近兩年間，地價(jià)已從100萬元/畝漲至300萬元至400萬元/畝，漲了三至四倍，而在市中心，地價(jià)的漲幅還不止于此。不僅是地價(jià)的不斷上漲，對(duì)福州未來可能會(huì)面臨無地可開發(fā)狀態(tài)的擔(dān)憂使不少開發(fā)商選擇了“出走”。一位開發(fā)商就說，2000年以來，以鼓山新區(qū)、金山新區(qū)為重點(diǎn)的“東擴(kuò)南進(jìn)西拓”城市戰(zhàn)略已告一段落。目前，鼓山新區(qū)已經(jīng)全面完成土地開發(fā)任務(wù)，金山新區(qū)只有浦上沿線、義序洲這兩片較成熟的土地可供應(yīng)。

　　對(duì)未來的擔(dān)憂，對(duì)過高土地成本的承受力有限，同時(shí)為了化解企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，讓企業(yè)持續(xù)性發(fā)展，并尋找新的利潤增長點(diǎn)，許多福州的開發(fā)商選擇了在保住福州根據(jù)地的前提下，進(jìn)行異地謀生這一萬全之策。

　　另辟蹊徑周邊謀地

　　除了異地?cái)U(kuò)張外，還有不少福州的開發(fā)商將眼光瞄準(zhǔn)了閩侯等郊縣。據(jù)了解，從去年下半年開始，由于福州開發(fā)商的介入，閩侯土地拍賣會(huì)連創(chuàng)高價(jià)，其中去年年底時(shí)，烏龍江大道沿線，南嶼區(qū)域3幅地塊以高于掛牌價(jià)1倍左右的成交價(jià)拍出，單價(jià)均在140萬元/畝以上，較以往有了大幅提高，讓許多人跌破眼鏡。

　　開發(fā)商黃先生告訴記者，雖然閩侯的交通及配套等條件還不完善，這決定了閩侯房地產(chǎn)市場并非短期內(nèi)可以成熟，需要相當(dāng)長一段時(shí)間的培育。但是福州土地供應(yīng)緊張，土地成本加大，開發(fā)商與其等米下鍋，不如再尋新徑，把開發(fā)的眼光放遠(yuǎn)一點(diǎn)。他說，從長遠(yuǎn)看，郊縣地塊隨著福州城市化的進(jìn)程發(fā)展，將會(huì)有很大的升值潛力，且開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。同時(shí)，郊縣的消費(fèi)能力不容忽視，據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年福州的房子將近有一半為郊縣人所購買。

　　【影響】　　商品房供應(yīng)量可能減少

　　去年，福州土地供應(yīng)量雖然仍保持在3000余畝，但由于其中有1000畝左右為社會(huì)保障房用地，因此，真正可用于商品房開發(fā)的土地量僅有2000畝左右，低于往年水平，而今年一季度，土地供應(yīng)持續(xù)減少，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這必將對(duì)福州房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。

　　明后年福州商品房供應(yīng)量可能減少。一位業(yè)內(nèi)人士分析說，福州市這幾年商品房年供應(yīng)量在450萬平方米左右，雖然今年計(jì)劃仍保持在這一水平，但由于去年有1000余畝的社會(huì)保障用地推出，這使得今年有150萬平方米左右的社會(huì)保障性用房推出，因此福州房地產(chǎn)市場真正有效的商品房供應(yīng)只有300萬平方米左右，供應(yīng)量遠(yuǎn)低于往年水平。而今年一季度的土地供應(yīng)量減少，亦會(huì)使手中有地的開發(fā)商看到市場供小于求的局面，從而改變開發(fā)進(jìn)程。開發(fā)商鄭先生就告訴記者，手中有地的開發(fā)商在這種市場有效供給不足的情況下，肯定會(huì)減緩開發(fā)進(jìn)度，以期獲得更大利潤。另據(jù)了解，按照福州市商品房供應(yīng)的規(guī)律，一般來說，上一年拍賣地開發(fā)上市的商品房量一般占福州房地產(chǎn)市場的一半左右，而另一半大多有存量土地開發(fā)供應(yīng)，由此可以判斷，即使下半年福州土地供應(yīng)狀況得到改善，明后年福州商品房供應(yīng)量也有可能減少。

　　不過，即便福州商品房供應(yīng)量減少，今明兩年福州房價(jià)也不會(huì)有大的漲幅。業(yè)內(nèi)人士葉先生認(rèn)為，福州房地產(chǎn)市場的需求量在這兩年已得到最大化的釋放，因此從今年開始，福州房地產(chǎn)市場需求已開始進(jìn)入理性發(fā)展?fàn)顟B(tài)，有效需求量會(huì)與供應(yīng)量持平，不會(huì)出現(xiàn)供小于求的局面。同時(shí)，由于前兩年消化的一手房從今年開始會(huì)大量轉(zhuǎn)入存量房市場，增加了市場有效需求，這也在一定程度上保證了房價(jià)的穩(wěn)定。

　　此文系海峽都市報(bào)社特稿