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>> 觀點(diǎn)網(wǎng) >> 華南樓事 >> 正文廣州樓市沒(méi)有出現(xiàn)泡沫
廣州樓市的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)需求十分強(qiáng)勁，有力支撐著樓價(jià)。
海口市區(qū)爛尾樓觸目驚心。
香港也經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫破滅的劇痛。
雖然，我們不敢斷言如今國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)真的有泡沫存在，但是否有虛火抑或是存在著“非理性繁榮”現(xiàn)象，還是值得探究的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的破壞是非常巨大的，無(wú)論是日本上世紀(jì)80年代的房地產(chǎn)泡沫對(duì)日本經(jīng)濟(jì)的沖擊，還是東南亞金融危機(jī)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的影響至今使人記憶猶新；同是上世紀(jì)90年代我國(guó)海南的房地產(chǎn)熱、廣西北海的房地產(chǎn)泡沫對(duì)當(dāng)?shù)氐挠绊懼两褚踩匀淮嬖凇?/p>
近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)確實(shí)有過(guò)成交量躍上頂峰的輝煌，但同時(shí)也有過(guò)跌進(jìn)谷底的頹勢(shì)。在本文中，我們回顧一下上世紀(jì)90年代以來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的慘痛個(gè)案，以引起市場(chǎng)的警醒。
三大“泡沫”事件
幾多慘痛回憶
仔細(xì)分析香港、海南、北海三地房地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象，不難發(fā)現(xiàn)，在上世紀(jì)90年代，隨著大量銀行貸款進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，加劇了對(duì)房地產(chǎn)這種非生產(chǎn)性資產(chǎn)的投機(jī)，引起房?jī)r(jià)大幅度上升，結(jié)果導(dǎo)致生產(chǎn)性和服務(wù)性行業(yè)成本高企，無(wú)利可圖，炒樓便成為一種社會(huì)性行為，最終產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫。
海南“房地產(chǎn)泡沫”的形成則是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱，造成商品房大量積壓，終因供過(guò)于求，開(kāi)發(fā)商資金斷裂而產(chǎn)生大片的爛尾樓。
北海的“房地產(chǎn)泡沫”則與海南有相似之處，因地價(jià)暴漲了20倍，而掀起開(kāi)發(fā)的虛熱。
香港：多少人傾家蕩產(chǎn)
上世紀(jì)90年代初期，國(guó)際游資及本地炒家開(kāi)始瘋狂炒買(mǎi)香港房地產(chǎn)，從1991年到1997年，房?jī)r(jià)上升了4倍。1997年，香港房地產(chǎn)泡沫破滅，樓價(jià)一路下跌，至2003年年中，下跌了70%左右。最著名的案例是金門(mén)大廈在20個(gè)月內(nèi)四次轉(zhuǎn)手，總價(jià)從7億港元炒到17億港元。以炒樓起家的佳寧集團(tuán)空手倒賣(mài)，又通過(guò)上市籌措資金進(jìn)一步炒樓，三四年里資產(chǎn)過(guò)百億港元，躋身當(dāng)?shù)?ldquo;十大”房地產(chǎn)企業(yè)，但最終因“泡沫”破滅被迫清盤(pán)破產(chǎn)，董事長(zhǎng)被捕入獄。
在這場(chǎng)“泡沫”中，香港平均每位業(yè)主損失267萬(wàn)港元，有10多萬(wàn)人由百萬(wàn)富翁一夜變成了百萬(wàn)“負(fù)翁”。
海南：觸目驚心爛尾樓
有統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，上世紀(jì)八九十年代的房地產(chǎn)泡沫破滅，給海南留下的是無(wú)數(shù)的爛尾樓，因海南泡沫經(jīng)濟(jì)造成的積壓房地產(chǎn)總值達(dá)800多億元。直到本世紀(jì)初期，不少到過(guò)海口市區(qū)的人仍為光禿禿的“爛尾樓”立在海風(fēng)椰林之間感到無(wú)奈而嘆息。北海：“別墅養(yǎng)豬”的無(wú)奈
1998年，一份發(fā)行逾百萬(wàn)份的報(bào)紙以“別墅養(yǎng)豬”為題，刊登了廣西北海銀灘別墅群爛尾樓的照片，數(shù)百幢別墅破敗凋零，荒草沒(méi)膝。在上世紀(jì)90年代初那場(chǎng)“房地產(chǎn)熱”中，曾有1400多家房地產(chǎn)公司在北海角逐，炒地炒房使這個(gè)“全國(guó)首批開(kāi)放城市”一夜成名。
上世紀(jì)90年代~2003年
從峰頂?shù)凉鹊?/strong>
上世紀(jì)90年代初期，廣州樓價(jià)處在一個(gè)上升期，環(huán)市東世貿(mào)附近的高層洋房動(dòng)輒售價(jià)7000～8000元／m2。而在天河，尚未形成豪宅區(qū)的高層住宅單價(jià)也要8000～9000元／m2。一些香港豪客往往一出手就買(mǎi)下三五套甚至10多套的單位，廣州樓市儼然成為炒家的淘金樂(lè)土。隨著1994年國(guó)家緊縮銀根進(jìn)行宏觀調(diào)控，廣州尚未成熟的房地產(chǎn)業(yè)遭到了幾乎是致命的打擊。廣州樓價(jià)開(kāi)始“大跳水”，均價(jià)從9000元／m2以上的高位直跌到6000元／m2以下。
投資客楊先生是當(dāng)年廣州樓市大漲大跌中的“犧牲者”之一。在上世紀(jì)90年代初，他以近9000元/m2的單價(jià)買(mǎi)下了黃埔大道旁金澤大廈的兩套住宅單位。但到了上世紀(jì)90年代末，該盤(pán)的樓價(jià)已暴跌到5000多元/m2。楊先生的身家縮水近半。廣州樓價(jià)在上世紀(jì)90年代后期直至2003年，都一直呈現(xiàn)下跌之勢(shì)，但房屋交易量卻不斷放大。
2004年~至今
拐點(diǎn)出現(xiàn)樓價(jià)抬頭
廣州樓價(jià)從2004年起開(kāi)始回穩(wěn)并再度呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)。2004年1月，廣州9大發(fā)展商首次坐在一起召開(kāi)“峰會(huì)”，共同放言：“樓價(jià)必然上漲。”果然，2004年樓價(jià)上漲18%。此間，由于“8·31土地轉(zhuǎn)讓大限”政策的出臺(tái)，令發(fā)展商不斷拋出“地荒”論，刺激樓價(jià)持續(xù)上行。
正因?yàn)闃莾r(jià)持續(xù)上揚(yáng)，令市場(chǎng)在2004年再次有了“廣州樓市存在泡沫”之說(shuō)。認(rèn)為“有泡沫者”所持的觀點(diǎn)是市場(chǎng)空置率開(kāi)始增加；但“否認(rèn)有泡沫者”則認(rèn)為，廣州樓價(jià)并無(wú)虛高的情況出現(xiàn)。
事實(shí)上，這幾年市場(chǎng)的成交走勢(shì)印證了廣州的樓市確實(shí)沒(méi)有進(jìn)入“泡沫”期，而是市場(chǎng)交易更加活躍了。
供應(yīng)不足
導(dǎo)致樓價(jià)飛漲
從2004年開(kāi)始，近幾年樓價(jià)的持續(xù)上揚(yáng)，令不少想購(gòu)房的準(zhǔn)買(mǎi)家煩惱不已。廣州十區(qū)的住宅均價(jià)從2004年的4618元/m2，漲到了2005年的5117元/m2，接著又漲到了2006年的6806元/m2，如今，連番禺的均價(jià)也超過(guò)了6000元/m2。
為什么政府出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施后，廣州的樓價(jià)還在往上漲？
廣州樓價(jià)飆升的原因有多方面。首先是政策的影響使然，由于銀行收緊了銀根，增加了開(kāi)發(fā)商入市的門(mén)檻，一次性繳地價(jià)也大大提高了土地開(kāi)發(fā)成本，因此樓價(jià)也就有了上漲的理由。<
此外，市場(chǎng)供求關(guān)系的失衡也導(dǎo)致了樓價(jià)的上漲。統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，自2000年至今的7年多來(lái)，廣州市一手住宅需求量都大于供應(yīng)量，而且缺口越來(lái)越大，令住宅的空置率也跌至近年來(lái)的最低點(diǎn)。廣州住宅的空置量從2001年的621萬(wàn)平方米減少到2005年的563萬(wàn)平方米，2006年的空置量雖然沒(méi)具體公布，但由于2006年的住宅成交量明顯大于上市量，這顯示2006年的住宅空置量也有了進(jìn)一步的減少。
預(yù)防泡沫
從嚴(yán)控地價(jià)開(kāi)始
合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江：并不是說(shuō)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)一定就有“泡沫”存在，但政府啟動(dòng)的一系列宏觀調(diào)控政策恰好就是看到了有“泡沫”的跡象，因此，控制樓價(jià)快速增長(zhǎng)就顯得相當(dāng)重要了。
寒桐投資顧問(wèn)公司總經(jīng)理韓世同：現(xiàn)在廣州樓市是換房族和高收入人群在支撐，當(dāng)市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市的時(shí)候，樓市泡沫將隨之而來(lái)。廣州樓市的“搶地風(fēng)潮”依然存在，地價(jià)的大幅抬升最終勢(shì)必都將轉(zhuǎn)嫁到普通消費(fèi)者身上。
市場(chǎng)人士：有關(guān)部門(mén)在出讓土地時(shí)，不應(yīng)該單純以拍賣(mài)的形式，而應(yīng)該加入招標(biāo)的形式來(lái)限制地價(jià)的上揚(yáng)，從而在根本上穩(wěn)定商品住宅的價(jià)格。
減少非理性消費(fèi)
基于買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的消費(fèi)心理，不少消費(fèi)者置業(yè)時(shí)缺乏理性，追漲入市，或超前消費(fèi)。對(duì)此，省房協(xié)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲指出，合理引導(dǎo)消費(fèi)者很重要，年輕人結(jié)婚沒(méi)買(mǎi)房并非就沒(méi)有面子。此外，應(yīng)多研究如何使租賃渠道變得通暢，降低租賃的成本，讓窮人能低成本租到房，這將對(duì)房?jī)r(jià)下降、解決民生問(wèn)題大有好處。
宏觀調(diào)控見(jiàn)效果
上海樓價(jià)降了
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“藥效”正在上海迅速發(fā)揮。一份由建設(shè)部立項(xiàng)、由上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心和上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)歷時(shí)4年多完成的報(bào)告顯示，經(jīng)過(guò)兩年宏觀調(diào)控，整個(gè)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了非常明顯的改變，各項(xiàng)數(shù)據(jù)正趨于正常。
業(yè)內(nèi)人士分析，宏觀調(diào)控的效果之所以在上海更為明顯，是因?yàn)樯虾７康禺a(chǎn)市場(chǎng)的流通性更高，系統(tǒng)更加完整，得以讓政策作用的傳導(dǎo)速度更快，“藥效”從而發(fā)揮迅速。上海房地產(chǎn)指數(shù)的增長(zhǎng)速度從2003年到達(dá)頂點(diǎn)后開(kāi)始放緩，與作為參照系的消費(fèi)物價(jià)指數(shù)相比，上海房?jī)r(jià)上漲幅度正逐步回落，到2006年，上海房?jī)r(jià)指數(shù)高出消費(fèi)物價(jià)指數(shù)6.2%，已經(jīng)進(jìn)入“正常”范圍。
而上海住宅的價(jià)格上漲幅度已經(jīng)低于消費(fèi)品價(jià)格上漲的幅度，2006年的漲幅為-0.5%，這一數(shù)據(jù)成為2000年以來(lái)的首次負(fù)值。上海已成為全國(guó)新建商品住房?jī)r(jià)格下降最為明顯的城市。
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