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　　1、交易量保持較快增長，供應(yīng)較為充裕。

　　2006年土地交易的總宗數(shù)為40宗，相比2005年的39宗次基本持平。在2006年交易的40宗土地中，土地交易面積為139.75萬平米，規(guī)劃建筑面積為344.77萬平米，相比2005年同比增長分別達(dá)到了51.7%和62.2%，面積增長幅度非常明顯，供應(yīng)較為充裕。

　　2、交易價(jià)格翻番，品牌開發(fā)商囤地不含糊

　　從2006年的土地成交金額來看，達(dá)到107.24億元左右，相比2005年的36.2億增長196.2%，上漲幅度達(dá)到將近2倍。2006年的平均土地價(jià)格和樓面價(jià)格分別為7674元/平米與3111元/平米，相比2005年均分別上漲了九成和八成左右。總體來說，土地市場“且調(diào)且漲”勢頭非常明顯，開發(fā)商對深圳房地產(chǎn)市場非常有信心。

　　除去兩宗加油站用地，交易地塊價(jià)格最高的是位于福田中心區(qū)的商業(yè)辦公用地，平均地價(jià)達(dá)到81637.3元/平方米，折合樓面地價(jià)也達(dá)8165元的高價(jià)，由具有港資背景的嘉里置業(yè)(深圳)有限公司競得；其次是寶安中心區(qū)的6塊土地，樓面均價(jià)都沖過了5000元高位，商住用地價(jià)格最高的是A004-0102地塊由深圳市天健房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)業(yè)有限公司競得，其在7月28日拍賣時(shí)達(dá)到了6452元/平方米的樓面地價(jià)，新政后的首次拍賣，顯示了開發(fā)商仍對西岸樓市前景的樂觀預(yù)期。其余像萬科、中海、招商、榮超、龍光等大鱷都在關(guān)外有所斬獲，富士康集團(tuán)旗下的深圳富泰宏精密工業(yè)有限公司也在寶安區(qū)光明街道拿下一塊建面達(dá)13.4萬平米的商住用地，進(jìn)軍房地產(chǎn)市場。

　　3、政府出讓占絕對地位，二手土地交易占比減少。

　　企業(yè)轉(zhuǎn)讓用地比2005年有所減少，2005年企業(yè)轉(zhuǎn)讓用地共27宗，成交建筑面積占總建筑面積的39%，而政府出讓土地僅12宗。2006年，企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地僅10宗，而對應(yīng)的政府出讓土地卻有30宗，兩者相比為1：3，規(guī)劃面積比例更低，企業(yè)轉(zhuǎn)讓僅占總規(guī)劃面積的一成。雖然今后關(guān)外是深圳土地交易的絕對市場，但經(jīng)過數(shù)年開發(fā)，關(guān)外優(yōu)質(zhì)地塊已經(jīng)不多，像中心城數(shù)年后可能沒有土地出讓，而不少企業(yè)擁有著大量優(yōu)質(zhì)地塊，因而今后企業(yè)轉(zhuǎn)讓用地起到的作用非常明顯，政府在加大這方面的引導(dǎo)和管理需要更大的智慧，爭取更多的企業(yè)土地走向市場。

　　4、交易依然以關(guān)外為主，但特區(qū)內(nèi)有所回暖

　　從2005年和2006年的土地交易來看，無論是交易宗數(shù)、土地面積還是規(guī)劃建筑面積，依然以關(guān)外寶龍兩區(qū)為主導(dǎo)，但是，其占比稍有下降。2006年，關(guān)外兩區(qū)的交易宗數(shù)占比由2005年的69%下降到2006年的65%；土地面積占比亦由2005年的88.5%降為2006年的85.2%；規(guī)劃建筑面積占比亦由2005年的82.7%降為2006年的81.5%。為緩和特區(qū)內(nèi)供地緊張的局勢，盤活企業(yè)存量土地，特區(qū)內(nèi)政府出讓4塊土地(但只有南山后海片區(qū)一塊是商住用地)，其余10塊則均來源于企業(yè)轉(zhuǎn)讓。因此，從土地交易的區(qū)域分布來看，是按照深圳城市總體規(guī)劃用地的一個(gè)基本方向，嚴(yán)格控制特區(qū)內(nèi)的土地供應(yīng)仍是深圳土地管理一個(gè)原則；同時(shí)，配合特區(qū)外的城市化和現(xiàn)代化戰(zhàn)略，保障寶安、龍崗的土地供應(yīng)，這應(yīng)該也是未來幾年土地交易的總體趨勢。

　　5、交易用地仍以居住、商住用途為主導(dǎo)，商業(yè)批地劇增。從土地用途來看，2006年的交易土地中仍以居住、商住用途為主導(dǎo)，居住、商住用地加起來宗數(shù)達(dá)20宗，為總成交宗數(shù)的一半，規(guī)劃建筑面積達(dá)到232.6萬平方米，占總建筑面積2/3有余。但是，隨著特區(qū)外尤其是寶安中心區(qū)各項(xiàng)配套設(shè)施日益完善，營商、辦公環(huán)境也得到顯著提升，在交易的7塊商業(yè)辦公用地中，僅福田中心區(qū)和羅湖東門片區(qū)各1塊，寶安中心區(qū)獨(dú)攬4塊辦公用地，而龍崗中心城則有1塊規(guī)劃為都市綜合體(含酒店、商業(yè)、辦公用途)地塊，規(guī)劃面積近15萬平米。

　　2005年土地交易中商業(yè)用地最少，龍崗不足1萬，寶安為零，這種情況在2006年徹底扭轉(zhuǎn)。包括酒店部分，2006年全市土地交易中商業(yè)服務(wù)業(yè)用地出讓僅4宗，但規(guī)劃面積卻超過67萬平方米，占整個(gè)規(guī)劃建筑面積的兩成，包括兩塊位于寶安中心區(qū)和南山中心區(qū)的A004-0100和T106-0028，規(guī)劃建筑面積分別達(dá)到32.8萬和16.2萬平米。

　　6、大體量項(xiàng)目比重有所增加，開發(fā)商區(qū)域運(yùn)營角色更重。

　　2006年土地交易中規(guī)劃建面超過10萬平方米的項(xiàng)目有10個(gè)，項(xiàng)目個(gè)數(shù)占比為四分之一，但相比2005年只有3宗土地規(guī)劃為超過20萬平的大體量項(xiàng)目，2006年有6宗土地將建成建筑面積超過20萬平方米的大盤項(xiàng)目，寶龍兩區(qū)各3塊，占全年40宗土地的15%，其中體量最大的是位于龍崗中心城的G01064-0259地塊，規(guī)劃建面達(dá)38萬平米，而位于寶安中心區(qū)的是A004-0100地塊，該商業(yè)用地規(guī)劃面積為32.8萬平米，由深圳市龍光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以均價(jià)1143.3元獲得，幾年之后，寶安中心區(qū)或?qū)⑨绕鹨蛔笠?guī)模的商業(yè)巨擘。

　    大規(guī)模的項(xiàng)目開發(fā)，尤其是關(guān)外的生地開發(fā)，開發(fā)商的區(qū)域運(yùn)營角色也濃重一些，通過項(xiàng)目帶動(dòng)，這些片區(qū)居住品質(zhì)和現(xiàn)代化程度將得到明顯改善。此外，南山商業(yè)文化中心區(qū)的商業(yè)服務(wù)業(yè)地塊T106-0028也達(dá)到16.2萬平方米，是特區(qū)內(nèi)建筑面積最大的地塊，由深圳市長城投資控股股份有限公司(已由聯(lián)泰集團(tuán)控股)取得。

　　　　注：地塊T207-0031為旅游、度假及游樂用地，未規(guī)定具體容積率，所以本表中交易宗數(shù)為39宗。

　　7、大地塊流標(biāo)，開發(fā)商冷對政府的“廉租房捆綁”政策

　　2006年12月27日，深圳土地房產(chǎn)交易中心出讓坪山三宗地，三宗地流拍兩宗，只有曾經(jīng)流拍過一次的一塊建筑面積8萬多平方米的土地被深業(yè)以樓面均價(jià)1801元/平米拿走，另外兩宗總建筑面積約30萬平方米的土地流標(biāo)。此次土地出讓中政府要求開發(fā)商出讓建筑面積的15%建政府公共租賃房或許是兩塊土地流標(biāo)最主要的原因之一，同時(shí)，坪地街道辦經(jīng)濟(jì)實(shí)力、消費(fèi)能力較差，房地產(chǎn)市場落后，再加上地塊自身?xiàng)l件太差，此次流標(biāo)也在清理之中。此外，位于大工業(yè)區(qū)的一塊建筑面積近6萬平方米的工業(yè)用地掛牌也無人接招，致使2006年政府計(jì)劃出讓地塊有建筑面積約37萬平方米沒有進(jìn)入市場。

　　數(shù)據(jù)來源：深圳市土地房產(chǎn)交易中心