-
2007年3月23日，由中國經(jīng)營報、星島傳播聯(lián)合主辦，BDCL國際建筑設(shè)計有限公司協(xié)辦的"首屆中國旅游休閑地產(chǎn)精英論壇"在北京納帕?xí)匍_。中國房協(xié)領(lǐng)導(dǎo)、觀點機構(gòu)陳詩濤秘書長及國內(nèi)數(shù)十家旅游休閑地產(chǎn)項目投資商與開發(fā)商及相關(guān)戰(zhàn)略規(guī)劃與建筑設(shè)計機構(gòu)代表、研究人士齊聚一堂，共議產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢。
"首屆中國旅游休閑地產(chǎn)精英論壇"實況
主持人：中國經(jīng)營報資深地產(chǎn)記者謝紅玲
主要嘉賓：
中國房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長王平
王志綱工作室首席代表王志綱
BDCL國際建筑設(shè)計有限公司中國區(qū)代表張瑋
亞太旅游聯(lián)合會副秘書長沈飛
北大房地產(chǎn)研究所所長陳國強
北京旅游、北京定都投資管理有限公司董事長鄭延林
力維斯投資集團(tuán)副總裁周克
國際投資基金代表：Linda
論壇背景：
在連續(xù)三年的宏觀調(diào)控政策影響下，住宅地產(chǎn)開發(fā)高潮降溫，商業(yè)地產(chǎn)、旅游休閑地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)及物流地產(chǎn)等帶有生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的動力地產(chǎn)躋身主流。其中，旅游休閑地產(chǎn)躍升的勢頭非常明顯。中信地產(chǎn)、珠江合生、華僑城、美林集團(tuán)等實力派企業(yè)均已進(jìn)入該投資領(lǐng)域。
專家預(yù)測，"度假物業(yè)"將是釋放人們對居住場所的更高需求的主要物業(yè)形態(tài)。這為休閑地產(chǎn)開發(fā)的大規(guī)模興起奠定了巨大的市場基礎(chǔ)。同時，中國旅游業(yè)近十年來的快速發(fā)展也為更為廣義的旅游休閑地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了條件。一方面，旅游業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了旅游主題地產(chǎn)的開發(fā)，典型的案例如華僑城、束河古鎮(zhèn)；另一方面，觀光型旅游巨大的客源市場為度假酒店的開發(fā)提供了契機，休閑型旅游客源的迅猛增長為產(chǎn)權(quán)酒店、度假村、別墅的發(fā)展提供了市場機遇；此外，旅游市鎮(zhèn)還為旅游商街的開發(fā)創(chuàng)造了條件。
旅游休閑地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個特色品種，已在歐美發(fā)達(dá)國家發(fā)育成熟，在中國則剛剛邁過初級發(fā)展階段、步入發(fā)展中期。
如今，境外投資機構(gòu)、建筑規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)、酒店管理機構(gòu)等紛紛進(jìn)入內(nèi)地旅游休閑地產(chǎn)開發(fā)市場尋覓商機，國內(nèi)開發(fā)商也對旅游休閑地產(chǎn)開發(fā)表現(xiàn)出極大興趣，擁有相關(guān)土地資源的地區(qū)更是躍躍欲試。
為了保護(hù)人類最為珍惜的土地資源，推進(jìn)這一地產(chǎn)細(xì)分市場健康、有序的發(fā)展，幫助企業(yè)整合產(chǎn)業(yè)鏈不同環(huán)節(jié)的資源，中國經(jīng)濟(jì)報道領(lǐng)域最具影響力、公信力的權(quán)威商業(yè)報紙之一--中國經(jīng)營報與專業(yè)傳播機構(gòu)星島傳播聯(lián)合，牽手政府相關(guān)部門、房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)機構(gòu)、學(xué)術(shù)機構(gòu)、媒體同行，共同搭建了一個促進(jìn)業(yè)界廣泛交流與合作的平臺--"中國旅游休閑地產(chǎn)精英論壇"。
本論壇以搭建經(jīng)驗交流與商機共享的平臺、推動產(chǎn)業(yè)資源的合理配置、引導(dǎo)市場的有序化競爭、樹立良好的企業(yè)形象、促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展為宗旨，將陸續(xù)開展系列活動。
3月23日論壇現(xiàn)場記錄
第一部分
論壇開幕、重要嘉賓致辭
主持人(中國經(jīng)營報資深地產(chǎn)記者謝紅玲)：
各位來賓，大家好！由中國經(jīng)營報社、星島傳播聯(lián)合主辦、BDCL國際建筑設(shè)計有限公司協(xié)辦的"首屆中國旅游休閑地產(chǎn)精英論壇"現(xiàn)在開始。
《中國經(jīng)營報》之所以牽頭主辦這次活動，是因為作為一個歷時22年的產(chǎn)經(jīng)大報我們一直很關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)新聞，尤其關(guān)注行業(yè)的新動向、新潮流，旅游休閑地產(chǎn)近來的上升勢頭讓我們不得不關(guān)注它。自去年下半年開始，我們已經(jīng)作了一系列的這個領(lǐng)域的報道，今年將繼續(xù)。希望本次論壇會為我們的報道提供精彩的觀點、豐富的信息。
精英論壇從籌備之初就得到了中國房協(xié)、王志綱工作室、BDCL國際建筑設(shè)計有限公司等機構(gòu)的大力支持。當(dāng)然，也贏得了我們的媒體同行和各位來賓的支持。感謝大家，也感謝今天納帕?xí)木路?wù)。下面有請中國房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長王平先生給大家致辭。
王平：非常高興代表中國房協(xié)參加這樣一次論壇，也非常感謝《中國經(jīng)營報》還有星島傳播能夠為行業(yè)做這件事情所付出的努力。從國家這次的政府改革，提出了一句話。實際上社會管理是社會的事，是大家的事，人人有責(zé)。所以叫"黨委領(lǐng)導(dǎo)，政府負(fù)責(zé)，社會協(xié)同，人人參與"。作為房地產(chǎn)行業(yè)，發(fā)展健康的行業(yè)，更需要大家的支持。溫家寶總理在兩會里提出了兩句話是十八號文件的加強。再一個提出了促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。溫總理這次加了一個必須促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。這次的論壇，實際上就是我們房地產(chǎn)專業(yè)發(fā)展的一個繼續(xù)。我們房協(xié)一貫支持房地產(chǎn)的專業(yè)發(fā)展。一貫支持和相關(guān)行業(yè)的共同發(fā)展。房地產(chǎn)的發(fā)展一定會帶動相關(guān)行業(yè)的共同發(fā)展。特別是像金融行業(yè)的促進(jìn)。比如像電力行業(yè)、信息行業(yè)、鋼鐵行業(yè)，等等。和旅游相結(jié)合可能就是今天會議的主題。旅游休閑在一起的發(fā)展就是今天的主題。所以，我們房協(xié)支持這樣一個活動。我們也討論過旅游休閑地產(chǎn)的聯(lián)盟。我們也協(xié)助管理、支持好。中國房協(xié)的楊部長曾經(jīng)給我們一個批示。2006年3月22號，他說"旅游地產(chǎn)近年發(fā)展很快，既要開拓，又需規(guī)范。同意開展專項課題研究。為促進(jìn)健康發(fā)展提出政策建議"。所以今天的論壇，也是一個很好的實現(xiàn)。3月24號我們有開了新聞發(fā)布會。成立了中國旅游地產(chǎn)課題研究小組。我還任組長。當(dāng)時也和旅游衛(wèi)視聯(lián)合。大家把旅游地產(chǎn)的核心定為休閑。而不是走馬觀花，是下馬看花的時代。今天只提一個建議，我對休閑地產(chǎn)聯(lián)盟的發(fā)起也是支持的。我希望每一個人在一生當(dāng)中，如果你選擇了一件你想干的事，先問自己是不是熱愛，如果熱愛就干下去。如果在座的各位能研究休閑地產(chǎn)五年，我想大家將來全是專家。謝謝大家！主持人：再次感謝房協(xié)領(lǐng)導(dǎo)的支持。下面有請在旅游休閑地產(chǎn)項目戰(zhàn)略策劃方面實踐經(jīng)驗豐富、最有發(fā)言權(quán)也最有影響力的智囊機構(gòu)--王志綱工作室的首席代表王志綱先生致辭。
王志綱：我剛從廣東過來。到了北方以后，明顯感到春意昂然。經(jīng)過了一個漫長的冬天以后，我感到有一種對比，非常興奮。今天開這個會，已經(jīng)注意到了很重要的商機--休閑產(chǎn)業(yè)。我概括為"一個時代、一次商機、一批英雄"。在中國這個社會的發(fā)展過程中，如果把握住這個大的趨勢，就會出現(xiàn)一批梟雄或英雄。如果把握不住這個機會，就會被淘汰。這是我的深刻感受。
現(xiàn)在我們已經(jīng)在做多個大型旅游休閑項目策劃，最大的幾百平方公里，最小的也有十幾平方公里。北方非常有意思，理念先行，南方則重實踐。我們有一個優(yōu)勢，就是把南北兩者打通起來。在南方我們最近在做幾個項目，跟大家說一下。一個是三亞的，做這個項目的時候感受特別深。原來是一家北方很大的投資商想收購一個農(nóng)場，做一兩千畝所謂的房地產(chǎn)項目。當(dāng)?shù)氐念I(lǐng)導(dǎo)出來，判斷三亞市場，得出結(jié)論：，休閑時代來了，特別是在海南這個地方。我們建議他們拿兩萬畝地出來打造相當(dāng)于美國太陽城這樣的老人度假天堂。為什么準(zhǔn)備做這么大規(guī)模呢？因為他們做了一次內(nèi)部調(diào)查，光他們系統(tǒng)內(nèi)部就要購買數(shù)萬套。越是離海南遠(yuǎn)的地方，像東北這些地區(qū)的人越向往這個海濱度假生活。這是一個非常有趣的現(xiàn)象。在這種刺激下，這家企業(yè)花很大的功夫打造這個項目。另外，在廣州也會亮相一個項目，它甚至希望成為中國休閑地產(chǎn)實踐的領(lǐng)導(dǎo)者。我估計亮相以后，就會形成全中國到廣東踩盤的熱潮。另外，我們在西南地區(qū)如云南、昆明、貴陽、成都都有類似策劃項目。
旅游休閑地產(chǎn)包括個性化主題式酒店，包括游艇會、溫泉度假村，甚至包括高爾夫住宅。對高爾夫，我的感觸也特別深。中央一再控制但這是控制不住的，它是時代的必然產(chǎn)物。因為高爾夫是一個國家國民經(jīng)濟(jì)和生活水平的象征。在目前，人類社會沒有任何產(chǎn)品能夠像高爾夫這樣實現(xiàn)國土重新整治，最有效地實現(xiàn)一個區(qū)域的價值提升。在這種背景下，下一步整個中國，我估計五年到十年時間將會是休閑為王，休閑不敗。很多產(chǎn)業(yè)都將在休閑這面大旗下，休閑地產(chǎn)也在其中。由此可能會出現(xiàn)很多休閑小鎮(zhèn)、休閑城市甚至休閑區(qū)域。這也符合中國啟動內(nèi)需這么一個大的方向還有環(huán)保生態(tài)的完善。因此今天和大家坐到一起探討這個問題，我覺得非常有意義，也希望新聞界的記者關(guān)注這個領(lǐng)域。如果關(guān)注得好的話，未來五年的發(fā)展會非常好。在座的各位，在感受旅游休閑地產(chǎn)商業(yè)氣息上都是東風(fēng)第一枝。
主持人：是的，我們大家都是感受到第一縷春風(fēng)的人，謝謝王老師。下面有請著名的BDCL國際建筑設(shè)計有限公司中國代表張瑋先生為大家致辭。BDCL是加拿大背景的一家設(shè)計機構(gòu)，有豐富的旅游休閑地產(chǎn)項目的設(shè)計經(jīng)驗。張瑋：各位早上好。今天非常榮幸有機會和大家做交流。今天的題目很有意思，大家把旅游休閑和地產(chǎn)結(jié)合起來了。我今天跟大家交流的心得包括兩個內(nèi)容：第一個是大盤，第二個是所謂的小型奢華的度假物業(yè)。這個不一定要捆綁地產(chǎn)，可以相對獨立，也可以和地產(chǎn)在一起。
我們中國前幾年的房地產(chǎn)開發(fā)速度非常快，形成了標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)格化，甚至一些大的地產(chǎn)商對他的住宅進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的復(fù)制。雖然這樣做可以體現(xiàn)比較高的開發(fā)效率，但是從文化、歷史角度看，我們這么一個文化大國有那么悠久的歷史，有豐富的自然資源和人文資源，應(yīng)該開發(fā)一些個性化的產(chǎn)品。怎么挖掘每個地區(qū)的特色，打造出屬于中國的或者說屬于每個地域的產(chǎn)品？這決不可以是簡單的復(fù)制，要考慮怎樣進(jìn)行建筑上的升華，使城市發(fā)展更加具有我們自己的特色。這個是我們公司這些年在中國做項目設(shè)計時一直追求的。我們也相信，越是好的國際設(shè)計大師，他越應(yīng)該尊重所在地域的文化。我們在中國陸陸續(xù)續(xù)積累了十年經(jīng)驗，也反映了中國房地產(chǎn)發(fā)展的一個脈絡(luò)。就是從早年的南方以上海為龍頭開發(fā)大型寫字樓，一直延展到當(dāng)前的休閑地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。
我們對人的旅游需求做了一個簡單的分類。一個是比較標(biāo)準(zhǔn)化的，叫觀光旅游，這是滿足人的好奇心，到處走走看看。還有一個更重要的，就是今天說的休閑旅游和文化、學(xué)習(xí)、交流活動。后者實際上是對都市生活還有現(xiàn)代科技使人的各方面的壓力、生活節(jié)奏發(fā)生一種變化后產(chǎn)生的需求。我們有個規(guī)劃師提出來，現(xiàn)代科技的發(fā)展不一定都帶給人生活上的幸福。比如你有了手機，天天打手機，不見得比你沒有手機的時候生活更幸福。有電視了不見得比沒有電視的時候和朋友交流的時間更多。這樣就帶來了休閑旅游、回歸自然的旅游，還有文化、社交、學(xué)習(xí)性質(zhì)的旅游。這種旅游我稱之為"制造體驗"。
這個體驗是通過我們的建筑形式來表現(xiàn)的，發(fā)展商選定了主題之后，設(shè)計師根據(jù)當(dāng)?shù)氐奈幕厣⒌赜蛱厣?，打造出一個休閑場所、制造出一種休閑氛圍來供人們體驗，使來這里的人達(dá)到休閑旅游和文化旅游的目的。
說到制造體驗，有個非常典型的例子就是迪斯尼。它把兒童娛樂的東西，全部通過設(shè)施和配套制造出來。迪斯尼可以在中國，可以在全世界復(fù)制。我所說的制造體驗，實際上是人來度假，他是需要一個時間作為周期的，他是要尋找與現(xiàn)代都市生活完全不同的體驗的。所以，需要我們大家用建筑規(guī)劃、用我們挖掘的當(dāng)?shù)氐臍v史文化的東西表現(xiàn)出來，制造出這種氛圍?？傊痪湓?，中國地域廣博、文化深遠(yuǎn)，休閑的主題也非常豐富，休閑地產(chǎn)會成為很有前景的行業(yè)。作為設(shè)計師，我們希望能把不同區(qū)域真正有特色的東西挖掘出來，打造屬于世界的更屬于中國的休閑地產(chǎn)項目。第二部分現(xiàn)場互動交流
主持人：張總提出的制造體驗給了我們大家一個很好的啟發(fā)，那么大家究竟是怎么看待這個正在蓬勃興起的開發(fā)領(lǐng)域呢？下面的環(huán)節(jié)，就讓我們大家一起來討論。討論的內(nèi)容請圍繞旅游休閑地產(chǎn)在國內(nèi)發(fā)展的狀況是怎樣的，國外的發(fā)展趨勢又是怎樣的，國內(nèi)市場現(xiàn)在的機遇和挑戰(zhàn)都在哪里？旅游休閑地產(chǎn)的內(nèi)涵究竟是什么？請大家結(jié)合自己實踐或研究的領(lǐng)域進(jìn)行信息與經(jīng)驗上的交流。主持人在這部分就"隱身"了。王志綱：什么叫休閑地產(chǎn)？我先拋磚引玉。
最近在做休閑地產(chǎn)的時候，參加過兩三次討論了。究竟什么叫休閑地產(chǎn)。很多人有很多說法。我們的感覺是這樣的。第一句話休閑地產(chǎn)從時間上來說，是個時代，躲不掉的。美國在六十年代，歐洲在七十年代，日本是八十年代基本都經(jīng)過這個過程。人均GDP到達(dá)六千美金以上。人們用于日常消費的費用遞減，占收入的一半以下，一半以上的費用用于精神享受和文化消費需求。在這個大的背景下，這個時代不可阻擋地到來了。今天的中國13億人口，有3億人口超過了全面小康的狀態(tài)。現(xiàn)在有一個統(tǒng)計數(shù)據(jù)，廣州人均GDP到了一萬美金，這跟廣州的文化有很大的關(guān)系。珠三角有三千多萬人口，基本上生活水平和收入水平已經(jīng)到了初步發(fā)達(dá)國家水平。再加上長三角，有將近五六千萬人口。把這些加起來，包括很多中心城市，今天的中國至少有三億人口已經(jīng)全面進(jìn)入了休閑時代。特征就是享受生活。大家想一想三億人口是什么概念？今年春節(jié)三亞的五星級酒店供不應(yīng)求，整個三亞的房地產(chǎn)從四年前1500元/平方米，漲到了15000元/平方米。三亞現(xiàn)在根本沒有爛尾樓。所有的爛尾樓全部有了開發(fā)價值。
第二個從空間上看，休閑地產(chǎn)有幾個特點。第一個是從反季節(jié)性非常強烈，具有唯一性的區(qū)域開始冒頭。比如說三亞、海南，還有云南、貴州，都將會成為中國休閑人群非?？春玫牡胤?，也是商家緊密投資的地方。第三還有傳統(tǒng)的旅游點。以前中國的很多旅游區(qū)是賺不到錢的，因為那個時候只有觀光沒有休閑。觀光是不能帶動一個區(qū)域前進(jìn)的，只有休閑才能成為一個產(chǎn)業(yè)，只有休閑才能拉動一個區(qū)域的發(fā)展。我前一段時間剛剛完成大三峽的戰(zhàn)略，在一次會議上我說"要改變我們對旅游觀光的一個看法，觀光永遠(yuǎn)沒有目的地，只有休閑有目的地。"像麗江，很多政府提出打造大香格里拉，麗江就成為整個香格里拉的標(biāo)志。為什么呢？因為它是休閑平臺。這涉及到一個新的問題，我們國家的官方部門訂了很多游戲規(guī)則，比如限制高爾夫球場建設(shè)，但是目前不下兩三百個球場在建，政府規(guī)定受到市場的挑戰(zhàn)。第三個從表現(xiàn)形態(tài)上看。下一步，休閑時代的到來將會給中國的很多落后地區(qū)特別是想走珠三角、長三角發(fā)展模式的落后地區(qū)提供前所未有的商機。四、五年前我講過一個觀點，對于旅游休閑來說，落后是一種優(yōu)勢。在這種背景下，當(dāng)休閑巨大的需求產(chǎn)生以后，很多地方像云、貴、川由于它的地域特征，就使這些地區(qū)成為休閑的天堂。由于這個行情出現(xiàn)，很多大的、有智慧的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型，進(jìn)入這個區(qū)域，其中一些成為我們服務(wù)的客戶。你只要不成為先烈，挺得下來，就可以成功。深圳華僑城成功了，現(xiàn)在就把華僑城的模塊轉(zhuǎn)移到北京、上海，同樣會成功?，F(xiàn)在一個時代到來了，如果這個時候我們把握住機會，未來市場空間會非常大。所以說什么叫旅游休閑地產(chǎn)？就是借助于土地、旅游景觀資源這些不動產(chǎn)的平臺，打造和營造出來的各種各樣的休閑生活，其表現(xiàn)形態(tài)可能是酒店、度假村，可能是分時度假的公寓等等。廣義上屬于房地產(chǎn)范疇，但表現(xiàn)形態(tài)多元化。有的地方有滑雪場、有的地方有游艇，有些地方有溫泉洗浴。
全球化的休閑浪潮已經(jīng)波及到中國了。根據(jù)國家旅游局的測算，未來中國將會成為全球最大的旅游觀光目的地國家和旅游出境游的最大群體。在這個背景下，下一步可能全球都會關(guān)注中國的旅游行業(yè)，將會制造大量的機會。中國龐大的市場將會極大地推動這個新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展。旅游休閑業(yè)空間無限！它有三個特點符合總書記提出的科學(xué)發(fā)展觀：第一是"富民"。廣東東莞建個工廠，可能產(chǎn)值有一個億，但是它造成的生態(tài)危害是不可算計的。但是旅游如果是一個億，這一個億全部用在當(dāng)?shù)?，顆粒歸倉，富民的意義非同一般；第二是"興邦"。今天的旅游先行者絕大多數(shù)是成功人士。當(dāng)老板以游客的身份進(jìn)入這個區(qū)域的時候，他也會以商業(yè)的眼光觀察這個區(qū)域。很多老板都去旅游，突然發(fā)現(xiàn)這個地方，他就有可能選擇在這個地方投資；第三是區(qū)域和城市營銷的絕佳手段，就像博鰲論壇。有這么一句話，明天的政府官員如果不懂得旅游的價值和意義他就是失職的領(lǐng)導(dǎo)，就會被當(dāng)?shù)氐睦习傩胀贄?。陳國強：旅游休閑地產(chǎn)為什么會迎來非常好的發(fā)展機遇？或者如王老師所說的會進(jìn)入一個新的休閑地產(chǎn)時代？我認(rèn)為，有多種因素、多種力量共同營造了這個良好的市場機遇。這些力量主要表現(xiàn)在幾個方面：首先，中國旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展為旅游休閑地產(chǎn)的發(fā)育提供了一個非常好的需求方面的力量；第二個角度，可以從房地產(chǎn)行業(yè)本身的行業(yè)升級和房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的角度看，這些為旅游休閑地產(chǎn)的升溫創(chuàng)造了內(nèi)在動力。第三，從地方政府或者區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，剛才王老師也說了，實際上旅游休閑地產(chǎn)已經(jīng)成為很多地方政府、區(qū)域政府進(jìn)行城市營銷的非常有效的一個手段。所以，政府在旅游地產(chǎn)項目的發(fā)展上面應(yīng)該表現(xiàn)得非常主動，積極地去提供一種推力。還有一支力量是境外的一些投資機構(gòu)、建筑設(shè)計機構(gòu)，以及國際超一流的酒店管理集團(tuán)進(jìn)入中國，對國內(nèi)發(fā)展旅游休閑地產(chǎn)提供了一種外力。還有一種視角，像華僑城等這些先行的項目，為國內(nèi)其他的開發(fā)企業(yè)提供了非常好的樣板，可以說是難以忽視的榜樣的力量。從以上這幾個方面可以評判旅游地產(chǎn)在目前處于非常難得的發(fā)展時機。另外，我想交流一個觀點，就是和過去常規(guī)的住宅地產(chǎn)或者其他類型的地產(chǎn)相比，旅游休閑地產(chǎn)有很多自己獨特的特點。首先，在開發(fā)理念、原則上，不同于常規(guī)住宅地產(chǎn)。在這個方面，實踐者應(yīng)該有很多的體會，或者有一些實際經(jīng)驗的積累。我想旅游休閑地產(chǎn)的開發(fā)，應(yīng)該調(diào)高起點、大手筆、跨越式，應(yīng)該聘請國際一流的建筑規(guī)劃設(shè)計單位、景觀設(shè)計單位精心地設(shè)計和規(guī)劃，做到規(guī)劃上一步到位。貫徹總體規(guī)劃、分步實施的方針。秉持先做旅游，后做房產(chǎn)開發(fā)這一理念、原則。華僑城的例子，我想就貫穿了這么一種理念。所以在首期的項目當(dāng)中，應(yīng)該有旅游項目，以人氣帶動區(qū)域價值的提升。同時通過旅游項目的營造，擴大這個項目在當(dāng)?shù)卣耸慨?dāng)中的號召力。另外，由于這類項目本身的規(guī)模跟普通的住宅地產(chǎn)有根本差別，投資規(guī)模大、周期長、資金壓力大，需要注意合理安排開發(fā)的節(jié)奏、保證資金鏈條的安全，需要注意短線開發(fā)和長線開發(fā)結(jié)合，多開發(fā)有休閑內(nèi)容、有地產(chǎn)特色的產(chǎn)品，可以包括一部分的銷售型房地產(chǎn)開發(fā)，增加現(xiàn)金流。在開發(fā)理念、開發(fā)原則上，要把握一個總體規(guī)劃、分步實施、先做旅游、后做房產(chǎn)開發(fā)這樣一個原則。在旅游休閑地產(chǎn)項目的開發(fā)過程當(dāng)中，與住宅地產(chǎn)相比較還有很多需要注意的地方。首先是旅游休閑地產(chǎn)項目本身的地價問題。它涉及的項目規(guī)模大，占用土地的數(shù)量多，所以項目定位和普通的常規(guī)地產(chǎn)項目不一樣。所以在項目談判階段，能夠把土地成本控制好對項目的操作是非常關(guān)鍵的因素。第二是項目的選址問題。項目選擇什么樣的地理區(qū)位、或者城市區(qū)位，對項目的成敗和前景都有重要影響。第三是土地的取得方式問題。因為現(xiàn)在旅游休閑地產(chǎn)用地小的幾千畝、大的上萬畝、幾平方公里，在土地的取得方式上應(yīng)該有非常多的可以斟酌的空間。另外，還有公共資源的利用問題，也就是一個項目在某個城市或者某個區(qū)域運營開發(fā)，能否充分利用好當(dāng)?shù)氐恼Y源、公關(guān)資源對項目的開發(fā)是至關(guān)重要的，特別要注意和地方政府建立相同的價值取向，讓項目的開發(fā)行為不單單是一個企業(yè)的行為，也要讓它同時成為政府樂觀其成或者說政府全力參與的行為。王志綱：我客串一下主持。首先想提問小沈，你舉辦旅游地產(chǎn)論壇五、六年了，你感覺這個行業(yè)的行情到了嗎？沈飛：我是2000年開始關(guān)注這個領(lǐng)域的，和房地產(chǎn)協(xié)會在海南一直做這方面的探索。一直做了五年?？梢哉f小車不倒，但是有曲折。
大致分三個階段：第一個階段是我們在海南開中國旅游房地產(chǎn)博覽會的時候，跟海南省建設(shè)廳合作，當(dāng)時感覺商機比較大。國際上對旅游地產(chǎn)的發(fā)展有幾十年的經(jīng)歷，中國具備這個環(huán)境和條件。當(dāng)然具備條件和環(huán)境的地區(qū)我們認(rèn)為海南比較適合。所以我們在2001年開了首屆的旅游博覽會。海南省建設(shè)廳對于爛尾房如何進(jìn)行更新和改造進(jìn)行了討論。當(dāng)時全國到2002年的時候已經(jīng)出現(xiàn)了一些問題。金融方面出現(xiàn)緊縮以后，某些資金不到位，有些房子推不下去，房地產(chǎn)商的出路成了問題。那時候我們推出了一個觀念：旅游房地產(chǎn)是發(fā)展方向，當(dāng)時也寫了幾篇文章。在中國來講沒有先例可談。華僑城是最早一個，可以說是歪打正著。它借助了天時地利和自己的努力，才有一個創(chuàng)新的主題旅游地產(chǎn)。第二他在文化旅游地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，增加了一些酒店、住宅、娛樂。形成了一個景區(qū)和景點。第三步我想他做了并不是景區(qū)、景點和旅游地產(chǎn)了。下一步就符合全國連鎖。我們在海南開會的時候積極性非常高，影響也很大。
2002年我們在平谷開年會，各方面的人物都有。當(dāng)時產(chǎn)權(quán)酒店和分時度假提早地發(fā)展，但是這幾年走得太遠(yuǎn)，走得太早，時機不對。也有成功的，也有不成功的?，F(xiàn)在浙江進(jìn)行了試點，準(zhǔn)備對休閑和旅游結(jié)合進(jìn)行探索，我們也經(jīng)常和他們溝通。同時，從2002年開始，我們通過各方面的積極推動，也逐漸意識到了把旅游和地產(chǎn)結(jié)合起來，起到了一個很大的作用。上次我們在星河灣開會的時候，我們做了總結(jié)。要做好，要做大，一要有宏觀政策，二要政府協(xié)調(diào)，三開發(fā)商有足夠的意識和專業(yè)水平。
到2003年在上海開年會的同時，也出臺了一些新的政策，也選了一些很經(jīng)典的開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計的案例和政府研討。當(dāng)時出現(xiàn)了幾個偏頗。偏頗在哪兒呢？我開發(fā)了地產(chǎn)，我的回報是不合適的。房地產(chǎn)開發(fā)是做純房地產(chǎn)開發(fā)，還是做房地產(chǎn)的投資開發(fā)，還是做房地產(chǎn)的整個區(qū)域的開發(fā)。我們要怎么樣做？房地產(chǎn)公司自己的定位很重要。一些地方一旦開發(fā)這個方面的，肯定先問一些戰(zhàn)略專家，應(yīng)該怎么定位。每個地區(qū)，每個階段的運作是不一樣的。
到了2004年是整個房地產(chǎn)陷入低谷的時候。好多人說我不是做旅游地產(chǎn)，我是利用旅游地產(chǎn)開發(fā)，就是用這個名稱。這就很麻煩，還出現(xiàn)其他方面的情況。真做旅游地產(chǎn)的，有借著景區(qū)土地進(jìn)行開發(fā)的，畢竟旅游用地非常便宜，政府就壓制他們，借助旅游的土地做地產(chǎn)開發(fā)是屬于暴利行為，目前來講也是這樣。國家非常反對借助旅游方面做房地產(chǎn)開發(fā)。國家相繼也出臺一些原則。
我們需要一個可行性的政策。旅游地產(chǎn)很關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，就是旅游口和建設(shè)口如何匹配。旅游局基本上是不贊成，打壓。建設(shè)部是支持、保護(hù)。所以每次開年會，給旅游局發(fā)通知，旅游局基本不來，建設(shè)部的來。所以歸口不好歸，建設(shè)不好建。觀光旅游沒有太大的效益，只有休閑度假這種復(fù)合式的才能帶來效益。下一步怎么做，地產(chǎn)開發(fā)是以旅游為主還是以酒店為主，以休閑為主還是以度假為主？定位好了才能運作、才能發(fā)展。如果很簡單地操作，我就把房子賣了。那你賣了就算了，誰經(jīng)營、誰管理無所謂。如果要做成長效性的，必須用心管理。就像旅游度假酒店，選擇管理公司很重要，選擇營銷模式很重要。現(xiàn)在旅游地產(chǎn)的發(fā)展，畢竟不是傳統(tǒng)地產(chǎn)的模式了，找一兩個團(tuán)隊全解決了，這個靠整合資源。戰(zhàn)略專家、規(guī)劃專家、設(shè)計團(tuán)隊、營銷團(tuán)隊和管理團(tuán)隊都需要。同時，還得有好的政策環(huán)境，這樣項目才能做好。
我想我堅持到現(xiàn)在，首先也感謝房協(xié)的主管部門給我們的支持。總之，不管旅游休閑地產(chǎn)是哪個行業(yè)的投資商投資，都要尊重原則，推陳出新，提供個性化服務(wù)。雷同很容易出現(xiàn)問題，要創(chuàng)新，一定要在未來不落后。王志綱：那么，北京旅游的鄭總是專門做旅游地產(chǎn)開發(fā)的。從企業(yè)的角度能不能談一談對旅游地產(chǎn)的現(xiàn)狀、未來的看法判斷以及實踐經(jīng)驗？鄭延林：我剛才聽了王老師的講話以后，感覺對我的啟發(fā)很大。在觀光和休閑這個模式上，我得到了很多的啟發(fā)。其實搞旅游地產(chǎn)，我們也是不得已而為之。四年前，我們到了門頭溝。在門頭溝的永定鎮(zhèn)，也就是首鋼和永定河隔河相望的西邊，大概三十五平方公里。我們跟鎮(zhèn)政府合作來運營，做了這么幾年。開始是想單純從一個小城鎮(zhèn)入手，搞的是運營城鎮(zhèn)的概念。門頭溝屬于北京西部生態(tài)涵養(yǎng)帶，想做工廠也不可能。做其他產(chǎn)業(yè)也沒有競爭的優(yōu)勢，就定位在宜居、旅游城市。在單純做土地整理的過程中，跟當(dāng)?shù)亟⒘撕苌畹年P(guān)系。趕上京西旅游退市的關(guān)口，由我們接手收購了這家公司。經(jīng)過幾年的運作，現(xiàn)在達(dá)到了今天的規(guī)模，也改名北京旅游了。本身門頭溝的旅游資源基本全在這邊。北京最高的靈山、妙峰山，北京最古老的寺廟潭柘寺、戒臺寺。在這樣一個過程中，不由自主地走到了這條路上，感受還是比較深的。
當(dāng)時搞旅游是不賺錢的。旅游的上市公司沒有幾個賺錢的，幾乎都是賠錢。為什么呢？就是剛才王老師說的，當(dāng)時以觀光為主體，主要收入靠的是景點門票，而景點的投資是非常大的。門票定高了沒有人去，定低了收不回來。過去所謂的投資商、發(fā)展商對旅游休閑地產(chǎn)感興趣，其實沒有幾個真想做的，大部分都是為了圈地。能夠真正理解到旅游休閑地產(chǎn)開發(fā)這個層次上的企業(yè)和人實在太少，基本上都是很功利、很現(xiàn)實的。但是從某種意義上講，現(xiàn)在旅游休閑地產(chǎn)的時代到來了。
因為中國近幾年發(fā)展確實非常快，在這個過程中休閑地產(chǎn)的發(fā)展也越來越快。每年的幾個黃金周把游人弄的很累，出去旅游是一次艱苦的旅行，真正在休閑層面上還沒有做到。我們也在整合景點資源，一個是在武夷山搞了一個酒店，一個是在云南搞了一個景點。我想休閑地產(chǎn)是大有可為的。我們這個投資公司是做什么的呢？現(xiàn)在做休閑地產(chǎn)主要是得有地。土地怎么獲得？單純地說休閑地產(chǎn)的概念不行，所以我們的定位跟農(nóng)村結(jié)合的比較緊?，F(xiàn)在新農(nóng)村建設(shè)的政策非常好，我們投資公司就定位于以新農(nóng)村建設(shè)為主題，來進(jìn)行投資、招商、開發(fā)，它的副產(chǎn)品很快就會產(chǎn)生出來。我們到其他的城市去，一般見的都是市長、市委書記，一講這個理念他們就非常歡迎。休閑地產(chǎn)是一個很大的范圍，要想在一個地區(qū)引起人們的關(guān)注，題材必須鮮明，也有新意、有創(chuàng)意，不然的話只是一個說法而已，很難把區(qū)域營銷做起來。
周克：我發(fā)覺投資商議和開發(fā)商這些做微觀操作的，永遠(yuǎn)說不過做宏觀研究的。像王老師說的一個時代的到來非常有概括性。我們在北京有個項目位于南四環(huán)，先做了一個學(xué)校，為了吸引到北京買房的外地人。過了幾年以后，我們發(fā)現(xiàn)這個概念變成所有項目規(guī)劃的前提，學(xué)校、會所等等已經(jīng)成為基本的規(guī)劃了。原來說旅游地產(chǎn)，實際上旅游地產(chǎn)范圍窄了。無論做什么樣的地產(chǎn)項目，在做產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計到后期一系列經(jīng)營延續(xù)的時候，都有這方面的思路，這是一個趨勢。
另外一個，剛才鄭總講的問題和王老師總結(jié)的一些問題，我們都遇到過。的確，剛才沈飛講的宏觀政策，包括政府的支持與開發(fā)商自身的素質(zhì)，對一個休閑地產(chǎn)開發(fā)起到非常關(guān)鍵的作用。
我們在過去的一兩年先后拿到了和北京東部地方政府全面合作開發(fā)兩個非常著名的景區(qū)的權(quán)利和條件。其實所謂的旅游的宏觀政策，不同地方政府的官員對這個看法是不一樣的。所以說地方政府的支持很關(guān)鍵。地方政府支持的角度會有不同，比如我們兩個非常好的景區(qū)，一個景區(qū)的概念是先旅游后開發(fā)，另外一個是先開發(fā)后旅游。政府領(lǐng)導(dǎo)都非常支持。我們兩個項目的推進(jìn)速度完全是不一樣的。先開發(fā)后旅游的區(qū)域，啟動比前面一個還要慢，但現(xiàn)在工作已經(jīng)做得有聲有色了，產(chǎn)品的構(gòu)成和規(guī)劃設(shè)計已經(jīng)開始了。在這個開發(fā)區(qū)域當(dāng)中，我們還是以水和山為主，有傳統(tǒng)的別墅外，還有按休閑概念設(shè)計的。實際上我們是量身定制，為比較高端的人士做的。叫"一個合同、五種身份、五張卡"，就是一個人五種身份。通過我們的研究，這個還是有市場的。
剛才談到政策的問題，還有地方政府支持的問題，再一個是開發(fā)商的自身素質(zhì)。當(dāng)你獲得一個區(qū)域資源的時候，你是用什么態(tài)度去對待它。以我們過去開發(fā)住宅的經(jīng)驗來看，我們的一個概念就是"門前三包"三公里。拿下土地來，就要把旁邊的區(qū)域統(tǒng)統(tǒng)搞好。我們拿到旅游休閑地產(chǎn)項目的同時，要從方方面面考慮。我們對這個區(qū)域沿岸的大大小小賓館都統(tǒng)一規(guī)劃。
在新農(nóng)村的政策上，我們也遇到了一些難點，就是政策不太清晰。我的發(fā)言到此，今天來的目的一個是發(fā)現(xiàn)資源，再一個是和同行間進(jìn)行交流。王志綱：有一個問題想提交給王平秘書長。剛才大家談到了很多內(nèi)容，反映了這么幾條：第一實踐先行。在旅游休閑地產(chǎn)開發(fā)上，實際上實踐已經(jīng)走到理論前面去了。特別是中國翻天覆地的城市變化和農(nóng)村改革大背景下，怎樣讓這個開發(fā)領(lǐng)域走的又好又快？第二，實踐已經(jīng)走到前面了，標(biāo)準(zhǔn)要跟上。建議您的課題組在今年內(nèi)選上五家到六家最優(yōu)秀的休閑運營商，選擇要有個標(biāo)準(zhǔn)，不是誰給錢就給稱號給誰。政府的管理是剛性的，政府一撒手一放就亂了。把走在前面的好好總結(jié)經(jīng)驗，篩選完了以后，歸納出什么叫做優(yōu)秀的休閑運營商。
我個人看法想有這么幾點：第一，它是連片開發(fā)，不是殺雞取卵式的。第二，它堅持三個統(tǒng)籌：城市與鄉(xiāng)村的統(tǒng)籌、民生和市場的統(tǒng)籌、生態(tài)環(huán)保和開發(fā)的統(tǒng)籌。
這些年我感觸特別深。政府往往限制房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)強度，就為了防止開發(fā)商開發(fā)過了，這個時候必須定一些標(biāo)準(zhǔn)：一是生態(tài)環(huán)境的發(fā)展，二是社會主義新農(nóng)村建設(shè)要考慮到當(dāng)?shù)氐脑∶瘢€有第三個，在這個背景下一級土地市場和二級開發(fā)市場之間怎么打通。一級開發(fā)叫國土整治，要使開發(fā)商對這個的價值有一個信心。二級開發(fā)商進(jìn)來的時候，要有一個標(biāo)準(zhǔn)。什么叫一級開發(fā)商，就是二級開發(fā)商不愿意做的，你全部要做。另外還有一條，再往下走還有一條標(biāo)準(zhǔn)，就是土地指標(biāo)的問題。把項目放在全省平臺上，在全省的背景下有一個指標(biāo)保障。再有就是所謂的打擦邊球問題的解決，另外就是找?guī)讉€優(yōu)秀的樣板。王平：聽了大家發(fā)言非常高興，也很受教育。我對大家的看法基本上是認(rèn)同的，但是現(xiàn)在都屬于討論階段，很多東西沒有定義。剛才王老師也提出了很多的建議，我談一些觀點。
王老師提出的問題正屬于課題組的研究范疇。我們課題組成立的時候，使命就有這么一方面：國家政策標(biāo)準(zhǔn)方向性的建議。我們首先是提出一個研究指導(dǎo)的方面，再找出存在的問題，提出解決的思路，也要起草旅游休閑城市和旅游地產(chǎn)項目的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。同時我們還承接項目提供咨詢，目的是總結(jié)。
旅游休閑地產(chǎn)發(fā)展到一定程度沒有研究成果，后面的發(fā)展肯定受阻礙。我舉一個例子，原來房地產(chǎn)主要是為誰服務(wù)？80%以上為居住服務(wù)，所以國家成立了一個住宅與房地產(chǎn)司。房地產(chǎn)當(dāng)前就是以住宅為主。如果我們換一個角度，假設(shè)以休閑為主，是不是會成為休閑房地產(chǎn)業(yè)？所以，我們剛才提出的題目，一個新的國家支柱產(chǎn)業(yè)--休閑產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)。休閑這個行業(yè)發(fā)展起來，第一個就能解決三農(nóng)問題。到西部考察的時候我就告訴當(dāng)?shù)毓賳T，現(xiàn)在不希望全國是一個調(diào)子的發(fā)展，西部先不動，有些地方先別開發(fā)，機會在后面。我舉一個例子，美國有些地方是不準(zhǔn)開發(fā)的。離華盛頓開車兩個小時有個活在百年前的小鎮(zhèn)，這個小鎮(zhèn)從形成以后政府一直不準(zhǔn)它開發(fā)，小鎮(zhèn)至今過著沒有電話、沒有電燈、靠農(nóng)業(yè)自種、自給知足的生活。但這個小鎮(zhèn)的農(nóng)民收入最高，因為誰都想來這體驗一下原始的生活狀態(tài)。但是對游客來說它很便利，修了幾個外形像這個地方風(fēng)貌但是高級的酒店在這里?，F(xiàn)在他們的生活水平高極了。這個是今年環(huán)球時報2006年6月27號報道的。人們在這里體驗的就是我們說的農(nóng)家樂，它是完全的鄉(xiāng)土氣息。未來的社會，一定是小城市的社會。
再有，我們提出不能再增加城市固定人口了。我們現(xiàn)在建議城市做規(guī)劃的時候，以十萬、三十萬人口的城市容納五十萬的休閑人口。用休閑人口賺的錢，提高當(dāng)?shù)鼐用竦乃?。這個小鎮(zhèn)沒有電燈，沒有電話，沒有電視，晚上就點油燈，但是他們的收入高過城市里的人。這就是你剛才說的脫貧的最好的方法。所以我們叫為流動人口服務(wù)的時代到來了。在法國有個小城市，一萬五千人，能容納五萬人的流動人口，他們都不用上班，生活水平很高。休閑時代到來以后，我們覺得旅游地產(chǎn)要為休閑服務(wù)。我說說休閑與房地產(chǎn)的關(guān)系。休閑逐步成為人們喜愛的生活方式，這是新的生活方式的到來。如果上班能跟它結(jié)合就更偉大了！中國現(xiàn)在的發(fā)展還不能這么提。還是努力工作，休閑生活。在發(fā)達(dá)國家，已經(jīng)走到了工廠、機關(guān)、公司辦成休閑場所的程度。有一個公司把辦公樓布置成像五星級賓館一樣，客人一來不是到會議室而是到咖啡廳。這個老板發(fā)現(xiàn)，在休閑的條件下，工作質(zhì)量極大的提高。努力工作，享受生活。我不知道大家都在急什么，一旦發(fā)現(xiàn)這個人會休閑工作，會休閑享受的時候，他的工作質(zhì)量也會極大的提高。其實這才符合中央的又好又快精神。所以休閑工作，效率更高。我們國家正在起步，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，但是不穩(wěn)。所以這種生活方式在中外最大的區(qū)別是，國外是移動居住、移動休閑，外國人在一生之中搬無數(shù)次家。他因為喜歡那個地方就到那兒就業(yè)。而中國是固定居住、移動休閑。
如果我們國家把休閑行業(yè)作為穩(wěn)定的支柱行業(yè)之一，它會極大的促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高人民生活水平和幸福水平。日本人休閑是怎么樣？拼命工作，急得不行，晚上就拼命地出去玩。他是走兩個極端。我覺得這都不屬于我們國家發(fā)展的思路。所以我覺得如果這樣發(fā)展，對于提高本地區(qū)居民生活水平，促進(jìn)國際交流都有極大的好處，還會促進(jìn)金融改革。
從休閑時代到來以后，我們的房地產(chǎn)開發(fā)商和在座的各位，再不應(yīng)該是生產(chǎn)商了，就是智慧經(jīng)營者了。如果你有智慧把這個區(qū)域開發(fā)好，你應(yīng)該不用考慮資金的問題；比如說老百姓想買房子，能付首付，就不考慮錢的問題，因為有抵押貸款。我們做休閑地產(chǎn)，一定會促進(jìn)金融品種的改革。再有我們研究幾個標(biāo)準(zhǔn)。這次我們在麗江開了國際研討會，六十多個國家著名小鎮(zhèn)大概有十幾個到會發(fā)言。我們提出幾個標(biāo)準(zhǔn)，我說衡量旅游地產(chǎn)最好的標(biāo)準(zhǔn)是，所有的景點收費越少分值越高。像北京的紫竹院已經(jīng)不收費了，住宅小區(qū)的大門全要開放。到了休閑時代，步行街要變成步行體系，一個城市的行人在全城走動都可以不碰到車，這就是水平。所以我們的指標(biāo)是移動性和固定性。
旅游是什么？現(xiàn)在的概念是看到和知道。休閑是什么？就是感受。交往感受、藝術(shù)感受、歷史感受等等。我希望房地產(chǎn)人士未來一定要在休閑地產(chǎn)上下工夫，而且未來的市場一定屬于你們。大家一定要支持研究，為這個行業(yè)未來的發(fā)展創(chuàng)造一個良好、寬松的環(huán)境，積累些經(jīng)驗。其次要敢于實踐，敢于認(rèn)識。再有一個是改變盈利模式。
主持人：熱烈的掌聲說明了一切。剛才王秘書長提出一個很關(guān)鍵的問題：什么樣的金融產(chǎn)品支撐旅游休閑地產(chǎn)的開發(fā)，我想有發(fā)言權(quán)的應(yīng)該是投資機構(gòu)的代表了。我們的嘉賓中恰好有一位來自一家著名的國際基金機構(gòu)的，他本人專門負(fù)責(zé)地產(chǎn)項目投資。來之前他跟我交流說他們不投旅游地產(chǎn)項目，只投市中心的物業(yè)。我不知道聽完專家的發(fā)言之后，他的想法有沒有改變。境外基金代表Linda：以前我們一直認(rèn)為旅游地產(chǎn)風(fēng)險比較大，所以我們更傾向于為普通城市居民住宅服務(wù)的開發(fā)商。通過今天的交流，感覺要對這個行業(yè)重新審視了。
我們作為股權(quán)投資人，是戰(zhàn)略型投資人。因為我們愿意找好的項目、好的開發(fā)商、好的團(tuán)隊，給他們財務(wù)、管理上的支持，幫助他們利用財務(wù)辦法的原理把回報做大。我們是想和開發(fā)商一起創(chuàng)造價值，而不是攫取價值。
我們的投資目標(biāo)是什么樣的企業(yè)，什么樣的團(tuán)隊呢？就是能夠真正創(chuàng)造出價值的團(tuán)隊。所以我們?nèi)ツ暌荒昀锟吹氖撬^小的縫隙內(nèi)的行業(yè)。比如像酒店、像連鎖型的商業(yè)賣場。
通過今天的交流，我發(fā)現(xiàn)旅游地產(chǎn)其實也有這么一個特點，就是它其實比常規(guī)的住宅或者寫字樓更能創(chuàng)造價值。這是由幾個方面決定的：一個是選址的戰(zhàn)略性，或者是依托于一種現(xiàn)有的旅游資源、自然景觀，或者像主題公園式的；第二個，在產(chǎn)品的定位、設(shè)計、規(guī)劃、營銷這幾方面有它的獨特性。因為現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)在專業(yè)機構(gòu)的幫助下，實際上水平越來越高，越來越規(guī)范化。一個常規(guī)的住宅項目或者寫字樓項目，很難做到真正推陳出新，或者是有什么本質(zhì)的區(qū)別。就是說大家的操作水平都差不多，基本上變成了一個流水線化的操作。包括國家的一些政策，土地增值稅的影響，也是推動了普遍住宅的開發(fā)，這個里面能創(chuàng)造的價值也很有限。對于特殊的旅游休閑地產(chǎn)，剛才聽周總講的"五張身份證"，的確是很有啟發(fā)。第三個就是在運營上的價值。旅游地產(chǎn)，包括酒店、度假村，需要一個有序的運營、經(jīng)營，給來的客人提供好的服務(wù)，這樣才能保證不斷的持續(xù)增值。所以運營經(jīng)營上，一定要有獨特性。
從這幾個方面來分析，我們更愿意給這樣的行業(yè)投資。我們和開發(fā)商、運營商一起創(chuàng)造價值，我們作為投資商在里面分享一塊。更主要的，是和大家一起來把這個行業(yè)做大！主持人：很令人鼓舞的信息！下面我們還專門設(shè)計了一個精彩的環(huán)節(jié)，請張瑋先生準(zhǔn)備了國際旅游休閑地產(chǎn)規(guī)劃的豐富案例為大家做深度解讀，圖文并茂，幫助大家開啟思路、豐富視野。
張瑋：剛才各位老總講得都非常深刻。我們北美的總公司很早就開始做旅游地產(chǎn)。2002年北美土地協(xié)會做過一個調(diào)查，哪些住宅賣得好，賣得最好的是哪一些。統(tǒng)計的結(jié)果顯示：賣的最好的幾個明星樓盤都是具有度假村特質(zhì)的。
地產(chǎn)可以由旅游來襯托，同時，旅游也需要一定的地產(chǎn)來支持。所以，我今天選擇兩個演講內(nèi)容，第一個是所謂的大盤規(guī)劃，通常也講"造鎮(zhèn)計劃"。
造鎮(zhèn)原始的動機，是厭惡了都市的生活，厭惡了都市的污染。剛才我曾經(jīng)提到制造體驗，這種體驗一定和普通的樓盤通過策劃和設(shè)計帶給人們的感受是不一樣的。普通樓盤開發(fā)商可以追求高效化，甚至標(biāo)準(zhǔn)化，我們這個旅游休閑地產(chǎn)恰恰是相反，因為你追求的是與都市有差異的東西。
我做一個概括。把旅游休閑地產(chǎn)分成了這些類：回歸自然、體育休閑的包括騎自行車，還有漂流等等體育健身的項目，再有就是靜態(tài)調(diào)整類的，天津東麗湖項目就屬于后者。另外還有一個很大的板塊，就是文化學(xué)習(xí)旅游類。這個就包括烹調(diào)的學(xué)習(xí)、釀酒的學(xué)習(xí)、歷史文物的考察。比如中國有孔夫子這些好的文化基礎(chǔ)，很多學(xué)習(xí)體驗的主題。
旅游休閑地產(chǎn)關(guān)注的對象不是個體，而是家庭。外國人的觀念是家庭第一位。考慮到家庭，就要考慮到家庭各個成員的興趣。由這點，引出一個總的概念：完整社區(qū)。這些實際上已經(jīng)匯聚了北美新都市主義思潮中。人有很多現(xiàn)代都市滿足不了的欲望，其中一個就是社交文化的需求，這個在繁忙的都市很難滿足。所以，我們有一個商業(yè)村落，有一個休閑健身功能，有一個靜態(tài)調(diào)理，還有一個浪漫體驗。我強調(diào)的設(shè)計和規(guī)劃，一定要通過建筑創(chuàng)造出一個完全和普通住宅不一樣的感受。所以開發(fā)商要轉(zhuǎn)變思想，不要再用公攤面積等東西來衡量這樣的項目。
我要講的第二個內(nèi)容，即所謂的奢華型小酒店。在北美這些小酒店的創(chuàng)始人都是一個家庭?？赡芩麄兂鋈タ创舐坟浀木频隂]有找到想要的感覺，所以搞起了小型奢華酒店。隨后就成熟了很多這樣的小企業(yè)，管理奢華酒店。當(dāng)然在做的過程當(dāng)中，有幾大板塊的東西和常規(guī)的住宅也不一樣。談到休閑，更加要強調(diào)建筑文化的挖掘和90年代初我剛回國時就提倡的"好的城市形態(tài)"。
常規(guī)來講，發(fā)展商和設(shè)計師更多考慮的是個人感受，從來沒有仔細(xì)研究作為用戶、真正的感受者他體驗度假村會是什么感受，所以帶來了度假村的一些技術(shù)問題。比如要做休閑產(chǎn)業(yè)，要有一個什么樣有沖擊力的空間，什么樣有沖擊力的生存模式。從新都市主義、造鎮(zhèn)到生態(tài)保護(hù)，我覺得這些理論基礎(chǔ)對旅游休閑地產(chǎn)的開發(fā)有很重要的作用。當(dāng)然，還有情境設(shè)計、細(xì)部設(shè)計。
下面結(jié)合幾個案例講一講規(guī)劃的方法。在這一類休閑地產(chǎn)當(dāng)中，應(yīng)該考慮哪些問題。
東麗湖這個項目持續(xù)很多年。因為萬科拿了地沒有急著開發(fā)。從1996點開始做設(shè)計，做了四年。它是個大盤，四千多畝。先考慮的是環(huán)境與建筑文脈，到底要挖掘什么，保護(hù)什么。提出了濕地的概念，有一個大的東麗湖。另外提出了人來到這里看到的不能是荒郊野外，要有一個趣味的社交場所。于是，我們做了一個村落，一個具有活力的中心。再有就是休閑健身。我們認(rèn)為這個大盤應(yīng)該有休閑健身的內(nèi)容，也要圍繞剛才的主題，再一個就是如何感受。這是研究的一些節(jié)點。包括道路元素、濕地元素甚至橋。我們的橋不再是一個簡單的橋，除了通過，還有停下來駐足的功能，最后形成了這樣一個狀況。
此外，要有幾百個鳥巢的生態(tài)走廊。這里是保留的一個現(xiàn)狀村，村民可以在這里工作。有摩托羅拉大學(xué)，可以學(xué)習(xí)。還有大量的休閑體育活動，而且特意辟了一個兒童發(fā)現(xiàn)濕地公園。同時由于2002年在這里搞了國際滑水比賽，做了滑水的生態(tài)會所。我們甚至對每個島都作了研究，每個島的基調(diào)都不一樣。這是入口的情境大道，強調(diào)家庭為主的兒童、婦女、男人都分別要玩兒什么。這是生態(tài)溫泉，頂部是可以看到整個社區(qū)的空中會所。小鎮(zhèn)中心我們采取的是反理性設(shè)計，設(shè)計完全像歐洲古鎮(zhèn)一樣。實際上真正做休閑性的項目，即使它的商業(yè)部分也是一種非常態(tài)的商業(yè)，一定是要有特色，包括有修船塢等等。國外類似這種的休閑商業(yè)也多半是這樣，挖掘一些傳統(tǒng)的手工藝，挖掘一些傳統(tǒng)的工匠，尋找所謂消失的東西。這是最后總體的效果圖。
我們的設(shè)計一定是強調(diào)鄰里、強調(diào)不同體驗的。形式采用組院式，建筑是帶庭院的，像中國的蘇州園林，雖然建筑很現(xiàn)代但是什么感覺都有。傳統(tǒng)的東西可能不見得受到那么大的重視，后來叫北歐風(fēng)格，但是我們真正的想法是江南風(fēng)格。我今天講的主題就是中國的東西挖掘之后是有價值的，不一定是西方的才有價值。東南亞的一些地方做得很不錯，像巴厘島。另外一個大盤剛剛實現(xiàn)，廣州的荔湖城。這是我們前年做的規(guī)劃，原始的濕地、熱帶森林。當(dāng)時我們提出一個戰(zhàn)略規(guī)劃，要保留生態(tài)，更要保留原始村落。這樣一個地方，它的鄰里關(guān)系一定不要以汽車為主。這個觀念一放開，所有的鄰里結(jié)構(gòu)、空間結(jié)構(gòu)、步行體系完全出現(xiàn)了一個嶄新的面貌，都市里的人來到這里感覺非常新穎。最后示范區(qū)定的起步區(qū)是1500畝。圍繞這個也做了很多辯論。比如到底要不要學(xué)校，要不要體驗，要不要藝術(shù)等等。最后我們提出要有一個有沖擊力的體驗，所有的設(shè)施要以體驗為主。另外把四星級的會議酒店，所有大堂的功能全部翻到步行街上。這里面還有一個焦點可能就是小高層。我們做了超小的空間，比如白天可以翻上去的床，讓小房間可以兩用，我們的追求是極力地創(chuàng)造和傳統(tǒng)住宅不同的東西。再有一個案例是青城山。青城山都江堰是世界雙遺產(chǎn)，這個地很珍貴，就在青城山保護(hù)地的界邊。當(dāng)時看到現(xiàn)狀后，我們就提出來，作為成都人休閑地產(chǎn)的一個產(chǎn)品，一定要做出來大家在成都、在都市找不到的東西，我們稱之為"失落的文明"。我們就深入研究川西民居，在中心的一點圍繞水系做了非常有沖擊力的一組紅顏色的村落建筑，進(jìn)到每個社區(qū)里全是像古鎮(zhèn)一樣的小窄巷子，完全用現(xiàn)代的手法再現(xiàn)古代建筑。最小的是120平米。上臺階有一個水簾，進(jìn)入院門有一個荷花池。有傳統(tǒng)民居的文化韻味在里面。這是一組四合院，從巷子進(jìn)來之后，是一個小天井，每一個天井都有一個主題。進(jìn)入四家，每一家都有自己的景觀水池。這一戶非常有特色：常規(guī)來講，這是一個大住宅，都要連在一起的，但我們把它破開，很多這種肌理都是在民居中存在的。房間的設(shè)計都是按照對川西文化的理解重新做的設(shè)計。再簡單講一下北京的龍灣。我們不希望這個建筑太有傾向性，我們希望它有神韻上的體驗。我們專門找工匠砌的磚，四合院的韻味十足，傳統(tǒng)的元素在這里面都體現(xiàn)出來。
下面介紹一下剛才王老師提到的加拿大2001年建設(shè)的威斯勒小鎮(zhèn)。這個起步也非常有特色。原來是距離溫哥華北部一個多小時車程的地方，是垃圾填放場，唯一的一個自然資源當(dāng)時比較突出，就是滑雪，當(dāng)時都是大家滑完雪回家。由滑雪作為第一個啟動點,隨著它出現(xiàn)了一個所謂的十一英里長的小步行街,它的開發(fā)模式是串葡萄式的開發(fā)。當(dāng)時我們設(shè)計師提出一個成功的關(guān)鍵點就是步行街。我們這個老客戶是專門做休閑地產(chǎn)的，隨后又做了二十幾個項目。最后出現(xiàn)了新的變異，以前是冬季項目，現(xiàn)在是全方位的了，各個季節(jié)都可以去旅游休閑。所有的概念都是以全生態(tài)的理念來做，包括綠化都完全用的自然的野生草，并沒有用人工的大草坪，到這里感覺就是自然小鎮(zhèn)的氣氛。當(dāng)?shù)氐挠〉诎踩?，沒有被遷走，他們被組織成當(dāng)?shù)氐挠〉诎菜囆g(shù)家協(xié)會，所有的店面設(shè)計都由他們來做。這個公司做得非常的成功。做這種小鎮(zhèn)地產(chǎn)，是一個長遠(yuǎn)的時間。再有一個很有特色的項目是九十年代末開始規(guī)劃，在2002年開始實施的。這是在拉斯維加斯沙漠上做的，有晚上沙漠的涼風(fēng)，有沙漠獨特的景觀，有離賭城很近的距離。當(dāng)時的觀念是把南歐的風(fēng)情引入。做了一個很重要的歐式的步行街，有小教堂，有咖啡店，非常休閑。這條街跨越過去，作為一種法國風(fēng)情的街道，白天女人去逛街，孩子在水上游玩。
下面我講我們公司非常喜歡的，也做得很多的小盤--奢華小酒店。
很多北美的老板都是貴族出身，覺得住大酒店沒有感覺，于是投資小型奢華酒店。關(guān)注的一個是傳統(tǒng)的文脈、大自然，再有就是主題和充滿靈性的感受。我舉幾個例子。
一個是在喜馬拉雅山下做的小酒店，它把不丹的特色融入到其中。再有一個項目是巴厘島的村落。這個村落的特點是，它的客房就是小院，就是原來村落的小街。還有就是古堡，這是世界遺產(chǎn)。這是做的另外一個項目，在棕櫚泉。棕櫚泉大家都稱為高爾夫的麥加。建筑師要營造的風(fēng)格，一定要提煉它的精髓。包括大堂，一進(jìn)去整面墻的面罩。后面布置不同的燈光。這些面罩是當(dāng)時印第安人幾個酋長戴的裝飾品。你到這里觸摸到的一切都是充滿震撼力的。
這例子不是我們做的，但很經(jīng)典。隨便一個客房進(jìn)來就是小門崗，是一個竹林，反過來是一個臥室。這個臥室周圍是墻，墻周圍是荷花池，完全把要浪漫情調(diào)挖掘出來。這個是黃石公園，它的特色是震撼人的景觀。我們做的建筑稱之為生銹的建筑，有獸皮、有劈開的原木、有生銹的陶罐等等，就追求這種感覺，也是非常豪華。
這是在馬爾代夫的一個項目，就是尋找一種獨特的東西。在這里的空間，不要談浪費不浪費。這樣的空間都是為了塑造這樣的感受。一定要挖掘出真正的文化內(nèi)涵進(jìn)行提升才能體現(xiàn)出這種感受。這是為了貴族旅游打獵設(shè)計的。印度的一個荒原，就是打獵為主。它的六星級的客房就是帳篷。我覺得中國這樣的機會太多了。這是在印加。印加文化的加勒比海風(fēng)格的度假村。以經(jīng)過提煉的加勒比海的文化特色設(shè)計的建筑。
引用我們建筑師的一句話，"科技的發(fā)展使人的節(jié)奏越來越快，科學(xué)的進(jìn)步帶來了都市的繁榮，手機帶來了大家二十四小時的繁忙，使你失去了很多。"所以，我們把這種失去的東西稱之為我們要尋找的基因，這種基因不找就斷鏈了。我們也希望借這個機會做一個倡導(dǎo)，就是大家在做旅游地產(chǎn)的時候，一定不要在有破壞性的區(qū)域，或者做短線性的項目，而是要從長遠(yuǎn)出發(fā)，要站在反映我們文化的角度。我們有五千年歷史文化的沉淀，我們有全世界最豐富的地貌，有最高的峰珠穆朗瑪峰，有海南島，有沙漠、盆地，可以說擁有世界上最豐富的地理資源。有文化和地理這兩個資源，我們可以創(chuàng)造出世界級的但是中國地域特色的建筑。主持人：謝謝張總的精彩演講，也謝謝大家的耐心聆聽。我們的會議時間雖然很長，但大家都非常專注。最后我有一個提議，也是我們在座的幾位嘉賓私下議論過的，所有對旅游休閑地產(chǎn)市場感興趣的企業(yè)、機構(gòu)和個人，讓我們在一個共同的目標(biāo)下，成立一個聯(lián)盟，緊密保持互動。關(guān)于這個聯(lián)盟章程我們擬了一個討論稿已經(jīng)發(fā)到嘉賓手里。大家一會兒在餐桌上可以交流一下看法，會后可以聯(lián)系論壇主辦方。
再次感謝大家的到來，也希望我們大家都能成為旅游休閑地產(chǎn)聯(lián)盟的第一批會員，也希望你們之間能成為生意上的伙伴。祝大家的事業(yè)興旺發(fā)達(dá)！
今天的論壇到此結(jié)束，請大家到四季廳用餐，在寬松的氛圍中繼續(xù)溝通。
·首屆中國旅游休閑地產(chǎn)精英論壇 07/04/02
·“休閑為王”時代來臨 地產(chǎn)又逢新機遇 07/04/02
·首屆中國旅游休閑地產(chǎn)精英論壇 07/04/02
·幸福實業(yè)合并華遠(yuǎn)地產(chǎn) 任志強終于借殼上市 07/04/02
·5年謀劃 華遠(yuǎn)地產(chǎn)終借殼上市 07/04/02
-
觀點網(wǎng)關(guān)于本網(wǎng)站版權(quán)事宜的聲明:
觀點網(wǎng)刊載此文不代表同意其說法或描述，僅為客觀提供更多信息用。凡本網(wǎng)注明“來源：觀點網(wǎng)”字樣的所有文字、圖片等稿件，版權(quán)均屬觀點網(wǎng)所有，本網(wǎng)站有部分文章是由網(wǎng)友自由上傳，對于此類文章本站僅提供交流平臺，不為其版權(quán)負(fù)責(zé)。如對稿件內(nèi)容有疑議，或您發(fā)現(xiàn)本網(wǎng)站上有侵犯您的知識產(chǎn)權(quán)的文章，請您速來電020-87326901或來函guandian#126.com（發(fā)送郵件時請將“#”改為“@”）與觀點網(wǎng)聯(lián)系。
