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　　近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是新聞媒體與社會(huì)公眾關(guān)注的焦點(diǎn)，一些開發(fā)商與專家也成為眾矢之的而備受爭(zhēng)議。日前，在昆明由中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)與昆百大集團(tuán)聯(lián)合舉辦的一個(gè)名為“2006城市與建筑論壇”的會(huì)議上，面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)諸多重大問(wèn)題，各路專家與名人進(jìn)行了一場(chǎng)激辯。

　　我們需要什么樣的城市

　　在城市建設(shè)方面，技術(shù)派專家認(rèn)為城市規(guī)劃很重要，城市的整潔、有序代表著一個(gè)城市的發(fā)展水平和文明程度。建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副總工程師孫克放談到他對(duì)昆明的印象時(shí)充分展示了技術(shù)派專家的觀點(diǎn)：昆明給人混亂的感覺(jué)，在昆明看到最多的是樓上、地上大大小小廣告牌亂放。如果我當(dāng)市長(zhǎng)，第一件事情就把昆明市所有廣告牌取掉。另外，昆明許多居民樓頂裝的太陽(yáng)能裝置亂七八糟的，太難看了。這兩方面說(shuō)明城市規(guī)劃沒(méi)有做到位，需要改進(jìn)。

　　孫的觀點(diǎn)受到另外一些具有人文觀點(diǎn)專家激烈的反駁，并由此引出一個(gè)重大話題：我們需要什么樣的城市。當(dāng)代中國(guó)哲學(xué)界新派代表人物、北京外國(guó)語(yǔ)大學(xué)副教授汪民安認(rèn)為，城市沒(méi)有必要那么干凈、整潔?，F(xiàn)在中國(guó)城市的一大變化就是：馬路越來(lái)越多，街道越來(lái)越少。馬路是供機(jī)器使用的，街道是供人行走的。如果一個(gè)城市完全由機(jī)器所主宰的話，那這個(gè)城市就沒(méi)有魅力了。

　　在街道上每個(gè)人都是平等的，你再有錢也不會(huì)有什么優(yōu)越感，所以街道在這個(gè)意義上恰恰是城市公共領(lǐng)域的民主化。城市不應(yīng)該是專為有錢人和社會(huì)精英人士而規(guī)劃建設(shè)的，也應(yīng)允許小商小販們的生存，一個(gè)城市如果失去街道的混亂甚至臟爛也就沒(méi)有了城市氣息。街道所在的地方，就是應(yīng)該充滿各種各樣的廣告。城市一定要有節(jié)奏、夜晚、夢(mèng)境，不要搞得那么光亮、透明，搞得那么沒(méi)意思。

　　對(duì)于汪民安這一具有人文主義色彩的觀點(diǎn)，清華大學(xué)建筑學(xué)院副教授、院長(zhǎng)助理周榕表示認(rèn)同，城市要整潔，路邊不能有烤白薯攤和小商小販，廣告要整治……，這種城市思維還停留在大約是上個(gè)世紀(jì)50年代豪斯曼的思維上。中國(guó)城市規(guī)劃思想在建國(guó)初期是建立在烏托邦思維基礎(chǔ)上的，如北京十大建筑的規(guī)劃都是以宏大敘事展現(xiàn)出來(lái)的。宏偉的道路，對(duì)稱的軸線……，這種規(guī)劃思想含有肩負(fù)對(duì)抗資本主義的使命。

　　然而，在美化城市的名義下拆除違章建筑卻造成許多社會(huì)問(wèn)題。2001年太原市政府下決心拆除240萬(wàn)平米違章建筑，在兩個(gè)月內(nèi)，太原市的刑事犯罪案件大幅上升。因?yàn)樵谀抢镒〉暮芏嗳俗詈蟮纳婵臻g被拆除，他有什么辦法？只有上街去偷和搶。所以說(shuō)，城市管理者如果失去價(jià)值中立的話，制定出的城市規(guī)劃有時(shí)是不符合社會(huì)現(xiàn)實(shí)的。

　　北京的房子為什么貴？

　　曾經(jīng)常常因語(yǔ)出驚人而備受爭(zhēng)議的人物———北京開發(fā)商任志強(qiáng)，在昆明論壇上又亮出他的觀點(diǎn)：一個(gè)城市房?jī)r(jià)的高低很大程度上與財(cái)富和土地有關(guān)。城市價(jià)值的提升，必然會(huì)形成制度性的掠奪。在城市資源配置的掠奪過(guò)程當(dāng)中，一條很重要的路徑在于房地產(chǎn)的掠奪。

　　舉一個(gè)最簡(jiǎn)單的例子，比如說(shuō)北京的房子越賣越貴，大部分是被山西的大款買走。山西大款掙的錢是靠山西的資源，在賣了煤以后，獲得很多財(cái)富。但這些財(cái)富并沒(méi)有留在山西繼續(xù)發(fā)展，形成企業(yè)財(cái)富，而是成為個(gè)人財(cái)富最后向北京轉(zhuǎn)移，買了高檔房子。這不但促進(jìn)了北京的消費(fèi)和投資，也促進(jìn)了北京的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這些財(cái)富在分流的過(guò)程中，實(shí)際上率先提升了北京的價(jià)值，并沒(méi)有利用煤資源所產(chǎn)生的財(cái)富提升山西的城市價(jià)值和資源價(jià)值。

　　我們的資源利用在城市和農(nóng)村之間差距很大，農(nóng)村的富裕資金沒(méi)有重新投向農(nóng)村，而是向大城市集中轉(zhuǎn)移，在這種向城市財(cái)富的轉(zhuǎn)移過(guò)程中，形成自然性的掠奪。城市吸納了農(nóng)村的勞動(dòng)力和這些勞動(dòng)力創(chuàng)造的剩余價(jià)值，盡管農(nóng)民工把收入轉(zhuǎn)到農(nóng)村，但在農(nóng)村當(dāng)財(cái)富積累到一定程度，資金又從農(nóng)村轉(zhuǎn)到城市中。這樣的結(jié)果就加大了城市和農(nóng)村之間的差距。當(dāng)大量的財(cái)富向城市轉(zhuǎn)移時(shí)，這個(gè)城市的房?jī)r(jià)、地價(jià)、物價(jià)、消費(fèi)、稅收和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都會(huì)大幅提高。而這種提高是建立在對(duì)其他的低收入地區(qū)資金財(cái)富積累的掠奪基礎(chǔ)上的。

　　當(dāng)一個(gè)城市價(jià)值提高的時(shí)候，就會(huì)出現(xiàn)這樣的矛盾，政府希望房地產(chǎn)的發(fā)展拉動(dòng)城市的地價(jià)，同時(shí)增加公共開支和資源配置。在城市高度發(fā)展的過(guò)程中，周邊的富人為這個(gè)城市增加投資和消費(fèi)，并將資金向富裕地區(qū)轉(zhuǎn)移。而城市居民一方面享受著這些富人的投入所帶來(lái)的收益，比如說(shuō)稅收增加，公共資源增加，但同時(shí)也承受著物價(jià)、房?jī)r(jià)上漲的壓力。這種狀況已在很多地區(qū)充分顯現(xiàn)。

　　城市中低收入人群的消費(fèi)能力，無(wú)論如何也比不上擁有大量財(cái)富、從其他地區(qū)進(jìn)入到這個(gè)地區(qū)的富裕人群的消費(fèi)能力。這些富裕人群可以承受高房?jī)r(jià)、高物價(jià)、高消費(fèi)的水平。這也就是一個(gè)城市，在房?jī)r(jià)不斷出現(xiàn)新高的時(shí)候，房子仍可以賣得出去，而且還能不斷漲價(jià)的原因之一。由于北京中低收入家庭的收入增長(zhǎng)，是無(wú)法跟上和承受房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的速度，因此這就要求政府必須通過(guò)社會(huì)住房保障來(lái)實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。比如說(shuō)提供更多的政府補(bǔ)貼性的住房，把低收入家庭住房問(wèn)題的解決從商品房當(dāng)中分離出去，以保持城市的持續(xù)和諧發(fā)展。

　　開發(fā)商應(yīng)不應(yīng)有社會(huì)責(zé)任

　　在昆明論壇上一位知名學(xué)者認(rèn)為，不要跟房地產(chǎn)商談社會(huì)責(zé)任，這是一個(gè)荒謬的問(wèn)題(因?yàn)榉康禺a(chǎn)是經(jīng)濟(jì)行為)。房地產(chǎn)暴利不是政府調(diào)控的理由，加大稅收的極端措施會(huì)傷害市場(chǎng)帶來(lái)負(fù)面作用，我們要保持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

　　周榕認(rèn)為，這個(gè)觀點(diǎn)才是真正荒謬的觀點(diǎn)，尤其是經(jīng)濟(jì)學(xué)家這么說(shuō)，實(shí)際上是極其錯(cuò)誤的。為什么呢？因?yàn)榉康禺a(chǎn)本質(zhì)上經(jīng)營(yíng)的是公共資源。這種資源特征表現(xiàn)為，一是公共性，二是不可變動(dòng)性，三是不可再生性。這種公共資源的特性，就使得房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)行為。它的資源配置，不能僅僅按照經(jīng)濟(jì)學(xué)原則進(jìn)行配置，而失去社會(huì)正義?？臻g資源配置一旦形成之后，住宅居住是70年的產(chǎn)權(quán)，商業(yè)是50年，70年后是不是就可以再進(jìn)行配置，誰(shuí)也不知道。一旦形成格局以后，再想改那是不可能的事情。如果說(shuō)這種空間配制有違社會(huì)的正義，那么所帶來(lái)社會(huì)問(wèn)題是長(zhǎng)期的，并將導(dǎo)致社會(huì)矛盾的激化。房地產(chǎn)商的商業(yè)開發(fā)實(shí)質(zhì)上是政府國(guó)有土地的二次委托托管，如果任憑房地產(chǎn)商追求商業(yè)利益而不顧其所應(yīng)負(fù)有的社會(huì)責(zé)任，其后果是非常嚴(yán)重的。

　　目前房地產(chǎn)業(yè)的困境是，中國(guó)的城市政府在經(jīng)營(yíng)城市理念指導(dǎo)下，非常自覺(jué)地站在一級(jí)土地開發(fā)商的位置上來(lái)思考問(wèn)題。它所思考的這些問(wèn)題，都是怎么直接把城市土地變現(xiàn)，怎么推動(dòng)市場(chǎng)，怎么快速積累資本，進(jìn)行城市化的發(fā)展，達(dá)到城市制勝的目的。城市政府基本放棄了自己的公共責(zé)任，也放棄了很大一部分自己的權(quán)利，讓渡給開發(fā)商，而開發(fā)商的資本是將追求利潤(rùn)最大化作為自己的目的。

　　由此，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)從一開始的企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)，很快轉(zhuǎn)化為城市間的競(jìng)爭(zhēng)。在城市競(jìng)爭(zhēng)的大格局下，中國(guó)城市的發(fā)展定位，發(fā)生了極大的變化。城市要在競(jìng)爭(zhēng)中處于制勝的地位，必然要努力把自己的城市化水平提高。哪怕這種城市化不是建立在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、工業(yè)化發(fā)展的正常水平上，在這一背景下導(dǎo)致了中國(guó)城市發(fā)展的很多問(wèn)題產(chǎn)生?？梢哉f(shuō)，中國(guó)過(guò)快的城市化是我們城市發(fā)展的一大陷阱。