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　　何種產(chǎn)品將主宰未來二手房市場？未來誰為二手房埋單？人們對二手房又有哪些要求？北京中原三級市場部專業(yè)人士近日針對上述問題向中國經(jīng)濟時報記者做了細致的分析。

　　二手商品房將成市場主流

　　北京中原三級市場部專業(yè)人士認為，隨著京城住宅項目的不斷增加和已購公房的不斷減少(政策規(guī)定經(jīng)過一次轉(zhuǎn)手的已購公房再次上市交易其房屋屬性將變更為商品房)，未來二手商品房將成為二手房交易市場的主流。

　　據(jù)官方數(shù)據(jù)推算，截至今年年底，仍未形成實際供應的商品房總量會達到79萬-96萬套之間，因此在今后的4-5年間，二手商品房的供應增量為30萬套左右。

　　來自北京市國土資源局的統(tǒng)計數(shù)字顯示，截至2005年底，未形成實際住宅供應的土地面積約為4000公頃，規(guī)劃總建筑面積將達到8000萬平米，按照一套普通商品房的建筑面積為100平米-120平米計算，未來1-2年內(nèi)還將有約66萬-80萬套新建商品房推向市場。如此龐大的增量為未來二手商品房充足的供應提供了保障。與此同時，2006年北京市土地供應計劃中的住宅用地為1600公頃，相當于13萬-16萬左右的供應套數(shù)。

　　因此，截至2006年底，未形成實際供應的商品房總量將達到79萬-96萬之間。按照每日銷售550套的銷售速度，該供應量將可以持續(xù)銷售4-5年，由于開發(fā)商分期銷售的實際操作模式，因此在4-5年內(nèi)該供應量中將會有30%-40%(27-33萬套)陸續(xù)進入二手商品房的流通領域。

　　自今年伊始，二手商品房在二手房交易中的比例就已超過了已購公房和經(jīng)濟適用房，兩者的比例范圍分別在50%-65%與35%-50%之間調(diào)整。北京中原三級市場部專業(yè)人士分析，從長遠的角度來看，隨著二手商品房供給數(shù)量的不斷加大，公房量的逐漸萎縮，二手商品房交易比例將遠遠超過已購公房和經(jīng)濟適用房，占據(jù)主導地位。

　　未來居室面積需求比公房大

　　據(jù)北京中原三級市場部對購買二手商品房客戶的調(diào)查顯示，其需求的居室面積普遍偏大，各居室平均需求面積如下：一居室面積為62平米(公房小兩居的水平)，兩居103平米(公房三居室的水平)，三居145平米-180平米、四居170平米-200平米左右。

　　另外，由于二手商品房成新度較高，導致單價較公房要高，再加上面積偏大，因此房屋總價相對也較高?，F(xiàn)階段主流二手商品房的總價約在80萬-100萬之間。

　　弱化價格因素，強化房屋本身條件

　　未來購買二手商品房的客戶一般資金實力較強，房屋的價格已經(jīng)不像選購公房和經(jīng)濟適用房時顯得那么重要。房屋內(nèi)部格局是否便于利用、各功能區(qū)域是否齊備、是否有較好的景觀朝向、小區(qū)是否有室內(nèi)和室外的運動健身場所和會所配套、小區(qū)是否位于繁華的商業(yè)圈或周邊道路交通是否便于開車出行，以及小區(qū)園林景觀等是否賞心悅目、顯現(xiàn)身份等，這些因素都是將來購買二手商品房客戶必須考慮的問題。

　　自住群體為主，投資客戶為輔

　　雖然二手商品房屬于二手房中的“貴族”產(chǎn)品，但以北京二手房屋買賣市場的現(xiàn)狀分析，自住客戶仍要占到絕對多數(shù)，投資客戶量僅在10%-20%之間。預計未來購房者也將以自住群體為主，投資客戶為輔。

　　因此房屋的性價比和客戶自身對于房屋所屬區(qū)域和小區(qū)風格的偏好將對其消費決策起到?jīng)Q定性的作用，而相對投資客戶則更看重房屋的升值潛力和未來收益，其選房的側(cè)重點將集中于現(xiàn)狀尚不完善，但預期未來小區(qū)和周邊狀況將得到巨大改善的物業(yè)進行投資。

　　自住客戶多全款，投資客戶多貸款

　　自住客戶考慮到貸款利息支出相對較多，以一套房款90萬的房屋，貸款7成20年為例，其總利息要達到43.7萬元，幾近再購買一套一居室的價格！加之這類客戶自身又有一定的資金實力，因此會考慮支付全款，即使在資金實力達不到的情況下，也會盡量多地支付首付款，以減少利息支出和降低月供。

　　如果是投資客戶，則更多地選擇貸款支付方式。對于這些客戶其資金的投資渠道往往較多，以期達到分散投資風險的目的，他們會將資金分成幾個部分，分別運用于資本市場如股票、基金、期貨和實物市場即房地產(chǎn)。

　　因此這類購房者多采用貸款方式，且多選擇類似目前7成20年的高成數(shù)、高年限方式，最小地占用自有資金，而更多地利用非自用資金，如銀行貸款和租戶租金。