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　　大半年來(lái)被國(guó)土資源部視為頭等大事之一的土地出讓金重分方案，終于進(jìn)入最后沖刺階段。

　　據(jù)國(guó)土資源部人士透露，一份名為《土地出讓金收支管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)的文件，已基本修訂完成，待國(guó)務(wù)院審批后，未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)可正式下發(fā)。

　　規(guī)范地方政府對(duì)土地出讓金的使用，是該《辦法》的重點(diǎn)，而與建設(shè)用地有關(guān)的稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，因跟敏感的地價(jià)隱性成本掛鉤，尤為被開(kāi)發(fā)商所關(guān)注。

　　核心內(nèi)容

　　記者了解到，該《辦法》要求，建設(shè)用地出讓涉及的“兩稅一費(fèi)”——城鎮(zhèn)土地使用稅、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和耕地占用稅的征收標(biāo)準(zhǔn)將進(jìn)行調(diào)整。初步規(guī)定是城鎮(zhèn)土地使用稅提高兩倍，新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和耕地占用稅各提高一倍。

　　至于地方政府對(duì)土地出讓金的收支，將采取在財(cái)政部系統(tǒng)(即國(guó)庫(kù))中設(shè)立“國(guó)有土地有償使用專賬”的方式，按照國(guó)有土地出讓金收入的一定比例，建立“國(guó)有土地收益基金”，并規(guī)定地方政府不得作為當(dāng)期收入安排使用。

　　在這個(gè)過(guò)程中，土地出讓金將全額納入地方財(cái)政預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”，并接受地方人大的監(jiān)督。

　　《辦法》草案中還提出，土地出讓金總額的15%必須用于農(nóng)地復(fù)墾和土地整理開(kāi)發(fā)。此前的做法，是要求土地出讓金增值部分的15%作此用途。

　　那位國(guó)土資源部人士告訴記者，剛剛完成的《辦法》草案中，涉及到地方政府土地出讓金收支規(guī)范那部分，可能還需要進(jìn)一步完善，但“兩稅一費(fèi)”征收的新標(biāo)準(zhǔn)不存在太大變動(dòng)空間。

　　成型前后

　　今年兩會(huì)期間，國(guó)務(wù)院總理溫家寶明確提出，應(yīng)對(duì)現(xiàn)行土地出讓金分配體制進(jìn)行改革，要求向失地農(nóng)民傾斜。隨后，財(cái)政部和國(guó)土資源部分別向國(guó)務(wù)院上報(bào)了各自的方案，并由分管該項(xiàng)工作的國(guó)務(wù)院副總理曾培炎親自審批。

　　不過(guò)，當(dāng)時(shí)這兩個(gè)主管部門(mén)的方案在“重新分配”的方式上存在根本沖突。國(guó)土部認(rèn)為，地方政府的土地出讓金須向中央集中，并在中央財(cái)政設(shè)立“地方土地收益基金”，自上而下進(jìn)行管理。而財(cái)政部則希望納入地方財(cái)政預(yù)算進(jìn)行管理，其理由是1994年中央地方財(cái)政體制改革時(shí)，已明確土地出讓金屬地方財(cái)政收入，中央政府再行收回缺乏合法性。雙方一度爭(zhēng)持不下。

　　這場(chǎng)爭(zhēng)論持續(xù)近3個(gè)月，直至9月份全國(guó)國(guó)土工作“昆明會(huì)議”召開(kāi)之前，曾培炎代表國(guó)務(wù)院最終拍板認(rèn)可了財(cái)政部的方案。此前，爭(zhēng)論雙方只是在“土地出讓金的3%用于廉租房建設(shè)”等相對(duì)次要的問(wèn)題上取得妥協(xié)。

　　“昆明會(huì)議”結(jié)束后，按國(guó)務(wù)院要求，在國(guó)土資源部配合下，財(cái)政部綜合司主導(dǎo)起草該《辦法》。

　　遏制賣地

　　據(jù)悉，自今年年初以來(lái)，控制新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模，是國(guó)務(wù)院每月召開(kāi)的常務(wù)辦公會(huì)的主要議題之一。有國(guó)土資源部官員認(rèn)為，中央調(diào)整土地出讓金分配制度的本意，是控制各地建設(shè)用地增長(zhǎng)過(guò)快的勢(shì)頭，迫使地方政府盤(pán)活存量土地。這也是“兩稅一費(fèi)”上調(diào)的緣由。國(guó)務(wù)院政策研究室一位專家向記者印證了決策層這一思路。

　　中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、土地專家劉維新告訴記者，目前我國(guó)“兩費(fèi)一稅”的征收標(biāo)準(zhǔn)，還是上世紀(jì)90年代初制定的，不同城市的不同地塊，“兩稅”每平方米分別只有0.5～10元和1~10元，建設(shè)用地使用成本明顯偏低。

　　在方案醞釀過(guò)程中，曾有專家向國(guó)務(wù)院提出，如上調(diào)“兩稅一費(fèi)”可能造成地價(jià)進(jìn)一步上漲，建設(shè)用地增量若受到限制，土地市場(chǎng)供需關(guān)系也會(huì)失衡，同樣將拉高地價(jià)。

　　對(duì)此，國(guó)務(wù)院研究后的結(jié)論是，“兩稅一費(fèi)”發(fā)生在土地交易之后，而不是交易環(huán)節(jié)，不會(huì)直接造成地價(jià)上漲。至于供需關(guān)系，通過(guò)清理盤(pán)活城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地，完全可以平衡。

　　隱性成本

　　以去年8月華潤(rùn)置地出資超過(guò)25億元拿下的北京地王清河地塊(現(xiàn)已開(kāi)發(fā)橡樹(shù)灣項(xiàng)目)為例：這塊總面積達(dá)35萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)用地，當(dāng)時(shí)按每平方米9元的標(biāo)準(zhǔn)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，總額在315萬(wàn)元左右，城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地使用費(fèi)金額與此大致相當(dāng)，兩者總計(jì)700萬(wàn)元上下。若執(zhí)行《辦法》中的新標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商要交的稅費(fèi)將翻番，即超過(guò)1500萬(wàn)元。

　　“與數(shù)十億元的地價(jià)相比，一兩千萬(wàn)元看起來(lái)不算什么，但這并不意味著拿地的企業(yè)會(huì)無(wú)動(dòng)于衷。”融科智地副總裁鄭志剛表示。他指出，具有一定規(guī)模的企業(yè)，都同時(shí)運(yùn)作多個(gè)新項(xiàng)目，不斷拿地累加起來(lái)的隱性成本，往往相當(dāng)可觀。

　　幾乎可以肯定，這些隱性成本最終將分?jǐn)偟椒績(jī)r(jià)中去，由購(gòu)房者“買(mǎi)單”。據(jù)說(shuō)國(guó)土資源部等已注意到這一問(wèn)題，正計(jì)劃逐步清理、合并房地產(chǎn)稅種，以便“兩稅一費(fèi)”執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)后，有關(guān)企業(yè)的稅負(fù)水平維持在合理范圍內(nèi)。

　　企業(yè)買(mǎi)地的隱性成本增加的同時(shí)，地方政府賣地的隱性成本其實(shí)也在增加。

　　北京市土地學(xué)會(huì)一位專家為記者算了一筆賬：北京每年土地出讓金總額大概在120億元左右，刨去土地整理費(fèi)用及收購(gòu)成本后，純收益約為50億元，按原有規(guī)定“土地出讓金增值部分的15%用于耕地復(fù)墾和土地整理”，此項(xiàng)支出應(yīng)為7.5億元，而新規(guī)定要求支出出讓金全額的15%，則高達(dá)18億元！

　　不知這么一來(lái)，地方政府長(zhǎng)期高漲的賣地沖動(dòng)，會(huì)不會(huì)有所消退？