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　　大半年來被國土資源部視為頭等大事之一的土地出讓金重分方案，終于進入最后沖刺階段。

　　據國土資源部人士透露，一份名為《土地出讓金收支管理辦法》(以下簡稱《辦法》)的文件，已基本修訂完成，待國務院審批后，未來幾個月內可正式下發(fā)。

　　規(guī)范地方政府對土地出讓金的使用，是該《辦法》的重點，而與建設用地有關的稅費征收標準調整，因跟敏感的地價隱性成本掛鉤，尤為被開發(fā)商所關注。

　　核心內容

　　記者了解到，該《辦法》要求，建設用地出讓涉及的“兩稅一費”——城鎮(zhèn)土地使用稅、新增建設用地有償使用費和耕地占用稅的征收標準將進行調整。初步規(guī)定是城鎮(zhèn)土地使用稅提高兩倍，新增建設用地有償使用費和耕地占用稅各提高一倍。

　　至于地方政府對土地出讓金的收支，將采取在財政部系統(即國庫)中設立“國有土地有償使用專賬”的方式，按照國有土地出讓金收入的一定比例，建立“國有土地收益基金”，并規(guī)定地方政府不得作為當期收入安排使用。

　　在這個過程中，土地出讓金將全額納入地方財政預算，實行“收支兩條線”，并接受地方人大的監(jiān)督。

　　《辦法》草案中還提出，土地出讓金總額的15%必須用于農地復墾和土地整理開發(fā)。此前的做法，是要求土地出讓金增值部分的15%作此用途。

　　那位國土資源部人士告訴記者，剛剛完成的《辦法》草案中，涉及到地方政府土地出讓金收支規(guī)范那部分，可能還需要進一步完善，但“兩稅一費”征收的新標準不存在太大變動空間。

　　成型前后

　　今年兩會期間，國務院總理溫家寶明確提出，應對現行土地出讓金分配體制進行改革，要求向失地農民傾斜。隨后，財政部和國土資源部分別向國務院上報了各自的方案，并由分管該項工作的國務院副總理曾培炎親自審批。

　　不過，當時這兩個主管部門的方案在“重新分配”的方式上存在根本沖突。國土部認為，地方政府的土地出讓金須向中央集中，并在中央財政設立“地方土地收益基金”，自上而下進行管理。而財政部則希望納入地方財政預算進行管理，其理由是1994年中央地方財政體制改革時，已明確土地出讓金屬地方財政收入，中央政府再行收回缺乏合法性。雙方一度爭持不下。

　　這場爭論持續(xù)近3個月，直至9月份全國國土工作“昆明會議”召開之前，曾培炎代表國務院最終拍板認可了財政部的方案。此前，爭論雙方只是在“土地出讓金的3%用于廉租房建設”等相對次要的問題上取得妥協。

　　“昆明會議”結束后，按國務院要求，在國土資源部配合下，財政部綜合司主導起草該《辦法》。

　　遏制賣地

　　據悉，自今年年初以來，控制新增城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模，是國務院每月召開的常務辦公會的主要議題之一。有國土資源部官員認為，中央調整土地出讓金分配制度的本意，是控制各地建設用地增長過快的勢頭，迫使地方政府盤活存量土地。這也是“兩稅一費”上調的緣由。國務院政策研究室一位專家向記者印證了決策層這一思路。

　　中國城市經濟學會副會長、土地專家劉維新告訴記者，目前我國“兩費一稅”的征收標準，還是上世紀90年代初制定的，不同城市的不同地塊，“兩稅”每平方米分別只有0.5～10元和1~10元，建設用地使用成本明顯偏低。

　　在方案醞釀過程中，曾有專家向國務院提出，如上調“兩稅一費”可能造成地價進一步上漲，建設用地增量若受到限制，土地市場供需關系也會失衡，同樣將拉高地價。

　　對此，國務院研究后的結論是，“兩稅一費”發(fā)生在土地交易之后，而不是交易環(huán)節(jié)，不會直接造成地價上漲。至于供需關系，通過清理盤活城鎮(zhèn)存量建設用地，完全可以平衡。

　　隱性成本

　　以去年8月華潤置地出資超過25億元拿下的北京地王清河地塊(現已開發(fā)橡樹灣項目)為例：這塊總面積達35萬平方米的開發(fā)用地，當時按每平方米9元的標準繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，總額在315萬元左右，城鎮(zhèn)新增建設用地使用費金額與此大致相當，兩者總計700萬元上下。若執(zhí)行《辦法》中的新標準，開發(fā)商要交的稅費將翻番，即超過1500萬元。

　　“與數十億元的地價相比，一兩千萬元看起來不算什么，但這并不意味著拿地的企業(yè)會無動于衷。”融科智地副總裁鄭志剛表示。他指出，具有一定規(guī)模的企業(yè)，都同時運作多個新項目，不斷拿地累加起來的隱性成本，往往相當可觀。

　　幾乎可以肯定，這些隱性成本最終將分攤到房價中去，由購房者“買單”。據說國土資源部等已注意到這一問題，正計劃逐步清理、合并房地產稅種，以便“兩稅一費”執(zhí)行新標準后，有關企業(yè)的稅負水平維持在合理范圍內。

　　企業(yè)買地的隱性成本增加的同時，地方政府賣地的隱性成本其實也在增加。

　　北京市土地學會一位專家為記者算了一筆賬：北京每年土地出讓金總額大概在120億元左右，刨去土地整理費用及收購成本后，純收益約為50億元，按原有規(guī)定“土地出讓金增值部分的15%用于耕地復墾和土地整理”，此項支出應為7.5億元，而新規(guī)定要求支出出讓金全額的15%，則高達18億元！

　　不知這么一來，地方政府長期高漲的賣地沖動，會不會有所消退？