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　　下半年深圳關(guān)內(nèi)4區(qū)中，僅南山、鹽田有7個普通住宅樓盤推出，總推量只有35萬平方米

　　粗略統(tǒng)計，未來4個月內(nèi)，在全深圳普通住宅新增供應(yīng)至少會超過240萬平方米的推盤量中，關(guān)內(nèi)大約所占比重還不到2成，僅有7個新盤，推盤面積也僅有約35萬平方米，而在推盤量本來就稀少的羅湖、福田兩個區(qū)域，下半年更是無一普通住宅推售。

　　羅湖、福田無一普通住宅

　　想在羅湖、福田買房的普通置業(yè)者可能要再次失望，按照開發(fā)商對自己項目的定位，未來4個月內(nèi)，這兩個區(qū)域能夠推向市場的似乎沒有一個是普通住宅。

　　歷來小戶型獨霸天下的羅湖，未來將有紅桂皇冠名庭、天越翔園、東方尊峪三個新盤推出，前兩個是典型的小戶型，后者則定位做深山豪宅，客觀而言，從資源、規(guī)劃、價格、客戶群多個層面分析，該盤說是豪宅無人質(zhì)疑。

　　同樣，福田區(qū)下半年似乎也沒什么普通住宅推售，不過，按照一般的評價標準，即將推售的個別樓盤如果歸屬到普通住宅行列中也無不可。但由于區(qū)域內(nèi)歷來推盤稀少，更是得益于CBD的利好，出來個新盤，發(fā)展商自我定位豪宅，致使福田普通住宅也缺位。

　　福田

　　找房難找普通房更難

　　今年上半年福田住宅市場似乎一直在沉默，普通住宅市場更是如此。就連最近開盤的幾個項目，不是豪宅就是小戶型，想找一個普通住宅似乎已是很困難的事情。按照業(yè)內(nèi)一般的評價標準，今年下半年，福田還是有個別普通住宅將要發(fā)售，但該項目的發(fā)展商，堅持認定自己的樓盤為豪宅項目。

　　在剛剛結(jié)束的7月，新政持續(xù)作用于房地產(chǎn)市場，新推出的樓盤不再像新政前那樣火爆銷售，惟一取得較好成績的是位于濱河大道南側(cè)、新洲三路與福強路交會處的祥云·天都世紀，開盤當天售出513套。

　　目前福田區(qū)在售項目僅10個左右，而絕大部分已進入尾盤銷售，雖然本月推出了大批住宅，但實際可供應(yīng)的量仍然有限。從福田區(qū)7月主要在/可售樓盤商品住宅存量監(jiān)測表和福田區(qū)7月成交監(jiān)測表可以得知，目前主力供應(yīng)項目是金域藍灣三期、香蜜湖1號、慶福園、祥云·天都世紀這幾個樓盤，其中金域藍灣三期和香蜜湖1號屬豪宅項目，慶福園為小戶型項目，但也所剩無幾，能滿足普通住宅消費者的需求的樓盤基本沒有?？傮w來說，福田區(qū)仍是供不應(yīng)求。

　　羅湖

　　普通住宅是樓市空白

　　羅湖區(qū)經(jīng)過20多年的城市建設(shè)，配套完善，商務(wù)氛圍濃厚，而且臨近香港，租賃市場一直很活躍。在這種情況下，公寓、1房和2房由于面積小，投資成本低，易于出租，受到市場的廣泛歡迎，再加上土地稀缺因素，導致羅湖區(qū)的樓盤供應(yīng)以小戶型項目為主，1房、2房和公寓是主流，大戶型豪宅少，中等戶型也少。今年這種情況尤其顯著，綜觀全年已推出或即將推出的所有樓盤，沒有一個是以中等戶型為主力的普通住宅。

　　2006年迄今為止，羅湖區(qū)批準預(yù)售的住宅項目中無一以中等戶型為主——截至8月10日，羅湖共批準預(yù)售6個住宅項目：風格名苑、豐湖大廈、都心名苑、鴻景翠峰花園、陽光綠地家園和紅桂皇冠名庭，其中鴻景翠峰花園屬于豪宅項目，以144平方米以上的三房和四房為主，其他5個主力戶型面積都在90平方以下。

　　另外，根據(jù)記者掌握的信息，今年后續(xù)幾個月，羅湖還有紅桂皇冠名庭、天越翔園、東方尊峪三個新盤推出，前兩個都是小戶型，東方尊峪是大戶型豪宅——依舊無一是中等戶型的普通住宅項目。中等戶型項目成為今年羅湖樓市的一大空白。

　　南山獨占鰲頭推量2000余套

　　關(guān)內(nèi)將要新推售的6個項目，5個在南山——名家富居、四海宜家、西湖林語、厚德·品園以及珠光·花半里，2個在鹽田——泊岸雅苑和楓情·梧桐半山。

　　其中，南山新盤仍以3房以上單位的大戶型為主，加上在售新盤，粗略統(tǒng)計，未來幾個月，南山大戶型將有近2000套的放量。鹽田2個項目中，楓情·梧桐半山亦是典型的大戶型單位。

　　不過，要指出的是，從新政后2個多月的市場反應(yīng)來看，大戶型住宅并未如房地產(chǎn)商想象的那樣，立馬成了稀缺產(chǎn)品，價格持續(xù)上漲。反而是諸如南山、龍城以及鹽田等區(qū)域的大戶型高檔住宅，銷售情況并不盡如人意。顯而易見，買家的持幣觀望首先出現(xiàn)在了大戶型住宅中。另有分析人士指出，目前以南山為首的某些區(qū)域，房價絕對值已經(jīng)高漲到置業(yè)者越來越難承接的地步，因此，這種承接乏力的現(xiàn)象除了說明大家在觀望外，還可能是在更大程度上預(yù)示了房價瘋狂上漲的惡果。

　　南山大戶型單位仍供應(yīng)充足

　　“90·70”新政決定未來的小戶型數(shù)量將大增，大戶型將相對稀缺。不過，從下半年的實際供應(yīng)來看，南山的大戶型仍然供應(yīng)充足，繼名家富居開盤之后，下半年還將有西湖林語、四海宜家、厚德·品園、珠光·花半里等以大戶型為主的普通樓盤入市。

　　據(jù)記者了解，下半年要推出市場的幾個樓盤中，其中西湖林語和珠光·花半里位于西麗片區(qū)，根據(jù)上半年西麗樓盤桑泰·丹華開盤的市場價格，西麗片區(qū)的樓盤市場價格還是會相對較低；四海宜家和厚德·品園的位置都在南山相對成熟的生活旺區(qū)，特別是西海宜家，地理優(yōu)勢很明顯，屬于蛇口老的居住區(qū)域，樓盤雖然不大，但是周邊環(huán)境舒適。據(jù)統(tǒng)計，這幾個樓盤大戶型的總供應(yīng)套數(shù)將超過1000多套，若是加上名家富居、城市山林等南山樓盤剩余的大戶型套數(shù)，下半年南山普通住宅的大戶型套數(shù)可能接近小戶型套數(shù)，有近2000套。

　　在實行90平方米以上戶型首付3成之后，這近2000套戶型暫時足夠可以滿足南山大戶型置業(yè)者的需要。

　　鹽田購房需求日漸旺盛

　　在上半年僅有兩新盤入市的鹽田，今年下半年還將會有泊岸雅苑以及楓情·梧桐半山兩個大戶型樓盤推出，分布在梅沙片區(qū)和沙頭角片區(qū)。

　　目前，這兩個樓盤均已接近封頂。其中，泊岸雅苑在8月9日剛拿到預(yù)售許可證，極有可能趕在近期梅沙片區(qū)陸續(xù)有新盤推出的時機入市，參考周邊的樓盤價格，其入市均價應(yīng)當在1萬元/平方米上下；楓情·梧桐半山所在的沙頭角片區(qū)下半年新盤不多，加上開發(fā)商將自身定位為豪宅項目，整體均價應(yīng)該不會低。

　　據(jù)記者調(diào)查，除了鹽田本身的山海優(yōu)勢帶來投資客眾多，舊城改造拉動本地居民換房需求之外，由于關(guān)內(nèi)其他幾區(qū)房價已達到至高點，加上2007年底第二通道開通的利好，一部分來自羅湖、福田以及南山的自住客也開始往鹽田滲透，購房需求日漸旺盛。因此，在土地供應(yīng)小、項目推出少、入市價格高的情況下，下半年的鹽田對于普通置業(yè)者而言仍然不容樂觀。