本文為曹靖先生在2025西部產業(yè)科技大會發(fā)表的演講。

曹靖（西安高新區(qū)配套公司董事長）：尊敬的各位領導、各位專家、各位同行朋友、各位投資、金融和新聞界的朋友們，大家下午好！歡迎大家來到全國排名第五位的國家級高新區(qū)西安高新區(qū)。

今天上午很多朋友觀摩了西安高新區(qū)的規(guī)劃和科技展館，也觀摩了高新配套公司的園區(qū)企業(yè)，對我們的運營、招商工作提出了很多好的意見和建議，再次向大家表示感謝，同時也感謝本次大會的主辦方觀點機構。

西安高新配套公司是西安高新區(qū)管委會下屬的西安高科集團17個全資子公司之一，從2008年成立到2022年，一直是以工程建設為主業(yè)的企業(yè)，近年來我們根據(jù)發(fā)展的需要，在堅定轉型，在西安市各級領導、各部門的支持、幫助下，取得了一點初步的成績。

但是我們依然還是中國產業(yè)園運營企業(yè)中的一個小學生，取得的成績微不足道。借此機會，我斗膽向大家把我們轉型過程中的探索和實踐進行匯報，希望大家批評指正。

我的匯報分為三個方面：破局、重構和煥新。

第一，破局。作為國有企業(yè)，在刀刃向內中尋找轉型和突破。

2008年，西安高新區(qū)需要為大量的科技企業(yè)提供產業(yè)空間及配套項目，高新配套公司隨之誕生，并先后承擔了60余個產業(yè)配套項目的投資建設，總建筑面積約700萬平米，包括12個產業(yè)園區(qū)、34所中小學校，以及高新區(qū)26萬平米的人民醫(yī)院、高新國際會議中心，以及眾多的安置房建設。

隨著不斷地投資，重資產的運營，我們也面臨著三大挑戰(zhàn)：一是債務壓力居高不下，資產負債率高居80%以上，融資成本持續(xù)攀升。二是資產運營效率不高，園區(qū)總體平均出租率僅74%，有超過21萬平米的空置面積未能發(fā)揮效能。三是管理團隊缺乏活力，員工平均年齡45歲，70%為工程背景，產業(yè)運營的思維和經驗嚴重不足。

在危機存在的同時，我們也看到了自身的三大優(yōu)勢：西安科技人才優(yōu)勢、高新區(qū)科技創(chuàng)新與產業(yè)生態(tài)優(yōu)勢、高新配套公司國有產業(yè)園區(qū)運營企業(yè)的特殊優(yōu)勢。

西安的科技人才優(yōu)勢，大家可能都有所了解，這里我講一個故事，就是一個深圳的科技企業(yè)負責人，他跟我交流的過程中，對我推心置腹地講，“曹總，西安的幾所高校培養(yǎng)的人才簡直是太好了，我們太喜歡了，他們專業(yè)強、工作踏實，但是他們有一個共同的特點，就是在深圳工作5年左右，就想回西安”。

所以這也是西安能夠把本地的人才以及外地的人才吸引到西安的機會。在西安做產業(yè)園、做科技創(chuàng)新和產業(yè)發(fā)展，離不開人才，這是我們最大的優(yōu)勢。

高新區(qū)的科技創(chuàng)新和產業(yè)生態(tài)的優(yōu)勢。高新區(qū)在去年從全國178個國家級高新區(qū)中，從前年的第8名躍居到第5名，這個成績是來之不易的，非常不簡單。

前4名分別是中關村、上海張江、深圳南山、蘇州工業(yè)園，作為西部城市的高新區(qū)，這是無法超越的，我們在這種情況下排到第5名的好成績，其中更難得的是我們的人均技術合同成交額排名第2，這就說明西安高新區(qū)的研發(fā)能力非常強。高新區(qū)的主導產業(yè)清晰、具有規(guī)模，產業(yè)生態(tài)已經形成，產業(yè)的聚集度非常高。

就像剛才郭局長講的，產業(yè)生態(tài)是一片熱帶雨林，灌木、喬木、小草在這里面都能很好地生長，它具有很好的聚集能力。就像我們今天開會的這個酒店周圍，就是西安高新區(qū)的絲路軟件城，這里聚集了陜西省90%以上的軟件開發(fā)企業(yè)，軟件開發(fā)和信息技術服務相關企業(yè)在這個區(qū)域有非常好的發(fā)展，不管是處于生命周期的任何階段。

國有企業(yè)產業(yè)園運營的特殊優(yōu)勢，配套公司作為高新區(qū)下屬的國有企業(yè)，在政府政策支持、金融服務支持、運營資金支持、企業(yè)招商支持，以及國企的戰(zhàn)略定力、責任擔當和資源整合能力方面，具有獨特的優(yōu)勢，我們能為園區(qū)的企業(yè)提供長期而堅定的后盾支持。

面對困境和優(yōu)勢，我們要求自己不能捧著金飯碗來討飯吃，企業(yè)的轉型事關生死存亡問題，高新配套公司因產業(yè)園而生，也要堅定地為產業(yè)園而變。

怎么變？首先是明確戰(zhàn)略方向，我們在2023年底就制定了“12586”戰(zhàn)略體系，并堅定執(zhí)行，核心就是向卓越的產業(yè)園運營商轉型和努力。戰(zhàn)略方向的明確和順利執(zhí)行，進一步堅定了我們轉型的信心和決心，使原有很多不可能變?yōu)榭赡堋?/p>

在短短的半年時間里，高新配套公司發(fā)生了前所未有的變化，客戶的滿意度顯著提高，來自政府和社會各界的認可度持續(xù)提升。高新配套公司也從一家名不見經傳的建設企業(yè)，蛻變?yōu)橐粋€在產業(yè)運營行業(yè)、在科技企業(yè)界和金融投資界小有名氣的產業(yè)園運營公司。

第二，重構。在戰(zhàn)略明確的情況下用組織變革重塑內生的動力。戰(zhàn)略轉型的第一步是人的自我變革，只有思想統(tǒng)一才能步調一致，戰(zhàn)略執(zhí)行需要組織變革提供堅強的保障。重構主要包括4個方面：一是思維的革命，二是架構的重組，三是業(yè)務的優(yōu)化，四是文化凝聚和考核的創(chuàng)新。

思維革命的核心是樹立產業(yè)思維，西安高新區(qū)全國排名第五的優(yōu)異成績，源于高新區(qū)長期主義的堅持，產業(yè)情懷的培育和創(chuàng)新基因的融入。高新配套公司在高新區(qū)運營產業(yè)，我們必須從高新區(qū)的成功經驗中汲取能量，其中重要和關鍵的一點就是要樹立以促進產業(yè)發(fā)展為目的和初衷的產業(yè)思維。樹立產業(yè)思維，就是要摒棄以往的房地產思維、甲方思維、房東思維，樹立可持續(xù)發(fā)展的思維、客戶思維以及投行思維。

樹立產業(yè)思維也要求我們在戰(zhàn)略層面謀定而動，我們既要仰望星空，更要腳踏實地。在招商層面堅持客戶至上，客戶價值最大化的價值觀，勇于為客戶改變自己。在運營層面，堅持服務為本，把客戶滿意度作為服務提升的首要指標和促進以商招商的重要手段。

思維革命之后，我們就開始了架構重組，這里面主要是打破沿用16年的以工程建設為導向的組織架構，整合形成戰(zhàn)略支撐、資產管理、開發(fā)建設三大板塊，建立以招商運營為核心的組織管控體系。我們把原有的工程部門縮減，把招商部門拓展。同時，所有的干部年輕化，公開選拔、公開上崗。

業(yè)務優(yōu)化方面，我們構建了以產業(yè)園招商運營為核心的多元化業(yè)務體系，形成以園區(qū)租金收益為現(xiàn)金流底盤，以企業(yè)增值服務為價值引擎，以產業(yè)投資孵化為成長杠桿，以股權合作機制為生態(tài)紐帶的收益體系，四維驅動業(yè)務延伸，形成可持續(xù)的價值共生業(yè)務體系。

在這個體系下，我們先后與園區(qū)內的重點企業(yè)阿里、施耐德、美林數(shù)據(jù)等鏈主龍頭企業(yè)建立合作，將單一的客戶關系轉變?yōu)槎嘣献麝P系，讓客戶成為伙伴，在智慧園區(qū)、零碳業(yè)務、數(shù)據(jù)資產開發(fā)運營等領域開展合作、構建生態(tài)。

文化凝聚和考核創(chuàng)新方面，在全新的團隊中，凝聚奮斗文化和創(chuàng)新文化，強化“想到、說到、做到、做成”的思維方式和工作作風，同時我們在考核上也進行創(chuàng)新，為了達到快速執(zhí)行戰(zhàn)略的目的，我們進行了關鍵指標和平衡計分卡結合的考核方式，既把出租率、續(xù)租率、收繳率等關鍵指標納入考核，也把企業(yè)滿意度、團隊培養(yǎng)、品牌貢獻度，以及創(chuàng)新力等可持續(xù)指標納入考核，促進團隊的快速成長。

綜合以上四點，我們戰(zhàn)略轉型初步成功源于人的轉型，國企轉型的關鍵在于刀刃向內、自我革新的勇氣，通過一系列的重構，一批想干事、能干事的干部員工正在合適的崗位上努力拼搏、擔當作為，為公司轉型發(fā)展創(chuàng)造價值。

我這里引用葛總的一句話，葛總說他看到我們高新配套團隊的狀態(tài)的時候，就想到了當年自己在張江高科那段激情燃燒的歲月，我想這是對我們轉型努力莫大的鞭策和鼓勵。

第三，煥新。三場攻堅戰(zhàn)突破招商運營困局。第一場攻堅戰(zhàn)是服務升級持久戰(zhàn)，第二場硬戰(zhàn)是招商突圍攻堅戰(zhàn)，第三場硬戰(zhàn)是資本運作陣地戰(zhàn)。

服務升級持久戰(zhàn)。持久戰(zhàn)需要長遠的規(guī)劃和頂層設計，為此我們堅持園區(qū)社區(qū)化運營和園區(qū)品牌化運營的理念，建立起3T COM產業(yè)社區(qū)的品牌體系，3T指的是：技術、人才、寬容度，這是美國多所高校的教授佛羅里達先生提出的創(chuàng)新理論，3T元素相輔相成、相互促進，形成創(chuàng)新的動力。3T模型的核心就在于我們實踐的園區(qū)社區(qū)化運營。在3T理念下，我們建立了3T品牌，還延伸了3T Life、3T Sports、3T Festival、3Tbox等子品牌，把我們的創(chuàng)新、服務、投資孵化全部納入到品牌體系。

頂層設計完成之后，首先進行硬件的升級，主要目的是讓空間更適配科技企業(yè)和人才需要，這里面做了很多工作，包括電梯、空調運營效率的提升，盡可能滿足停車需求，停車效率的提高，以及運動場地、各種空間功能的提供、優(yōu)化。

在服務革新方面，主要是堅持客戶價值最大化的原則和理念，我們根據(jù)產業(yè)企業(yè)需求，不斷完善園區(qū)運營體系，提供企業(yè)服務、人才服務、共享服務和投資服務，這里面做了很多工作，包括圍繞人才，我們舉行了多場校園直通產業(yè)園的人才招聘活動，為園區(qū)內多個企業(yè)一年內提供了5000個工作崗位。

在活力社區(qū)打造方面，主要是提供滿足科技人才交流、交往需要的園區(qū)第三空間，打造年輕人喜歡的產業(yè)社區(qū)，把園區(qū)當做社區(qū)來運營和服務，目的是以吸引人才的方式來吸引企業(yè)，以留住人才的方式留住企業(yè)。

圍繞著園區(qū)第三空間，圍繞園區(qū)社區(qū)化運營，也做了很多工作，包括迷你馬拉松、籃球賽、牽手3T COM產業(yè)社區(qū)的相親活動，這個相親活動深受歡迎，也很有影響，它的緣起是我到我們園區(qū)內的一家企業(yè)拜訪，這個企業(yè)名字叫微聚繁星，是字節(jié)跳動的合作伙伴，我問他們的張總，我說你有什么困難需要我解決？張總說，我們有600名員工，大部分是二十七八歲的女孩子，她們工作很忙，沒有時間談戀愛、找對象。我說我們可以創(chuàng)造機會。我們其他的園區(qū)有很多理工男，華為、施耐德、比亞迪的園區(qū)有很多理工男，等比亞迪云巴開通以后，我們坐著云巴，一起搭起鵲橋，到華為的社區(qū)進行相親活動。去年我們辦了三場相親活動，影響力非常大，很多企業(yè)的負責人打電話說，曹總，還能不能再給我們兩個名額，我們還有很多報名的，后來也促成了很多年輕人，圍繞年輕人的需要，做年輕人喜歡的產業(yè)社區(qū)。

第二場戰(zhàn)役是招商突圍攻堅戰(zhàn)，我們的核心還是以服務促招商。招商的頂層設計可能需要產業(yè)引導、產業(yè)生態(tài)、創(chuàng)新環(huán)境的提供，但是微觀的秘訣就在于服務，把服務做好了，招商工作就能有成績、有起色。

我們通過產業(yè)服務、企業(yè)服務和人才服務，不斷地提高客戶滿意度，來促進以商招商，在這樣的情況下，去年阿里巴巴、長安計算等龍頭企業(yè)擴租面積超過5萬平米，各個園區(qū)的續(xù)租率高達98%，園區(qū)平均出租率從原有的74%上升為85%，一年上漲了11個百分點，超過10萬平米。

我們推行PFD招商新模式，也就是園區(qū)+基金+數(shù)據(jù)，園區(qū)+基金在很多地區(qū)已經成為招商的主要方式，但是+數(shù)據(jù)是高新配套公司的探索和首創(chuàng)。在園區(qū)方面，我們提供滿足科技企業(yè)全生命周期發(fā)展需要的新型產業(yè)空間，同時我們聯(lián)合省屬金融企業(yè)共同成立產業(yè)基金，提供投早、投小、投硬科技、投長遠的產投服務。另外我們與軟件園發(fā)展中心合作，開發(fā)園區(qū)企業(yè)的大數(shù)據(jù)平臺，打通政府、園區(qū)、企業(yè)之間的數(shù)據(jù)壁壘，為企業(yè)提供專項數(shù)據(jù)產品和數(shù)據(jù)服務，助力企業(yè)發(fā)展。

另外我們還實施“總部+研發(fā)+生產”一體化布局，根據(jù)園區(qū)企業(yè)的特點，我們大部分園區(qū)企業(yè)處于研發(fā)階段，近年來研發(fā)取得一定的成就后，就需要生產型的空間，所以這兩年我們大力地在提供生產型空間的供給，我們今年已經開工的有12萬平米的廠房項目，下一步還要開工的還有15萬平米，這就是一體化的布局，把企業(yè)研發(fā)之后的生產功能留在我們自己的園區(qū)，留在西安高新區(qū)，把更多創(chuàng)造的效益留在高新區(qū)，同時它也優(yōu)化了我們自身的產業(yè)布局，提升了資產抗風險能力，助推產業(yè)園投資運營業(yè)務的健康、持續(xù)發(fā)展。

第三場戰(zhàn)役是資本運作陣地戰(zhàn)。我們創(chuàng)新運用金融工具，去年我們在西北首個資產支持專項計劃（CMBS）實現(xiàn)了在資本市場的成功試水，目前我們正在全力推進公募產業(yè)園REITs的申報，終極目標是實現(xiàn)資產最終盤活和企業(yè)縮表、瘦身、高質量發(fā)展。

此外我們還布局創(chuàng)投孵化業(yè)務，我們建立了自身的孵化器3T Box孵化空間，為企業(yè)初步搭建起從創(chuàng)業(yè)苗圃到孵化器、加速器的全鏈條孵化體系。提供創(chuàng)業(yè)輔導、投早投小產業(yè)基金、融資、技術創(chuàng)新等全方位的創(chuàng)業(yè)服務，通過投資孵化，幫助更多小微企業(yè)實現(xiàn)快速成長和壯大。

三場攻堅戰(zhàn)突破了阻擋在我們面前的招商及運營困局，初步構建了產、城、人融合的園區(qū)生態(tài)體系，取得了高新配套戰(zhàn)略轉型的初步成功，這是行業(yè)的一小步，這是高新配套公司的一大步。高新配套公司的轉型實踐印證了三個樸素的道理：國企轉型核心在人、產業(yè)運營本質在心、生態(tài)融合關鍵在新。

國企轉型，核心在“人”。我們從45歲平均年齡的老團隊，到80后挑大梁的新鐵軍，用了兩年時間完成了轉型和重生。

產業(yè)運營，本質在“心”，華為員工因餐廳問題吐槽時，我們選擇把批評當禮物，當年輕人說園區(qū)缺乏活力時，我們策劃音樂節(jié)、相親、馬拉松等活動，我們踏實做事、傾心服務，在追求卓越的道路上不放棄一點一滴的努力和付出。

生態(tài)融合，關鍵在“新”，從生產空間的完善到第三空間的打造，再到產業(yè)和企業(yè)服務資源的整合共享，以不斷創(chuàng)新，努力做到為企業(yè)賦能、為人才服務、為產業(yè)發(fā)展做貢獻。

“這里沒有華麗的承諾，只有說到做到的態(tài)度”，這是我們園區(qū)的一個企業(yè)員工在接受訪談時講的話，我想這是對我們轉型努力最好的回報。

轉型的成功源于我們勇于為客戶改變自己，實踐也證明，我們每為客戶改變自己一小步，客戶對我們的認可和支持就會提升一大步。

以上就是我的匯報，謝謝大家，請大家批評指正。

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