本文為袁鴻凱先生在2025觀點物業(yè)大會發(fā)表的演講。

袁鴻凱（金茂物業(yè)服務(wù)發(fā)展股份有限公司首席信息官袁鴻凱）：感謝大家，又是一年觀點的大會，每年都跟大家作一些科技方面的分享。

今年跟大家分享的主題，也是結(jié)合最近大家研究比較多的DeepSeek和AI對整個行業(yè)的影響來談。

去年很多跨年度的演講都會用到這么幾張圖，（見PPT）一個是《黑神話：悟空》，另外一個是《哪吒》，用這幾張圖說明中國現(xiàn)在已經(jīng)有很大的國際影響力了。

在2025年1月20號之后，我覺得跨年度的演講可能對大家更有啟發(fā)意義，是因為DeepSeek的出現(xiàn)，它等于捅破了這個天。

就在美國總統(tǒng)特朗普就職的當(dāng)天，39歲的梁文鋒發(fā)布了DeepSeek滿血版，為什么它特別厲害呢？因為他將推理的成本降低到3年前的1/50，同時它又是免費的，直接導(dǎo)致的結(jié)果是，原來我們的這些AI的廠商的產(chǎn)品降價達(dá)到50%以上。

所以DeepSeek的出現(xiàn)，打破了AI行業(yè)的格局，大家也說AI平權(quán)時代到來了。

不知道大家有沒有深度使用DeepSeek，如果深度使用之后，我覺得所有人背后都會冒汗，尤其是在座的，好多是憑著管理經(jīng)驗，憑著多年的積累來做管理工作，如果深度應(yīng)用了DeepSeek之后，會有很大的挑戰(zhàn)。

DeepSeek推出7天，它的下載量就已經(jīng)超過了所有原來的APP的體量。《哪吒2》現(xiàn)在在全球電影歷史票房榜排第5，《黑神話：悟空》也霸榜2024年的游戲榜，它的背后是中國算力在過去3年17倍的增長，這是我們的硬實力。

在原來我們有科技概念的時候，windwos系統(tǒng)+英特爾的芯片橫掃了世界，OpenAI加上英偉達(dá)等等老美的7個巨頭，現(xiàn)在也是稱霸世界的?，F(xiàn)在我們發(fā)現(xiàn)華為+DeepSeek+宇樹、大疆，他們?yōu)槭澜缣峁┝肆硗庖粋€方案，這就是我們?yōu)槭裁凑f現(xiàn)在中國的就是世界的，它完整地提供了另外一套方案，包括從云到計算，到所有的算力。

為什么我們現(xiàn)在要對DeepSeek來做深度的剖析呢？我們會發(fā)現(xiàn)它對我們的行業(yè)影響是很大的。

我們看一家上市公司，這是一家做美妝的公司——上美，2024年半年報的時候，它有2000多員工，因為業(yè)務(wù)拓展，下半年又增加了268名員工。

在DeepSeek出現(xiàn)之后不到一個月，它宣布裁員達(dá)到95%，其中重災(zāi)區(qū)在客服部門，客服的人手降到原來的5%、法務(wù)部門削減了一半的員工，新產(chǎn)品研發(fā)和內(nèi)容制作的員工削減70%到80%，一個團(tuán)隊完成過去20個團(tuán)隊工作量的考核標(biāo)準(zhǔn)，要求員工用鼠標(biāo)和語音進(jìn)行AI交互。DeepSeek深度推理的學(xué)習(xí)，加上豆包等等AI工具，能夠做各種各樣的工作。

原來我跟長江總搭檔的時候，我覺得很舒心，他只要給我支持就行了，也不需要問我為什么。我現(xiàn)在換了一家公司，這是一家國企，國企領(lǐng)導(dǎo)說話有時候只講一些大的方向，每次開完會都要認(rèn)真研讀他的會議紀(jì)要，去理解到底領(lǐng)導(dǎo)有什么要求。

那天半夜我想起來這件事情，把領(lǐng)導(dǎo)會議紀(jì)要塞到DeepSeek里面，我問它：你告訴我他對我的數(shù)字化工作有什么影響？DeepSeek就輸出了滿滿的一頁內(nèi)容，從戰(zhàn)略分析、舉措，一直到最后的動作，很專業(yè)，而它只用了10秒鐘的時間，它最后連風(fēng)險預(yù)測都有，它用10秒鐘的時間比我24年工作經(jīng)驗的人想的還全面。

在座的都是打工人，以后董事長只需要把他的工作要求放到DeepSeek里面，就可以拿DeepSeek考察你的工作，有沒有按照DeepSeek輸出的工作清單來做，你們可以實驗一下。

比如說你把長江總剛剛提到的問題，優(yōu)秀的項目經(jīng)理如何做好收繳率，你把它放到DeepSeek里面，它會給你一個完整的方案，全年應(yīng)該做哪些具體的客戶維護(hù)工作、催費周期應(yīng)該在7天、15天、30天，應(yīng)該怎么做。這對我們這些經(jīng)驗積累的行業(yè)是非常有沖擊的。大家如果真正地感受到或者使用到了，就會發(fā)現(xiàn)我們未來面對的AI威脅是很強大的。

我在家里部署一個DeepSeek只需要花3萬塊錢，就能把我們家的財務(wù)規(guī)劃、小朋友的學(xué)習(xí)做好規(guī)劃，以及歷年在攜程上所有的訂單拽進(jìn)去之后，它能推算出我們下次旅游的時間，它現(xiàn)在是一個壓縮式的創(chuàng)新，將原來的創(chuàng)新時間極度壓縮。

另外還有一些專業(yè)的工作，比如說法務(wù)的工作，把相應(yīng)的法律制度和公司規(guī)章制度放進(jìn)去，它就能輸出結(jié)果。

剛才說到了康養(yǎng)，AI已經(jīng)重塑了我們整個中醫(yī)領(lǐng)域的診斷，我們可以看到原來的脈診、舌診、面診等等，現(xiàn)在用AI能給你一次性做診斷輸出。AI物脈診可以識別28種脈象，準(zhǔn)確率比人類高23%，耗時僅18秒。

支付寶的舌象健康小程序，10秒鐘內(nèi)可以識別106種體質(zhì)，準(zhǔn)確率85%。原來積累的有指示體系，靠老中醫(yī)見多識廣經(jīng)驗的領(lǐng)域，被AI替代的程度會越來越快，這就是壓縮式創(chuàng)新。這種壓縮式創(chuàng)新的結(jié)果導(dǎo)致的就是你的行業(yè)，你的工作內(nèi)容就會發(fā)生改變。

我們從2019年就開始把人工智能引入到物業(yè)行業(yè)，當(dāng)時我和長江總一起做了AI的邊緣服務(wù)器，到了現(xiàn)在有了DeepSeek深度推理之后，它會大幅度改變我們原有的工作模式，將原有的創(chuàng)新、管理模式上的變化周期極速壓縮。

物業(yè)的基本模式是一看一做，物業(yè)的項目經(jīng)理更多是檢查，物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)從數(shù)字化的角度來看就是你檢查的頻次多少，你檢查的頻次越高，可能你的服務(wù)質(zhì)量就是更好的。你的管理、服務(wù)人員、管家都是一看這方面的工作。

行業(yè)一直要求物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行相應(yīng)的降價，而且現(xiàn)在還有一種趨勢，剛才在陳總的報告里面沒有體現(xiàn)出來，現(xiàn)在大多數(shù)的物業(yè)公司出現(xiàn)了專業(yè)的分包，就是我包你這個物業(yè)公司的時候，只需要包干你的保潔服務(wù)或者綠化服務(wù)。物業(yè)公司提供的管理價值就在于，我能幫業(yè)主看好保潔阿姨有沒有按時按點去工作。

物業(yè)公司原來的組織形式是科層式的，從總部到區(qū)域，到下面的項目，一層層下來?？萍嫉膽?yīng)用，可以讓我們的管理扁平化，減少管理層，管理能力就會下降。DeepSeek的加入，就會有大量的管理人員的減員，大量的客服崗以后能被AI代替掉，而且跟你面對面交流的人可能就是一個AI體，原來說征求意見，總裁座談日，就可以用一個AI來跟客戶交流，而且這種技術(shù)已經(jīng)很成熟。

包括京東用劉強東的形象做了推廣，這些都很成熟了，對于客服這種有相應(yīng)知識積累的崗位，都可能被替代掉。另外它肯定會加速我們對現(xiàn)場員工的減員，包括長江總提到的項目經(jīng)理、各專業(yè)主管，凡是通過你的經(jīng)驗和判斷處理的業(yè)務(wù)，都有可能被AI替代掉，怎么替代掉呢？

物業(yè)公司會出現(xiàn)一個什么樣的形式？它就會出現(xiàn)一個平臺化的科技公司，而且這種平臺化科技公司在國外已經(jīng)有了，管家做的所有工作都可以通過這個平臺獲得支持。

這種平臺化的公司將打穿原有的運營模式，大幅降低管理的成本，所以我們說物業(yè)公司可能出現(xiàn)新的組織模式。在2013、2014年的時候，唐學(xué)斌總說O2O線上化，我們說互聯(lián)網(wǎng)公司對物業(yè)公司的沖擊會到什么程度，那時候我們認(rèn)為對我們的沖擊不會很大。目前有了深度AI推理工具之后，它未來對物業(yè)行業(yè)的改變是深刻的，而且是在極短的時間內(nèi)會出現(xiàn)新的物業(yè)管理平臺的。

央視的財經(jīng)新聞現(xiàn)在已經(jīng)把物業(yè)費降價列為民生工程，這是前幾天新聞聯(lián)播的內(nèi)容，物業(yè)費降價已經(jīng)是民生了，你不降價就影響到民生了，這對行業(yè)的影響很大。

行業(yè)想了各種各樣的辦法，說要恢復(fù)我們的資質(zhì)，要讓我們的定價有一定的標(biāo)準(zhǔn)，但是核心還是沒有回答原來一開始就要回答的問題，你作為各種各樣服務(wù)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)，在掃地這件事情上有多大的差異，大家的核心目標(biāo)還是把地掃干凈，也就是保潔阿姨有沒有干活這件事情，這件事情怎么體現(xiàn)出物業(yè)管理的好壞，這是很大的挑戰(zhàn)。

新的管理模式有可能是什么樣的？有可能是業(yè)主大會+DeepSeek，就能完成我們剛才說的一看這個動作。大家可能沒用過，我那天對我們家維修的一個玻璃拍了一張照片，我就問DeepSeek，這個玻璃怎么維修，它就會告訴我，周邊還有什么東西，你要重點看一下這個玻璃旁邊有哪些東西，需不需要換電源，它會給你完整的維修清單和注意事項，包括應(yīng)該怎么去修。相信很多人會用到植物的AI的工具，加上DeepSeek之后，它會給你一個完整的綠化保潔的工作清單。

剛才我們說怎么落這件事情，說的都是管理層面的。不是物業(yè)行業(yè)走在前面了，科大訊飛在3月3號結(jié)合華為推出了星火一體機，它就是結(jié)合你的行業(yè)知識、行業(yè)能力，再加上DeepSeek的深度推理學(xué)習(xí)，進(jìn)行相應(yīng)的行業(yè)替代。原來我們說在一個小區(qū)里面部署一臺AI服務(wù)器，目前很有可能只需要一個業(yè)主委員會的幾個人加上一個DeepSeek，就可以把小區(qū)管理的工作完全替代掉。更多的專業(yè)化的公司，你專業(yè)不專業(yè)的評價，也有可能被替代掉。

給大家看兩個視頻，這就是我們一個友商做的DeepSeek深度學(xué)習(xí)和推理工具，它就是通過語音來進(jìn)行輸出。通過圖片和視頻能夠認(rèn)真分析它的用戶工作有沒有做到位。第二個視頻是可以通過語音搜索小區(qū)里所有監(jiān)控和視頻圖像的搜索，比如說我講“找一下長江總”，它就會去我的視頻里面找到長江總，然后對他進(jìn)行授權(quán)。這就是多模態(tài)加上深度提醒之后，它會極大降低管理的成本，對我們專業(yè)化公司有很大的沖擊。

剛才我說一看和一做，做的公司將會被多模態(tài)大模型的推理來評價，而不是靠人主觀的評價。現(xiàn)在包括機器人、機器狗，它可以做移動的方案，但是現(xiàn)在成本還很高，部署一四百塊錢的攝像頭這個成本已經(jīng)很低了，大量的圖片、視頻，包括客服語音的收集和采集，直接紡到DeepSeek里面，就能評價你的好壞，這對行業(yè)的沖擊很大。而且DeepSeek出現(xiàn)的是壓縮式創(chuàng)新，它會把原來創(chuàng)新的時間壓縮得更短，因為它更低成本、更高效，而且又更便宜為什么大家都在用，就是這個原因。

專業(yè)化公司，四保專業(yè)公司加速運營模式的升級，DeepSeek將加速硬件+軟件+服務(wù)一體化的進(jìn)程。靠人來做專業(yè)化服務(wù)的狀態(tài)，需要你的硬件、軟件和服務(wù)，DeepSeek會加速這一塊一體化的進(jìn)程，讓你的服務(wù)高效，而且是可控的質(zhì)量的評價，因為后臺對你相應(yīng)的內(nèi)容的評價，會基于大模型、基于行業(yè)的價格，對你進(jìn)行統(tǒng)計和分析。

所以我剛才說一看和一做，在DeepSeek的加持下，會引起行業(yè)的巨變，新的行業(yè)的物種肯定會出現(xiàn)。這時候不是業(yè)主評價物業(yè)公司干活好和壞，而是專業(yè)公司來評價四保一服的工作做得怎么樣。同時對于業(yè)主提出的服務(wù)需求，它也會告訴你這種服務(wù)需要多少成本。這是相輔相成的，未來對我們科技的狀態(tài)，對物業(yè)公司的狀態(tài)，會引起巨大的變化。

最后用總書記的一句話作為結(jié)尾，總書記說，誰能把握大數(shù)據(jù)、人工智能等新經(jīng)濟發(fā)展機遇，誰就能把握時代的脈搏。在物業(yè)行業(yè)，在大數(shù)據(jù)和人工智能這樣的狀態(tài)下，我們現(xiàn)在已經(jīng)有了天時，就缺一個地利和人和。所謂的地利就是我們有相應(yīng)的頭部企業(yè)或者是有相應(yīng)的行業(yè)推動，另外是有相應(yīng)的資本進(jìn)入，有可能就會出現(xiàn)一個新的發(fā)展機遇。

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