陳詩(shī)濤（觀(guān)點(diǎn)機(jī)構(gòu)、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人）：尊敬的各位來(lái)賓下午好！昨天我們?cè)谶@里召開(kāi)了數(shù)字化未來(lái)大會(huì)，昨天上午我們?nèi)チ巳A為坂田的總部，有30位企業(yè)在場(chǎng)，也開(kāi)了一個(gè)閉門(mén)交流會(huì)，參會(huì)的主要是科技公司，他們談到了怎么用物業(yè)和城市服務(wù)。今天的來(lái)賓可能會(huì)更進(jìn)一步詳細(xì)地講解，我就不多講。

這兩天大家一直在討論關(guān)稅的問(wèn)題，昨天晚宴的時(shí)候我們也在交流，這次的關(guān)稅是不是有利于內(nèi)需，或者有利于科技的自主創(chuàng)新。在一個(gè)多月前，我們調(diào)研物業(yè)公司的老大，今年的物業(yè)大會(huì)我們要講什么？其中有一個(gè)老大說(shuō)，你們會(huì)上就討論一個(gè)焦點(diǎn)的話(huà)題，物業(yè)企業(yè)還該不該存在，等會(huì)兒我們有對(duì)話(huà)，有演講，在座的各位大佬可以暢所欲言。

前年底我跟另外一位頂級(jí)老大的小區(qū)交流的時(shí)候，他也談到，物業(yè)費(fèi)能給我們多少，我們可以做出多少人力服務(wù)，可以給到多少，我讓機(jī)器人來(lái)。去年7月份我們對(duì)香港的物業(yè)也做了一些調(diào)研，我們也走進(jìn)他們的一些商寫(xiě)，包括上個(gè)月我看了很多高端的寫(xiě)字樓，比如西九龍這個(gè)片區(qū)，接近7塊錢(qián)一尺的物業(yè)費(fèi)，90平米的住宅一年的物業(yè)費(fèi)要10萬(wàn)塊錢(qián)。我也感覺(jué)到它的物業(yè)管理，包括它的會(huì)所，以及它的送洗服務(wù)，做得都不錯(cuò)。現(xiàn)在內(nèi)地都在談物業(yè)費(fèi)的降價(jià)，也有人在討論物業(yè)公司還該不該存在，等會(huì)兒把這些話(huà)題交給各位來(lái)賓交流。

其實(shí)觀(guān)點(diǎn)在這幾年，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，已經(jīng)從住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)、新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)、配套金融，以及養(yǎng)老、文旅等等，全賽道的覆蓋。本月15號(hào)我們到西安跟西安高新合作舉辦一場(chǎng)西部產(chǎn)業(yè)科技大會(huì)，包括機(jī)器人也要上臺(tái)。我們也看到很多物業(yè)公司已經(jīng)從傳統(tǒng)的住宅社區(qū)物業(yè)到商寫(xiě)，更重要的現(xiàn)在已經(jīng)在進(jìn)軍產(chǎn)城。所以也歡迎各個(gè)物業(yè)企業(yè)老大們走進(jìn)觀(guān)點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)、物流等等的領(lǐng)域，可以發(fā)現(xiàn)更多的機(jī)會(huì)。

現(xiàn)在發(fā)布卓越指數(shù)·2025物業(yè)服務(wù)卓越表現(xiàn)報(bào)告，向所有來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)的來(lái)賓和觀(guān)看直播的會(huì)員企業(yè)表示感謝，也要向深業(yè)表示感謝，我們這次所在的深業(yè)上城，包括在這里可以看到香港的新界，可以看到兩個(gè)城市不同的面貌。

本報(bào)告由觀(guān)點(diǎn)指數(shù)研究院出品。物業(yè)現(xiàn)在是在追求品質(zhì)、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，加強(qiáng)科技應(yīng)用，大家最關(guān)心的就是盈利能力。過(guò)去一年大家都談物業(yè)+生活服務(wù)，特別是這次的關(guān)稅戰(zhàn)里面，中國(guó)的內(nèi)需接下來(lái)可能是很重要的，包括老舊小區(qū)的改造，所以我們看到去年全年推了非常多的政策。第二個(gè)是住宅物業(yè)降費(fèi)的熱潮，包括我們看到從重慶開(kāi)啟的政策，到后面很多城市的跟進(jìn)，包括物業(yè)的收費(fèi)、運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)在物業(yè)行業(yè)跟住宅差不多，也面臨著一些裁員、降薪等問(wèn)題。住宅的增量市場(chǎng)目前肯定是放緩的，存量方面，資產(chǎn)保值需求還是比較凸顯的。

我們這里列了過(guò)去一年物企高管的變化表，從這里就可以感覺(jué)到是行業(yè)的改變。在我們的測(cè)評(píng)指標(biāo)中，很重要的也有樣本物企的在管面積、合約面積，可以看到有11家在管面積下滑，平均增長(zhǎng)是4.2%，這里我們列了二三十家物企業(yè)的管理面積情況。

我們談存量資產(chǎn)保值的過(guò)程，主要是談拓展業(yè)態(tài)的方向，包括住宅、商業(yè)、辦公樓、產(chǎn)業(yè)園、學(xué)校、醫(yī)院、公共場(chǎng)館、交通樞紐、景區(qū)、城市環(huán)衛(wèi)。特別是城市環(huán)衛(wèi)這一塊，很多人都問(wèn)我，僑銀服務(wù)是做什么的，為什么把長(zhǎng)江總請(qǐng)過(guò)去了，這個(gè)賽道是很獨(dú)特的，等會(huì)兒可以請(qǐng)長(zhǎng)江總介紹一下。

物企的戰(zhàn)略方面，第一是品質(zhì)，第二是專(zhuān)業(yè)能力，第三是聚焦核心區(qū)域，第四是戰(zhàn)略升級(jí)。我們這里選了7家頭部的物企的戰(zhàn)略，做了一個(gè)表。物企的增值服務(wù)，這里我們也列了差不多10家物企的增值服務(wù)收入占比，平均達(dá)到了67.25%，不同的企業(yè)差異化是比較大。

社區(qū)方面，今年特別是老舊小區(qū)的改造，還有城更，接下來(lái)會(huì)做的社區(qū)煥新，這部分如何面向資產(chǎn)端，今年下滑是比較明顯的。在社區(qū)煥新里面，我們也探討了收繳率下降的情況下，智能養(yǎng)老可能也是一個(gè)方向。這里我們對(duì)上市的物企探索社區(qū)康養(yǎng)的情況列了一張表，大家可以看一下。

這里講一下IFM賽道，去年我們也去了一些物企，專(zhuān)注在這一部分，我們看到卓越商企、世茂、招商積余、萬(wàn)物梁行是做得比較好的，他們服務(wù)的項(xiàng)目情況我們這里也列出來(lái)了，未來(lái)IFM不再局限于商企，可能會(huì)向醫(yī)院、學(xué)校、政府機(jī)構(gòu)擴(kuò)展。IFM的發(fā)展方向，去年我們跟卓越商企交流的時(shí)候，他們也談到，未來(lái)會(huì)怎么做，可能也有一些探討的空間，可能會(huì)做團(tuán)餐、設(shè)施管理、政企服務(wù)，我們也列了一些企業(yè)代表性的合作單位。

低碳也是這兩年大家都會(huì)談的，我們這里也列舉了保利和清華的合作。

城市服務(wù)是未來(lái)的一個(gè)很重要的方向，目前我們感覺(jué)到大管家模式可能是一個(gè)解題的方向。右邊我們列舉了一批樣本企業(yè)，在去年第一季度城市服務(wù)的收入和毛利率的情況。包括華潤(rùn)萬(wàn)象、保利物業(yè)、萬(wàn)物云在該類(lèi)業(yè)務(wù)是增長(zhǎng)的。大管家模式的細(xì)分，這里就不贅述了。

從財(cái)務(wù)觀(guān)察來(lái)看一下，物業(yè)企業(yè)上市是比較多的，去年也有一些企業(yè)上市，但是財(cái)務(wù)上面，我們看到這兩年是質(zhì)量先行，我們也比較了碧桂園服務(wù)和萬(wàn)物云的收入，包括這里還列舉了其他20家接近樣本物企的營(yíng)收同比的變化。財(cái)務(wù)觀(guān)察里面最重要的指標(biāo)是盈利能力，我們看到增值服務(wù)收入和毛利的占比普遍還是在60%以上，是業(yè)績(jī)的一個(gè)很重要的壓艙石。這里我們也列舉了20家物企的增值服務(wù)收入和毛利的情況。

整體業(yè)績(jī)?nèi)ツ晔怯悬c(diǎn)分化的，目前是很難賺錢(qián)的，這個(gè)錢(qián)怎么賺？強(qiáng)調(diào)要回歸民生屬性。這里列舉了接近20家物企的凈利、毛利的情況。

還有經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，在這個(gè)周期是非常重要的，現(xiàn)金短周期的波動(dòng)，這里有接近20家物企的應(yīng)收賬款及票據(jù)的情況，大家可以看看這個(gè)圖。

包括這兩年樣本物企的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物的情況。我們會(huì)看到在去年末有41家物企的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流是負(fù)數(shù)，這還是比較值得關(guān)注的，其實(shí)本來(lái)物業(yè)行業(yè)抗周期的屬性比住宅開(kāi)發(fā)更強(qiáng)。

去年物企IPO的熱度斷崖式下降，去年只有兩家區(qū)域性的物業(yè)國(guó)企上市，整個(gè)上市的熱潮還在降溫中，或者目前處于停滯狀態(tài)，40家上市物企平均跌幅是接近2%，市盈率去年是5.02，這里有一些樣本物企的市值情況表和漲幅表。

這兩年大家也不大談收并購(gòu)了，企業(yè)上市、退市并存，物業(yè)股目前的估值是比較低的，這里可以看到它們的回購(gòu)、分紅，以及港股物企的分析。收并購(gòu)其實(shí)目前也在做，但是沒(méi)有前兩年的活躍度那么高，更關(guān)注長(zhǎng)期價(jià)值，以資抵債的關(guān)聯(lián)交易。我們列舉了一些物企高管對(duì)收并購(gòu)的看法，大家也可以看一下這些內(nèi)容，這也是來(lái)自我們的調(diào)研和公開(kāi)的資料。

部分物企也很關(guān)注合作，我們看到彩生活和華為鴻蒙簽署了合作，世茂跟脈動(dòng)有合作，右邊是列舉了部分物企對(duì)外合作的案例。

科技跟數(shù)字化怎么走進(jìn)物業(yè)？其實(shí)物業(yè)的場(chǎng)景是非常多的，而且是比較多樣化。我們看到物企的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，這里也列了接近10家物企的表現(xiàn)，有些沒(méi)上市的物企，它的資料不便于公開(kāi)的我們沒(méi)有列舉出來(lái)，但是從這里可以看到部分物企的新質(zhì)生產(chǎn)力的發(fā)展，主要就是大模型DeepSeek的應(yīng)用，昨天的科技會(huì)議上很多人談到了DeepSeek怎么用到房地產(chǎn)領(lǐng)域。

最后推出2025物業(yè)服務(wù)卓越表現(xiàn)。這里的項(xiàng)目和主體都是在內(nèi)地的，包括碧桂園服務(wù)、萬(wàn)科（萬(wàn)物云）、招商積余、華潤(rùn)萬(wàn)象、龍湖智創(chuàng)、雅生活、保利物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)、綠城服務(wù)，這是排在前面的公司，還有世茂、永升、金科、金茂、遠(yuǎn)洋服務(wù)等等。我們的指標(biāo)是比較公開(kāi)的，就是運(yùn)營(yíng)+財(cái)務(wù)指標(biāo)，這些都是有數(shù)據(jù)的，大家會(huì)看到在管、合約、第三方占比、非住宅物業(yè)、管理的項(xiàng)目數(shù)、最進(jìn)城市數(shù)，在管物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入、增值服務(wù)收入、凈利潤(rùn)、毛利潤(rùn)、凈資產(chǎn)收益率、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。品牌指標(biāo)、管理指標(biāo)、創(chuàng)新指標(biāo)，這部分我們一直在堅(jiān)持做，我們通過(guò)大量的調(diào)研，包括C端調(diào)研，做了這些評(píng)估。我們排了前50名，都已經(jīng)做了發(fā)布。我們做一個(gè)點(diǎn)評(píng)，碧桂園是冠軍，萬(wàn)科、招商緊隨其后，頭部的距離越來(lái)越近，我們給它做了一些綜合性等等各方面的定位。

這里我們列舉了10家上市企業(yè)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，華潤(rùn)萬(wàn)象、碧桂園服務(wù)、中海、保利物業(yè)、萬(wàn)物云、招商、綠城服務(wù)、永升、卓越商企、越秀服務(wù)，這是前10名的上市企業(yè)，他們的表現(xiàn)在財(cái)報(bào)和年報(bào)上都可以看到。

上市企業(yè)這兩年在這個(gè)經(jīng)濟(jì)周期里面，財(cái)務(wù)是很關(guān)鍵的，抗周期性和健康穩(wěn)健非常重要。我們這里前對(duì)3家做了很多的點(diǎn)評(píng)，可以看到它的盈利能力和市場(chǎng)適應(yīng)能力。

同時(shí)在主榜單里面我們拆了3個(gè)指標(biāo)榜單，這個(gè)是品牌價(jià)值卓越表現(xiàn)榜，我們摘了20強(qiáng)。龍湖、萬(wàn)科、華潤(rùn)萬(wàn)象排前3，在數(shù)字化和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，以及口碑、品牌方面，他們的表現(xiàn)都非常好。

管理能力我們?cè)u(píng)了前20，包括中海、龍湖、招商、華潤(rùn)、萬(wàn)科等等。我們對(duì)招商的數(shù)轉(zhuǎn)智改項(xiàng)目做了一些調(diào)研，在我們的報(bào)告全文中有一些點(diǎn)評(píng)。

創(chuàng)新能力方面，我們也推出前20，包括萬(wàn)科物業(yè)、碧桂園、招商、華潤(rùn)、保利、卓越商企、融創(chuàng)、龍湖、中海、永升等等。

城市服務(wù)，這是大家現(xiàn)在比較關(guān)注的，我們做了前10的榜單，華潤(rùn)萬(wàn)象是冠軍，之后是保利、招商、碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云、融創(chuàng)、中海、雅生活、金地、合景悠活。對(duì)他們也有一些點(diǎn)評(píng)，包括我們看到保利物業(yè)今年的公共服務(wù)做得是不錯(cuò)的，華潤(rùn)萬(wàn)象的管理面積同比快速增長(zhǎng)36.3%。

我們這里發(fā)布了服務(wù)力卓越表現(xiàn)30強(qiáng)，服務(wù)力是所有人都很關(guān)注的，萬(wàn)科、龍湖、融創(chuàng)、招商、華潤(rùn)萬(wàn)象、雅生活等都排名靠前。

數(shù)字化方面，這張榜沒(méi)有特別明顯的硬數(shù)據(jù)，所以我們的排名不分先后，但我們有很多的案例和調(diào)研，列了10家數(shù)字化運(yùn)用比較好的企業(yè)。

我們也列舉了萬(wàn)物云，卓越商企和永升服務(wù)的案例。

這個(gè)報(bào)告由觀(guān)點(diǎn)指數(shù)研究院出品，我們對(duì)物業(yè)將會(huì)持續(xù)全面的關(guān)注，報(bào)告的全文大家可以進(jìn)我們的觀(guān)點(diǎn)指數(shù)研究院和物聊社公眾號(hào)下載?？赡芪覀兊膱?bào)告還有不太完美的地方，希望各位老師和前輩給我們包容和指導(dǎo)。

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