觀點(diǎn)網(wǎng) 在2024年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收利潤(rùn)增長(zhǎng)的房企并不多，合生創(chuàng)展是其中一家。

3月28日，合生創(chuàng)展發(fā)布2024年財(cái)報(bào)，期內(nèi)公司營(yíng)業(yè)收入為378億港元，同比上升10%；其中房地產(chǎn)板塊交樓收入為296.4億港元，同比上漲13%；核心利潤(rùn)為42.45億港元，同比上漲49%；毛利率為25%，持續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先水平。

難得的是，在實(shí)現(xiàn)雙增長(zhǎng)的同時(shí)，合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)連續(xù)三年壓降負(fù)債。

據(jù)悉，自2021年底的1152億港元到2024年底的751億港元，該公司已累計(jì)壓降負(fù)債401億港元，累計(jì)降幅約35%，年均降幅超過(guò)10%。

當(dāng)部分房企仍掙扎在“生死線”，行業(yè)深度調(diào)整期下的合生創(chuàng)展“逆市”構(gòu)筑起穩(wěn)健的發(fā)展底盤(pán)，進(jìn)入了next level。

縵品牌，助力開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)扎穩(wěn)打

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍是合生創(chuàng)展的業(yè)務(wù)基本盤(pán)。得益于早期一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式，合生創(chuàng)展在北京、上海、廣州等一線城市積累了大量?jī)?yōu)質(zhì)且成本較低的土地儲(chǔ)備，這也是該集團(tuán)持續(xù)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一。

與此同時(shí)，受市場(chǎng)環(huán)境影響，不少房企收縮三四線布局，轉(zhuǎn)而聚焦核心一二線城市；去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)政策利好頻出，一線城市和二線核心城市也是率先止跌回暖。

有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整階段，行業(yè)已加速出清，預(yù)計(jì)今年整體市場(chǎng)下降空間有限，但不同城市、不同板塊之間的分化仍會(huì)進(jìn)一步加劇。

一直以來(lái)，合生創(chuàng)展聚焦高端市場(chǎng)，在售項(xiàng)目與土地儲(chǔ)備都集中在一線城市，高質(zhì)量的資產(chǎn)積累，為其打通逆市增長(zhǎng)通道；而高端定位的縵品牌也進(jìn)入高交付結(jié)轉(zhuǎn)期，帶來(lái)高毛利率，打開(kāi)溢價(jià)空間。

核心城市布局與高端定位的雙重加持下，縵品牌貢獻(xiàn)突出。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2024年底，合生創(chuàng)展的房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入中70%來(lái)自縵系產(chǎn)品。

當(dāng)人民群眾的住房需求從“有沒(méi)有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，房企之間的較量也從拼規(guī)模、拼增速，轉(zhuǎn)為比拼高質(zhì)量、新科技、好服務(wù)。在房地產(chǎn)發(fā)展新模式下，具備優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力與穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)能力的企業(yè)，更有望穿越周期。

而縵品牌所打造的不僅是一種居住體驗(yàn)，更是一種生活方式，也是合生創(chuàng)展向高品質(zhì)住宅的持續(xù)進(jìn)階。從首個(gè)“縵合”項(xiàng)目落地，到“縵云”正式亮相，再到2023年“縵系”拓變?yōu)?ldquo;縵品牌”，合生創(chuàng)展的著眼點(diǎn)始終落在居住全鏈路上，將配套、空間、場(chǎng)景、服務(wù)等聚合，進(jìn)行價(jià)值重構(gòu)，并實(shí)現(xiàn)品牌賦能。

基于這樣的出發(fā)點(diǎn)，合生創(chuàng)展將提升高端物業(yè)服務(wù)力上升至戰(zhàn)略層面，提出“全嶼生態(tài)”服務(wù)戰(zhàn)略，重塑地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與高度。以期在滿(mǎn)足改善性居住需求賽道上，以產(chǎn)品力與服務(wù)力并重模式發(fā)展，驅(qū)動(dòng)實(shí)現(xiàn)內(nèi)生式增長(zhǎng)。

財(cái)報(bào)顯示，截至2024年底，合生創(chuàng)展地產(chǎn)板塊交樓收入為296.4億港元，同比上漲13%；平均交樓價(jià)格36702港元/平方米，同比上漲100%。

在2025年，合生創(chuàng)展的可售貨值中仍有七到八成來(lái)自縵系產(chǎn)品。逆市之下，縵系也將繼續(xù)發(fā)揮其拳頭作用。

百變運(yùn)營(yíng)，賦能商業(yè)增長(zhǎng)

不可否認(rèn)的是，當(dāng)傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售市場(chǎng)雙重承壓時(shí)，房企大多將發(fā)展重心向能夠持續(xù)貢獻(xiàn)現(xiàn)金流的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)傾斜，如住房租賃、商業(yè)地產(chǎn)等。這種轉(zhuǎn)型不僅是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的必然選擇，也是房企尋找新增長(zhǎng)點(diǎn)的重要路徑。

只不過(guò)，隨著越來(lái)越多房企強(qiáng)調(diào)非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的重要性，“內(nèi)卷”也開(kāi)始加劇。企業(yè)不僅要在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域保持競(jìng)爭(zhēng)力，還要在新興的非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)領(lǐng)域展現(xiàn)創(chuàng)新能力和運(yùn)營(yíng)效率。這要求各主體必須具備多元化的業(yè)務(wù)管理能力、敏銳的市場(chǎng)洞察力以及靈活的戰(zhàn)略調(diào)整能力，以適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境和消費(fèi)者需求。

事實(shí)上，近年來(lái)合生商業(yè)的邏輯也已經(jīng)從傳統(tǒng)招商管理轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)容孵化。以旗下明星商業(yè)項(xiàng)目北京朝陽(yáng)合生匯為例，2024年，北京朝陽(yáng)合生匯銷(xiāo)售額超過(guò)75億元，日均客流增長(zhǎng)高于熱門(mén)核心商圈水平。

這一表現(xiàn)的背后，是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)通過(guò)不斷的業(yè)態(tài)創(chuàng)新、空間創(chuàng)新、招商創(chuàng)新以及IP創(chuàng)新，多維發(fā)力，從而持續(xù)鞏固業(yè)內(nèi)領(lǐng)先地位。

這類(lèi)針對(duì)存量項(xiàng)目的持續(xù)更新調(diào)整，還在合生商業(yè)旗下多個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)進(jìn)行。上海五角場(chǎng)合生匯的開(kāi)業(yè)時(shí)間較北京朝陽(yáng)合生匯還要早一年，從2016年至今，已經(jīng)是運(yùn)營(yíng)了近十年的成熟期項(xiàng)目，能夠貢獻(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，2024年，該項(xiàng)目銷(xiāo)售額超過(guò)63億元。

目前，合生創(chuàng)展的商業(yè)板塊業(yè)務(wù)遍及北京、上海、廣州、深圳、成都、無(wú)錫等主流城市，擁有百余個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，已建成運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目面積超過(guò)500萬(wàn)平方米，超過(guò)80%的項(xiàng)目分布在“北上廣深”四大一線城市。

新開(kāi)項(xiàng)目方面，北京昌平超極合生匯開(kāi)業(yè)首年銷(xiāo)售額達(dá)22.5億元，客流持續(xù)突破各項(xiàng)商業(yè)記錄。于2025年，商業(yè)板塊有兩個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃投入市場(chǎng)，這兩個(gè)項(xiàng)目均位于廣州。在“港人北上”消費(fèi)游的持續(xù)帶動(dòng)作用下，預(yù)計(jì)能夠取得不俗表現(xiàn)。

其中，廣州花廳坊項(xiàng)目是合生商業(yè)的新品牌，該項(xiàng)目是結(jié)合嶺南文化打造的“非標(biāo)”文旅商業(yè)街，位于廣州市黃埔科學(xué)城板塊。

四季度，合生商業(yè)將推出廣州天河合生匯，項(xiàng)目位于廣州天河區(qū)金融城，是合生商業(yè)在廣州落地的首個(gè)“合生匯”項(xiàng)目，定位潮流生活方式空間。項(xiàng)目全盤(pán)總建面約為37.5萬(wàn)平方米，其中先行開(kāi)業(yè)的合生匯商場(chǎng)約14萬(wàn)平方米。

雙輪驅(qū)動(dòng)，培育未來(lái)增長(zhǎng)極

商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力不斷強(qiáng)化的同時(shí)，合生商業(yè)也在進(jìn)行能力的對(duì)外輸出，逐步從內(nèi)部項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)向外部管理輸出與品牌賦能方向轉(zhuǎn)型。既實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)邊界的延展，開(kāi)辟新的收入來(lái)源，也提升行業(yè)地位和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

合生商業(yè)從2021年起開(kāi)始輕資產(chǎn)管理輸出業(yè)務(wù)，通過(guò)輸出管理團(tuán)隊(duì)、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和品牌資源，為第三方業(yè)主提供從項(xiàng)目定位、招商策劃到后期運(yùn)營(yíng)的全鏈條服務(wù)。三年來(lái)，輕拓業(yè)務(wù)漸入正軌并取得了快速發(fā)展。

截至期末，來(lái)自獨(dú)立第三方的簽約管理面積總計(jì)186萬(wàn)平方米，較2023年底的109萬(wàn)平方米上漲了70%。

未來(lái)，合生創(chuàng)展商業(yè)板塊將繼續(xù)輕重并行，依通過(guò)合生匯、超極合生匯、合生廣場(chǎng)、合生新天地、MOHO等商業(yè)IP實(shí)現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)。

值得注意的是，合生創(chuàng)展地產(chǎn)板塊也正在同步踐行輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，代建代售為該戰(zhàn)略的核心抓手。

不可否認(rèn)，“代建”正成為房企們不約而同選擇的“出路”。一方面輕資產(chǎn)模式能夠減少企業(yè)資金沉淀，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，緩解現(xiàn)金流壓力，另一方面市場(chǎng)需求正在增加，存量項(xiàng)目及擁有大量土地資源的“新地主”并不具備開(kāi)發(fā)能力。

但伴隨“地產(chǎn)冷、代建熱”的發(fā)展趨勢(shì)，入局企業(yè)也顯著增多。代建領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)加劇，需要企業(yè)充分提煉自身優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)業(yè)務(wù)壁壘。

合生創(chuàng)展的路線是依托高端住宅縵品牌誕生六年來(lái)的快速成長(zhǎng)，高效布局北上廣及紐約等超一流城市，形成區(qū)域市場(chǎng)標(biāo)桿效應(yīng)。

可以看到，合生創(chuàng)展走的是一條非典型代建道路。通常而言，不同于傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式，代建僅需為項(xiàng)目提供解決方案并輸出品牌，不涉及拿地、出資等環(huán)節(jié)，是一種輕資產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。

合生創(chuàng)展在此基礎(chǔ)上，加入了運(yùn)營(yíng)服務(wù)環(huán)節(jié)，賦能代建項(xiàng)目品質(zhì)。重點(diǎn)承接一線城市高端項(xiàng)目，以縵系產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)重塑合作方資產(chǎn)價(jià)值。

同時(shí)，通過(guò)代建代售，合生創(chuàng)展能夠更有效拓展高凈值客群池，以代建業(yè)務(wù)沉淀的客群數(shù)據(jù)與需求洞察，反哺自主開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化，進(jìn)一步鞏固其在高端市場(chǎng)的品牌壁壘與客戶(hù)粘性。

2023年8月，合生縵品牌2.0全球戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)在上海舉行，實(shí)現(xiàn)“縵品牌”的進(jìn)階。具體的空間之外，縵品牌更加重視配套、空間、場(chǎng)景、服務(wù)等完整閉環(huán)之上的價(jià)值聚合。

2024年5月，縵品牌“全嶼生態(tài)”服務(wù)戰(zhàn)略重磅亮相，將業(yè)主有機(jī)鏈接，形成社區(qū)共同體，為高凈值人群構(gòu)建服務(wù)生態(tài)體系。該全新戰(zhàn)略在全新一代縵云--縵云ONE項(xiàng)目上率先兌現(xiàn)。

據(jù)悉，2024年合生創(chuàng)展代建代售業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)銷(xiāo)售額48.21億元，在產(chǎn)品力打造、品牌塑造、項(xiàng)目操盤(pán)等維度，為公司貢獻(xiàn)新的增量業(yè)務(wù)。以北京“縵云ONE”為代表，2024年實(shí)現(xiàn)27.37億元銷(xiāo)售額。

去年4月，合生創(chuàng)展正式宣布組建成立三大輕資產(chǎn)管理平臺(tái)，即商業(yè)管理平臺(tái)、經(jīng)營(yíng)管理平臺(tái)、生產(chǎn)管理平臺(tái)，涵蓋住宅、商業(yè)、辦公等領(lǐng)域，推行輕重資產(chǎn)平衡雙引擎發(fā)展模式。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊，以縵系品牌穩(wěn)固基本盤(pán)，在非房開(kāi)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，多點(diǎn)開(kāi)花的業(yè)務(wù)格局，將為合生創(chuàng)展穿越周期增添一份韌性，帶來(lái)新的增長(zhǎng)極。

待市場(chǎng)低谷之后，合生創(chuàng)展仍然未來(lái)可期。

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